張俊

（郎溪鄉(xiāng)村建設(shè)投資集團有限公司，安徽 宣城 242099）

在經(jīng)濟全球化背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)意識到企業(yè)管理工作的大力開展能夠為各階段的發(fā)展帶來有力保障，特別是財務(wù)管理工作的不斷優(yōu)化能夠從根本上將企業(yè)整體競爭力全面增強，為企業(yè)在競爭環(huán)境下的穩(wěn)步前行保駕護航，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益同步擴大。在新形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)必須從財務(wù)管理工作優(yōu)化入手，將管理問題逐一解決，深入與全面探討相應(yīng)的解決對策，確保財務(wù)管理水平邁向新高，將房地產(chǎn)企業(yè)資金整體利用率做到最大限度提升，推動房地產(chǎn)行業(yè)在不同環(huán)境下的健康與穩(wěn)步發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理概念及特點

（一）房地產(chǎn)財務(wù)管理內(nèi)涵

房地產(chǎn)財務(wù)管理即房地產(chǎn)企業(yè)在開展各種生產(chǎn)與經(jīng)營等一系列活動時，結(jié)合具體的銷售需要對各類資金做到合理與有效使用，通過多種渠道完成資金籌集，借助資金科學(xué)分配將整體利用率有效提升，依托財務(wù)預(yù)測、控制、核算與分析等多種手段保證資金能夠靈活運用，讓資金使用具有持續(xù)性，是一種極具系統(tǒng)性的經(jīng)濟管理類工作[1]。財務(wù)管理工作的最終效果直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)各階段綜合效益擴大化，其工作內(nèi)容較為煩瑣，一是必須對生產(chǎn)與運營所需的資金進行科學(xué)籌集；二是結(jié)合銷售情況與市場環(huán)境變化趨勢對資金合理與有效運用，確保投資行為具有極強的可行性與科學(xué)性；三是做好各階段成本與費用開發(fā)工作，將房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)獲得經(jīng)濟效益擴大化；四是完成籌劃稅務(wù)工作；五是對利潤合理與科學(xué)分配。

（二）房地產(chǎn)財務(wù)管理特點

房地產(chǎn)投資活動本身的周期性較長，易受到諸多不確定因素的直接影響，整體風(fēng)險程度提升，給房地產(chǎn)財務(wù)管理工作提出較高要求，使得該環(huán)節(jié)的工作具有一定特殊性，主要體現(xiàn)在如下幾個主要方面。

第一，房地產(chǎn)行業(yè)需要投入足夠的資金，以此來確保企業(yè)各環(huán)節(jié)的工作能夠有序與高效開展，隸屬資金密集型的特殊行業(yè)[2]。房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資的過程中，在很長一段時間內(nèi)無法實現(xiàn)資金回收，暴露出投資回收期長的特點。在資金收益處于延時狀態(tài)時，房地產(chǎn)企業(yè)可能在后續(xù)運營過程中遇到不同類型的風(fēng)險，特別是財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)概率隨之增加，影響房地產(chǎn)企業(yè)資金安全回收。若在某一細環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金使用不合理的問題，例如，盲目投資將直接影響各環(huán)節(jié)資金使用情況，不利于企業(yè)整體經(jīng)濟實力增強，更是讓企業(yè)無法在競爭環(huán)境中穩(wěn)步前行，彰顯出籌集資金和經(jīng)營風(fēng)險大的特點。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中會不斷投入運營資金，但中間運轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)較為煩瑣，給財務(wù)管理工作帶來新的挑戰(zhàn)，增加財務(wù)管理工作整體難度。部分財務(wù)管理人員可能無法帶著先進理念與“互聯(lián)網(wǎng)+”思維對資金管理工作進行創(chuàng)新，沿用著固式管理理念，無法幫助企業(yè)應(yīng)對不斷變化的市場競爭，導(dǎo)致企業(yè)資金投入量加大，資金回收情況不理想，凸顯出投資周期長的特點。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策必須科學(xué)，確保企業(yè)能夠在競爭環(huán)境中拓展發(fā)展空間。房地產(chǎn)企業(yè)會借助財務(wù)管理工作完成工作預(yù)測與計劃制定，確保投資決策分析具有極強合理性與可行性，依托市場信息收集與對比，向經(jīng)營與決策者傳遞重要信息與有效數(shù)據(jù)。在該過程中，財務(wù)管理人員的工作水平和市場變化趨勢等諸多因素會影響到預(yù)測結(jié)果，使得財務(wù)管理工作呈現(xiàn)出不確定性。

第四，財務(wù)形式呈現(xiàn)出多樣性，財務(wù)關(guān)系在新形勢下較為復(fù)雜，財務(wù)管理人員需要與投資者、債權(quán)人、房屋購買者、勘察設(shè)計單位等主體加強溝通，必須與稅務(wù)管理部門和工資管理部門進行全面交流，暴露出財務(wù)關(guān)系復(fù)雜的突出特點。

二、新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理工作開展的重要價值

（一）優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

企業(yè)在競爭環(huán)境下會追求更高的經(jīng)濟利潤，旨在將收益空間不斷擴大，逐利天性不斷釋放?？茖W(xué)與有效的成本控制能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)各類成本投入更加科學(xué)與有效，通過嚴格把控，讓投資行為具有極強規(guī)范性，企業(yè)成本投入能夠在財務(wù)管理工作大力開展下維持下良好狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)獲得的經(jīng)濟效益得以擴大化。企房地產(chǎn)企業(yè)及時運用財務(wù)管理工作對不同發(fā)展時期下的資金結(jié)構(gòu)科學(xué)優(yōu)化，將資金結(jié)構(gòu)整體優(yōu)勢充分發(fā)揮，實現(xiàn)企業(yè)外在競爭實力全面增強。

（二）降低風(fēng)險系數(shù)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營形式極為特殊，投資量大但回報率高，可能遇到的風(fēng)險極多，卻未能阻止更多企業(yè)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展[3]。在此形勢下，財務(wù)管理工作的大力開展能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避發(fā)展過程中可能遇到的各類財務(wù)風(fēng)險，通過對資金合理與有效管理滿足房地產(chǎn)企業(yè)運營與銷售等環(huán)節(jié)中的資金需求，確保各項經(jīng)營活動得以有序與高效開展。大部分房地產(chǎn)企業(yè)會選擇以銀行貸款為主要融資方式，財務(wù)管理工作可以做好各階段資金籌集與使用計劃，運用高水平管理工作對資金流向進行實時監(jiān)控，確保資金分配具有極強合理性，將資金整體利用率做到最大限度提升，實現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險合理規(guī)避，讓建設(shè)資金可以安全與有序流通。

三、房地產(chǎn)財務(wù)管理工作現(xiàn)狀

（一）管理制度不夠完善

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展前提下，財務(wù)管理工作是推動企業(yè)長遠與穩(wěn)步前行的關(guān)鍵所在。成本控制工作的大力開展對企業(yè)資金實際流身做到全面把控，有利于企業(yè)各階段經(jīng)濟效益擴大化。但部分房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)管理工作未能全面重視，導(dǎo)致現(xiàn)在使用的財務(wù)管理制度與實際工作情況不相契合，出現(xiàn)管理力度不足，財務(wù)管理團隊結(jié)構(gòu)不合理等問題，特別是成本控制工作開展不全面，缺少科學(xué)與合理的管理制度的支持，易在房地產(chǎn)企業(yè)日常運營活動中留下不同程度的隱患。

（二）風(fēng)險規(guī)避不夠重視

目前，房地產(chǎn)財務(wù)管理工作發(fā)展缺少完善性與系統(tǒng)性，工作問題頻繁出現(xiàn)。究其根源，即部分房地產(chǎn)行業(yè)對于財務(wù)管理工作沒有全面重新認識，對于已出現(xiàn)的財務(wù)管理工作問題不夠重視，缺少專業(yè)性指導(dǎo)，影響財務(wù)管理工作最終質(zhì)量，可能會讓企業(yè)遇到不同類型財務(wù)風(fēng)險[4]。部分工作人員對于各階段財務(wù)管理工作的開展多是注重表面工作，對于工作創(chuàng)新與改革未能進行反復(fù)推敲，不利于房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的創(chuàng)新發(fā)展，企業(yè)風(fēng)險系統(tǒng)隨之增強，無法在競爭環(huán)境中走入良性發(fā)展。

（三）管理團隊素質(zhì)不高

房地產(chǎn)財務(wù)管理工作必須嚴謹與規(guī)范，對于工作人員專業(yè)水平有極高要求。財務(wù)管理人員必須積累足夠的社會經(jīng)驗，能夠帶著先進理念與正確觀念看待自身工作。但部分房地產(chǎn)財務(wù)管理人員管控力不足，財務(wù)管理意識略顯薄弱，對于工作存在化繁為簡的情況，暴露出財務(wù)管理人員素質(zhì)水平不高，管理團體整體能力有待提升的根本問題。

（四）缺少科學(xué)預(yù)算目標

在財務(wù)管理工作開展過程中，財務(wù)預(yù)算工作尤為重要，必須確保財務(wù)預(yù)算目標具有科學(xué)性與合理性，以此來保證房地產(chǎn)企業(yè)資金能夠得到合理控制，讓資金投入與使用有據(jù)可依。但房地產(chǎn)行業(yè)極具復(fù)雜性，財務(wù)管理工作難度不斷提升，部分工作員沒有結(jié)合投資范圍廣等特點對財務(wù)預(yù)算目標進行合理制定，無法保證預(yù)算目標與各類運營活動開展需要相契合，對企業(yè)成本控制不全面，出現(xiàn)預(yù)算計劃與實際需求相脫離的問題。

四、房地產(chǎn)財務(wù)管理工作優(yōu)化措施

（一）完善財務(wù)管理制度，提高管理水平

在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)為了將自身競爭實力不斷增強，有意識地對新時期下財務(wù)管理制度進行科學(xué)完善，立足發(fā)展實際確保各項規(guī)章制度能夠與具體發(fā)展需要相契合，保證核算程序可以全面與細致化落實，在各環(huán)節(jié)做好嚴控與實施，有利于房地產(chǎn)財務(wù)管理工作制度進一步健全，實現(xiàn)財務(wù)管理水平全面與有效提升。房地產(chǎn)企業(yè)可以做好以下幾個方面的工作，實現(xiàn)財務(wù)管理制度科學(xué)優(yōu)化與不斷完善。

一方面，對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)授權(quán)環(huán)節(jié)深入分析，借助各項業(yè)務(wù)授權(quán)工作開展將房地產(chǎn)企業(yè)管極管理人員具體權(quán)力進行科學(xué)明確，各崗位工作人員能夠?qū)ψ陨砉ぷ鲀?nèi)容與權(quán)限有清晰認識，將高層管理人員所傳遞的管理意圖透徹理解。在業(yè)務(wù)授權(quán)工作中，不同層次管理人員所具有的潛在工作熱情得以持續(xù)調(diào)動，為財務(wù)管理工作創(chuàng)新注入新動力。

另一方面，對財務(wù)核算體系加以完善，借助信息技術(shù)與互聯(lián)網(wǎng)平臺完成管理會計平臺成功建立，確保工作平臺與房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理各項工作需要相契合。房地產(chǎn)企業(yè)各部門借助信息平臺對各工作環(huán)節(jié)中產(chǎn)生數(shù)據(jù)進行快速與安全共享，房地產(chǎn)企業(yè)管理層可以根據(jù)所收集的數(shù)據(jù)對各時期的決策進行針對性調(diào)整，天安門現(xiàn)決策方向與總體戰(zhàn)略目標的統(tǒng)一，有利于管理層管理水平持續(xù)提升。

（二）建立風(fēng)險預(yù)警體系，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下必須重視發(fā)展環(huán)境分析，結(jié)合行業(yè)發(fā)展特點對前行過程中可能遇到的各類財務(wù)風(fēng)險進行合理與有效規(guī)避，制定針對性與可行性的財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對措施，將房地產(chǎn)企業(yè)在飛速發(fā)展過程中的經(jīng)濟效益與社會效益同步擴大[5]。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極對風(fēng)險預(yù)警體系進行全面建立，憑借足夠的風(fēng)險應(yīng)對實力將具有多樣化特點的財務(wù)風(fēng)險有效規(guī)避。房地產(chǎn)企業(yè)各項運營活動能夠在良好環(huán)境下持續(xù)開展，避免因一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題而影響到后續(xù)銷售等環(huán)節(jié)工作的正確進行。房地產(chǎn)企業(yè)必須從以下幾點入手，完成風(fēng)險預(yù)警體系建立。

一是對不同時期的財務(wù)狀況進行全面與深入分析，通過全盤摸查方式將當(dāng)中存在的各種資金風(fēng)險做到預(yù)測，通過科學(xué)與多元評估方式為風(fēng)險應(yīng)對措施制定帶來幫助，確保風(fēng)險應(yīng)對措施能夠發(fā)揮出應(yīng)有作用，避免風(fēng)險應(yīng)對方向出現(xiàn)偏差而給房地產(chǎn)企業(yè)造成不同程度的經(jīng)濟損失[6]。

二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對融資方式做到不斷拓展，走出只依賴銀行貸款的模式，借助股權(quán)債務(wù)等方式進行定向私募，依托資產(chǎn)債券化方式對傳統(tǒng)融資方式不斷升級與全面優(yōu)化，企業(yè)可能遇到的融資風(fēng)險將得到科學(xué)規(guī)避。

（三）培養(yǎng)精尖管理人才，提升團隊水平

在房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展過程中，財務(wù)管理人員所具有的素質(zhì)水平直接關(guān)系著財務(wù)管理工作水平的提升，影響著企業(yè)各時期經(jīng)濟效益擴大程度，決定著企業(yè)是否能夠在競爭環(huán)境中占據(jù)更多市場份額。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從多角度考慮，對精尖財務(wù)管理人員加以培養(yǎng)，確保財務(wù)管理人員不僅掌握扎實的業(yè)務(wù)知識，還能夠帶著極高專業(yè)能力與職業(yè)素養(yǎng)完成高質(zhì)量與高水平財務(wù)管理工作，將管理團隊整體素質(zhì)有效提升，為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步與高效前行提供人才支持。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)管理人員準入門檻加以調(diào)整，運用優(yōu)厚待遇吸引高素質(zhì)和創(chuàng)新意識強的財務(wù)管理人才，為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理團隊結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶來幫助。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視現(xiàn)有財務(wù)管理人員的多元培訓(xùn)活動開展，確保培訓(xùn)內(nèi)容不斷更新，涵蓋理論知識、專業(yè)技術(shù)、職業(yè)素養(yǎng)等諸多內(nèi)容，確保培養(yǎng)出精尖財務(wù)管理人才。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)積極開展交流活動，財務(wù)管理人員可以將工作中遇到問題集中探討，在集思廣益方式下尋找到解決財務(wù)管理工作的最佳方法。

最后，重視財務(wù)管理人員法律意識不斷增強，將其責(zé)任感提高，可以明確工作權(quán)利與義務(wù)，確保會計資金具有一定真實性與權(quán)威性。

（四）改善財務(wù)管理環(huán)境，明確管理目標

房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地應(yīng)對不斷變化的發(fā)展環(huán)境，對財務(wù)管理工作環(huán)境改善做到重視，確保各時期財務(wù)管理工作能夠在健康與積極向上的環(huán)境中完成，將財務(wù)管理整體工作效率與質(zhì)量同步提升，增強最終管理效果。

為此，房地產(chǎn)企業(yè)一是要對國家財務(wù)管理政策做到深入分析，對財務(wù)管理目標進行科學(xué)明確，為財務(wù)預(yù)算目標制度帶來有力支持。

二是結(jié)合不同投資開發(fā)計劃完成需要選擇恰當(dāng)?shù)呢攧?wù)管理工作方式，將房地產(chǎn)企業(yè)各類資源做到合理與科學(xué)配置，將房地產(chǎn)企業(yè)各時期經(jīng)濟效益擴大化[6]。

三是重視企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，實現(xiàn)財務(wù)管理制度深入落實，為全面預(yù)算模式大力推行帶來有力推動，確保預(yù)算編制與執(zhí)行力度加大，增強房地產(chǎn)企業(yè)資金控制能力。

四是做好房地產(chǎn)企業(yè)文化大力宣傳，給財務(wù)管理工作創(chuàng)新注入動力。財務(wù)管理工作人員能夠企業(yè)文化傳遞過程中推陳出新，追求新工作模式探索，將財務(wù)管理工作中出現(xiàn)問題加以分析，敢于運用全面預(yù)算管理將問題逐一解決，為理想而努力奮斗，讓財務(wù)管理工作更加專業(yè)與規(guī)范。

五、結(jié)束語

在新形勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須緊抓時代特色，憑借高質(zhì)量與高水平的財務(wù)管理應(yīng)用時代發(fā)展帶來的新挑戰(zhàn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)各類資金所具有的流動性增強，確保房地產(chǎn)企業(yè)在競爭環(huán)境下持續(xù)與健康前行。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從多角度考慮，對財務(wù)管理工作重要性有全新認識，憑借與時俱進的時代精神對財務(wù)管理工作合理創(chuàng)新，在改革與優(yōu)化中適應(yīng)新的發(fā)展需要，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠在不斷變化的環(huán)境中脫穎而出，帶著極強競爭實力占據(jù)更多市場份額，一直處于不敗之地，帶動國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。