年底年初，地產(chǎn)政策發(fā)力點(diǎn)逐漸從供給側(cè)轉(zhuǎn)為需求側(cè)，各地不斷放松一些不再適宜的房地產(chǎn)限制措施，更大力度取消不合適的限購措施。按照中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，在擴(kuò)大國內(nèi)需求部署上，明確把“支持住房改善”擺在支持新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)政策之前的首位。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)是釋放地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資需求，以及地產(chǎn)下游家電、家居、裝修等行業(yè)消費(fèi)需求的有力撬動點(diǎn)，是擴(kuò)大內(nèi)需中不能缺位的重要一環(huán)。隨著各地逐漸落實(shí)新的首套房貸利率要求，預(yù)計(jì)地產(chǎn)銷售有望率先企穩(wěn)，既有在建項(xiàng)目竣工穩(wěn)步推進(jìn)，隨后房企拿地、開工指標(biāo)穩(wěn)步改善。不過也需警惕，房地產(chǎn)已度過剛需人口周期高點(diǎn)，中長期內(nèi)將面臨趨勢性退坡，但這不影響2023年地產(chǎn)出現(xiàn)階段性的降幅收窄的改善。

2022年央行、銀保監(jiān)曾聯(lián)合發(fā)布通知，對于2022年6～8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，可階段性自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，因而此次政策為2022年9月政策的時(shí)限延續(xù)。將住房貸款利率政策與新建住房價(jià)格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況，體現(xiàn)因城施策的政策導(dǎo)向，降低居民購房成本，緩解部分城市樓市壓力。盡管11月以來三支箭齊發(fā)，需求端政策持續(xù)寬松，但防疫政策調(diào)整短期對外出看房有所沖擊，12月單月百強(qiáng)房企銷售額、銷售面積同比分別下降31.5%、34.9%，降幅較11月擴(kuò)大3.9個(gè)、1.1個(gè)百分點(diǎn)。2022年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確以支持住房改善作為擴(kuò)內(nèi)需重要抓手，重申支持剛性和改善性住房需求，定調(diào)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。當(dāng)前行業(yè)政策風(fēng)向加速轉(zhuǎn)變，短期政策博弈及股權(quán)融資主題機(jī)會仍存，中期行業(yè)筑底企穩(wěn)、基本面修復(fù)將推動行情延續(xù)。

我們認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)需求受到疫情的短期沖擊。中期看，中小型城市需求依然偏弱。對于人口凈流入的核心城市來說，不僅僅是對首套房階段性維持、下調(diào)或取消貸款利率政策下限，其實(shí)也需要降低購房資格要求、首付比例，以及釋放二套等改善型需求，這也符合中央經(jīng)濟(jì)工作會議“支持剛性和改善性住房需求”的精神。還有哪些調(diào)整空間？存款和LPR。我國利率還存在進(jìn)一步市場化的空間，尤其是根據(jù)我們的測算，存款利率、5年期以上LPR和房貸利率仍有一定調(diào)整空間，理論上這是可行的，因?yàn)楝F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長仍然有壓力。但具體如何操作，還要觀察央行的態(tài)度，近期操作主要還是針對增量房貸。

12月中采制造業(yè)PMI繼續(xù)大幅回落，且本月回落更集中反映疫情對于員工到崗、生產(chǎn)、物流的短期沖擊，并相應(yīng)導(dǎo)致消費(fèi)、出口、基建投資（戶外施工屬性明顯）因供給側(cè)約束而進(jìn)一步走弱。與此同時(shí)，基建融資“脈沖式”改善后項(xiàng)目約束開始顯現(xiàn)，令基建投資成為主要需求側(cè)領(lǐng)域中12月PMI回落幅度最大的領(lǐng)域。雖然可喜的是，11月底以來保交樓政策經(jīng)歷年內(nèi)體量最大、范圍最廣的加碼，房地產(chǎn)融資“三箭齊發(fā)”、超3.5萬億銀行意向授信額度提供支持，地產(chǎn)投資12月開始逐漸顯現(xiàn)見底跡象，但單靠此一項(xiàng)難以扭轉(zhuǎn)整體經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的事實(shí)。財(cái)政政策2023年積極擴(kuò)張赤字、通過個(gè)稅減稅等方式直接改善居民收入預(yù)期、促進(jìn)商品消費(fèi)升級或是傳導(dǎo)效率最高的政策選項(xiàng)。

——摘自申萬宏源宏觀經(jīng)濟(jì)研究報(bào)告