張宇軒

近日，最高人民法院發(fā)布了《關于商品房消費者權利保護問題的批復》。這讓陷入“爛尾樓”泥潭的商品房消費者似乎看到了一絲“脫坑”的曙光。

該批復發(fā)布僅4天后，就有樓盤逾期未交付的商品房消費者向開發(fā)商提出解除購房合同、退回購房款的要求。

4月21日，《人民法院報》刊發(fā)了《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（下稱“批復”）。其中明確，人民法院在審理房地產開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關糾紛案件中，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

這則批復給“爛尾樓”業(yè)主們帶去了一絲希望。4月24日，逾期已久的河南鄭州融創(chuàng)中原大觀二期的業(yè)主們給開發(fā)商發(fā)了一封《退房告知書》。告知書中，業(yè)主向開發(fā)商提出，“要求解除購房合同”，返還購房價款。

4月30日，業(yè)主簽字表達“退房”意愿。

業(yè)主李建國告訴 《中國經濟周刊》記者，4月30日，約100位業(yè)主在該樓盤項目現(xiàn)場簽字申請退房。

李建國購房的樓盤名為中原大觀（又名 “中州坊1號院”）。公開信息顯示，該樓盤為河南中永置業(yè)有限公司（融創(chuàng)旗下的房地產開發(fā)商）開發(fā)，占地面積4.4萬平方米，建筑面積31.86萬平方米。2018年8月開盤售樓，至2021年9月全盤售罄，每平方米單價在1.5萬元至2.1萬元。

中原大觀二期按計劃應于2022年下半年交房，但至今仍未達到交付標準。據(jù)多名業(yè)主反映，未完工樓棟早在2021年底就疑似出現(xiàn)停工跡象，之后歷經多次反復停復工，建設進展一直不順利。

李建國告訴記者，開發(fā)商后來承諾，原定于2022年7月交付的三棟樓，延期至今年7月底；原定于2022年12月交付的6棟樓，現(xiàn)延期至今年年底前交付。

據(jù)業(yè)主群內發(fā)的4月27日施工日報，該項目當日工人數(shù)量有482人，執(zhí)行墻體砌筑、主體修補等工作。但有業(yè)主認為開發(fā)商延期交付的承諾難以兌付，李建國稱：“有一棟樓還沒有封頂，業(yè)主去現(xiàn)場看，進度還是慢?！?/p>

最高法《關于商品房消費者權利保護問題的批復》

樓盤逾期業(yè)主代表擬定的退房告知書

考慮到開發(fā)商的經營狀況，業(yè)主林逸擔心，執(zhí)行退款的資金來源問題較為現(xiàn)實，“要是有錢退房，又怎會沒錢蓋房？”

開發(fā)商融創(chuàng)近期動作頻頻，先是于3月底宣布大規(guī)模債務重組取得進展，繼而又于4月中旬宣布股市復牌成功，狀態(tài)似乎正在慢慢恢復。

3月28日夜間，融創(chuàng)中國（HK.01918）公告宣布境外債務重組取得重大進展，其與境外債權人小組達成重組協(xié)議，并就該重組方案懇請其他未簽署協(xié)議的現(xiàn)有債務持有人盡快加入重組。

據(jù)融創(chuàng)中國披露，此番債務重組中的現(xiàn)有債務具體為現(xiàn)有優(yōu)先票據(jù)及其他境外工具或債務，包括的本金額約為90.48億美元。其境外重組的具體方案中，這筆境外債務分為降杠桿、留債展期重組等方向。

其中降杠桿計劃目標約30億美元，計劃分項實施，發(fā)行不同類型的可轉換債券，試圖以“債轉股”的形式降低債務水平；之外的債務，計劃以發(fā)行“新票據(jù)”的形式尋求展期。

通過對新發(fā)行票據(jù)相關期限條款的解讀，外界有觀點認為，若融創(chuàng)此番債務重組成功，就意味著公司3年內無剛性還款壓力。

不過，這并不意味著林逸的擔憂是杞人之憂。

4月底，融創(chuàng)中國發(fā)布了2022年度財報。信息顯示，2022年，其物業(yè)銷售收入僅為828.4億元，不足2021年的一半，年內交付總建筑面積也大幅縮減至809.6萬平方米，環(huán)比2021年下降了49.9%。

自2021年開始，連續(xù)兩年中，融創(chuàng)都出現(xiàn)營收下滑的情況，并由此陷入虧損。收入方面，2021年為1983.9億元，2022年為967.5億元；凈利潤方面，2021年為-420億元，2022年為-298.9億元。兩年的巨額虧損消耗了2018—2020年3年凈利潤累加的八成以上。

在債務規(guī)模上，至2022年底，融創(chuàng)集團借貸總額達2984.2億元，其中2534.8億元債務距離到期日已不滿一年。好消息是，結合歷史信息來看，融創(chuàng)的債務缺口正在逐漸縮小，相比2021年，2022年共減少232.9億元債務。

現(xiàn)金流方面，融創(chuàng)集團2022年底現(xiàn)金余額由上年底的692億元減少至375.4億元，其中非受限制現(xiàn)金由143.4億元減少至116億元。據(jù)融創(chuàng)中國披露，非受限制現(xiàn)金的減少主要由于融資現(xiàn)金流出凈額291.1億元。其債務壓力由此可窺一斑。

按照融創(chuàng)中國財報中的說法，資金需求與應付營運所需資金、撥付發(fā)展新物業(yè)項目及償還債務有關，資金來源于預售及出售物業(yè)所得款項、股東注資、股份發(fā)行及貸款。從以上財報數(shù)據(jù)來看，其流動性壓力依然不容樂觀。

回到融創(chuàng)復牌后的股市表現(xiàn)。4月13日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告宣布其股票于當日正式恢復交易。然而，融創(chuàng)復牌首日即迎來股價大跌，股價從一年多停牌前的4.58港元“腰斬”至當日收盤價2.04港元。盡管股價大跌，當日成交量依然高達7.19億股。此后多日，股價在震蕩中進一步下滑，至5月4日收盤，股價已下滑至1.58港幣。融創(chuàng)中國總市值從一年前的249.56億大幅“縮水”至如今的86.09億元。

融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌曾在會議上總結反思：“從2021年的第四季度開始，行業(yè)環(huán)境持續(xù)發(fā)生變化，很多事情都超出了預判，我們也出現(xiàn)了嚴重的流動性困難，面臨了前所未有的經營壓力……我們在管理上也存在著權力過于下放等問題，讓我們的安全墊不夠厚，沒有經受住這一輪考驗。我們自己總結，出現(xiàn)今天的問題，雖然也有外界環(huán)境的因素，但是更重要的是、更本質的還是我們自己造成的?！?/p>

針對“業(yè)主退房”一事，記者致函融創(chuàng)，詢問其后續(xù)應對方案，截至發(fā)稿，對方未予回復。

回到“退房”事件本身，參與簽字按指印告知開發(fā)商“退房”的業(yè)主們，對于能否成功“退房”心中依然滿是忐忑。

李建國表示，參與簽字的業(yè)主的確有“退房”的意愿，但“能不能實現(xiàn)，其實我們也不太清楚……感覺實現(xiàn)的可能性不大”。

而長期以來的多方溝通、維權也讓業(yè)主們倍感焦慮和壓力。一名業(yè)主曾在當?shù)卣掌脚_的“領導留言板”上寫下：目前一家老小還在租房，每月積蓄都支付在上萬房貸和房租上，希望能夠盡快解決該項目的問題。

依據(jù)上述最高法發(fā)布的批復，北京金訴律師事務所創(chuàng)始合伙人戴金花律師向《中國經濟周刊》記者分析，過去，商品房消費者優(yōu)先權并不包括解除購房合同的購房款返還，所以商品房消費者發(fā)現(xiàn)房屋無法如期交付、出現(xiàn)爛尾跡象時，并不敢輕易解除合同，也不能停止還貸。但根據(jù)該批復，未來商品房消費者如果發(fā)現(xiàn)樓盤爛尾了，或者房屋無法實際交付時，可以及時地解除房屋買賣合同，要求返還已經支付的購房款并享有優(yōu)先受償權，剩下的房貸由開發(fā)商來返還，有效地止損，保障自己的合法權益。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師在解讀該批復時向《中國經濟周刊》記者強調，價款返還請求權的優(yōu)先權有一個前提條件，即房屋不能交付且無實際交付可能，如樓盤徹底爛尾、無法建成，購房合同的目的已經無法實現(xiàn)，這時只能解除合同，要求返還房款。在滿足條件的前提下，商品房消費者的價款返還請求權優(yōu)于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權。

融創(chuàng)中原大觀曾被當?shù)貥I(yè)界譽為“明星樓盤”，購房者趨之若鶩。李建國說，有業(yè)主做過統(tǒng)計，購房者中有 57%為本科及以上學歷，40%從事高新類技術工作，52%為外地回鄭置業(yè)。

盡管業(yè)主們口口聲聲稱之為“爛尾樓”，但仍有不少人對這座“難產”的家園懷有憧憬。業(yè)主張山講述，“退房”簽字現(xiàn)場，有業(yè)主還想進入工地再看一眼自己的房子，但遭到開發(fā)商工作人員的阻攔。

李建國是外地回鄭置業(yè)的一員，經過這次經歷，他表示：“（如果‘退房’成功），后面再買其他城市吧，再也不回鄭州了?！?/p>

（應受訪者要求，文中李建國、林逸、張山均為化名）

責編：楊琳? yaolin@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭