黃旺弟

房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的產(chǎn)生對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)提出了新的要求和挑戰(zhàn)，財(cái)務(wù)管控的好壞直接影響到房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的盈利水平及風(fēng)險(xiǎn)程度。本文就房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并對(duì)房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)管控提出提升意見(jiàn)與建議。

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，隨著國(guó)家限購(gòu)、限貸及稅收政策等宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展遇到瓶頸。傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、成本高、資金投入大，同時(shí)愈發(fā)嚴(yán)峻的銷(xiāo)售形勢(shì)造成企業(yè)回款速度過(guò)慢，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的資金壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的產(chǎn)生，使得成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以更加專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，避免了資金成本帶來(lái)的壓力，是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用自己豐富的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)、品牌效益創(chuàng)造利潤(rùn)的過(guò)程。那么，房地產(chǎn)企業(yè)在代建項(xiàng)目過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生哪些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該如何防范與管控。

一、房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的合作模式

房地產(chǎn)代建是由委托方發(fā)起訴求，把自有的土地、資金交給有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)且品牌較好的專(zhuān)業(yè)代建方進(jìn)行代建，事前雙方進(jìn)行評(píng)估，協(xié)商一致，達(dá)成協(xié)議，最后實(shí)現(xiàn)雙贏的一種商業(yè)模式。最初的代建模式由政府代建開(kāi)始，比如政府讓房地產(chǎn)企業(yè)代建保障性住房及市政設(shè)施，這類(lèi)代建收入很低，一般不超過(guò)建安成本的3%。后來(lái)，一些有一定實(shí)力并且想要進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的小企業(yè)，由于缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)始尋求一些大型的品牌房企合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并由一開(kāi)始的股權(quán)合作開(kāi)發(fā)慢慢延伸到了以代建模式合作開(kāi)發(fā)，這時(shí)候品牌房企所獲得的利潤(rùn)率比政府代建項(xiàng)目高，一般能達(dá)到銷(xiāo)售收入的5%～8%。

發(fā)展到現(xiàn)在，房地產(chǎn)代建的類(lèi)型主要包括商業(yè)代建、資本代建及政府代建三種模式。商業(yè)代建的委托方一般是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的中小開(kāi)發(fā)商，并且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全部或者主要資金由委托方承擔(dān)，代建方通過(guò)自己的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，向代建項(xiàng)目輸出其品牌價(jià)值與核心技能，為委托方提供包括開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)或者項(xiàng)目融資等全過(guò)程的管理服務(wù)，由此小開(kāi)發(fā)商能夠?qū)W習(xí)到品牌開(kāi)發(fā)商的一些開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，并且能夠提升自身項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，產(chǎn)生更高的溢價(jià)。與商業(yè)代建不同，資本代建的委托方是資本方，一般是指各類(lèi)專(zhuān)業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)或者財(cái)團(tuán)，由他們委托專(zhuān)業(yè)的代建方對(duì)代建項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程開(kāi)發(fā)管理。政府代建一般是房地產(chǎn)企業(yè)與政府相關(guān)部門(mén)合作，承接政府建設(shè)項(xiàng)目，例如改造和建造安置房和大型公共配套設(shè)施等。雖然政府代建的利潤(rùn)較低，但是可以獲得更多的社會(huì)資源。

二、房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

由于代建業(yè)務(wù)的主要資金來(lái)源并非出于代建方，代建方作為專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)掙取利潤(rùn)，并沒(méi)有太大的資金成本，故很多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始涌入代建業(yè)務(wù)市場(chǎng)。但是在實(shí)際業(yè)務(wù)過(guò)程中，代建業(yè)務(wù)還存在著很多問(wèn)題，其中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是代建業(yè)務(wù)最值得關(guān)注的問(wèn)題之一。

（一）代建方無(wú)法擺脫委托方對(duì)代建項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策的影響

房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)要想實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化與可持續(xù)發(fā)展，代建方就必須和委托方保持良好的溝通，用自己的專(zhuān)業(yè)更好地服務(wù)于委托方，得到委托方的認(rèn)可才能在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地。不然口碑壞了，很可能得不償失。

但代建方作為代建項(xiàng)目的被委托方，只是代建項(xiàng)目的管理者，只能根據(jù)合作協(xié)議約定的權(quán)限行使管理權(quán)，項(xiàng)目的一些重大經(jīng)營(yíng)決策需要取得委托方的同意，比如成本控制、開(kāi)盤(pán)時(shí)間、銷(xiāo)售價(jià)格等，都需要跟委托方溝通并形成一致意見(jiàn)。而有些委托方往往因?yàn)椴粔驅(qū)I(yè)或者缺乏對(duì)市場(chǎng)的洞察力，決策緩慢，不夠果斷，導(dǎo)致錯(cuò)過(guò)最佳的銷(xiāo)售時(shí)期，或者因?qū)ξ磥?lái)市場(chǎng)期望過(guò)高，導(dǎo)致定價(jià)不合理等，不僅使得自己的利益受損，還使得代建方的利益受到損害。還有一些委托方為了控制成本，甚至想要不惜犧牲項(xiàng)目的品質(zhì)，這樣不僅可能引來(lái)客戶(hù)的投訴，影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售，還會(huì)影響到品牌房企的口碑。

（二）代建業(yè)務(wù)的利潤(rùn)和現(xiàn)金流難以支撐起房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模

代建業(yè)務(wù)雖然避免了房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)項(xiàng)目上投入大量的資金，減少了企業(yè)的資金壓力，但是代建業(yè)務(wù)的收入規(guī)模相對(duì)較少，扣除一些人工和管理成本之后，利潤(rùn)更加薄弱。而且這些收入和利潤(rùn)往往需要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到一定程度或者開(kāi)發(fā)完成之后才能實(shí)現(xiàn)，需要一定的周期，一般不能當(dāng)年實(shí)現(xiàn)收入的確認(rèn)。

這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流，企業(yè)的規(guī)模無(wú)法支撐起來(lái)，限制了企業(yè)的規(guī)模發(fā)展。

（三）委托方的財(cái)務(wù)狀況直接影響到代建方能否收回代建收入

代建業(yè)務(wù)的利潤(rùn)本就薄弱，如果委托方的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，代建方又沒(méi)有制定很好的應(yīng)對(duì)機(jī)制，那么代建方很有可能無(wú)法收回約定的代建收入。更有甚者，如果委托方的資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)和竣工，購(gòu)房者無(wú)法正常收樓，代建方不僅可能無(wú)法收回代建收入，很有可能需要為代建項(xiàng)目墊資。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入代建業(yè)務(wù)市場(chǎng)就是為了以很少的資金成本獲取穩(wěn)定的利潤(rùn)，若是委托方的資金問(wèn)題導(dǎo)致代建方需要為代建項(xiàng)目墊資或者無(wú)法收回代建收入，就違背了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入代建業(yè)務(wù)市場(chǎng)的初衷。

（四）代建項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)

有些代建項(xiàng)目的委托方只愿意提供土地，后續(xù)的開(kāi)發(fā)不想繼續(xù)投入資金，而委托方自己又沒(méi)有很好的融資渠道和經(jīng)驗(yàn)，這時(shí)候往往會(huì)讓代建方提供融資方面的服務(wù)。但是銀行等金融機(jī)構(gòu)一般看重的是代建方這種有經(jīng)驗(yàn)、有口碑的品牌房企的實(shí)力，這時(shí)候代建方為了項(xiàng)目能夠順利融資，很有可能需要為代建項(xiàng)目進(jìn)行融資擔(dān)保。當(dāng)然，代建方一般會(huì)收取一定的融資擔(dān)保費(fèi)用。

如果項(xiàng)目進(jìn)展順利并且利潤(rùn)可觀，可以按時(shí)歸還項(xiàng)目融資的本金和利息，代建方不僅可以獲得正常的代建收入，還能獲得一筆額外的融資擔(dān)保收入。但若項(xiàng)目進(jìn)展不順利，或者由于市場(chǎng)原因?qū)е落N(xiāo)售不理想，代建項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)歸還融資本金及利息，那么作為擔(dān)保方的代建方就要承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，甚至還會(huì)影響到代建方自己其他一些正常項(xiàng)目的融資。這個(gè)代價(jià)就太大了。

三、房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)管控重點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的代建業(yè)務(wù)范圍較廣，包括對(duì)代建項(xiàng)目的報(bào)建、施工、銷(xiāo)售、交付及后期運(yùn)營(yíng)階段。所以在運(yùn)營(yíng)代建項(xiàng)目的過(guò)程中，必須做好事前、事中、事后的財(cái)務(wù)管控，抓住管控重點(diǎn)才能降低代建業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)獲得穩(wěn)定的利潤(rùn)。

事前，代建方應(yīng)該對(duì)代建項(xiàng)目和委托方做好盡職調(diào)查，評(píng)估合作方的法律風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資金情況，了解委托方的經(jīng)營(yíng)訴求，過(guò)濾一下委托方的不合理的要求，比如要求代建方為代建項(xiàng)目代墊大額資金，或者無(wú)償提供融資擔(dān)保等。還需要對(duì)代建項(xiàng)目進(jìn)行全面財(cái)務(wù)測(cè)算及市場(chǎng)評(píng)估，對(duì)代建項(xiàng)目的利潤(rùn)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。

事中，代建方應(yīng)該取得代建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)把控權(quán)或者共管權(quán)，防止委托方亂用項(xiàng)目資金，影響項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)。并在代建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，做好項(xiàng)目的成本控制和財(cái)務(wù)預(yù)算。通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算管控系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目資金情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，把控大額工程材料款的支付方式和支付節(jié)奏，控制財(cái)務(wù)成本，達(dá)到財(cái)務(wù)預(yù)算和成本控制目標(biāo)。

事后，代建方應(yīng)該制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，即使委托方出現(xiàn)問(wèn)題也能夠在一定程度上保障代建方自身的利益。比如要求委托方提供反擔(dān)保，或者要求代建項(xiàng)目資金在保障項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)外，首先應(yīng)該滿(mǎn)足代建方的代建費(fèi)用，確保代建方盡早收回代建收入。

四、房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)管控提升措施

（一）制定并完善代建管理制度，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)體系的規(guī)范化

在代建房地產(chǎn)前期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，部分管理制度不夠完善，導(dǎo)致公司各方面管理能力參差不齊，容易出現(xiàn)問(wèn)題和產(chǎn)生矛盾糾紛。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在代建過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)自身管理，不斷制定及完善代建管理制度，為做好代建業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)管控提供前提條件。

首先是應(yīng)對(duì)各個(gè)委托方進(jìn)行分類(lèi)評(píng)估，劃分不同的等級(jí)，通過(guò)分析項(xiàng)目信息、委托方的資產(chǎn)情況、信用情況、財(cái)務(wù)狀況、歷史項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況等，劃分委托方和代建項(xiàng)目的等級(jí)，根據(jù)等級(jí)選擇比較優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目及合作方；

其次是做好項(xiàng)目規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全盤(pán)掌控。代建方應(yīng)為代建項(xiàng)目做好全面規(guī)劃，并定期將各個(gè)代建項(xiàng)目各期經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析與總結(jié)，針對(duì)各個(gè)階段出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行相應(yīng)的處理和糾正；

最后是財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)制定出切實(shí)可行的管理辦法以規(guī)范代建業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)模式并嚴(yán)格遵守法律法規(guī)和規(guī)章制度的規(guī)定。

（二）健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，實(shí)現(xiàn)資金管理及成本管控目標(biāo)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資周期長(zhǎng)、資金需求量大，故需要通過(guò)制定預(yù)算計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目的資金使用進(jìn)行統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)以及控制，從而確保項(xiàng)目成本管控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和資金計(jì)劃的合理執(zhí)行。因此，做好代建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算編制工作，健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)做好代建業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)管控工作是非常重要的。

一是，根據(jù)代建項(xiàng)目的規(guī)劃和市場(chǎng)現(xiàn)狀，做好項(xiàng)目全面預(yù)算和目標(biāo)成本的編制，并嚴(yán)格按照管控目標(biāo)執(zhí)行；二是，加強(qiáng)代建項(xiàng)目資金使用的審批流程，有效降低項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)和資金浪費(fèi)；三是，通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算管控系統(tǒng)對(duì)資金情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，并通過(guò)系統(tǒng)數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能產(chǎn)生的各類(lèi)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金使用和成本控制的目標(biāo)。

（三）探索建立融資新模式，擴(kuò)充項(xiàng)目資金來(lái)源

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，資金來(lái)源是否充沛是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要保障。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)漸趨成熟，與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的融資方式也趨于多元化，但是都離不開(kāi)債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種方式。而房地產(chǎn)代建項(xiàng)目，一般情況下由于股權(quán)和管理權(quán)的分離，大部分選擇債權(quán)融資，即直接以項(xiàng)目為載體通過(guò)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款或者發(fā)行公司債等，融資渠道和結(jié)構(gòu)較為單一。而隨著國(guó)家政策的不斷收緊，審批越來(lái)越嚴(yán)，有些代建項(xiàng)目未必能夠順利通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的審批，這對(duì)于房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)管控也面臨著極大挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)代建企業(yè)在選擇代建項(xiàng)目融資方式時(shí)，可以增加股權(quán)融資的比例，比如可以通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金、私募股權(quán)融資以及引入其他投資者等方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資。通過(guò)上述合適的融資方式，可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)初始自有資金的投入，可以有效降低融資風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（四）創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制，提升利潤(rùn)空間

代建模式下，房地產(chǎn)代建企業(yè)一般只能按照代建工程成本或者項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的一定比例，收取固定的代建管理費(fèi)用。這部分費(fèi)用的收取需要在項(xiàng)目進(jìn)行到一定階段或者完工后才能取得，而且有一定的條件，如果沒(méi)有達(dá)到委托方的要求，很有可能會(huì)使代建費(fèi)用減少。這種情況下，代建方的收入比較有局限，且上限已經(jīng)設(shè)定，很難再增加收入，利潤(rùn)空間有限。

房地產(chǎn)代建企業(yè)可以跟委托方協(xié)商更多的激勵(lì)機(jī)制，要求代建項(xiàng)目在達(dá)到一定的超額目標(biāo)之后提升代建管理費(fèi)的比例。比如設(shè)定銷(xiāo)售保底價(jià)格，超過(guò)保底價(jià)格成交的部分按照更高的比例提取代建管理費(fèi)；或者項(xiàng)目的品質(zhì)達(dá)到更高標(biāo)準(zhǔn)后可以增加一定的代建費(fèi)用；另外，還可以基于目標(biāo)成本的數(shù)據(jù)，在保證項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，核算項(xiàng)目節(jié)省的成本，并根據(jù)節(jié)省成本的一定比例提取代建費(fèi)用等等。代建收入的增加不僅可以提升房地產(chǎn)代建企業(yè)的利潤(rùn)空間，還可以提高代建項(xiàng)目管理人員的積極性，讓代建項(xiàng)目得到更好的管理，降低由于管理不當(dāng)造成的代建項(xiàng)目品質(zhì)下滑，影響品牌口碑的風(fēng)險(xiǎn)，也可以讓財(cái)務(wù)管控措施更加有效地實(shí)施。

（五）深化財(cái)務(wù)管控建設(shè)，提升管理水平

隨著房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)規(guī)模越做越大，越來(lái)越多的房地產(chǎn)代建企業(yè)開(kāi)始注重對(duì)代建業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)管控制度建設(shè)，在這種情況下，房地產(chǎn)代建企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控制度建設(shè)，以此來(lái)提高自身應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。一方面，房地產(chǎn)代建企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)代建業(yè)務(wù)的特殊性和企業(yè)自身的特點(diǎn)，制定合理的代建業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)管控制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。在執(zhí)行的過(guò)程中，及時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)管控制度和財(cái)務(wù)管控建設(shè)成果的執(zhí)行情況及效果進(jìn)行評(píng)價(jià)和考核，并根據(jù)房地產(chǎn)代建項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和新形勢(shì)下的發(fā)展需求對(duì)財(cái)務(wù)管控制度進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)。同時(shí)，不斷提高財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)能力，讓更多的專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人員參與到財(cái)務(wù)管控制度建設(shè)中，這不僅可以提升制度的執(zhí)行力度，還可以降低由于人員能力不足導(dǎo)致制度執(zhí)行不到位的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，代建房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控的關(guān)鍵在于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行有效控制，故房地產(chǎn)代建企業(yè)應(yīng)當(dāng)將財(cái)務(wù)工作貫穿于代建項(xiàng)目建設(shè)的始終，通過(guò)全流程的優(yōu)化、閉環(huán)與監(jiān)控，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管控流程與環(huán)節(jié)管理。

結(jié)語(yǔ)：

代建模式作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，規(guī)避了傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一些明顯的短板，其發(fā)展形勢(shì)不容小覷。但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中由于一些條件限制房地產(chǎn)代建企業(yè)與委托方無(wú)法形成深度合作，因此財(cái)務(wù)管控工作開(kāi)展相對(duì)滯后的問(wèn)題逐漸凸顯出來(lái)。代建企業(yè)與委托方合作開(kāi)發(fā)的程度越高越有利于提升代建房地產(chǎn)企業(yè)自身整體競(jìng)爭(zhēng)力，但是也要避免一些不利于自身發(fā)展而且影響業(yè)務(wù)開(kāi)展的風(fēng)險(xiǎn)。首先是應(yīng)充分考慮到市場(chǎng)環(huán)境變化的因素，對(duì)不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)采取不同的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施；其次是應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)際工作情況進(jìn)行代建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度建設(shè)；最后是應(yīng)在管理制度中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并完善相應(yīng)內(nèi)容。