于浩

浙江省工業(yè)設計研究院有限公司 浙江 杭州 310000

國民經(jīng)濟日益上升的今天，房地產(chǎn)行業(yè)的地位和重要性也正在逐步上升。從目前來看，我國大部分城市都已經(jīng)進入到了老齡化階段，而且老年人口數(shù)量還在持續(xù)增加；此外，近年來人們生活水平得到有效提高，對于居住環(huán)境和質量提出了更高的要求。這些因素促使著房地產(chǎn)業(yè)獲得良好的發(fā)展前景。

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展為社會帶來了巨大的經(jīng)濟效益，同時也帶動了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在這種情況下，房地產(chǎn)之間的競爭力度也越來越大，為了能夠在激烈的市場洪流中占據(jù)有利地位，加快自身的發(fā)展步伐，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會選擇建設工程項目來提高自身的效益和效率，以此來確保項目的質量以及項目的效益性。而為了確保工程的效益性首先需要有關部門在房地產(chǎn)住宅工程設計管理工作中不斷地調整和改進。

1 房地產(chǎn)住宅項目設計管理內容

在整個建筑項目建設管理工作中，由于房地產(chǎn)住宅項目設計管理工作設計較多內容，因此該項管理工作的開展會對房地產(chǎn)后續(xù)工作的順利開展有著極大的影響。在建設房地產(chǎn)住宅項目期間，對于項目設計的管理工作主要以項目各項內容以及操作規(guī)范兩方面內容的管理為主。以設計內容的角度講，其主要包含了景觀、室內設計方案以及施工圖紙等內容。為此要想有效提高對設計工作控制的有效性，企業(yè)首先要對管理工作進行不斷的優(yōu)化，以此保證房地產(chǎn)住宅項目建設質量以及建設進度，進而為后續(xù)控制建設成本以及銷售工作奠定良好的基礎。在建設房地產(chǎn)住宅項目的過程中，項目設計這一工作內容是整個建設工作中的準備環(huán)節(jié)。只有在相關工作人員明確掌握設計方案內容的基礎上，項目建設質量才能得到有效的保證，進一步保證項目建設進度與預期規(guī)劃要求的一致性[2]。因此在具體的建設過程中，房地產(chǎn)住宅項目的設計工作對于后續(xù)工作的順利開展有著十分重要的作用。在整個建筑項目建設過程中，隊友房地產(chǎn)住宅項目設計的管理，時相關負責人對這一開發(fā)項目的各個活動內容進行合理安排、部署的重要手段。在這一管理過程中，相關工作人員不僅可以及時發(fā)現(xiàn)并解決設計中的各種不足與問題，同時，還能有效強化各個部門之間的聯(lián)系，提高設計工作中各個部門對于此項工作的支持，有效減少施工期間各種問題的出現(xiàn)頻率。由于項目設計工作在整個房地產(chǎn)建設中有著鋪墊性的作用，因此該項工作內容質量與后續(xù)施工工作開展的有效性與順利性之間有著之間的聯(lián)系。為了更快更好的達成預期的建設目標，相關部門需要做好房地產(chǎn)住宅項目設計管理工作[3]。

2 房地產(chǎn)住宅項目設計過程中的要求

2.1 房地產(chǎn)住宅項目初期階段的相關設計要求

在相關人員在對房地產(chǎn)住宅項目進行設計、管理工作前，其首先要對以下幾方面內容給予高度的重視。（1）正是開始設計工作前，相關設計人員首先要做好相關的準備工作，以此保證誰前期所具備的各項硬性條件滿足相關標準與要求。例如施工現(xiàn)場環(huán)境標準、施工所處區(qū)域地質條件等都多方面內容，都是相關設計人員需要進行全面分析與考慮的。（2）以設計管理工作的角度講，為了保證后期施工項目具備較強的可行性，相關設計管理人員需要對當前的市場環(huán)境進行全面的考察，以此明確掌握住宅項目周邊居民區(qū)狀況以及人們的購買需求，進而為施工工作的開展提供決策性的參考數(shù)據(jù)。（3）在相關工作人員開展設計工作以管理工作的過程中，開發(fā)商對于住宅項目提出的設計要求，是相關工作人員開展相應工作的重要依據(jù)。除此之外，相關設計管理人員需要對項目定位以項目預期收益有著全面的把握，以此來確保整個項目的順利開展[4]。

2.2 房地產(chǎn)住宅項目設計階段的具體要求

結合我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)住宅工程設計工作內容看，設計方案階段、正式開展設計階段以及施工圖紙設計這三部分為整個設計工作中占有至關重要地位的幾個時期。具體的講：（1）在住宅項目設計管理工作中，設計方案這一階段是該工作正式開展的第一步。由于設計方案中包含大量的工作內容，因此相關工作人員要做好前期準備工作。（2）設計工作的正式開始是方案設計工作完成后的深一層次內容，同時其也是整個設計管理工作中占有重要地位的關鍵環(huán)節(jié)。在這一階段的設計工作中，相關工作人員需要對工程造價、成本、施工材料與設備等多方面內容進行明確的定位，只有在前期相關硬件設備以及設計方案準備充足的基礎上，后續(xù)住宅項目施工質量才能得到有效的保證[5]。（3）在整個住宅項目建設公祖中，施工圖紙設計的合理性與可行性，對于施工進度以及施工質量有著十分重要的影響。在后期的施工工作中，設計圖紙是為順利開展相應施工工作提供重要依據(jù)的重要內容。在設計施工圖紙的過程中，為了確保各項資源能夠得到充分的利用，相關人員需要對其中所包含的各項內容進行全面的分析與研究，以此為提高后續(xù)的設計管理工作奠定良好的基礎。

2.3 住宅項目設計、管理專業(yè)的人員要求

在房地產(chǎn)公司建設相關工程項目的過程中，對于一些工程量較大，且具有一定復雜性的住宅項目，其首先要思考如何獲得合理有效的設計方案。而對于一些需要對比支出和預期效益，但卻不具備充足資金的住宅項目，相關內容工作人員應通過咨詢具有較強業(yè)務能力單位的意見，來對自身的擴展方向進行有效的優(yōu)化設計與管理。同時，在此基礎上，為了進一步提高設計管理人員的工作積極性，相關人員還應在多家性價比較高的設計單位開展合理的規(guī)劃設計，以此為后續(xù)的施工工作提供多種選擇，并為設計人員預留充足的設計空間，進一步保證設計質量的有效提升。另外，施工圖紙設計單位選擇時，應選擇具有較高性價比且具有一定可靠性的公司進行圖紙設計工作，以此保證其設計效率的同時，更好的滿足相關開發(fā)商對于住宅項目的設計要求。另外，需要注意的是，住宅項目的設計與管理工作我發(fā)依靠個人完成相應的額工作任務，其需要結合多為專家以及工作人員進行共同的設計工作。因此在極大程度上將，設計管理人員的專業(yè)能力與住宅項目建設質量之間有著直接的聯(lián)系[6]。

3 房地產(chǎn)住宅項目設計的全面管理

3.1 房地產(chǎn)住宅項目重點環(huán)節(jié)管理

在對房地產(chǎn)住宅項目開展設計管理工作的過程中，相關工作人員需要對以下幾方面內容給予高度的重視：（1）在設計管理人員將具體的設計規(guī)劃方案提交至審核單位后，相關管理人員應即刻開展住宅項目設計的管理工作。通常情況下，相關審核部門需要花費兩個月的時間對設計規(guī)劃方案進行審核。在工作人員等待審核結果的過程中，為了保證審核工作的有效性，相關部門應結合實際情況，構建完善的設計管理制度以及管理體系。（2）對于展示區(qū)的設計。一般來講，展示區(qū)的設計應確保在三個月內完成相應的設計工作。為了確保展示區(qū)可以真實的展現(xiàn)出住宅工程項目，相關設計管理人員需要對這一環(huán)節(jié)的工作進行合理的設計與管理，以此確保展示區(qū)可以在規(guī)定時間內保質保量的完成。（3）房地產(chǎn)住宅項目開盤。房地產(chǎn)項目開盤時間與合作開發(fā)公司資金狀況二者之間有著十分緊密的聯(lián)系。通常來講，房地產(chǎn)項目第一次的開盤時間在五個月以內，而施工圖紙的設計進度則需要在四十天以內，從施工圖紙設計完成到下發(fā)住宅項目規(guī)劃許可證要求其時間范圍控制在兩個月之內。由此可見，第三環(huán)節(jié)的設計管理對房地產(chǎn)公司住宅項目能否達到預售條件有著至關重要的作用[7]。

3.2 工程設計階段的管理

在整個建筑項目開展期間，設計工作中所投入的資金占比相抵較少，但其所產(chǎn)生的效益確占據(jù)整個項目盈利的75%。因此，企業(yè)需要可以通過優(yōu)化設計的方式來優(yōu)化成本。在優(yōu)化過程中，企業(yè)不可過于追求設計效果，而忽視成本外，也應在保證成本的基礎上確保建筑品質。為此，在具體的工程設計階段，相關企業(yè)需要通過強化工程設計階段的管理與控制工作的方式，加之與設計單位之間的有效溝通與交流，可以實現(xiàn)管理部門與設計單位的有效配合外，還能為各種配合事項以及相關技術指標等內容體現(xiàn)在合同中奠定良好的基礎，進一步為有效控制工程設計階段的成本提供有力的依據(jù)。在對項目內容進行設計的過程中，出現(xiàn)設計變更的情況相對普遍，以市場發(fā)展需求的角度講，設計的變更可以有效節(jié)約成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。但同時，也會存在因設計變更而造成成本嚴重超出預算的情況出現(xiàn)。為此，在設計工作開展期間，為了避免設計變更產(chǎn)生消極的影響，相關人員首先要對其產(chǎn)生原因有一定的了解。（1）在設計工作開展期間，因領導發(fā)現(xiàn)設計與自身要求或是公司未開發(fā)展需求不相符的情況而提出設計變更；（2）由于產(chǎn)品功能與市場需求不相符或是影響業(yè)主等原因，被營銷部門要求進行變更；（3）因施工材料以施工設備應用問題，按照施工單位的要求進行相應的變更。一旦在具體的施工過程中，出現(xiàn)預定材料設備缺貨的情況，施工單位需要應用代替品或是新材料來進行相應的施工，因此相關設計人員需要對設計內容進行相應的變更，以此保證后期成本評估工作的準確性。在對涉及變更進行有效控制工作期間，為確?？刂乒ぷ鞯挠行?，相關人員應從發(fā)生次數(shù)以及每次變更內容兩方面開展相應的工作。為了大幅減少設計變更次數(shù)，相關管理人員需要采取風險遷移的方式。具體的講便是將設計變更后可能會產(chǎn)生的結果進行預測，同時在設計管理工作開展有針對性的解決工作。

3.3 住宅項目日常管理

房地產(chǎn)住宅項目設計管理工作中，為了保證其工作質量與效率，其對于相關管理人員的要求相對較高。在具體的管理工作中，一旦其對設計人員的指引與追蹤等工作給高度的重視，其在借助自身專業(yè)知識解決設計工作期間可能會因此產(chǎn)生較多的問題。在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)住宅項目設計管理工作中，相關工作人員在開展相關工作的過程中無法避免的會遇見一些難題。但由于設計工作與管理工作屬性不同，為了盡可能的減少問題的出現(xiàn)頻率，提高設計管理工作的可行性與有效性，相關管理人員以及設計人員之間需要進行有效多次的溝通工作。除此之外，管理人員還應在日常管理工作過程中，結合當前項目實際情況看展相關工作的研討會。在確保每一位設計人員與管理人員參與的基礎上，通過集體探討、協(xié)商的方式，來對以往管理工作開展期間存在的困難進行有針對性的解決，并同時對相關設計工作進度進行實時的監(jiān)測，以此來保證設計人員可以在規(guī)定時間內保質保量的完成相應的設計工作[8]。

3.4 住宅項目結果審查管理

在住宅項目設計管理工作中，對于其結果的審查管理是整個設計管理工作中最后的工作環(huán)節(jié)，也是將開發(fā)商所提出的要求落實在實際施工圖紙中的重要階段。因此，項目結果的審查管理工作效率與工作質量直接影響著后續(xù)項目施工進度以及施工方案調整等多方面內容。由此可見，在整個設計管理工作中，住宅項目結果審查管理工作的重要性。在具體的審查管理工作中，相關企業(yè)需要在正式開展審查工作的前三天將施工圖紙尺寸、大小等多方面信息上交至審查部門，以此確保在相關審查人員正式開展審查工作期間能夠對設計方案有著清洗的理解，進而保證審查部門工作效率的有效提升。在相關審查部門在對相關內容進行審查的過程中，為了進一步達到預期的審查效果，各個部門的工作人員以及專家需要進行共同的審查與分析。同時，為了后續(xù)項目工作的順利開展，審查部門需要對整個審查流程進行嚴格的審查。

4 結束語

總之，要想進一步促進房地產(chǎn)住宅項目設計的順利實施，就必須要有關企業(yè)在清楚把握設計管理重點和要求的前提下，不斷加大設計管理。從目前來看，由于受到多方面因素影響，使得現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)過程當中還存在一定問題亟待解決。其中，建筑設計管理工作是非常重要的一個方面，直接關系著整個工程能否順利實施以及最終效果是否理想等。在建筑工程設計階段，建立完善的發(fā)言庫是保證建筑工程整體建設質量的重要手段之一，也是促進房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的重要推動力。對此，在住宅建設設計的具體環(huán)節(jié)當中，有關設計管理人員有必要在清楚把握設計管理要點和有關要求的前提下進行相關工作，從而達到我國建筑行業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展的目的。