呂若琦

李女士最近遇到了糟心事，丈夫偷偷將二人婚后購(gòu)買的房子過(guò)戶給了繼子。李女士與丈夫都是再婚，結(jié)婚至今已20多年，雖然李女士與繼子的關(guān)系不太好，但也算過(guò)得去。得知丈夫背著自己將二人婚后購(gòu)買的房子以買賣的方式過(guò)戶到了繼子名下，李女士感覺(jué)遭到了欺騙。李女士與丈夫溝通后，丈夫堅(jiān)持認(rèn)為房子是房改房，二人婚前便已由自己承租，婚后買房子的錢(qián)也是自己出的，房子與李女士無(wú)關(guān)，他有權(quán)自行對(duì)房屋進(jìn)行處置。無(wú)奈之下，李女士只好找到律師尋求幫助。

釋疑1 房子到底屬于誰(shuí)

律師表示，李女士如果想將房子要回，首先需要判斷房子是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。雖然房子婚前已由男方承租，但當(dāng)時(shí)男方只是享有承租權(quán)，并不擁有所有權(quán)。在二人婚后出資進(jìn)行購(gòu)買，根據(jù)我國(guó)《民法典》第一千零六十二條的規(guī)定，房子應(yīng)屬夫妻二人共同財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于適用婚姻家庭編的解釋（一）》第二十七條規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”故該房也應(yīng)屬夫妻二人的共同財(cái)產(chǎn)。

雖然男方認(rèn)為買房子的錢(qián)是自己一方支付的，李女士未出資，但事實(shí)上男方支付的錢(qián)款也屬于夫妻二人共同財(cái)產(chǎn)，由購(gòu)房款轉(zhuǎn)變?yōu)榉课?，只是?cái)產(chǎn)形式的轉(zhuǎn)化，不影響二人共有的認(rèn)定。

而且由于夫妻二人沒(méi)有對(duì)婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行任何形式的約定，根據(jù)我國(guó)《民法典》第一千零六十五條的規(guī)定，“男女雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。沒(méi)有約定或者約定不明確的，適用本法第一千零六十二條、第一千零六十三條的規(guī)定”。在男方無(wú)法提供書(shū)面證據(jù)證明財(cái)產(chǎn)約定內(nèi)容的情況下，故該房無(wú)疑應(yīng)屬二人共有。

釋疑2 賣房子的合同有效嗎

根據(jù)我國(guó)《民法典》第三百零一條的規(guī)定，處分共有不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。此外，《民法典》第一千零六十條規(guī)定，夫妻一方因家庭日常生活需要而實(shí)施的民事法律行為，對(duì)夫妻雙方發(fā)生效力。本案中，男方在未經(jīng)李女士同意的情況下轉(zhuǎn)讓房子，單方出售，該行為已超出家庭日常生活需要范疇，轉(zhuǎn)讓行為對(duì)李女士不產(chǎn)生法律效力。且結(jié)合本案情況，繼子也不屬于善意第三人，不能適用善意取得制度。男方和繼子二人的行為侵害了李女士的合法權(quán)益，二人簽訂的買賣合同應(yīng)屬無(wú)效。

根據(jù)《民法典》第一百五十七條的規(guī)定，民事法律行為無(wú)效后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，該房應(yīng)恢復(fù)登記至轉(zhuǎn)讓前的狀態(tài)。

最終，經(jīng)律師爭(zhēng)取，法院認(rèn)定男方與繼子簽訂的買賣合同無(wú)效，同時(shí)判令二人將房屋恢復(fù)登記至男方名下。