李靜雯 中鐵建設集團置業(yè)有限公司

引言

由于在市場上行階段房地產企業(yè)快速發(fā)展和規(guī)模擴張，有不少房企資金管理精細化程度不足，存在對資金管理認識不到位、專業(yè)人才不足、缺乏有效的資金管理戰(zhàn)略規(guī)劃、資金管理過于分散、信息化水平不高、制度不完善、管理不到位等問題。在目前行業(yè)競爭加劇，企業(yè)只有不斷追求管理紅利才能在競爭中脫穎而出的市場環(huán)境下，如不及時完善管理體系或糾正風險缺陷，將會影響房地產企業(yè)的正常運營和可持續(xù)發(fā)展?；诖?，我們有必要去研究探索“如何提升當下房地產企業(yè)的資金管理水平”這個課題，具有相當?shù)默F(xiàn)實意義。

一、現(xiàn)實意義

（一）有利于推進我國經濟穩(wěn)定發(fā)展

房地產企業(yè)的地位與作用在我國經濟發(fā)展中越發(fā)明顯。一方面，房地產開發(fā)行業(yè)牽涉各行各業(yè)的健康發(fā)展，地產行業(yè)出現(xiàn)較大風險將影響大規(guī)模上下游企業(yè)以及金融機構的穩(wěn)定運行；另一方面，房企開發(fā)的商品房涉及每一個普通百姓的生活，其業(yè)務開發(fā)區(qū)域廣泛，企業(yè)規(guī)模普遍較大，如出現(xiàn)資金鏈斷裂、企業(yè)暴雷的現(xiàn)象，對百姓民生和社會穩(wěn)定將帶來巨大影響。因此，房地產企業(yè)需要按照法律法規(guī)認真貫徹國家的經濟政策，提高自身資金管理的綜合能力，履行好社會給予的職責義務，更好地維護、促進社會的和諧穩(wěn)定，助力我國經濟實力的快速提升。

（二）有助于提高房地產企業(yè)的開發(fā)效益

資金管理是房地產企業(yè)經營管理的一條總線，它貫串企業(yè)各方面的工作。在房地產企業(yè)的經營管理中資金需加以合理、科學地規(guī)劃，才能實現(xiàn)房地產企業(yè)自身長期可持續(xù)健康發(fā)展。首先，企業(yè)通過資金融通的科學管理，可以優(yōu)化持有資金結構，優(yōu)化融資方式，合理調節(jié)資金的管理成本，從而降低企業(yè)資金的獲取和管理成本。其次，通過對運營資金的使用實施科學管理，充分了解企業(yè)各環(huán)節(jié)經營和管理的基本特點和方法，能夠使運營資金進行合理科學的分配和運用，有助于提升房地產企業(yè)的整體運營效率。

（三）保障房地產企業(yè)自身資金的安全管理

運營資金的安全對房地產企業(yè)的生存與發(fā)展有著極其重要的現(xiàn)實意義。資金的管理工作貫穿著企業(yè)經營發(fā)展的全生命周期，在所有經營活動中，只要任何一道程序或者任何一個節(jié)點的資金管理出現(xiàn)問題，都會影響企業(yè)的正常運轉，小則給企業(yè)帶來經營上的損失，重則可能導致企業(yè)破產清算。因此，在企業(yè)管理中確保資金安全是管理的核心一環(huán)，也是保證房地產企業(yè)生存和可持續(xù)發(fā)展的不可或缺的一個條件。

二、主要問題

（一）資金體系管理意識不強，專業(yè)人才儲備不足

首先，部分房企對資金管理認識不足，資金管理理念與構思跟不上企業(yè)發(fā)展。一方面管理者沒有意識到自身資金管理提升的必要性，其管理理念與當下現(xiàn)代企業(yè)管理要求不匹配，沒有跟上時代發(fā)展的潮流。另一方面與資金管理要求相適應的企業(yè)文化也有所缺失，對資金管理的效率重視不足，管理效益不高。同時，內部各部門各崗位之間存在一定程度的人為溝通壁壘。業(yè)財各部門除了日常的業(yè)務報銷外，對于資金獲取與投資節(jié)點的匹配、投資節(jié)奏與資金支付的把控缺少充分的溝通與協(xié)調，缺少交流與合作，不能為企業(yè)資金管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。此外，隨著我國市場經濟的發(fā)展，各管理領域的知識體系不斷完善，對目前企業(yè)財務從業(yè)者的經營理念、財務管理方法、融資模式創(chuàng)新等提出了更高的要求。部分房地產企業(yè)財務人員，特別是資金管理人員的職業(yè)素質參差不齊，專業(yè)知識儲備有待迭代更新，不能滿足目前房地產企業(yè)高品質發(fā)展的要求。

（二）資金管理缺乏有效的戰(zhàn)略規(guī)劃，融資拓展不足

當前，部分房地產企業(yè)的資金管理工作未能從戰(zhàn)略規(guī)劃方面加以思考，資金運營活動缺少戰(zhàn)略性和前瞻性。房地產行業(yè)資金面緊張且政策限制較多，如果企業(yè)在發(fā)展過程中思維拓展不足，股權資金合作資源不足，與基金、信托、投資公司的接洽不緊密，將很大程度上限制企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展和實施。由于企業(yè)通常從業(yè)務發(fā)展角度考慮戰(zhàn)略的制定與實施，財務管理由于作為企業(yè)運轉的輔助環(huán)節(jié)，沒能放到戰(zhàn)略的價值高度進行統(tǒng)籌思考，資金管理作為財務管理中的一環(huán)，戰(zhàn)略管控理念沒能深入人心，未能從企業(yè)長期發(fā)展的戰(zhàn)略全景加以布局，由此導致自身資金管理工作缺乏系統(tǒng)性、全面性和前瞻性，造成企業(yè)自身的總體戰(zhàn)略目標和長期發(fā)展需求與資金規(guī)模實際情況和管理水平不相符。

（三）資金管理分散，集中統(tǒng)一調配管理成本上升

房地產企業(yè)一般都是規(guī)模較大的企業(yè)集團，由眾多子公司組成，因此房地產企業(yè)普遍實行區(qū)域分散管理。如果不能有效控制資金，任由子公司自行管理資金，可能導致下屬企業(yè)獨立行事，從而使企業(yè)集團無法從集團整體發(fā)展的戰(zhàn)略高度統(tǒng)籌安排投融資活動，降低資金的使用效率。資金充裕的下屬企業(yè)因資金使用過于寬松，缺少有效的管理和控制，而資金不足的企業(yè)往往因為沒有資金而向商業(yè)銀行借款，造成運營資金浪費，影響集團整體利益。另外，大中型房地產企業(yè)集團還因資金監(jiān)管和按揭放款需要開立多個銀行賬戶，資金分存各個銀行賬戶，為集中資金實現(xiàn)統(tǒng)一調配，管理成本有所上升。種種因素不但增加了房地產企業(yè)資金管理的難度，而且無形中也給企業(yè)自身帶來了資金的管理風險。

（四）資金管理信息化水平有待提升

目前，部分房地產企業(yè)信息技術一般主要用于財務核算體系，自身財務信息系統(tǒng)的建設水平不高，造成對數(shù)據信息收集、統(tǒng)計、分析等技術的應用也較低。部分房地產企業(yè)人員信息化了解程度不深、操作能力薄弱，無法有效掌握先進的信息化方法，不能及時將信息技術應用到企業(yè)資金管理工作上來。此外，部分企業(yè)在自身資金管理中沒有建立與整體管理需求相匹配的資金管理信息平臺，資金管理信息無法及時溝通和共享。資金運用管理中，企業(yè)整體的信息化建設水平不高，信息公開程度也較小。因此，存在著財務資金管理監(jiān)管滯后、信息不對稱、不準確等問題，無法充分發(fā)揮企業(yè)資金信息管理的真正價值作用。

（五）制度不完善、標準不清晰、監(jiān)控不嚴格

從房地產企業(yè)發(fā)展的分析來看，其也面臨著資金管理制度不完善、標準不清晰、監(jiān)控機制不嚴格的局面。第一，由于管理人員對企業(yè)資金運作程序的監(jiān)督不足，沒能有效發(fā)揮事前規(guī)劃、事中監(jiān)督和事后檢查的根本作用。第二，資金管理部門存在計劃指導性不強，未有效實施分類管理，過程中對于資金動態(tài)變化情況的分析流于形式，沒有發(fā)揮資金運用的指揮棒作用。第三，由于房地產企業(yè)都以具體子公司開展開發(fā)業(yè)務，個別企業(yè)存在“先付款后審批”和“授權審批程序不完善”的情況，沒有嚴格按照管理流程開展相關業(yè)務，導致制度落實和業(yè)務監(jiān)管不到位。

三、優(yōu)化對策與措施

（一）強化全員資金管理意識，提升員工綜合素質

首先，房地產企業(yè)內應形成科學的資金管理工作意識，從各層級領導到一線員工都要全面提高對資金管理的重視及認識，并融入資金管理條線之中。其次，健全企業(yè)內部各部門各崗位的信息溝通機制，破除妨礙內部信息溝通、交流、共享的那堵無形的墻，為企業(yè)資金管理工作的跨部門協(xié)調與交流，營造一種良性的企業(yè)內部文化。再次，在房地產企業(yè)內完善人才培養(yǎng)激勵機制，不斷完善培養(yǎng)的途徑與方法，提高人員的綜合素養(yǎng)，以適應房地產企業(yè)資金管理日趨精細化的發(fā)展需要。最后，要進一步優(yōu)化完善房地產企業(yè)內部晉升激勵機制，積極調動人員的工作動力和工作激情，促進企業(yè)資金管理與團隊建設的雙提升、雙改善。

（二）將資金管理納入戰(zhàn)略規(guī)劃管理

房地產企業(yè)要強調資金管理的重要性，把它納入自己的發(fā)展戰(zhàn)略計劃，明確企業(yè)運營資金的戰(zhàn)略目標，認真執(zhí)行資金計劃方案。一是加強對房地產企業(yè)中管理人員對資金管理計劃的重視，把資金管理工作計劃納入企業(yè)戰(zhàn)略管理，使資金管理計劃和企業(yè)戰(zhàn)略計劃目標一致，使房地產企業(yè)的資金管理工作順利進行。同時，對企業(yè)內部的結構環(huán)境進行全方位、多維的綜合分析，深入探討房地產企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略，進一步提高企業(yè)資金管理計劃的戰(zhàn)略價值。二是對資金計劃管理方法的細節(jié)進行全面分析研究，積極開展詳細的專題研討活動，提高資金計劃方法內涵的科學化，并對最終效果進行評估。三是充分考慮各種資金管理活動與成本管理的關系，做好成本管理工作，提高資金管理的綜合效益，有效提高資金計劃的合理性。四是定期分析資金管理的歷史數(shù)據，從中分析前期資金管理與決策管理的科學性與有效性，進而提升自身的發(fā)展趨勢及能力，進而也保證自身的資金管理規(guī)劃的持續(xù)完善與發(fā)展。五是積極尋求資金方戰(zhàn)略合作伙伴，建立良好的溝通合作基礎，優(yōu)化融資結構，配合企業(yè)投資節(jié)奏和需求，積極引導有意愿參與股權投資的基金、信托等金融機構參與項目投資，拓寬融資渠道，為業(yè)務戰(zhàn)略的落地實施保駕護航。

（三）建立資金集中管理體制

房地產企業(yè)要全面啟動運營資金的集中管理機制，以提升運營資本使用管理效益和效率。一是要加強對運營資金的存放管理，房地產企業(yè)要按照自己的經營管理特點和實際，合理安排經營資金的收支使用規(guī)劃。除政府部門已有指定存放銀行或者有特殊管理要求訴現(xiàn)金外，房地產企業(yè)可采用資金池或內部資金中心的形式，對資金進行集中統(tǒng)一監(jiān)督管理，進而提高資金集中管理的效果和功能的擴展。二是要合理調節(jié)、支配資金，統(tǒng)籌調度資金進行企業(yè)的重大項目建設投資，也可為下屬企業(yè)進行內部貸款等借貸業(yè)務，以減少對房地產企業(yè)總體的籌融資成本。三是要規(guī)范企業(yè)內部資金的借貸活動，對所屬企業(yè)借貸行為進行評價，形成公開透明、安全優(yōu)先和權責一致的資金借貸機制，進一步完善企業(yè)資金資源配置，提高企業(yè)資金的整體效益能力。

（四）加強信息化管控平臺建設

房地產企業(yè)要加快建設自己的信息化運維平臺。第一，以業(yè)務流程控制為主線，建立以財務管理核算系統(tǒng)為核心的人、財、物管理為一體的信息化管理系統(tǒng)，提升財務會計核算、全面預算管理、資金資產管理、稅務管理等現(xiàn)代經營管理系統(tǒng)的自動化運行效率，與人事管理、成本管理、工程管理、銷售管理、設計管理和投資融資管理等業(yè)務體系信息化系統(tǒng)深度融合，提高房地產企業(yè)的運營控制和管理系統(tǒng)的技術水平。第二，房地產企業(yè)的資金管理工作應當在內部業(yè)務管理的基礎上全面開展，實現(xiàn)企業(yè)資金管理與內部業(yè)務管理的互聯(lián)，實現(xiàn)融資方案與投資實施的高度匹配，實現(xiàn)產融結合的統(tǒng)一戰(zhàn)略目標。第三，推進建設資金模塊在企業(yè)監(jiān)督管理信息系統(tǒng)中的研究和應用，通過整合企業(yè)數(shù)據，統(tǒng)一數(shù)據管理規(guī)范和信息會計分析口徑，及時查詢和監(jiān)測企業(yè)資本運營信息，將信息化建設貫穿房地產企業(yè)經營管理的整個過程加強企業(yè)各部門人員之間的信息交流和共享，實現(xiàn)企業(yè)資產有效動態(tài)監(jiān)督管理。第四，要加強發(fā)展企業(yè)財務管理信息系統(tǒng)的戰(zhàn)略意義，隨著當今云計算技術、大數(shù)據分析、人工智能的迅速發(fā)展，使財務信息系統(tǒng)的運轉更加智能和快捷，從而可以實現(xiàn)對資金管理效益及時的評估分析，并針對資金管理工作的經營風險做出有效預警，從而全方位提高房地產企業(yè)信息化建設的管理水平。

（五）建立健全資金監(jiān)督體系

要做好房地產企業(yè)的資金管理工作，還需要進一步完善企業(yè)的資金管理監(jiān)督體系。一是要建立健全資金預算的管理體系，建立全面詳細的企業(yè)預算管理方案，并納入自身的資金監(jiān)督內容之中。二是企業(yè)要強化內控建設，持續(xù)探索增強財務風險內控的出路?！叭匾淮蟆钡戎卮鬀Q策嚴格實行集體決策，嚴格按照房地產企業(yè)資金管理制度要求進行審核確認。三是要精細化資金管理的制度、程序要求，同時建立并完善企業(yè)資金使用管理的風險管理系統(tǒng)，配合一系列的資金管理程序風險的評估與分析，進而形成切合自身管理的資金管理風險預警和評價體系。四是加強完善企業(yè)自身的內審體系。首先，健全內審制度并嚴格執(zhí)行，保證內審工作在制度約束與規(guī)范下有序開展。其次，要保證房地產企業(yè)自身之內審工作的有效性。既要獨立設置房地產企業(yè)自己的內審機構，又要為其配置專業(yè)的相關內審工作人員，讓內審工作能夠正常有序開展。最后，優(yōu)化內審程序，改傳統(tǒng)事后的單一查錯糾弊審計為常規(guī)審計、專項審計監(jiān)督；改原來的定期審計為定期與事中不定期相結合的審計監(jiān)督，進而對企業(yè)自身的資金使用及財務現(xiàn)狀進行全面跟蹤監(jiān)督。

結語

綜上所述，房地產企業(yè)科學做好自身資金管理，對其經營與后續(xù)的持續(xù)健康發(fā)展具有極大的價值意義。隨著新時期房地產企業(yè)的改革發(fā)展的深入，需要進一步優(yōu)化資金管理，采用科學的管理方法來做好資金計劃、資金整合、資金運用和資金監(jiān)督，以確保資金安全，防止資金管理風險，形成健康有效的資金管理服務體系，進而使企業(yè)自身資產實現(xiàn)保值與增值，進而助推房地產企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。