李娟

（云南省昆明市住房公積金管理中心，云南 昆明 650500）

一、研究目的及意義

1997年，由于我國逐漸廢除了福利分配政策，為了促進(jìn)城市住宅的建設(shè)和消費(fèi)，各大商業(yè)銀行都推出了個人住房按揭服務(wù)，為居民提供了一種新的安居樂業(yè)[1]。截至2008年末，我國的房地產(chǎn)貸款總額已達(dá)5.24萬億元，其中，個人住房按揭貸款總額為2.98萬億元，較一九九七年末增加155倍，在所有商業(yè)銀行中都占有10%以上，詳細(xì)數(shù)據(jù)見表1[2]。由于我國的人口基數(shù)較大，人均住房擁有量較少，對住宅的需求越來越大，購房的愿望也越來越強(qiáng)烈，個人住房按揭的發(fā)展空間很大。目前，個人住房按揭的余額在10%以上，而在西方發(fā)達(dá)國家中約為22%，因此，個人住房按揭仍有很大的發(fā)展空間。

表1 2000-2020年我國個人住房抵押貸款發(fā)展趨勢

我國商業(yè)銀行的個人住房按揭業(yè)務(wù)在我國的快速發(fā)展，為其帶來了巨大的收益，但是，在我國目前的風(fēng)險管理體系尚不完善的情況下，其風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)。尤其是美國次貸危機(jī)在2007年爆發(fā)，導(dǎo)致全球金融危機(jī)，其根本原因在于美國銀行沒有嚴(yán)格審查個人住房按揭，盲目追逐利潤，擴(kuò)大貸款范圍，導(dǎo)致房價暴跌，借款者紛紛違約，按揭的房子無力償還，造成巨額不良貸款，美國雷曼兄弟破產(chǎn)，導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)。這場金融危機(jī)的嚴(yán)重程度是給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來了極大的損害。

二、我國公積金抵押貸款面臨的風(fēng)險及問題剖析

（一）信用風(fēng)險

信用風(fēng)險，也叫違約風(fēng)險，由于一方不能承擔(dān)其所承擔(dān)的債務(wù)，從而導(dǎo)致其預(yù)期的回報與實(shí)際的回報產(chǎn)生偏差。個人住房按揭信用風(fēng)險的影響因素有：個人素質(zhì)、信用記錄、婚姻家庭狀況、資產(chǎn)狀況、就業(yè)收入狀況、社會職務(wù)、負(fù)債狀況等。由于個人住房按揭客戶多、分布廣、基數(shù)大、期限長、風(fēng)險點(diǎn)多、難以控制等特征，在價格上升的過程中，一些客戶往往忽視個人收入，盲目購房；有的銀行則忽視對借款人的資信進(jìn)行審查，從而導(dǎo)致信貸風(fēng)險的發(fā)生。由于目前我國商業(yè)銀行的風(fēng)險管理制度仍有漏洞，尚未建立起完善的個人信貸制度，導(dǎo)致銀行在發(fā)放個人貸款時，不能掌握借款人的全部資信狀況，也不能充分了解其個人的綜合資信狀況、個人工資收入不透明、借款者偽造工資、收入證明等，從而導(dǎo)致銀行無法準(zhǔn)確地評估其收入的穩(wěn)定性和償還能力。當(dāng)前，商業(yè)銀行在處置個人住房按揭壞賬時，往往采取拍賣抵押物進(jìn)行補(bǔ)償。在房地產(chǎn)價格上升的時期，通常不會出現(xiàn)大規(guī)模的拖欠，美國的次級房貸危機(jī)顯示，大量的個人房屋抵押貸款出現(xiàn)了大范圍的泡沫。違約通常出現(xiàn)在利率上漲、房價下降的時候，房子的價值要比銀行貸款低得多。

（二）流動性風(fēng)險

個人住房按揭的流動性風(fēng)險是指由于借款人所持有的房屋貸款或按揭資產(chǎn)無法實(shí)現(xiàn)其價值而導(dǎo)致的損失。個人住房按揭是一種長期的銀行資產(chǎn)，其流動性很差，其變現(xiàn)能力很差。而銀行的負(fù)債則以活期存款和定期存款為主，這些都是短期債務(wù)，隨著個人住房按揭的比率的提高，會導(dǎo)致資金的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，從而產(chǎn)生流動性風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)貸款的流動性風(fēng)險是非常顯著的。從世界各國的經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)個人住房貸款的比重在18%-20%左右時，銀行的流動性和中長期信貸比率將會受到很大的限制。從1998年底的3106億元，到現(xiàn)在的2.98萬億元，占全國貸款總量的10%。事實(shí)上，在某些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較少的城市商業(yè)銀行中，存在著流動性不足的問題。此外，個人住房抵押貸款大多以房屋為抵押品，如果借款人不能及時還款，銀行就會將其出售，以償還債務(wù)，如果無法在規(guī)定的時間內(nèi)將房產(chǎn)出售，以解決資金不足的問題，那么，也會產(chǎn)生流動性風(fēng)險。

（三）操作風(fēng)險

操作風(fēng)險所引發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險，主要是由于員工的素質(zhì)不高、培訓(xùn)不夠、技術(shù)水平不高等原因，對銀行存在著潛在的安全隱患。流程不嚴(yán)格導(dǎo)致的操作風(fēng)險，是由于商業(yè)銀行在開展個人住房按揭業(yè)務(wù)時，未能對其進(jìn)行放款前審核和放款后的核查，可能會對銀行產(chǎn)生潛在的風(fēng)險。商業(yè)銀行按有關(guān)法律規(guī)定，在申請個人住房按揭時，必須向借款人提交戶口簿、身份證、收入證明、資產(chǎn)狀況、婚姻狀況、首付憑證等，并明確借款人的貸款用途是否合法；貸款金額、貸款期限、貸款幣種是否合理；借款人有無支付意愿及支付能力；審核借款人的資信情況、有沒有重大的不良貸款記錄。由于個人住房按揭市場的激烈競爭，個別銀行和信貸者為了搶占市場，沒有對其進(jìn)行嚴(yán)密的審核，導(dǎo)致了信貸風(fēng)險的漏洞。外部詐騙導(dǎo)致的經(jīng)營風(fēng)險主要有：開發(fā)商通過“假按揭”騙取銀行資金、中介公司與上一方套取銀行貸款、中介公司不合格中介公司等。當(dāng)前，“假按揭”問題已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個重大風(fēng)險來源，對我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。根據(jù)相關(guān)的調(diào)查，“假按揭”并不是一個例，涉及的金額從幾十萬到上千萬，甚至是數(shù)十億，“假按揭”案件之所以會出現(xiàn)，是因?yàn)椤凹侔唇摇钡某杀疽绕渌绞降馁J款要低，而且也更容易、更快。另外，我國目前我國房地產(chǎn)市場上存在著大量的中介機(jī)構(gòu)，如法律、法規(guī)不完善、監(jiān)管不力、中介機(jī)構(gòu)良莠不齊等問題，使得我國的個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險更加突出。

（四）利率風(fēng)險

個人住房按揭貸款利率風(fēng)險是指在發(fā)放過程中，因出現(xiàn)無法預(yù)料的因素而導(dǎo)致的利率變動，從而造成銀行的損失。房市周期的每個階段都存在著利率風(fēng)險。但是，由于我國的個人住房按揭貸款采取浮動利率（每年固定利率），詳細(xì)數(shù)據(jù)見表2，因此，銀行將面臨的利率風(fēng)險轉(zhuǎn)移給借款人。央行提高貸款利率會給借款人帶來更大的壓力，如果不能提高收入，借款人很有可能會拖欠債務(wù)。這將會導(dǎo)致信貸的潛在風(fēng)險。所以，利率風(fēng)險的防范既要從宏觀角度出發(fā)，也要考慮其他因素對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響。

表2 歷年公積金貸款利率明細(xì)表

（五）政策風(fēng)險

個人住房按揭貸款的政策風(fēng)險是指因國家出臺的有關(guān)房地產(chǎn)市場和個人住房按揭業(yè)務(wù)的相關(guān)政策而產(chǎn)生的風(fēng)險。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)行業(yè)，屬于規(guī)定的資產(chǎn)投資，在經(jīng)濟(jì)形勢轉(zhuǎn)暖的時候，也就是固定資產(chǎn)投資的時候，國家要對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，而房地產(chǎn)的發(fā)展則要受國家宏觀調(diào)控的影響，比如不斷加息減息，開征“物業(yè)稅”，改變土地交易制度，這些都是用來控制樓市過熱的，同時也會對大多數(shù)商業(yè)銀行的信貸活動造成一定的沖擊。

（六）抵押物風(fēng)險

是指在債務(wù)人違約后，由于抵押物的所有權(quán)問題，從而使銀行無法處理抵押物，最終造成銀行的損失。抵押資產(chǎn)價值下降、房屋銷售低迷、抵押資產(chǎn)評估不規(guī)范等原因，銀行將抵押資產(chǎn)出售后，仍無法償還全部的銀行貸款。抵押物的毀損、滅失風(fēng)險，是指因不可抗拒的原因，如地震、火災(zāi)等原因造成抵押物損壞，甚至滅失，致使抵押物的使用價值下降甚至失去使用價值，銀行無力處理抵押物，從而造成銀行的損失。

三、公積金貸款風(fēng)險防范措施

（一）健全個人資信評估

在發(fā)達(dá)國家，個人信用評價制度是由專門的機(jī)構(gòu)來進(jìn)行的。專業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來自信用機(jī)構(gòu)的檔案和法院檔案，并且各個專業(yè)機(jī)構(gòu)的認(rèn)證均為高校，因此能夠提供準(zhǔn)確、快速的個人信用報告。商業(yè)銀行能夠快速、精確地掌握貸款申請人的信貸背景信息，對其短期借款能力做出客觀的評價。我們應(yīng)該在借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建自己的信用評價制度。在評分的時候，銀行要分析影響還款的各種因素，包括：借款人的婚姻狀況、學(xué)歷、社會地位、工資水平、抵押率、還款時間、有沒有大額債務(wù)、有沒有拖欠債務(wù)等。個人信貸模型可以采用線性模型、正態(tài)分布模型等方法，收集10多種不同類型的數(shù)據(jù)，建立相應(yīng)的評價模型，對模型進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，根據(jù)評價結(jié)果判定借款人是否滿足商業(yè)銀行的授信標(biāo)準(zhǔn)。這樣既可以提高放款審核的效率，又可以增強(qiáng)銀行對放款的客觀性。個體要建立起誠信意識，對自己的信譽(yù)產(chǎn)生一定的影響，銀行組織必須在內(nèi)部各部門之間實(shí)現(xiàn)資源的共享。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)商的信用評估

不動產(chǎn)估價是銀行信貸風(fēng)險防范的一項(xiàng)重要手段，擔(dān)保物的價值是擔(dān)保機(jī)構(gòu)的重要保障。在我國的期房按揭中，房地產(chǎn)估價主要是對開發(fā)商的住宅項(xiàng)目進(jìn)行估價，這既是開發(fā)商對銀行的全面保證，也是未來房產(chǎn)估價的依據(jù)。在抵押貸款期間，由于商業(yè)銀行承受了大量的市場風(fēng)險，因此，降低不真實(shí)的房地產(chǎn)估價所帶來的損失尤為重要。每個商業(yè)銀行都有自己的客戶資信評估標(biāo)準(zhǔn)與制度，對其進(jìn)行審計，以確定其資信級別，進(jìn)而確定其資信額度。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價，可以采用銀行自身的信用評價標(biāo)準(zhǔn)，著重于項(xiàng)目開發(fā)能力評價制度的建立和完善；保證資金使用的安全性，在開發(fā)過程中，開發(fā)商的貸款資金必須由銀行監(jiān)督，按照貸款協(xié)議規(guī)定的用途發(fā)放，銷售的收益也要由銀行來支付。銀行要對項(xiàng)目的開發(fā)和施工進(jìn)行精確的計量，對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款期限進(jìn)行合理的調(diào)整，對房地產(chǎn)客戶的資金轉(zhuǎn)化周期進(jìn)行恰當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以保證資金的流動性、安全性和效益。

（三）依據(jù)貸款情況，實(shí)行貸款浮動利率

按個人收入、貸款次數(shù)、信用等級、購買房產(chǎn)類型、面積、價格等因素確定貸款利率、貸款期限、貸款金額。對于有特殊需求的低收入人群，不僅要降低貸款門檻，而且要設(shè)置一個低利率或一個固定利率，這樣才能減少借款人的借款費(fèi)用，同時也能減少利率波動所帶來的風(fēng)險。如果在還款過程中出現(xiàn)了一些突發(fā)事件，出現(xiàn)了難以償還的問題，那么，可以通過住房公積金的利率補(bǔ)貼機(jī)制，免除他們的貸款利息，改變了“低存低貸”帶來的利益損失和對居民收入分配的負(fù)面影響，發(fā)揮了住房公積金的保障功能。對于購買力高、收入高、二次房貸、購買不起經(jīng)濟(jì)適用房、購買大面積住宅的人，除相應(yīng)增加貸款門檻之外，還需實(shí)行更高的貸款利率，以“高利率”來補(bǔ)償“低利率”的利差，保證住房公積金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，可以適當(dāng)?shù)亟档唾J款利率、縮小存款利差、減輕貸款者的負(fù)擔(dān)，而降低貸款利率下降所帶來的利益，則可以通過擴(kuò)大個人住房貸款規(guī)模和提高資本利用效率來補(bǔ)償，這是一種雙贏的經(jīng)營方式。

（四）加強(qiáng)操作風(fēng)險防范

首先，要堅持以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，在防范和防范風(fēng)險的同時，積極、穩(wěn)健地推進(jìn)個人信用業(yè)務(wù)的發(fā)展，強(qiáng)化員工的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)他們的政治、業(yè)務(wù)和風(fēng)險意識。要定期舉辦金融和法律方面的培訓(xùn)，培養(yǎng)一批專業(yè)的、高素質(zhì)的個人住房信貸業(yè)務(wù)隊(duì)伍。

其次，推行集約經(jīng)營，提高經(jīng)營水平，實(shí)行審貸分開，成立專業(yè)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一辦理個人住房貸款。其中一家國有商業(yè)銀行成立了一個專門從事個人住房貸款業(yè)務(wù)的金融中心。同時，通過集中辦理個人住房貸款，也能為經(jīng)辦者提供豐富的經(jīng)驗(yàn)，快速地發(fā)現(xiàn)經(jīng)營中存在的問題和風(fēng)險，從而減少損失。完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、完善業(yè)務(wù)流程、強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)化管理、理順個人信貸業(yè)務(wù)與后臺業(yè)務(wù)的關(guān)系，在貸前調(diào)查、貸時審查、貸后審查等各方面，要加強(qiáng)對貸款的審查，對檔案進(jìn)行集中管理，促進(jìn)個人住房貸款的電子化。加強(qiáng)對個人住房貸款的責(zé)任約束，完善對個人住房貸款的問責(zé)，實(shí)行定期問責(zé)制度、到期提示制度、逾期警告制度、失信問責(zé)制度。在實(shí)行責(zé)任制的基礎(chǔ)上，再加上一套獎懲機(jī)制，把客戶經(jīng)理的貸款質(zhì)量和他的收入相結(jié)合，給予一定的激勵。建立和完善運(yùn)營風(fēng)險辨識與評價機(jī)制。應(yīng)借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，利用現(xiàn)代技術(shù)，逐步建立一個涵蓋各行業(yè)的運(yùn)行風(fēng)險監(jiān)控、評價和預(yù)警體系，對目前和將來的運(yùn)行風(fēng)險進(jìn)行識別和評價，強(qiáng)化資訊科技的運(yùn)用。在進(jìn)行數(shù)據(jù)集中的過程中，要加強(qiáng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行平臺的建設(shè)，從整體上找出設(shè)計缺陷，并對軟件進(jìn)行改進(jìn)。

四、結(jié)束語

風(fēng)險管理是商業(yè)銀行經(jīng)營的核心內(nèi)容，本文就如何加強(qiáng)對個人住房貸款的風(fēng)險管理，提出了以下幾點(diǎn)建議：一是要建立信用評價制度，以借款人和開發(fā)商為中心進(jìn)行信用評價。二是要加強(qiáng)對商業(yè)銀行的貸款審查，并逐步健全內(nèi)部控制體系。另外，引入個人住房信貸保險，將銀行、開發(fā)商、購房人按照一定比例分擔(dān)保險費(fèi)用，由銀行承擔(dān)。如果購房者的貸款到期，而開發(fā)商違約，那么銀行就可以向保險公司提出索賠，由保險公司來承擔(dān)賠償責(zé)任。三是建立健全銀行制度，強(qiáng)化風(fēng)險防范的制度環(huán)境，建立健全低收入家庭的政府住房貸款擔(dān)保制度，建立相應(yīng)的住房保障體系，強(qiáng)化銀行的監(jiān)督。