王艷玲

香港與內(nèi)地及國際間的商旅往來全面恢復(fù)后，近月已有數(shù)以萬計的高端消費商務(wù)旅客恢復(fù)來港經(jīng)商，為香港經(jīng)濟復(fù)蘇增添新動力。

經(jīng)貿(mào)往來恢復(fù)的同時，房地產(chǎn)市場也在加速復(fù)蘇。作為亞洲超級豪宅，21 BORRETT ROAD以動輒2億港元的天價，吸引了來自世界各地的實力買家，其中過半成交來自中國內(nèi)地的科技、金融等領(lǐng)域的新貴。

而這一項目的開發(fā)商正是長江實業(yè)，投資商是來自新加坡的華瑞資本。2022年的這筆涉及200多億元的大交易，曾被業(yè)界各種解讀。

長實在大灣區(qū)的運營計劃是什么？如何看待大灣區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景？作為擁有30多年從業(yè)經(jīng)驗的行業(yè)人士，長江實業(yè)集團營業(yè)部首席經(jīng)理郭子威對市場趨勢和客戶需求有著深入的了解。

長江實業(yè)在去年9月宣布以208億港元出售香港波老道21號豪宅發(fā)展項目“21 BORRETT ROAD”。2021 年2 月，該項目曾刷新亞洲最貴分層住宅單位呎價紀錄，成交呎價達13.6 萬港元（1平方呎=0.09平方米）。

郭子威負責(zé)長實的營銷管理工作，善于制定和實施有效的營銷策略。針對這次備受外界關(guān)注的交易，郭子威回應(yīng)南都稱，“這是個雙贏的局面。長實快資金回流，再把資金重新調(diào)配到一些好的投資項目，也能達到差不多的回報率。我們不是賣了就不管了，而是有賣有買，更加表明我們對香港房地產(chǎn)市場的看好”。

而長江實業(yè)集團主席李澤鉅在2022年業(yè)績會上也強調(diào)，“對股東來說，集團在哪賣樓不重要，最重要的是賺錢回來?！彼硎?，作為跨國企業(yè)，無論長和或者長實，每天有很多投資選擇，在不同地區(qū)、不同行業(yè)。有高回報的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，無論是在香港、內(nèi)地或者其他地方，都會考慮。

作為香港最大的開發(fā)商之一，長江實業(yè)充分展現(xiàn)了靈活選擇的投資優(yōu)勢。財報顯示，截至2022年底，在扣除借貸后，持有現(xiàn)金凈額約港幣 126 億元。擁有大量現(xiàn)金，加上未動用銀行貸款額，使得公司資金流動性持續(xù)穩(wěn)健。

廣州2022年第一輪土地拍賣，位于白云新城的空港大道中地塊，不僅吸引了一眾“國家隊”，長江實業(yè)也參與其中。

如今，內(nèi)地房企普遍面臨流動性壓力，長江實業(yè)的現(xiàn)身是否嗅到了內(nèi)地樓市觸底的信號？ “當(dāng)時差一點點，幾乎有機會的”，郭子威坦言，“我們覺得那個時間差不多了，現(xiàn)在回頭去看，也確實非常接近防疫政策優(yōu)化調(diào)整的時間點”。他表示，過去十年間，不是長實不買地，而是內(nèi)地房企表現(xiàn)非常強大?！叭缃?，內(nèi)地房企普遍面臨流動性壓力，而我們的資金比較健康，就開始做一些資金方面的嘗試了”。

據(jù)2022年財報，長江實業(yè)在內(nèi)地擁有約6400 萬平方呎（即約711萬㎡）可開發(fā)土地儲備（包括合作發(fā)展項目之發(fā)展商權(quán)益，但不包括農(nóng)地及已完成物業(yè)）。

坐高鐵感覺到人氣回來了

郭子威，1989年5月加入長江實業(yè)，在物業(yè)銷售方面積累了超34年的經(jīng)驗。作為一個經(jīng)驗豐富的行業(yè)專家，他對市場趨勢和客戶需求有著深入的了解，并且善于制定和實施有效的營銷策略。

南都·灣財社：全面通關(guān)后，香港房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)回暖？

郭子威：我坐高鐵往返廣州和香港兩地，已經(jīng)感覺到人氣回來了，兩地經(jīng)貿(mào)往來的熱度在持續(xù)升溫。香港去年泛地產(chǎn)市場跌價15%-20%，今年房價企穩(wěn)回升5%，市場呈現(xiàn)整體平穩(wěn)的趨勢，但還沒有完全恢復(fù)。比如香港成交量最大的項目，前3月賣了600多套，比去年同期好很多，但不及市場最高峰的時候。

利率是市場最大的困擾。自2022年3月美聯(lián)儲開啟新一輪加息周期后，香港抵押貸款利率累計上升約150個基點，按揭貸款成本的增長在一定程度上抑制買房需求。利率波動對超級豪宅的影響不會很大，實力買家關(guān)注的是投資的穩(wěn)定性。利率越是波動，超級豪宅越具備保值增值的吸引力。

南都·灣財社：您如何看待經(jīng)濟復(fù)蘇帶來的發(fā)展機遇？

郭子威：香港優(yōu)秀人才計劃是香港特區(qū)政府為了吸引世界各地的優(yōu)秀人才來香港發(fā)展而推出的一個項目，是疫情后面向世界的發(fā)聲。去年香港有7萬多人離開，今年迄今已吸引了超1.4萬優(yōu)秀人才，其中很多都是從內(nèi)地來香港，普通話、粵語、英語都很熟練。

在國家的支持下，香港始終是國際金融中心，在貿(mào)易及航運等方面均有獨特優(yōu)勢，我們對香港的繁榮穩(wěn)定有信心。

未來的香港是更加精英化的城市，當(dāng)然也將帶來生活成本的提高，一部分人去大灣區(qū)內(nèi)地城市養(yǎng)老，一部分科技、金融人才到香港工作，大灣區(qū)人口分流是不可避免的。

未來十年會有大變化。大灣區(qū)絕對是科技領(lǐng)先的地方，有廣州、深圳做扶持，香港就能成為面向世界的招商平臺。

人才來了就要找地方住

南都·灣財社：長江實業(yè)在大灣區(qū)的運營計劃是什么？

郭子威：目前粵港澳大灣區(qū)已經(jīng)成為人口超過8000萬、GDP突破13萬億元的經(jīng)濟體，但要找準一個地點去投入非常重要。大灣區(qū)不同城市有不同的優(yōu)勢，究竟哪個適合投資還要考量。對長實來說，制度很重要，北上廣深制度比較成熟，對投資者來說就比較放心；三、四線城市也會有進入機會，但相關(guān)制度能不能自始至終貫徹下去是關(guān)鍵。

運營上，今年長實在北京、上海、廣東的銷售團隊會加快速度，把疫情影響的3年給追回來。

南都·灣財社：您如何看待內(nèi)地房地產(chǎn)市場的前景和機會？

郭子威：2022年我國經(jīng)濟總量突破120萬億元，在疫情中經(jīng)歷那么多困難，整體表現(xiàn)還是不錯。兩會之后的發(fā)展也已經(jīng)定調(diào)，有利于整個投資環(huán)境。作為發(fā)展商，我們對整體經(jīng)濟發(fā)展充滿信心。

從房地產(chǎn)的角度，經(jīng)歷調(diào)整期之后，對內(nèi)地房企來說更看重現(xiàn)金流和資金健康；對購房者來說，會關(guān)注運營商能力，行業(yè)整體是平穩(wěn)的。當(dāng)然，長實面對內(nèi)地房企的競爭力也是有的，我們保持平常心去看待，在合理的范圍會繼續(xù)加大投資。

從投資的角度，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型要換跑道，未來十年會有大變化。大灣區(qū)絕對是科技領(lǐng)先的地方，有廣州、深圳做扶持，香港就能成為面向世界的招商平臺。資本市場、高端人才的招攬，都有很大的機會。人進來就要找地方住，大灣區(qū)房地產(chǎn)市場就擁有廣闊空間。

南都·灣財社：長實在香港和世界擁有眾多成功的運營項目優(yōu)勢，如何利用這些獨特優(yōu)勢，在內(nèi)地有需求的領(lǐng)域，助推高質(zhì)量發(fā)展？

郭子威：長實是香港最大的開發(fā)商之一，具備國際性眼光，獲得非常好的評價。在國際上，我們提出精裝修的概念，給到客戶最好的環(huán)境和居住品質(zhì)；在管理上，我們擁有香港大型管理公司經(jīng)驗，給到業(yè)主更良好、更人性化的條件。比如人工智能，我們通過科技研發(fā)，把公司管理和小區(qū)管理結(jié)合提升，做到最好。