閆春輝

摘 要：國有企業(yè)不斷改革下，逐漸加大了對資產(chǎn)管理的關(guān)注力度，資產(chǎn)出租屬于國有資產(chǎn)管理中的一個重要工作，對國有企業(yè)資產(chǎn)管理影響重大，雖然一些國有企業(yè)已將此項工作作為重點，不過實際推進(jìn)中仍存在一定問題?；诖?，本文重點從國有資產(chǎn)出租概述入手，分析國有企業(yè)資產(chǎn)出租工作中的現(xiàn)存問題，提出幾點應(yīng)對措施，希望助力國有企業(yè)資產(chǎn)出租工作良好開展，提升資產(chǎn)出租管理成效。

關(guān)鍵詞：國有企業(yè)；資產(chǎn)出租；措施

市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，國有企業(yè)應(yīng)通過資產(chǎn)管理工作，提升自身管理水平，獲得更高的市場競爭實力，不過受到多種因素影響，使得國有企業(yè)存在資產(chǎn)管理水平低下，資產(chǎn)應(yīng)用效率不高等問題，尤其是在資產(chǎn)出租工作上，沒有形成有效的管理模式，影響到了國有資產(chǎn)效益。因此，國有企業(yè)應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)出租存在的問題，制定出有效的管理措施，本文就此進(jìn)行重要分析，具體如下。

一、國有企業(yè)資產(chǎn)出租概述

資產(chǎn)出租屬于企業(yè)的一種經(jīng)營管理模式，是在資產(chǎn)所有權(quán)不發(fā)生改變的情況下，資產(chǎn)所有者向承租人出租資產(chǎn)的行為。合同規(guī)定租賃期內(nèi)，承租人享有資產(chǎn)的使用權(quán)以及占有權(quán)。資產(chǎn)出租不僅能夠避免企業(yè)長期擁有機(jī)器設(shè)備承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險，并且還能夠在一定程度上增加企業(yè)利潤，減少稅負(fù)。新時期環(huán)境下，國有企業(yè)得以不斷轉(zhuǎn)型發(fā)展，資產(chǎn)出租已經(jīng)成為國有企業(yè)的一種重要經(jīng)營手段，并且，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展下，資產(chǎn)出租范圍逐漸擴(kuò)大，對國有企業(yè)影響也逐漸加深，因此，國有企業(yè)應(yīng)加大對資產(chǎn)出租的重視程度，實現(xiàn)自身健康發(fā)展。

二、國有企業(yè)資產(chǎn)出租問題

國有企業(yè)資產(chǎn)出租活動中，仍存在一些問題，第一，不具備完善的出租制度?，F(xiàn)階段，大多數(shù)國有企業(yè)已經(jīng)逐漸加大對資產(chǎn)出租的管理力度，也制定了相應(yīng)出租制度，不過仍存在一些企業(yè)沒有結(jié)合自身實際，完善自身資產(chǎn)出租管理制度，使得資產(chǎn)出租管理工作未能良好落實，在出租價格確定、承租人選擇等方面，均缺少完善的制度規(guī)定，最終使國有企業(yè)面臨相應(yīng)的資產(chǎn)出租風(fēng)險。第二，國有資產(chǎn)出租率不高。因為國有資產(chǎn)出租存在較為繁瑣的流程，需要經(jīng)歷較多的審批流程，且并未發(fā)揮出明顯的經(jīng)濟(jì)效益。尤其是一些國有企業(yè)資產(chǎn)出租并沒有與工作人員業(yè)績相掛鉤，不會對個人業(yè)績薪酬產(chǎn)生較大影響，從而導(dǎo)致較多資產(chǎn)閑置過久，浪費了大量資產(chǎn)。第三，租金收入管理混亂。通常情況下，國有企業(yè)資產(chǎn)長期出租時，均會進(jìn)行租賃合同簽訂，而對于臨時或短期出租，往往只是進(jìn)行簡單額度協(xié)議約定，這種情況下，會增加租金收取工作難度，甚至存在私吞資金的情況。一些承租者進(jìn)行國有資產(chǎn)租賃時，沒有按照國有物業(yè)出租經(jīng)營管理要求，在出租價格上也與市場規(guī)定不符，以上問題的存在，使國有企業(yè)面臨相應(yīng)的財務(wù)危機(jī)。第四，缺乏專業(yè)人才。對于國有企業(yè)資產(chǎn)出租而言，屬于一項系統(tǒng)性工程，人才綜合能力會直接影響到資產(chǎn)出租管理質(zhì)量。國有企業(yè)無論是在資產(chǎn)建設(shè)，還是在運營管理等方面，均需要有專門的人才，尤其是對資產(chǎn)出租相關(guān)內(nèi)容了解的人才。不過一些國有企業(yè)并未注重資產(chǎn)出租審計人員的招聘與培養(yǎng)，并且，一些人員不具備合規(guī)意識，影響到了國有企業(yè)出租管理工作質(zhì)量。

三、國有企業(yè)資產(chǎn)出租策略

（一）完善資產(chǎn)出租制度

針對于當(dāng)前一些國有企業(yè)不具備完善的資產(chǎn)出租制度，相關(guān)部門應(yīng)對其予以重視，結(jié)合資產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī)以及國有企業(yè)實際情況，建立健全資產(chǎn)出租管理制度，經(jīng)過嚴(yán)格的上報審批后，才可進(jìn)行閑置資產(chǎn)出租。從而使財政部門對國有企業(yè)資產(chǎn)出租情況進(jìn)行全面了解，實施針對性的監(jiān)督與管理，可以及時糾正資產(chǎn)出租管理中存在的問題，防止國有企業(yè)面臨較大的資產(chǎn)出租風(fēng)險。并且，資產(chǎn)出租管理制度中，還應(yīng)對出租資產(chǎn)范圍加以明確，規(guī)定出資產(chǎn)出租環(huán)節(jié)各部門的職責(zé)，資產(chǎn)出租程序以及審批流程等，為資產(chǎn)出租工作的良好開展，提供制度支持，在嚴(yán)格的管理下，避免不良問題的發(fā)生。

（二）提高國有資產(chǎn)出租率

資產(chǎn)出租中，國有企業(yè)應(yīng)按實際情況，重點提升國有資產(chǎn)出租率。對于一些由于地理位置原因招租難度較大的資產(chǎn)，國有企業(yè)可強(qiáng)化房產(chǎn)營銷，選擇商家聯(lián)合的方式，加大閑置資產(chǎn)利用力度，同時收取相應(yīng)資金，進(jìn)一步提升資產(chǎn)價值，增加國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。如果資產(chǎn)出租金額較小，可以適當(dāng)簡化出租流程，使國有資產(chǎn)出租率有效提升。此外，針對于房產(chǎn)出租人員，國有企業(yè)可制定完善的激勵制度，強(qiáng)化資產(chǎn)租賃與個人利益間的聯(lián)系，通過這樣的方式，提升出租人員的工作積極性，獲得更高的出租效率。合理規(guī)劃以往盲目的建設(shè)，結(jié)合資產(chǎn)閑置及使用率，重新規(guī)劃新項目，將企業(yè)承租向公開招租進(jìn)行轉(zhuǎn)換，最大程度上提升該國有企業(yè)資產(chǎn)使用率。存在外來企業(yè)入駐時，應(yīng)對相應(yīng)手續(xù)內(nèi)容加以完善，收取相應(yīng)租金后才可入駐。在資產(chǎn)出租金額上也需要符合市場標(biāo)準(zhǔn)，以此保證資產(chǎn)出租的良好落實。

（三）強(qiáng)化租金收入管理

國有企業(yè)資產(chǎn)出租過程中，完成出租合同簽訂后，應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定，定期進(jìn)行租金的收取，防止存在免租期的情況，并且，承租人消費支出，不可進(jìn)行押金抵減。應(yīng)重視場地以及廣告等費用的收費管理，保證國有資產(chǎn)出租收益，充分發(fā)揮出國有資產(chǎn)出租的效益。對于實力較強(qiáng)的國有企業(yè)，可以引進(jìn)先進(jìn)的信息技術(shù)，構(gòu)建出租信息管理平臺，有機(jī)融合企業(yè)日常業(yè)務(wù)與財務(wù)，避免受到多種不良因素的影響。此外，如果出租人在出租環(huán)節(jié)存在違規(guī)行為，如不與承租人簽訂出租合同，或者擅自減免租金，一旦發(fā)現(xiàn)，則做出嚴(yán)厲處理。如果情節(jié)嚴(yán)重，使國有企業(yè)發(fā)生了嚴(yán)重的資產(chǎn)流失情況，需將其交由司法部門做出處理。若承租人出現(xiàn)拖欠租金的情況，需要及時進(jìn)行催收，提醒承租人交租。如果多次提醒后沒有效果，出租人應(yīng)通過法律的手段，維護(hù)自身權(quán)益，并將其列入失信名單。

（四）重視人才培養(yǎng)，強(qiáng)化合規(guī)意識

國有企業(yè)若想強(qiáng)化資產(chǎn)出租管理工作，應(yīng)重視人才招聘與培養(yǎng)工作。在人才培養(yǎng)上，應(yīng)制定出相應(yīng)計劃，選擇多樣化的方式，培養(yǎng)資產(chǎn)出租管理專門人才，為人員提供學(xué)習(xí)資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的機(jī)會，更新專業(yè)知識及專業(yè)結(jié)構(gòu)，從整體上提升人員組織，實際工作中，可以及時發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)出租問題，并對其做出優(yōu)化管理，優(yōu)化資產(chǎn)出租管理工作。此外，還應(yīng)強(qiáng)化工作人員合規(guī)意識。國有企業(yè)資產(chǎn)出租環(huán)節(jié)，應(yīng)基于國家法律法規(guī)要求進(jìn)行風(fēng)險防范，為保證資產(chǎn)出租合規(guī)性，首先，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，對企業(yè)規(guī)章制度加以完善，實施動態(tài)調(diào)整，不僅要做好事后監(jiān)督，還應(yīng)重點進(jìn)行事前預(yù)防與事中防范。其次，強(qiáng)化人員法制教育，提升其風(fēng)險防范意識，定期組織人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是重點宣講資產(chǎn)出租法律法規(guī)制度，同時，通過案例分析的方式，使工作人員具備較強(qiáng)的風(fēng)險辨識能力，具體工作環(huán)節(jié)，及時發(fā)現(xiàn)其中存在的異常活動，及時通過有效的方式加以處理，利用法律武器，保證國有企業(yè)資產(chǎn)安全。最后，國有企業(yè)應(yīng)構(gòu)建出廉潔從業(yè)氛圍，要求資產(chǎn)管理人員嚴(yán)守紀(jì)律，對資產(chǎn)出租實施全過程管理，確保資產(chǎn)出租的公正性與效益性。

（五）嚴(yán)格租賃審批流程

對于國有企業(yè)而言，進(jìn)行重要資產(chǎn)出租時，需要結(jié)合實際，進(jìn)行出租方案的科學(xué)制定，出租方案中，不僅要涵蓋出租資產(chǎn)的基本情況、用途、目的、期限以及可行性，還應(yīng)存在招租底價以及承租條件等內(nèi)容，方案制定后，需要將其交由上級相關(guān)部門做出審批。國有企業(yè)資產(chǎn)出租，應(yīng)嚴(yán)格遵循公正、公平及公開原則，通過公開招標(biāo)及比選等方式，合理確定承租人，并公示出招租公告與結(jié)果，根據(jù)規(guī)定程序，完成審批后，進(jìn)行租賃合同簽訂。在資產(chǎn)出租底價上，可通過多家評估機(jī)構(gòu)做出科學(xué)評估。國有企業(yè)應(yīng)結(jié)合實際情況，對評估結(jié)果進(jìn)行綜合考慮，科學(xué)設(shè)置底價系數(shù)，提升出租資產(chǎn)收益及價值，相關(guān)主管部門對資產(chǎn)出租評估結(jié)果進(jìn)行備案，最終合理確定出租價格，并嚴(yán)格保密使用。并且，還應(yīng)避免調(diào)整出租資產(chǎn)賬面價值、化整為零、連續(xù)短期出租等情況的出現(xiàn)。

（六）做好監(jiān)督管理工作

為有效促進(jìn)資產(chǎn)出租順利開展，運營做好監(jiān)督管理工作，首先，確保房屋出租規(guī)定的有效落實，構(gòu)建完善的招標(biāo)機(jī)制，進(jìn)行公共租賃信息發(fā)布，吸引更多的公司參與到租金競爭中。其次，對物業(yè)出租管理規(guī)范及工作程序加以完善，強(qiáng)化來源監(jiān)督。通過電子系統(tǒng)開展各項管理工作，及時找出資產(chǎn)出租中的問題，科學(xué)制定工作規(guī)則，實現(xiàn)有據(jù)可查。再次，根據(jù)資產(chǎn)出租審批程序開展工作。資產(chǎn)出租過程中，需要根據(jù)法律法規(guī)要求，進(jìn)行審批手續(xù)辦理。最后，加大金融監(jiān)管力度，尤其是對于重大金融活動，更應(yīng)重視日常監(jiān)管工作的良好開展。構(gòu)建出重大問題報告以及審批制度，清晰組織責(zé)任，細(xì)化責(zé)任分解，形成完善的績效考核指標(biāo)體系，禁止出現(xiàn)違法行為。此外，還應(yīng)強(qiáng)化審計監(jiān)督。嚴(yán)格開展資產(chǎn)出租審計工作，對資產(chǎn)出租合理性以及真實性進(jìn)行深入的調(diào)查分析，了解資產(chǎn)出租投資與產(chǎn)出情況，并且，在信息披露以及監(jiān)督檢查工作的良好開展下，避免出現(xiàn)國有資產(chǎn)流失情況。

（七）健全資產(chǎn)租賃政策、法規(guī)

資產(chǎn)出租屬于國家方向工作中的一項重要內(nèi)容，為促進(jìn)國有企業(yè)資產(chǎn)出租工作的良好開展，首先，國家與政府相關(guān)部門應(yīng)結(jié)合實際，構(gòu)建出完善、健全的資產(chǎn)租賃政策法規(guī)，保證內(nèi)容的不斷完善，包含債務(wù)的處理；資產(chǎn)出租協(xié)議、合同簽訂；富余人員安置；出租資產(chǎn)租金使用、管理、收繳；社會保障制度改革等，與國家現(xiàn)行政策法規(guī)配套。其次。相關(guān)職能部門，應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)出租企業(yè)過去債務(wù)，制定出相應(yīng)的優(yōu)惠政策，在對原企業(yè)從資產(chǎn)租賃之日起對銀行、財政等部門貸款實行掛帳停息，緩征原企業(yè)欠交稅收，并且，取消企業(yè)主管部門在企業(yè)收取的各種費用，如交通管理費、城建費、治安管理費以及環(huán)保費等。最后，各地應(yīng)歸納、總結(jié)現(xiàn)行政策法規(guī)，結(jié)合本地實際情況，有效應(yīng)用各項政策，嚴(yán)格按照政策法律要求，對資產(chǎn)出租行為進(jìn)行指導(dǎo)與規(guī)范，保證資產(chǎn)出租工作有法可依，有章可循，促進(jìn)國有企業(yè)資產(chǎn)出租工作良好開展。

（八）注重資產(chǎn)整體出租

國有企業(yè)資產(chǎn)出租過程中，會通過社會招標(biāo)的方式進(jìn)行，不過在資產(chǎn)出租時，應(yīng)注重資產(chǎn)整體出租，鼓勵承租者進(jìn)行資產(chǎn)的整體租賃，避免承租者僅對企業(yè)某個車間中的部分設(shè)備進(jìn)行租賃，從而防止車間其他未被租賃的資產(chǎn)缺乏相應(yīng)的安全保護(hù)與保養(yǎng)受到破壞。并且，鼓勵承租者對租賃的設(shè)備、廠房等資產(chǎn)實施更新改造，增加配套設(shè)備、附屬設(shè)施，進(jìn)一步擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，獲得更高的產(chǎn)品質(zhì)量使企業(yè)獲得更高的效益，可以聘請專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)，進(jìn)行改造和配套設(shè)備及增加附屬設(shè)施的重新評估，明確雙方產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)出租資產(chǎn)整體使用效率的有效提升。

（九）建立租賃企業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)

國有企業(yè)資產(chǎn)出租中，需要構(gòu)建出相應(yīng)的管理協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu)，重點落實出租時間以及出租勞務(wù)用工制度等，并且還能保障職工合法權(quán)益，保證國有企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。首先，資產(chǎn)出租時間不可過短，通常情況下，資產(chǎn)出租不可低于3年，出租時間越長越好；其次，制定租賃企業(yè)勞動用工制度，相關(guān)勞動部門應(yīng)積極參與到租賃企業(yè)用工管理中，構(gòu)建完善的勞動用工制度，勞動用工方面，資產(chǎn)承租者應(yīng)滿足本企業(yè)職工要求。租賃期間不可將聘用的企業(yè)工人隨意開除，同時，確保聘用工人工資處于正常水平；再次，應(yīng)構(gòu)建勞動保險以及職工養(yǎng)老保險制度，承租者應(yīng)為聘用的企業(yè)工人繳納養(yǎng)老保險金；最后，構(gòu)建完善的租賃企業(yè)工會組織，依法維護(hù)企業(yè)工人的合法權(quán)益。

（十）重視合同管理，明確職責(zé)

國有企業(yè)資產(chǎn)出租環(huán)節(jié)，合同是保證雙方權(quán)益的關(guān)鍵，因此應(yīng)重視合同管理工作。第一，加大資產(chǎn)出租合同的管理力度，結(jié)合實際情況，構(gòu)建全面且完善的合同管理體系。無論是合同起草，合同簽訂，還是合同執(zhí)行，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。第二，選擇統(tǒng)一的審計管理方式。應(yīng)由法律顧問對合同進(jìn)行檢查，現(xiàn)場人員需要對合同履行情況進(jìn)行監(jiān)督。第三，需要定期實施合同審計，并通過多樣化的手段，防止出現(xiàn)合同執(zhí)行不力以及陰陽合同等不良情況，對國有企業(yè)合法權(quán)益加以維護(hù)。并且，還應(yīng)對各項職責(zé)加以明確，使各方清晰自身職責(zé)，如資產(chǎn)出租產(chǎn)權(quán)方、承租方以及第三方物業(yè)公司等，全面落實各項職責(zé)，以免使資產(chǎn)面臨較大的安全隱患，當(dāng)發(fā)現(xiàn)問題時，需要及時加以處理，使資產(chǎn)出租責(zé)任與權(quán)力得到進(jìn)一步明確。

（十一）加大資產(chǎn)出租信息管理力度

國有企業(yè)資產(chǎn)出資工作中，應(yīng)積極引進(jìn)現(xiàn)代化信息技術(shù)，加大資產(chǎn)出租信息管理力度，通過進(jìn)行管理系統(tǒng)的構(gòu)建，并強(qiáng)化臺賬管理，使出租物業(yè)信息更加全面、準(zhǔn)確、真實，及時進(jìn)行信息更新與匯總，還應(yīng)進(jìn)行各項數(shù)據(jù)的對比分析，對資產(chǎn)出租管理進(jìn)行不斷分析與優(yōu)化，從而形成閉環(huán)式管理模式。國有企業(yè)需要通過內(nèi)部審計工作，對資產(chǎn)出租額進(jìn)行定期的檢查，避免存在較大的風(fēng)險問題，在大數(shù)據(jù)分析與智慧物業(yè)系統(tǒng)的良好應(yīng)用下，進(jìn)一步加大資產(chǎn)出租管理的信息化建設(shè)，降低國有企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險，進(jìn)一步提升內(nèi)控效率及水平。在此項工作良好開展下，防止國有企業(yè)資產(chǎn)管理環(huán)節(jié)面臨較大的暗箱操作風(fēng)險，實現(xiàn)公開公正，盡可能將人為不良因素排除，促進(jìn)資產(chǎn)出租的良好實施，推動國有企業(yè)快速發(fā)展。

四、結(jié)束語

綜上所述，資產(chǎn)出租工作屬于國有企業(yè)資產(chǎn)管理中的一項重要內(nèi)容，直接影響到企業(yè)資產(chǎn)管理水平以及經(jīng)濟(jì)效益提升。資產(chǎn)出租環(huán)節(jié)，國有企業(yè)應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)，遵循等價有償原則，通過多樣化手段，具體應(yīng)從完善資產(chǎn)出租制度；提高國有資產(chǎn)出租率；強(qiáng)化租金收入管理；重視人才培養(yǎng)，強(qiáng)化合規(guī)意識；嚴(yán)格租賃審批流程；做好監(jiān)督管理工作；健全資產(chǎn)租賃的政策、法規(guī)；實施資產(chǎn)整體租賃；建立租賃企業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)；重視合同管理，明確職責(zé)；加大資產(chǎn)出租信息管理力度等方面入手，提升國有資產(chǎn)使用效益，促進(jìn)國有企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

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