張兆利

日常經(jīng)濟(jì)往來(lái)中，人們?cè)诼男泻贤^(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的“不測(cè)”情形，致使繼續(xù)履行的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，即法律規(guī)定的“情勢(shì)變更”。那么，受損方可否通過(guò)提前解約的方式來(lái)“止損”呢？

租金“飛”漲，受損方可解除租賃合同

【案例】2004年，薛某將位于城郊接合部的一套房屋及院落出租給初某，用于飼養(yǎng)奶牛，月租金為200元，租期為18年。2011年以來(lái)，隨著房?jī)r(jià)上漲，租金也隨之“水漲船高”。薛某多次要求增加租賃費(fèi)用，初某則堅(jiān)決反對(duì)。為此，薛某起訴至法院，要求與承租方解除合同。法院經(jīng)審理判決支持了原告的訴訟請(qǐng)求。

【點(diǎn)評(píng)】本案是否存在情勢(shì)變更是薛某能否解除租賃合同的關(guān)鍵。所謂情勢(shì)變更，是指合同有效成立后，作為合同關(guān)系建立的基礎(chǔ)或環(huán)境的客觀情況，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，發(fā)生無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，或繼續(xù)維持合同原有效力則有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則和顯失公平時(shí)，應(yīng)允許變更合同內(nèi)容或者解除合同的原則?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”本案中，原告、被告簽訂租賃合同時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較之現(xiàn)在已發(fā)生根本變化，十多年前約定的租金與當(dāng)下早已不可同日而語(yǔ)，法院據(jù)此認(rèn)定本案存在情勢(shì)變更。初某如果仍按原合同約定支付租金，對(duì)于薛某而言明顯不公平，損害了原告的實(shí)際利益。

收益倍增，可以收回低價(jià)轉(zhuǎn)出的土地

【案例】13年前，村民李某到南方打工。臨走前，他把自己的承包地轉(zhuǎn)讓給鄰居梁某耕種管理。合同約定，李某的承包地由梁某耕種，轉(zhuǎn)包期15年，由李某按每畝50元的標(biāo)準(zhǔn)支付“托管費(fèi)”。近幾年，眼看著鄰居在自己的土地上“種”出了致富之花，這讓轉(zhuǎn)包了土地的李某后悔不已。他向梁某說(shuō)出自己收回承包地的想法后，被后者拒絕。一急之下，李某將鄰居告上法庭，請(qǐng)求解除轉(zhuǎn)包合同。法院經(jīng)審理認(rèn)為，近年來(lái)國(guó)家關(guān)于惠農(nóng)政策的重大調(diào)整，是當(dāng)時(shí)訂立合同的雙方當(dāng)事人所無(wú)法預(yù)料的，根據(jù)公平原則，法院判決原告、被告雙方解除合同。

【點(diǎn)評(píng)】一般來(lái)說(shuō)，合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的具體體現(xiàn)，非經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，或者遇到法律、政策的重大調(diào)整，法院不能隨意解除合同。由此可以看出，如果出現(xiàn)了合同當(dāng)事人訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)料的情勢(shì)變更，造成合同繼續(xù)履行顯失公平的，法院就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)解除或變更合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：“因承包方不收取流轉(zhuǎn)價(jià)款或者向?qū)Ψ街Ц顿M(fèi)用的約定產(chǎn)生糾紛，當(dāng)事人協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致，且繼續(xù)履行又顯失公平的，人民法院可根據(jù)發(fā)生變更的客觀情況，按照公平原則處理。”根據(jù)這一規(guī)定，本案中，在當(dāng)前土地大幅增值的情況下，如果讓李某繼續(xù)履行合同，給付鄰居“托管費(fèi)”，對(duì)原告來(lái)說(shuō)顯然是不公平的。

“世事”難料，受損方可少交租金

【案例】2015年年初，范某與鎮(zhèn)集貿(mào)市場(chǎng)管理辦公室簽訂了房屋租賃合同，約定范某承租65平方米的門(mén)面房屋一套用于經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，月租金為2萬(wàn)元，租賃期為5年。當(dāng)時(shí)，范某之所以愿出高價(jià)租下該門(mén)面，是因?yàn)榉课菟幍奈恢脴O佳。他的餐館開(kāi)業(yè)后常年顧客盈門(mén)，收入不菲。2018年年底，鎮(zhèn)政府推行新型社區(qū)建設(shè)，對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行了整體搬遷。隨之，范某餐館的顧客和收益銳減，于是請(qǐng)求發(fā)包方減少租金，集貿(mào)市場(chǎng)管理方則予以拒絕，雙方為此對(duì)簿公堂。

【點(diǎn)評(píng)】本案中，范某可以援引情勢(shì)變更原則，主張減少租金。鎮(zhèn)政府搬遷集貿(mào)市場(chǎng)的舉措，是合同雙方不能避免、不能預(yù)見(jiàn)并且不能克服的客觀情況。如果此時(shí)讓已經(jīng)處于入不敷出的承租方繼續(xù)交納約定的租金，對(duì)他來(lái)說(shuō)明顯有失公平，法律應(yīng)予以相應(yīng)的救濟(jì)。需要明確的是，范某并不能要求解除合同，因?yàn)樗⒉皇遣荒苈男泻贤?，而是發(fā)生情勢(shì)變更后的租金數(shù)額顯失公平。所以，范某可以依據(jù)情勢(shì)變更原則主張減少租金。

政策變化，購(gòu)房人可解除購(gòu)房合同

【案例】2019年2月，擁有2套房的王先生購(gòu)買(mǎi)李女士的1套二手房，總價(jià)85萬(wàn)元。由于資金不足，王先生向銀行申請(qǐng)貸款30萬(wàn)元。就在王先生辦理貸款過(guò)程中，當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，明確規(guī)定暫停對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的購(gòu)房人發(fā)放貸款。了解政策信息后，王先生向李女士提出解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的要求，但遭到拒絕。于是，王先生一紙?jiān)V狀將李女士告上法庭。

【點(diǎn)評(píng)】本案中，房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，導(dǎo)致王先生無(wú)法獲得銀行貸款，系房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的異常變化，屬于情勢(shì)變更。該異常變化是原告在簽訂合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，影響了其履行付款義務(wù)。如果要求王先生繼續(xù)履行合同，則對(duì)其顯失公平。因此，原告提出解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的請(qǐng)求是合法的。