劉倍君 寧順光 覃小玲

摘要：在當(dāng)前土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新時(shí)期，相關(guān)部門不斷優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、調(diào)整土地供應(yīng)時(shí)序，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展及時(shí)落地。地價(jià)評(píng)估從一級(jí)類用地向二級(jí)類用地，甚至行業(yè)用地細(xì)化，市場(chǎng)需求越來越精細(xì)。本文基于土地收益理論，運(yùn)用熵值法探索研究工業(yè)用地中不同行業(yè)用地地價(jià)差異，為行業(yè)用地地價(jià)評(píng)估提供了一種新的參考。

關(guān)鍵詞：工業(yè)用地;地價(jià);土地收益;效益;熵值法

隨著我國土地使用制度改革深化，土地市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新的歷史時(shí)期，特別在實(shí)施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，構(gòu)建經(jīng)濟(jì)發(fā)展“雙循環(huán)”格局的背景下，在前期先行先試改革成果基礎(chǔ)上，國家、地方陸續(xù)頒布鼓勵(lì)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展的引導(dǎo)政策，旨在優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整土地供應(yīng)時(shí)序，保障新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的新需求。在新的市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)背景下，對(duì)土地價(jià)格對(duì)用途（功能）差異的反映要求，在國家土地利用分類標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，也從原有的一級(jí)類用地逐漸向二級(jí)類用地。在實(shí)際評(píng)估工作中，由于方方面面的局限性，運(yùn)用常規(guī)的估價(jià)技術(shù)處理方法，很難體現(xiàn)出細(xì)化的行業(yè)用地的地價(jià)差異。從整體上分析，對(duì)新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式發(fā)展用地的地價(jià)評(píng)估，目前業(yè)界還處于研究探索階段?；诖?，本文依托土地收益理論，以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為行業(yè)研究對(duì)象，依據(jù)產(chǎn)業(yè)體系數(shù)據(jù)中反映經(jīng)濟(jì)效益的資產(chǎn)、成本、收入、利潤等指標(biāo)，嘗試通過運(yùn)用熵值法，分析研究工業(yè)用地功能中不同細(xì)分行業(yè)的土地價(jià)格差異量化實(shí)現(xiàn)方法。

一、土地收益理論分析

土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租資本化。土地價(jià)格的高低取決于可獲取預(yù)期土地收益（地租）的高低。購買土地實(shí)際上是購買相應(yīng)的土地權(quán)利，不同的土地權(quán)利為購買者帶來的收益不同，因此，價(jià)格不盡相同。由于土地不具移動(dòng)性，其可轉(zhuǎn)移的是對(duì)應(yīng)的權(quán)利和收益，因而土地價(jià)格也是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格。

現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)派較為重要的地價(jià)理論是土地收益理論。土地收益理論認(rèn)為，地價(jià)是土地收益即地租的資本化。此處的地租是指經(jīng)濟(jì)地租，即土地總收益扣除總成本的余額。土地收益，首先是正常情況下的土地收益，正常情況是指有較好生產(chǎn)能力、正常經(jīng)營管理能力和正常年份；其次是指處于最佳利用方向的土地收益。土地具有多項(xiàng)用途，評(píng)估地價(jià)時(shí)一般采用其處于最佳利用方向的土地收益；再次是指土地純收益，即總收益扣除生產(chǎn)成本及一切賦稅后的剩余價(jià)值。正如伊利在《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書中所說，如果土地的總收入僅夠勞力和其他費(fèi)用的開銷，而土地則毫無收益。關(guān)于土地收益和土地價(jià)格的關(guān)系，伊利認(rèn)為不是土地價(jià)格決定土地收益，而是土地收益決定土地價(jià)格。應(yīng)當(dāng)注意，并不是資本價(jià)值決定收益，而是收益決定資本價(jià)格。經(jīng)濟(jì)效益決定價(jià)格，價(jià)格直接影響著經(jīng)濟(jì)效益，兩者是互相聯(lián)系的，又互相制約的。經(jīng)濟(jì)效益是用價(jià)格指標(biāo)表示的。只有合理的價(jià)格才能正確反映經(jīng)濟(jì)效益。

土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益。同一塊土地用于商服、住宅和工業(yè)時(shí)的土地價(jià)格會(huì)出現(xiàn)很大差異。一般情況下，商業(yè)用地效益最高，住宅用地效益次之，工業(yè)用地效益最低。在城鎮(zhèn)市場(chǎng)，因土地區(qū)位不同而產(chǎn)生不同的使用價(jià)值和價(jià)值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟(jì)效益相差很大，不同行業(yè)在同一地理位置上取得經(jīng)濟(jì)收益相差很大。

二、研究方法與模型建立

（一）研究方法

基于土地收益理論，假設(shè)工業(yè)產(chǎn)業(yè)體系中各細(xì)分行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益差異特征與地價(jià)一致，由此選取能反映各細(xì)分行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)，運(yùn)用熵值法研究產(chǎn)業(yè)體系中細(xì)分行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益差異，從而間接量度相應(yīng)的地價(jià)差異情況。熵，物理學(xué)上是指熱能除以溫度所得的商，標(biāo)志熱量轉(zhuǎn)化為功的程度；科學(xué)技術(shù)上泛指某些物質(zhì)系統(tǒng)狀態(tài)的一種量度，或者某些物質(zhì)系統(tǒng)狀態(tài)可能出現(xiàn)的程度。熵值法的運(yùn)用，是根據(jù)客觀真實(shí)數(shù)據(jù)，運(yùn)用差異驅(qū)動(dòng)原理嘗試求得最佳權(quán)重，力求全面真實(shí)地反映指標(biāo)數(shù)據(jù)所包含的信息。

（二）熵值法數(shù)學(xué)建模步驟

將效益指標(biāo)所對(duì)應(yīng)的值組成評(píng)價(jià)矩陣B，并在各效益指標(biāo)中選擇每個(gè)指標(biāo)所對(duì)應(yīng)的最優(yōu)值，組成理想組合C。

求出各行業(yè)中各個(gè)效益指標(biāo)與理想組合中對(duì)應(yīng)指標(biāo)的同一度，組成同一度矩陣P，并利用熵值法求出各指標(biāo)權(quán)重，組成權(quán)重系數(shù)矩陣W。

先用已求出的同一度矩陣和各指標(biāo)權(quán)重計(jì)算出各行業(yè)效益的綜合分值，再根據(jù)各行業(yè)效益綜合分值判斷各行業(yè)間地價(jià)的差異程度。

三、實(shí)例分析

本項(xiàng)研究中，以《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中工業(yè)產(chǎn)業(yè)體系中各細(xì)分行業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，研究工業(yè)用地中不同行業(yè)的地價(jià)差異情況。選取2017年至2019年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中各工業(yè)細(xì)分行業(yè)能反映經(jīng)濟(jì)效益的資產(chǎn)總計(jì)、成本（包含營業(yè)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用）、營業(yè)收入、利潤總額、利潤率等五項(xiàng)指標(biāo)的均數(shù)參與計(jì)算。中國工業(yè)行業(yè)三年平均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1。

（1）建立評(píng)價(jià)矩陣B，求出理想組合C。

在各指標(biāo)中，成本屬于逆向指標(biāo)，取最小值為最優(yōu)值，其余指標(biāo)均為正向指標(biāo)，取最大值為最優(yōu)值，由此得到理想組合：C=[5.8841? 1.2324? 7.5904? 0.3167? 9.4306%]。

（2）建立同一度矩陣P，并求出每個(gè)影響因素的權(quán)重，組成權(quán)重系數(shù)矩陣W：

W=[0.3103? 0.2467? 0.2657? 0.1420? 0.0353]

（3）按前述熵值法建模方法，求得各行業(yè)的效益綜合分值，見表2。

（4）綜合分值、地價(jià)差量化同一性分析。

通過熵值法分析取得的綜合分值在內(nèi)涵本質(zhì)上并不是直接土地價(jià)格，需要在地價(jià)樣本實(shí)例分析基礎(chǔ)上，對(duì)運(yùn)用綜合分值間接評(píng)測(cè)細(xì)分行業(yè)的價(jià)差量化值同一性進(jìn)行論證。由于工業(yè)產(chǎn)業(yè)企業(yè)直接運(yùn)營數(shù)據(jù)難以獲取，為論證經(jīng)營效益指標(biāo)與地價(jià)變化的趨同特征，本研究中選取非直接工業(yè)產(chǎn)業(yè)類企業(yè)（商務(wù)金融、旅館業(yè)）的經(jīng)營實(shí)例，通過熵值法得出綜合經(jīng)濟(jì)效益定量值差異，與相應(yīng)的樣本地價(jià)差進(jìn)行對(duì)比，結(jié)果見表3。經(jīng)過測(cè)算，求得兩實(shí)例樣本熵值法綜合分值的比值為29.60%，而樣本單位地價(jià)的比值為31.41%，兩者相近度高，表明可以通過熵值法綜合分值，間接實(shí)現(xiàn)地價(jià)差異定量觀測(cè)。

（5）細(xì)分行業(yè)間地價(jià)差異程度觀測(cè)及應(yīng)用。

綜合所述，由表2可知，“工業(yè)總計(jì)”綜合分值為0.4804，最小值為0.3445、最大值為0.7425，標(biāo)準(zhǔn)偏差為0.1120，離散程度較大，表明各細(xì)分行業(yè)的地價(jià)差異客觀上存在較大差異。其中，“計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)”綜合分值最大；“有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)”次之；“農(nóng)副食品加工業(yè)”綜合分值最小。由此，在應(yīng)用時(shí)，若以表中“工業(yè)總計(jì)”對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平為對(duì)比基準(zhǔn)如A，則在相同區(qū)域中，“計(jì)算機(jī)、通訊和其他電子設(shè)備制造業(yè)”行業(yè)的地價(jià)則為1.5457A，“農(nóng)副食品加工業(yè)”為0.7171A，如此推理。從整體上看，在所列出的各細(xì)分行業(yè)中，依熵值法求算的各細(xì)分行業(yè)地價(jià)水平相對(duì)于工業(yè)產(chǎn)業(yè)全行業(yè)水平而言的價(jià)格差異區(qū)間，為71.71%～154.57%。

目前，全球正處于第五次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的浪潮之中，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移呈現(xiàn)高端技術(shù)密集型和低端勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)同步轉(zhuǎn)出局面，以培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)作為我國推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重大舉措。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是以重大技術(shù)突破和重大發(fā)展需求為基礎(chǔ)，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全局和長遠(yuǎn)發(fā)展具有重大引領(lǐng)帶動(dòng)作用，知識(shí)技術(shù)密集、物質(zhì)資源消耗少、成長潛力大、綜合效益好的產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過多年發(fā)展，新興產(chǎn)業(yè)的引領(lǐng)帶動(dòng)作用越發(fā)明顯，已經(jīng)成為構(gòu)建我國現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的新支柱。國內(nèi)部分城市今年相繼出臺(tái)了新興產(chǎn)業(yè)用地政策，對(duì)地價(jià)確定進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，歸納起來參照工業(yè)用途的地價(jià)比例區(qū)間為70%～200%。

四、結(jié)語

本文以土地收益理論為基礎(chǔ)，以效益差異能夠充分反映地價(jià)差異的假定為前提，利用熵值法研究工業(yè)用地各行業(yè)地價(jià)差異。研究結(jié)果顯示，經(jīng)濟(jì)效益差異能在一定層面上反映地價(jià)差異，其結(jié)果可作為工業(yè)用地各細(xì)分行業(yè)用地地價(jià)估值提供參考，也可為產(chǎn)業(yè)用地地價(jià)評(píng)估提供參考。需要說明的是，由于數(shù)據(jù)的可及性與可比性，本項(xiàng)研究中參與計(jì)算的各行業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)，是根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒中工業(yè)行業(yè)匯總的經(jīng)營數(shù)據(jù)直接除以企業(yè)實(shí)際數(shù)據(jù)值得到的單位企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)，與行業(yè)客觀經(jīng)營數(shù)據(jù)會(huì)存在一定的偏差，其計(jì)算結(jié)果也相應(yīng)會(huì)存在一定誤差。在研究成果的實(shí)際運(yùn)用過程，可以取用工業(yè)各細(xì)分行業(yè)實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，其結(jié)果將更符合客觀實(shí)際。

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