寧蒲

隨著房企2022年年報陸續(xù)公布，地產業(yè)績普遍承壓受到市場關注。在“活下去”的主旋律下，穩(wěn)住基本盤、保持盈利能力，便已殊為不易。根據(jù)近日新城控股（601155.SH）公布的2022年年報，公司在極嚴寒的環(huán)境下，實現(xiàn)了凈利潤13.94億元，盈利同時，公司堅決保交樓、保民生，全年交付13.1萬套房源。與此同時公司不斷優(yōu)化吾悅廣場運營模式，商業(yè)運營板塊業(yè)務逆勢穩(wěn)健增長，收入首破百億。

告別傳統(tǒng)模式，步入全新時代，是當下所有房企面臨的課題。新城控股董事長王曉松表示，為應對行業(yè)新模式，新城控股將以輕重并舉的形式繼續(xù)堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅動的業(yè)務模式。尤其隨著國家發(fā)展改革委發(fā)布通知，REITs將底層資產范圍進一步擴大至商業(yè)物業(yè)，多家機構對新城商業(yè)板塊表示看好。例如華泰證券認為，新城充沛的持有商業(yè)物業(yè)為其融資渠道的穩(wěn)定性增加砝碼，隨著消費基礎設施REITs啟航，公司持有物業(yè)會迎來價值重估。中泰證券也認為，這有利于公司優(yōu)化資本結構，進一步完善開發(fā)+持有雙輪驅動的商業(yè)模式。

雙輪驅動戰(zhàn)略顯定力商業(yè)運營收入首破百億

2022年是房地產行業(yè)充滿挑戰(zhàn)的一年，尤其體現(xiàn)在住宅開發(fā)業(yè)務方面：全年商品住宅成交規(guī)模同比下降近30%，百強房企銷售額下降了接近四成。在罕見的行業(yè)震蕩之中，新城控股以雙輪驅動戰(zhàn)略為依托，著力提升經營效率和產品質量，顯出了身為標桿房企的定力。據(jù)了解，2022年新城控股把確保項目如期交付作為頭等大事，共實現(xiàn)241個批次、共計13.1萬套房源的交付。公司全年實現(xiàn)合同銷售金額1160.49億元，銷售面積1191.52萬平方米，不僅如此，報告期內，公司實現(xiàn)1329億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率115%。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2022年中國房地產企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》，公司2022年度銷售金額位列行業(yè)第19位，銷售面積位列行業(yè)第13位。面對2023年，新城控股將聚焦重點城市群和核心城市，“以資本回報率為核心，確保規(guī)?？沙掷m(xù)增長”，王曉松表示，“我們今年年初的可售貨值是在1000億，按照預計可推出來的貨值可能有800-900億?！笨梢妼槲磥順I(yè)績增長打下基底。

另一方面，作為“雙輪”的第二輪，新城商業(yè)保持了較好增勢，韌性凸顯。報告期內公司共開業(yè)15座吾悅廣場，吾悅廣場全國總數(shù)量達194座，覆蓋全國140個城市，開業(yè)面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%。報告期內，公司實現(xiàn)商業(yè)運營總收入即含稅租金收入100.06億元，同比增長15.82%，占公司業(yè)績貢獻比重亦逐步提高。不僅規(guī)模逐年提升，新城控股商業(yè)運營業(yè)務盈利能力也保持高水準，毛利率繼續(xù)保持在70%以上，商業(yè)物業(yè)出租及管理收入的利潤占公司整體利潤占比大幅提升，2022年達到約29%。

據(jù)了解，2023年，新城控股計劃新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目20座，計劃實現(xiàn)商業(yè)運營總收入110億元。可以預見，新城商業(yè)將繼續(xù)發(fā)力，成長為新城控股愈發(fā)重要的“第二增長曲線”。

在手現(xiàn)金余額超314億融資端不斷突破

在業(yè)務基本盤的支撐下，新城控股現(xiàn)金流表現(xiàn)良好，財務結構繼續(xù)優(yōu)化，為公司穩(wěn)健發(fā)展提供了“安全墊”。

年報數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金充裕；公司經營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。與此同時，2022年，新城控股共償還境內外公開市場債券超百億元，向資本市場展現(xiàn)了公司良好的信用和長遠發(fā)展的信心。

公司債務結構也進一步優(yōu)化。2022年，新城控股繼續(xù)壓降有息負債，截至年末，融資余額為712.7億元，同比不斷壓降，有息負債水平保持低位。在保持經營性現(xiàn)金流“源頭活水”并持續(xù)優(yōu)化債務結構之時，新城控股作為示范房企，也在融資端不斷獲得突破。

2022年，新城控股作為中債信用增進全額擔保民營房企發(fā)債的首批試點房企之一，成功發(fā)行2022年度第二期及第三期中期票據(jù)，合計30億元規(guī)模，平均票面利率為3.96%，表現(xiàn)了監(jiān)管部門和金融機構對于公司的認可和支持。另外，公司在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù)募資1億美元，且公司整體平均融資降至6.52%。截至2022年底，公司獲各大銀行授信總額度1206億元，同時與各大銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議獲1400億元意向授信額度。

值得一提的是，2023年政策面穩(wěn)房地產力度持續(xù)加碼，信貸融資、債券融資、股權融資“三支箭”政策已逐步下發(fā)、落地，房企再融資環(huán)境明顯好轉。今年3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預案，擬向特定對象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元，可以預見，新城控股融資成本壓力有望減小，更加輕裝上陣，穩(wěn)步發(fā)展。