陳 輝 張 童

（河南工業(yè)大學 法學院，河南 鄭州 450001；開封城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)人民法院，河南 開封 475004）

一、問題的提出

受疫情及經(jīng)濟形勢變化等因素的影響，以恒大地產(chǎn)為代表的問題樓盤也越來越多，嚴重影響千家萬戶的切身利益。工地停工將引發(fā)一系列問題，這些問題具體可分為三種類型：一是因開發(fā)商未按照合同約定履行交房義務，導致約定或法定的合同解除期限屆滿，購房人依法提起解除合同的訴訟請求；二是因開發(fā)樓盤長期停工爛尾，購房人因感覺交房無望而停止支付按揭貸款月供，導致銀行等金融機構(gòu)起訴購房人，其訴求一般是解除分期按揭貸款合同，要求購房人一次性支付未償還的按揭貸款，并要求開發(fā)商承擔連帶還款責任；①通常情況下，金融機構(gòu)在發(fā)放貸款時，往往要求開發(fā)商承擔連帶還款責任。三是因開發(fā)商延期交房后，購房人主張按照合同約定支付逾期交房的違約金。通常而言，開發(fā)商之所以逾期交房，房地產(chǎn)行情下跌、經(jīng)營不善等導致資金短缺是最主要的因素。此外，疫情防控和環(huán)保政策等導致停工窩工也是一個重要的因素?；谶@種逾期交房的普遍性現(xiàn)象，一旦購房人主張支付違約金的訴訟請求得到司法裁判支持后，可能引發(fā)群體性的訴訟案件，違約金積少成多形成龐大的賠償數(shù)額，也將成為壓倒開發(fā)商的最后一根稻草。

與其他糾紛相比，問題樓盤涉及的人群數(shù)量眾多，一個樓盤少則涉及幾百人，多則涉及幾萬人。如果對問題樓盤的訴訟案件進行機械的就案判案，非但不能解決問題樓盤，還會將尚存一絲氣息的問題樓盤搞僵搞死，同時也將購房人所僅有的一絲希望化為泡影。因為一旦開發(fā)商破產(chǎn)，因負債高于資產(chǎn)，能有效執(zhí)行的案件畢竟是少數(shù)，大多數(shù)人將淪為破產(chǎn)企業(yè)的犧牲品，其辛苦一生積攢的財富將在經(jīng)濟泡沫和司法處理的雙重壓力下清零。為此，面對井噴式的爛尾樓糾紛案件，法院將遵循什么樣的裁判邏輯才能妥善化解這種涉民生的矛盾糾紛，是當前考驗法官的法律素養(yǎng)和司法治理能力的問題。

二、問題樓盤訴訟案件司法裁判的實踐創(chuàng)新

經(jīng)對開封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)受理的涉及問題樓盤案件進行梳理，①開封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)法院所轄區(qū)域處于新區(qū)，涉及的問題樓盤較多，其中包括恒大地產(chǎn)在內(nèi)的諸多樓盤，因問題樓盤所產(chǎn)生的爭議案件也較多。如自2023年1至6月，該區(qū)法院涉及問題樓盤糾紛共立案598件，其中接受外地法院移送恒大地產(chǎn)的案件480 件，審結(jié)421 件，其中判決203 件占48.22%、調(diào)解94 件占22.33%、撤訴64 件占15.20%?？梢园l(fā)現(xiàn)，涉及的問題樓盤主要包括如下四種。第一種是“躺平式”樓盤，即業(yè)主交付了首付，且一直在按期還貸，但因樓盤長期處于停工爛尾狀態(tài)，交付期限無法確定。第二種是“積極復工”樓盤，即開發(fā)商積極籌措資金，在政府紓困資金的救助下，努力復工，爭取將樓盤建設至達到交付條件，但因其訴訟案件纏身，土地或在建建筑物處于查封狀態(tài)，導致其復工受阻。第三種是“已建成”樓盤，即房屋已經(jīng)達到交房條件，但因房屋存在延期交付而引發(fā)業(yè)主主張遲延交付違約金的情況。第四種是“破產(chǎn)式”樓盤，即房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)進入破產(chǎn)程序，其所涉及的債權(quán)債務需要在破產(chǎn)重整中一并處理。上述不同類型的問題樓盤，其所涉及的訴訟案件也存在一定的差異，該區(qū)法院圍繞“保交樓、促民生”的目標，針對不同類型的問題樓盤及其所引發(fā)的不同類型的訴訟案件，創(chuàng)新裁判理念，逐步形成如下裁判思路。

（一）對未交房斷供類糾紛的裁判思路

未交房斷供的前提是開發(fā)商逾期未交房，購房者在作出交房遙遙無期的預判后，出于對自身損失擴大的補救，通常會停止償還房屋按揭貸款。而購房者一旦斷供，銀行等金融機構(gòu)可能會基于按揭貸款合同起訴購房人，其訴求主要是解除抵押貸款合同，要求一次性還款付息，當然也包括僅起訴要求購房人償還其所欠付部分的按揭貸款。針對此類糾紛，法院通常的做法是嚴格按照雙方的合同約定進行裁判，即對雙方的貸款合同及其有關(guān)解除貸款、支付違約金或一次性還款付息等約定一律認可，并認為該約定符合法律規(guī)定，從而作出支持銀行全部訴訟請求的裁判結(jié)果。從法律層面看，這種裁判邏輯不能算是錯誤的，但其裁判結(jié)果對購房人而言則是不公平的。因為購房人在按揭貸款購買房屋時是基于其所購買的房屋能如期交付這一目標。也就是說，開發(fā)商在出售期房時，必須承諾具體的交付期限，購房人基于對該承諾交付期限的認同才與銀行等金融機構(gòu)達成了按揭貸款的合意。當開發(fā)商因停工爛尾導致交房期限處于不確定狀態(tài)時，應當允許購房人通過停止還貸的方式來減少損失，抵御不可預期的商業(yè)風險。因此，傳統(tǒng)的裁判思路并不符合雙方締結(jié)購房合同的真實意思表示，也不符合《中華人民共和國民法典》（簡稱《民法典》）第六條“民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務”的基本要求。

對此，較為可行的方案是：法院應首先查明購房人停止償還按揭貸款的原因，對因合同標的物之房產(chǎn)長期處于停工爛尾而導致斷供的，不能簡單地依據(jù)合同約定視為購房人違約，完全將所有的市場風險都轉(zhuǎn)移給了購房人。其次，經(jīng)審理認為屬于未交房斷供的訴訟案件，應引導貸款人金融機構(gòu)與作為借款人的購房人達成調(diào)解協(xié)議，即暫定還貸，等待交房期限能夠確定或房屋交付之日再繼續(xù)按期支付剩余貸款。在停止還貸的期間內(nèi)，借款人（購房人）的斷供行為因排除在主觀違約的范疇之外，故銀行等金融機構(gòu)亦不能向其主張利息或違約金損失。再次，如果銀行等金融機構(gòu)拒不與購房人達成調(diào)解，則法院可依據(jù)《民法典》的公平原則和自愿原則，認定購房人的斷供行為屬于自救型維權(quán)，而不屬于惡意違約，且因其所購房屋處于停工爛尾狀態(tài)等導致主合同目的暫時無法實現(xiàn)等理由，駁回金融機構(gòu)的訴訟請求。

此外，最高人民法院在（2019）最高法民再245 號判決書中認定，案涉借款合同相關(guān)格式條款要求購房者在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購房者的責任，該格式條款無效，對購房者不具有拘束力。該裁判思路也為各級人民法院裁判未交房斷供類糾紛訴訟案件提供了示范效果。據(jù)此，可將償還銀行貸款的條件限定為購房者取得所購房屋，在因爛尾等不可歸責于購房者等客觀原因?qū)е缕錈o法取得房屋時，購房者有權(quán)拒絕歸還貸款。法院可將該約定條款認定為對購房者一方不利的格式條款，進而否定其效力。

（二）因爛尾導致解除購房合同的銀行按揭貸款的承擔問題

因樓房爛尾導致交房遙遙無期時，購房人可依據(jù)購房合同約定的解除合同事由或法定的解除合同事由（合同目的無法實現(xiàn)等）提起解除房屋買賣合同之訴。通常情況下，在解除房屋買賣合同時，還將面臨解除不動產(chǎn)抵押貸款合同的問題。在合同解除后，雙方互相負有雙向的返還義務，購房人配合解除房屋買賣合同的網(wǎng)簽協(xié)議，購房人將收到的購房款返還給購房人。在涉及房屋按揭貸款的時候，還將涉及銀行發(fā)放的貸款由誰償還的問題。銀行按照購房人的指示交付將按揭貸款支付給開發(fā)商，但貸款的用款主體實際上是購房人，故在解除抵押貸款合同后，購房人作為借款人，要負責向銀行等貸款一方的金融機構(gòu)負責償還貸款，同時其可向開發(fā)商主張返還購房款。然而，要是因為開發(fā)商的資金嚴重不足才導致樓盤爛尾的，即使是法院判決由其向購房人返還購房款，但該判決義務也通常會陷入“執(zhí)行不能”的困境。購房人在面臨房產(chǎn)到手無望的同時，還要背負欠銀行的巨額債務。如果嚴格按照法律規(guī)定和合同約定，作出前述分析的裁判結(jié)果，顯然對購房人極其不利。針對該問題，最高人民法院在（2019）最高法民再245號判決書中給出了較為妥當?shù)慕鉀Q方案，其裁判思路為：爛尾樓風險不應當全由購房者承擔，因為出現(xiàn)爛尾樓問題導致房屋無法交付，致使預售合同、借款合同、抵押合同解約的應由開發(fā)商將收取的購房貸款本金及利息返回擔保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人不負有返回義務。該裁判方案較好地平衡了購房者、開發(fā)商和銀行之間的風險承擔問題，避免出現(xiàn)購房者“既得不到房子，又背負了房債”之不公正現(xiàn)象的發(fā)生。

（三）房價大跌背景下解除購房合同的房款返還問題

現(xiàn)實中還存在另外一種情況，即因房價大跌，且開發(fā)商存在逾期交付進而滿足約定解除房屋買賣合同條件的情形，在此情況下，購房者利用解除合同條件成就的時機，通過解除合同的方式將房價跌落的風險轉(zhuǎn)移給開發(fā)商。根據(jù)《民法典》第五百六十六條的規(guī)定，在合同解除后，對已經(jīng)履行的，應根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，恢復原狀或者采取其他補救措施。司法裁判中，一般判決開發(fā)商將購房者所付房款返還給購房者，同時購房者還可一并要求開發(fā)商承擔占用購房款期間的資金損失。這種裁判思路雖然在形式上符合法律規(guī)定，但也存在不妥之處。首先，該裁判支持解除合同所引發(fā)的示范效應不利于房屋買賣市場交易秩序的穩(wěn)定。在樓市跌價的情況下，因所購房產(chǎn)貶值嚴重，如果允許按照合同約定的購房價判決開發(fā)商返還房款，勢必會導致其他購房者提起同類訴訟，從而引發(fā)樓市的混亂。其次，該裁判將引發(fā)新的不公平問題，因為作為以其資產(chǎn)承擔全部責任的開發(fā)商，其資產(chǎn)存量是很有限的，尤其是在其因資金不足導致停工窩工等情況引發(fā)逾期交房時，判決其按照購房時交付的價款返還，將導致其不得不從有限的資源中變現(xiàn)更多的房產(chǎn)予以兌付。例如，張三支付100 萬元從開發(fā)商處購買房產(chǎn)一套，在解除合同并判決開發(fā)商向其返回100 萬元及占用資金期間的費用時，由于房價大跌，開發(fā)商因無資金退還，可能會出現(xiàn)用兩套相同面積的房產(chǎn)折抵100 萬元給張三的方式履行法院判決的給付義務。這種基于法律邏輯所得出的裁判結(jié)果，容易引發(fā)人們的投機主義心理，同時也將所有的市場風險均轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商。

針對此類訴訟案件，法院應充分利用法律所賦予的法律適用權(quán)和裁量權(quán)，精準適用法律，全面貫徹落實法律的原則和精神，作出公平公正的裁判結(jié)果。首先，從維護房地產(chǎn)市場交易穩(wěn)定的原則出發(fā)，要對購房者提出解除合同的事實及理由進行嚴格審查，將逾期交房的主客觀因素查清查實，對能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的的購房合同，盡可能地不解除合同。其次，對符合合同解除事由且購房者堅決要求解除購房合同的，可在判前向購房者釋明合同解除后的購房款返還金額，應按照所購買房屋的市場價值計算，并引導購房者撤回起訴或變更訴訟請求。再次，解除合同后購房款的返還金額，不按照購房者已付的金額，而是按照所購房屋的現(xiàn)有價值計算，一方面能較好地均衡因房價大跌的市場風險，另一方面也能有效防范大量同類訴訟案件的集中爆發(fā)。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，在解除合同后所謂的“恢復原狀”，并不能簡單地理解為開發(fā)商將購房款如數(shù)返回給購房人，還包括購房者將其通過買賣而鎖定的未來房產(chǎn)返回給開發(fā)商，當然，在未實際交付的情況下，所謂的返回房產(chǎn)主要體現(xiàn)為解除對特定房產(chǎn)（標的物）的鎖定。但在房價大跌的行情下，這種單純的“解鎖”對開發(fā)商而言，也不可能實現(xiàn)其“恢復原狀”基本要求，因為開發(fā)商即便是再次將其出售，也無法獲得原購房合同成立時的價格金額。據(jù)此分析，只有按照解除合同時目標房產(chǎn)的市場價返還，才能真正符合“恢復原狀”的真實意涵。

（四）對購房人主張逾期交房違約金糾紛的裁判思路

逾期交房是爛尾樓盤所導致的必然結(jié)果。根據(jù)合同約定和法律規(guī)定，開發(fā)商違反合同約定的交房期限，將面臨承擔逾期交房違約金或賠償損失的法律責任。

基于這種逾期交房具有普遍性，對當事人提起的此類訴訟案件，如果判決支持了當事人的訴訟請求，其他購房者知曉后也會采取同樣的方式維權(quán)，進而導致同類案件的“井噴”。另一方面，如果法院支持了購房者的訴訟請求，對開發(fā)商而言可能是雪上加霜，其因無力支付違約金，將面臨更多的執(zhí)行案件和來自法院強制執(zhí)行權(quán)的壓力，最終徹底“躺平”。此外，如果按照就案辦案的思維方式，通過裁判的方式支持了當事人的訴訟請求，看似實現(xiàn)了案件的法律效果，但如果開發(fā)商因無經(jīng)濟能力履行判決義務，導致案件長期得不到有效執(zhí)行，這種無結(jié)果的“法律效果”至少對當事人而言，是沒有實質(zhì)性意義的。

主張逾期違約金的訴訟案件在開封市示范區(qū)法院也較為普遍，該區(qū)法院針對一系列類案進行分析研判后，對傳統(tǒng)的裁判思路進行了革新，主要包括如下幾個方面：一是重點審查逾期交房的原因，對因疫情防控、污染治理、揚塵管控等政府行為以及惡劣天氣等不可抗力因素所造成的停工期限，在開發(fā)商提供相關(guān)證據(jù)的情況下，從逾期天數(shù)中予以扣除。如在原告張某訴被告開封某置業(yè)公司商品房預售合同糾紛一案中，法院認為，大氣污染管控、疫情防控及惡劣天氣影響均屬于不能預見、不能避免、不能克服的不可抗力因素，應當予以扣除。被告提交的證據(jù)能夠證明，上述因素在約定的交房期限即2022年1月31日前影響被告施工進度的天數(shù)為246天，扣除后尚余27天。因此，被告應當承擔逾期交房違約責任的天數(shù)為27 天。據(jù)此，判決被告向原告承擔2000 余元的違約金。二是注重調(diào)解，通過物業(yè)費、車輛管理費優(yōu)惠折抵、購買停車位使用權(quán)、儲藏室抵扣等方式，妥善解決此類糾紛。同時，通過在購房者和開發(fā)商之間的利益比例中尋求平衡點達成調(diào)解方案，為類似案件的非訴訟化解決提供了參照示例。三是在案件執(zhí)行層面，鑒于此類案件裁判涉及的金額較小，而開發(fā)商本身又面臨資金流的匱乏，如果貿(mào)然采取查封樓盤或凍結(jié)開發(fā)商銀行賬戶，將開發(fā)商法定代表人列入失信被執(zhí)行人名單，這種簡單粗暴式的強力執(zhí)行模式雖然能解決個別案件的執(zhí)行問題，但迫于“巧婦難為無米之炊”的現(xiàn)實困境，大多數(shù)案件將最終陷入“執(zhí)行終本”的結(jié)局。

三、問題樓盤訴訟案件司法裁判創(chuàng)新的基本邏輯

（一）助推“樓盤重啟”保民生

通常情況下，對大多數(shù)人群而言，購買房地產(chǎn)屬于其一生中最大的投資，更是其安身立命的工程。由于房價普遍高于居民收入水平，群眾在購買房產(chǎn)時，除了傾其所有外，還可能要四處舉債，通過銀行辦理按揭貸款等支付購房款。由于開發(fā)商決策不當、資金鏈斷裂、政府監(jiān)管不力及不可抗力等因素，開發(fā)商在建樓盤長期停工爛尾的現(xiàn)象也越來越普遍。因樓盤爛尾引發(fā)的訴訟案件、群眾信訪事件時有發(fā)生，在此情況下，人民法院在處理此類糾紛時，應當秉持盤活樓盤、保障民生工程發(fā)展的理念。只有問題樓盤得到重整復建，待建工程順利完工，順利保質(zhì)保量交房，才能最大限度地滿足廣大購房者的利益需求，進而從根本上解決問題。為此，各級法院均將問題樓盤的化解問題作為當前法院的工作重點。如2020 年河南省高級人民法院院長胡道才在向人大作的工作報告中指出：“積極參與問題樓盤攻堅化解，依法妥善審理相關(guān)訴訟案件20048 件，衡平各方利益，配合有關(guān)部門把項目盤活，把群眾損失降到最低。”①段偉朵：《盤活！河南法院去年審理“問題樓盤”相關(guān)訴訟案件20048件》，載河南人大網(wǎng)：https://www.henanrd.gov.cn/2020/01-12/12483.html，訪問日期：2023年8月10日。

（二）矯正“失衡關(guān)系”保弱者

商品房預售制度作為一種具有風險性的市場交易行為，其形成的過程本身就處于不對等狀態(tài)。這種不對等體現(xiàn)為兩個方面：一方面是購房人在未獲得房屋這一對價的前提下，提前支付了全部的購房款，而開發(fā)商在未投入全部甚至只投入一小部分成本的情況下，卻提前收取了包括成本和利潤在內(nèi)的全部對價。另一方面，購房合同、抵押貸款合同等均是由開發(fā)商、銀行等單方制定和設計的格式合同，這些合同雖然最終經(jīng)過雙方的簽字確認，但基于格式合同內(nèi)容條款較多，且難以更改，導致有些合同條款并非當事人的真實意思表示。同時，房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)交易，特定區(qū)域的房產(chǎn)對當事人而言能夠滿足其特殊性需求，購房者無法像一般商品的消費者那樣進行自主選擇。這種特殊化的商品房在供需之間形成了實質(zhì)性的不平等關(guān)系。整體而言，在商品房買賣合同（一手）關(guān)系中，開發(fā)商、銀行、購房者之間的關(guān)系處于失衡狀態(tài)。人民法院在履行裁判職能時，應當發(fā)揮其對社會關(guān)系的二次調(diào)整和修復功能，通過精準適用法律，矯正形式平等合同關(guān)系中的實質(zhì)不平等的法律關(guān)系，從而充分保障弱者的合法權(quán)益。

（三）調(diào)整“交易風險”促平衡

問題樓盤主要集中在期房交易市場領域，在商品房預售制度的調(diào)整下，我國有關(guān)期房的交易總量遠遠高于現(xiàn)房。有些開發(fā)商為了盡早收回資金和提前獲得利潤，在商品房建造的初期就開始預售房屋，并將購房收入用于圈地或其他項目投資。商業(yè)化思維和利益最大化的驅(qū)動，再加上?？顚Ｓ玫馁Y金監(jiān)管制度不健全，導致期房交易的風險進一步增加。就交易風險的承擔問題，從簽訂期房買賣合同并交付首付款之日起，購房者便承擔了全部的風險，其一方面要承擔房屋爛尾無法交付的風險，另一方面還要繼續(xù)支付銀行按揭貸款。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因未按照約定期限交付房屋的情況下，雖然購房者可行使約定或法定的合同解除權(quán)，解除其與開發(fā)商簽訂的商品房預售合同，但在按揭貸款買房的情況下，與銀行簽署的借款合同、抵押合同如何處理，引發(fā)了諸多爭議。按照借款合同和抵押合同的通常約定，即便是購房者基于無法交房提出解除合同，根據(jù)合同的約定，其通常也需要繼續(xù)向銀行承擔還款責任。實踐中，有些法院嚴格按照合同約定，判令購房者在解除房屋買賣合同后繼續(xù)承擔向金融機構(gòu)還款付息的義務，①詳見青海省高級人民法院（2018）青民終199號民事判決。這種裁判效果顯然不符合民眾的樸素認知。在再審申請人王忠某等三人因與被申請人建行青海分行、一審第三人越州公司金融借款合同糾紛一案件中，最高人民法院經(jīng)提審認為，王忠某等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款，若按合同約定的權(quán)利義務關(guān)系處理，則在王忠某等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權(quán)利義務失衡，有違公平原則。最高人民法院基于合理分擔風險的理念，判決認定：因出賣人（開發(fā)商）未按照約定期限交付房屋，致使涉案商品房預售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除，應由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還擔保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人不負有返還義務。②詳見最高人民法院（2019）最高法民再245號民事判決。

四、問題樓盤訴訟案件司法裁判的配套機制

（一）堅持黨的領導構(gòu)建訴源治理新格局

因問題樓盤引發(fā)的訴訟案件是作為一種結(jié)果體現(xiàn)出來的，而形成這種結(jié)果的成因卻是多方面的。整體上看，問題樓盤的成因主要是建設施工、預售銷售、交付使用各個階段涉及的人數(shù)多、牽扯的利益大、產(chǎn)生的社會影響大等?；鈫栴}樓盤面臨著資金問題、政府監(jiān)管問題、法律不完善問題、政策問題等多重困境。③李育澤、高重迎：《“問題樓盤”重啟問題及其法律化解機制初探》，《焦作大學學報》2022年第4期，第1頁。問題樓盤成因的多元化和復雜化意味著司法手段在處理此類糾紛上面臨許多局限。此外，基于問題樓盤涉及的人群數(shù)量龐大，如果因其引發(fā)的所有糾紛均通過司法解決，既不具有現(xiàn)實可行性，也增加了解決成本。同時，也不符合人民法院作為矛盾糾紛化解中最后一道防線的基本定位。習近平總書記的“堅持把非訴訟糾紛解決機制挺在前面”重要指示所蘊含的一個價值取向是盡量通過最低的成本和最便捷有效的方式解決糾紛，而不是將所有的矛盾糾紛一股腦兒地推給法院。這亦是以人民為中心的具體要求。由此，需要堅持黨的領導，充分發(fā)揮政府治理功能，構(gòu)建訴源治理新格局。

在實現(xiàn)路徑上，首先要把訴源治理和矛盾糾紛源頭預防化解工作納入本地平安建設總體工作，將其上升到地方黨委政府的重要目標任務抓好抓實。其次，要是優(yōu)化頂層設計，構(gòu)建“府院聯(lián)動”新格局。如2023 年3 月14 日，陜西省高級人民法院與陜西省住建廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于建立健全房地產(chǎn)和工程建設領域矛盾糾紛多元化解工作聯(lián)動機制的意見》，對建立健全專業(yè)性行業(yè)組織、培養(yǎng)人才隊伍、建立全省法院特邀調(diào)解員庫及專家咨詢庫提出明確要求。延安市政府與延安市中級人民法院會簽《關(guān)于建立常態(tài)化府院聯(lián)動機制的意見》，共同發(fā)力破解“爛尾樓”整治等市域社會治理難題。①張悅：《最高人民法院第六巡回法庭巡回區(qū)房地產(chǎn)及建設工程領域訴源治理典型案例》，《人民法院報》2023年5月24日，第3版。這些聯(lián)合制定發(fā)布的規(guī)范性文件雖然不屬于法律規(guī)范，但其作為政策文件對本區(qū)域問題樓盤的治理具有重要的規(guī)范和指導作用。再次，要健全非訴機制，凝聚多元解紛新力量，發(fā)揮法院在訴源治理中的業(yè)務主導功能?！岸嘣m紛解決機制的構(gòu)建，要將多元體現(xiàn)出來，也就是說要將社會各方面的解紛力量匯集整合起來，只有依靠黨委政府才能做到。”②滕鵬楚：《人民法院在多元解紛機制中的角色定位》，《人民司法》2020年第16期。但現(xiàn)實存在的問題是，黨委政府整合非訴解紛力量后，需要依托一個專門性的國家機關(guān)指導非訴機制的建立健全，從而進行矛盾糾紛的化解工作。當前，法治手段已經(jīng)成為解決矛盾糾紛的基本方式，這體現(xiàn)為人民群眾在發(fā)生糾紛時往往更傾向于選擇法治化程度較高的法院解決，并推定和相信法院所提供的解決方案更為公平合理。從反向思維看，這也是為何非訴解紛機制普遍存在“案源”不足的一個重要原因。眾所周知，司法解紛成本高、周期長，且作為裁判依據(jù)的法律規(guī)范本身也存在一定的局限性，這也意味著司法解紛渠道并非人民群眾的理想選擇。但是，人民群眾也迫切需要司法智慧能前置于非訴機制之中，為其選擇或接受解紛方案提供更為理性的參考。為了迎合多元化的司法需求，法院有必要前置力量于非訴機制，在黨委領導和政府支持下，通過在業(yè)務上對分散及多元化的解紛機構(gòu)提供專業(yè)化的培訓和指導，彌補其在解紛過程中的法律知識缺口，也能讓當事人在不付出司法成本的情況下體驗到一定的司法服務。

（二）建立府院聯(lián)動協(xié)同的綜合治理機制

目前，因問題樓盤引發(fā)的糾紛，在政府政策不明朗的情況下，當事人還是偏向于通過訴訟的方式解決。然而，在現(xiàn)行體制機制下，依靠法院解決具有普遍性和涉及民生的問題樓盤糾紛，并非易事，也難以徹底化解矛盾。首先，法院的裁判和執(zhí)行手段非常有限，其受制于法律規(guī)范的嚴格限定，自由裁量的空間相對較小。在現(xiàn)行情況下，法院雖然可以對法律條款進行理解和適用意義上的解釋，但其不能代替立法進行虛造法律。在相關(guān)法律未作出修改之前，法院和法官的裁判不能僭越法律的規(guī)定。其次，法院裁判具有個案性和程序性，其只能通過對訴訟進行個案化解決，通過審判流程形成一個書面化的結(jié)果。由于基層法院處于最底層，其案件裁判的示范效力也主要局限于本轄區(qū)內(nèi)，這導致其裁判示范效應較弱。再次，隨著員額制改革的深入推進，員額法官基于法律理解和業(yè)務能力上的差異，其裁判結(jié)果具有鮮明的個性化色彩，可能會導致同類案件不同裁判的結(jié)果。在此情況下，如何在法院內(nèi)部統(tǒng)一裁判理念和思路，解決同案的不同問題，也至關(guān)重要。然而，如果完全依靠政府協(xié)調(diào)解決，也面臨訴訟層面的風險。在立案登記制實施背景下，個別購房人可能會在政府協(xié)調(diào)處理問題樓盤的過程中，選擇通過訴訟的方式維權(quán)。如果當事人在訴訟中申請財產(chǎn)保全或案件進入執(zhí)行階段，涉案房地產(chǎn)也將面臨司法查封的問題。這種司法查封或執(zhí)行效力將與政府介入治理機制產(chǎn)生內(nèi)在的沖突。例如，問題樓盤的盤活往往需要大量的資金注入，政府需要協(xié)調(diào)銀行貸款或引導其他民營資金注入，如果在此期間問題樓盤的在建房屋、土地使用權(quán)等被司法查封的話，無論是金融機構(gòu)還是民營資金，都可能會選擇望而卻步，這勢必會引發(fā)新的困難。

若要想從根本上解決問題，需要政府和法院共同發(fā)力，充分發(fā)揮行政和司法在問題樓盤治理中的功能作用?！案郝?lián)動”作為目前司法實踐中創(chuàng)造出的解決企業(yè)破產(chǎn)相關(guān)衍生社會問題的有效機制，有助于較為高效地解決實際問題，應當予以提倡。府院聯(lián)動機制的構(gòu)建有利于充分發(fā)揮政府在解決問題樓盤案件中的主導功能。問題樓盤案件的審理和執(zhí)行屬于法院的職責，而問題樓盤處理中涉及或衍生的社會問題的解決，則是政府的職責領域。政府既不能夠缺位，也不能夠越位，更不能夠被法院讓位。從某種意義上講，目前實踐中的府院聯(lián)動綜合治理機制在許多方面還是更接近于人治而非法治的非制度化的個案解決方式，屬于過渡性措施，依賴于人與人之間以及以人為代表的機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)，能否協(xié)調(diào)解決問題則取決于人的態(tài)度而非制度。府院聯(lián)動的建立與運行主要依靠“一把手”的重視程度，可能出現(xiàn)人一走茶就涼、換人就換政策的現(xiàn)象，具有較大的不確定性風險。為此，有必要在充分總結(jié)實踐經(jīng)驗的基礎上進一步完善府院聯(lián)動機制，并使之法律化、制度化。①王欣新：《府院聯(lián)動機制與破產(chǎn)案件審理》，《人民法院報》2018年2月7日，第7版。

目前，在建構(gòu)府院聯(lián)動協(xié)同機制方面，可遵循如下思路。一是要明確政府和法院之間有關(guān)問題樓盤處理的職權(quán)分工，對涉及資金注入、協(xié)調(diào)辦證、稅費減免、政策幫扶等救助性措施和行政決策的制定與實施問題，應由政府進行主導推進。對涉及法律問題的處置方案，政府法制部門在進行審核的基礎上，可邀請人民法院提出司法意見，從而在府院之間形成共識性的處置機制。二是要建立府院問題樓盤處置信息共享機制，政府在對問題樓盤進行處置時，應與相關(guān)法院健全信息溝通反饋機制，在政府主導介入問題樓盤處置期間，法院應引導購房者、工程債權(quán)人等當事人向政府部門以報備的方式提出請求，由政府對購房者、工程債權(quán)人等基本信息及主張予以登記備案。對堅持起訴至法院解決的當事人，政府也可以向法院提出先行處理的建議。三是強化領導責任，明確府院聯(lián)動對接的具體部門。問題樓盤處置涉及多方面的問題，需要在政府主導下協(xié)調(diào)各方資源予以推動，因此，在黨委政府層面，應成立問題樓盤處置化解工作領導小組，并由黨政主要負責人擔任組長，可將領導小組下設在政府住建部門。目前，有些地方高度重視問題樓盤處置工作，如南陽市成立了問題樓盤處置化解工作指揮部辦公室，由副市長、市化解辦主任履行落實“第一責任人”責任，親自參與、全程過問、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排。②《我市上半年報送的問題樓盤處置化解工作信息位居全省第一》，載南陽住房和城鄉(xiāng)建設局官網(wǎng)：http://zjw.nanyang.gov.cn/zwdt/jsdt/524306.htm，訪問時間為2023年8月10日。在法院層面，應由院長、副院長、相關(guān)業(yè)務庭庭長、審判委員會委員等組成問題樓盤糾紛化解小組。同時，要強化府院問題樓盤糾紛化解小組之間的溝通機制，可通過定期召開座談會、制定會議紀要、聯(lián)合出臺規(guī)范性文件等方式強化協(xié)助，共同推進問題樓盤的綜合治理工程。四是打出府院聯(lián)動的“組合拳”，推動司法權(quán)和行政權(quán)銜接配合，慎重處理問題樓盤破產(chǎn)案件。房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，關(guān)乎法律與經(jīng)濟、公益與私益、社會與民生，一旦進入破產(chǎn)程序，尤其是涉及未完工樓盤數(shù)量龐大、資不抵債及牽涉面廣的房地產(chǎn)企業(yè)，會產(chǎn)生一系列復雜的法律問題及社會衍生問題。如江西浙達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和南昌松鋒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因無法按期交付房屋，大部分業(yè)主多次向市委、省委巡視組信訪，甚至上街拉橫幅游行，給當?shù)氐纳鐣€(wěn)定帶來極大的隱患。③吳杰、王丹彤、甘兆揚：《江西貴溪：破產(chǎn)案件審理府院聯(lián)動機制的探索與實踐》，載中國法院網(wǎng)：https://www.chinacourt.org/article/detail/2022/03/id/6599469.shtml，訪問日期為2023年8月10日。在對此類案件進行處理時，一方面要發(fā)揮政府在問題樓盤處理中的定方向、出措施、統(tǒng)協(xié)調(diào)的作用，通過調(diào)配整合資源、優(yōu)化營商環(huán)境、開設綠色通道、集中審批機制等解決卡脖子的瓶頸問題；另一方面要發(fā)揮法院的司法服務功能，為政府主導問題樓盤的盤活重啟工作建言獻策，確保行政決策方案和各項盤活舉措經(jīng)得起法律的檢驗，摒棄機械辦案、就案辦案的傳統(tǒng)理念，實現(xiàn)法律效果和社會效果的有機統(tǒng)一。對因涉及司法查封等問題導致相關(guān)證件難以辦理、貸款資金難以撥付，以及因企業(yè)法定代表人列入失信名單等導致經(jīng)營發(fā)展極其困難等問題時，在保民生促穩(wěn)定目標導向下，可通過“當場解除查封”“附條件解除失信措施”“完善擔保保全機制”等措施創(chuàng)新，為問題樓盤的復活重啟提供續(xù)航服務。