■ 顧海英 陳龍庭 徐 進(jìn) 何 丹

新豐村位于浦東新區(qū)張江鎮(zhèn)東南部，距離張江科學(xué)城核心區(qū)6公里。村域面積為1.77平方公里，地處外環(huán)線環(huán)城綠帶區(qū)域，有生態(tài)林面積1300畝，綠化覆蓋率在50%以上，有著豐富的綠化生態(tài)林資源。此外，水資源也十分豐富，村境內(nèi)水網(wǎng)密布。林、水、橋、路、村、房屋構(gòu)成了人與自然和諧共處的美麗景色，是開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)村休閑旅游的好地方。

截至2020年底，全村總戶數(shù)為1138戶，其中戶籍戶數(shù)為445戶，外來(lái)戶數(shù)為693戶，村常住人口為2026人，其中戶籍人口為603人，外來(lái)人口為1423人，占全村常住人口的70%。外來(lái)人口租賃村民的閑置宅基地房屋居住。目前村域內(nèi)已無(wú)耕地，戶籍人口均為非農(nóng)家庭戶口。村集體經(jīng)濟(jì)收入主要以廠房出租為主，由于土地減量化政策的實(shí)施，2021年村廠房出租收入為80萬(wàn)元，比拆除前減少了170萬(wàn)元。

閑置的宅基地房屋、豐富的綠化生態(tài)林和水資源，是新豐村的優(yōu)勢(shì)資源。離城市中心區(qū)比較近和交通便捷是新豐村的地域區(qū)位優(yōu)勢(shì)。新豐村通過(guò)對(duì)村民閑置宅基地房屋的盤活利用和對(duì)村生態(tài)林的開(kāi)發(fā)利用，走出了一條壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展之路。

一、依靠區(qū)位優(yōu)勢(shì)，盤活優(yōu)勢(shì)資源，促進(jìn)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展

（一）有效利用閑置宅基地房屋，開(kāi)發(fā)建設(shè)人才公寓，促進(jìn)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展

1.開(kāi)發(fā)建設(shè)人才公寓的背景。隨著浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放的深入，城市建設(shè)的擴(kuò)展以及城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，浦東農(nóng)村的許多中青年勞動(dòng)者選擇進(jìn)城務(wù)工和購(gòu)房定居，而年老的居民留守在農(nóng)村，使得農(nóng)村出現(xiàn)了空心化，大量農(nóng)村居民住房出現(xiàn)了閑置。此外，浦東的開(kāi)發(fā)開(kāi)放，吸引許多公司、企業(yè)進(jìn)駐，帶來(lái)了大量外地來(lái)滬工作人員和民工。因此閑置的農(nóng)村住房有了市場(chǎng)需求，村民開(kāi)始把閑置的房屋零散出租給外地租客，有的通過(guò)外來(lái)業(yè)主租用農(nóng)民住房裝修改造后再出租，即所謂的“二房東”。村民的自主出租和外來(lái)業(yè)主“二房東”的出租行為，由于租客的良莠不齊，為農(nóng)村治理帶來(lái)了許多問(wèn)題和隱患，如消防、治安、環(huán)境衛(wèi)生等。

同樣，浦東城市化地區(qū)與農(nóng)村地區(qū)一樣，開(kāi)發(fā)開(kāi)放帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，同時(shí)也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。比如浦東張江在開(kāi)發(fā)之初是按照產(chǎn)業(yè)的規(guī)模規(guī)劃建設(shè)，現(xiàn)如今要按照建設(shè)世界一流的科學(xué)城來(lái)規(guī)劃建設(shè)發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)園區(qū)到世界一流科學(xué)城的建設(shè)，生活配套設(shè)施相對(duì)滯后的短板就顯露出來(lái)。由此帶來(lái)的問(wèn)題是未來(lái)5年張江科學(xué)城每年住房租賃市場(chǎng)供需的缺口有5萬(wàn)套，而張江現(xiàn)有人才公寓只有5000余套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場(chǎng)需求。住房緊張很大程度上制約了科創(chuàng)企業(yè)和公司在張江科學(xué)城的發(fā)展。

綜上所述，一方面是張江城市化地區(qū)張江科學(xué)城人才公寓短缺，另一方面是張江鎮(zhèn)農(nóng)村地區(qū)宅基地房屋閑置。即使農(nóng)村居民自己出租了房屋，但也是處于無(wú)序的流動(dòng)狀態(tài)。針對(duì)這兩方面的因素，張江鎮(zhèn)利用新豐村距離張江科學(xué)城近、生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，從新豐村入手，開(kāi)始嘗試租賃一批閑置的農(nóng)民宅基地房屋，用來(lái)打造農(nóng)村人才公寓的“樣板房”，配合張江科學(xué)城解決人才公寓短缺的問(wèn)題。通過(guò)開(kāi)會(huì)座談，征詢村民的意見(jiàn)，張江鎮(zhèn)人才公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)的方案得到了新豐村村民的大力支持。

2.開(kāi)發(fā)建設(shè)人才公寓的具體做法和經(jīng)營(yíng)模式。鄉(xiāng)村人才公寓的規(guī)劃方案得到新豐村村民認(rèn)可和支持。為了發(fā)展村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)，按照浦東新區(qū)的發(fā)展要求，2018年張江鎮(zhèn)開(kāi)始著手啟動(dòng)新豐村鄉(xiāng)村人才公寓的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。項(xiàng)目具體的實(shí)施步驟如下：第一步，由鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)企業(yè)——張江鎮(zhèn)綜合服務(wù)公司與村民在自愿、有償、合法合規(guī)的基礎(chǔ)上簽訂租賃合同，租賃新豐村金家宅村民的閑置宅基地房屋，統(tǒng)一流轉(zhuǎn)、集中管理，租期15年。第二步，由鎮(zhèn)綜合服務(wù)公司出資，負(fù)責(zé)對(duì)已租賃的村民閑置房屋進(jìn)行升級(jí)改造、裝修和對(duì)外招租運(yùn)作。第三步，由鎮(zhèn)綜合服務(wù)公司與張江科學(xué)城的公司和企業(yè)簽訂鄉(xiāng)村人才公寓租賃合同，租賃物業(yè)管理具體由鎮(zhèn)綜合服務(wù)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。鄉(xiāng)村人才公寓項(xiàng)目于2019年開(kāi)始迎客經(jīng)營(yíng)，受到了張江科學(xué)城各公司和企業(yè)年輕白領(lǐng)的歡迎。至2021年，新豐村11棟100多間公寓已基本租賃出去，出租率在90%以上。通過(guò)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織及企業(yè)的科學(xué)運(yùn)作與管理，在村民和企業(yè)白領(lǐng)的配合與支持下，人才公寓的建設(shè)項(xiàng)目先后榮獲上海城市治理最佳實(shí)踐案例優(yōu)秀案例，被國(guó)家發(fā)改委作為51條浦東經(jīng)驗(yàn)之一推廣全國(guó)。

鄉(xiāng)村人才公寓項(xiàng)目，促進(jìn)了城鄉(xiāng)互補(bǔ)、互助、互融發(fā)展，探索出了盤活農(nóng)村閑置宅基地房屋的一種經(jīng)營(yíng)模式。即政府牽頭、村民供房、集體經(jīng)濟(jì)企業(yè)參與運(yùn)作“農(nóng)戶+村集體+公司”的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行模式。實(shí)現(xiàn)了村民、集體經(jīng)濟(jì)、企業(yè)、租戶等多方共贏，是一舉多得的好項(xiàng)目。鄉(xiāng)村人才公寓的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，規(guī)范了農(nóng)民住房租賃市場(chǎng)管理，提升了鄉(xiāng)村社會(huì)治理和管理水平，增加了村民的財(cái)產(chǎn)性收入，改善了鄉(xiāng)村的生活環(huán)境，提高了村民的生活品質(zhì)，壯大了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最終助力鄉(xiāng)村走上治理有序、生活富裕、家園美麗的鄉(xiāng)村振興之路。

（二）有效利用租客資源，發(fā)展服務(wù)業(yè)，促進(jìn)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展

1.開(kāi)發(fā)建設(shè)餐館、咖啡館。村人才公寓的成功開(kāi)發(fā)，帶來(lái)了100多人的白領(lǐng)租客。為了解決住戶租客的日常生活問(wèn)題，新豐村經(jīng)濟(jì)合作社及時(shí)作出決策，與第三方合作投資近百萬(wàn)元，在村人才公寓附近的一處老廠房改造修建一座餐館和咖啡館，為村人才公寓的白領(lǐng)租客提供餐飲、會(huì)客、休憩服務(wù)。讓白領(lǐng)租客在忙碌工作后，品嘗實(shí)惠的本地特色美食；在休閑放松時(shí)，享用濃香的咖啡；在會(huì)客交友時(shí)，提供品茗聊天的雅座。

具體的運(yùn)作方法是：村經(jīng)濟(jì)合作社與第三方共同入股投資餐館和咖啡館，具體由第三方負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)。目前餐館和咖啡館運(yùn)營(yíng)良好，收入可觀。預(yù)計(jì)四、五年后就可以為村集體經(jīng)濟(jì)注入財(cái)力和活力。

第四，通過(guò)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度的改革，鄉(xiāng)村的治理體系也更加趨于科學(xué)化、有效化。集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度的改革，根本任務(wù)就是完善農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織，讓組織成員擁有相應(yīng)的主體地位，讓農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度的發(fā)展更加科學(xué)、規(guī)范、有效，以便建立健全整個(gè)鄉(xiāng)村管理體系。

同時(shí)，為方便租客的生活，村經(jīng)濟(jì)合作社投資開(kāi)設(shè)了一家24小時(shí)的無(wú)人超市。

2.完善人才公寓周邊的配套服務(wù)設(shè)施，穩(wěn)定客源，保證村集體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。張江鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府為了讓人才公寓的租客生活和出行更方便、更安全，不斷完善新豐村金家宅周邊的各類配套服務(wù)設(shè)施。如在人才公寓門口設(shè)公交站點(diǎn)和綜合服務(wù)中心，增設(shè)安全監(jiān)控探頭，建立村內(nèi)聯(lián)勤聯(lián)動(dòng)綜合管理機(jī)制，強(qiáng)化村和人才公寓的治安管理。在人才公寓附近“新豐綠地”內(nèi)開(kāi)辟建設(shè)健身區(qū)，增設(shè)健身器材和體育場(chǎng)所，方便村民與租客健身和鍛煉身體。各種完善的配套設(shè)施和服務(wù)，大大方便了村民和租客的出行和生活，使租客住得放心、開(kāi)心、安心、舒心。

（三）有效利用生態(tài)林，發(fā)展林下經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展

2021年始新豐村經(jīng)濟(jì)合作社利用豐富的生態(tài)林資源，試點(diǎn)開(kāi)發(fā)30畝圍村生態(tài)林，發(fā)展林下經(jīng)濟(jì)。通過(guò)種植培育食用菌，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)旅游，結(jié)合文化、娛樂(lè)、水上游艇、燒烤等項(xiàng)目，打造集農(nóng)業(yè)、生態(tài)、休閑、文化、娛樂(lè)于一體的“新豐綠地休閑游樂(lè)園”，助力村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.具體的做法。村經(jīng)濟(jì)合作社通過(guò)簽訂合同的方式與第三方合作，村經(jīng)濟(jì)合作社負(fù)責(zé)硬件設(shè)施的購(gòu)置，第三方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體運(yùn)營(yíng)。

2.具體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。林下種植食用菌。在生態(tài)林種植培育食用菌，主要包括香菇、平菇等品種。在每年各種菌菇出菇的旺盛期，發(fā)展林下菌菇采摘、親子科普教育、鮮菇品嘗等項(xiàng)目。

“魔力”帳篷和“巴士”餐車。為配合游客游樂(lè)間隙的休息和餐飲，開(kāi)發(fā)了“魔力”帳篷、“巴士”餐車等別具特色的項(xiàng)目。游玩中一家三口可以在帳篷內(nèi)其樂(lè)融融地享用美味燒烤、濃香咖啡；三五成群的朋友可以在帳篷內(nèi)品茗暢聊、唱卡拉OK等。“魔力”帳篷深得年輕人青睞，經(jīng)營(yíng)運(yùn)行良好。

水上皮劃艇。在生態(tài)林邊上的小河發(fā)展水上皮劃艇項(xiàng)目，為情侶朋友、三口之家等提供水上快樂(lè)游。

舉辦休閑游樂(lè)節(jié)。為迎合不同游客的消費(fèi)需求，適時(shí)舉辦游樂(lè)節(jié)。在春天舉辦垂釣節(jié)、在夏天舉辦啤酒燒烤節(jié)、在秋天舉辦農(nóng)產(chǎn)品采摘節(jié)、在冬天舉辦品茶節(jié)。通過(guò)休閑游樂(lè)節(jié)的舉辦，提高各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的文化內(nèi)涵和知名度，吸引更多的游客。

以上各項(xiàng)目總稱為新豐村“蘑力森林”休閑游樂(lè)園。通過(guò)第三方團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營(yíng)打造，“蘑力森林”休閑游樂(lè)園在周末、節(jié)假日已成為親子活動(dòng)的熱門網(wǎng)紅打卡地，贏得了上海市親子活動(dòng)熱門榜第一名。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的收入壯大了村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

綜上所述，通過(guò)有效利用和開(kāi)發(fā)村莊優(yōu)勢(shì)資源，發(fā)展鄉(xiāng)村人才公寓、鄉(xiāng)村服務(wù)業(yè)和“蘑力森林”休閑游樂(lè)園，富了村民，美了村莊，強(qiáng)了村集體經(jīng)濟(jì)，助推了鄉(xiāng)村振興。

二、實(shí)踐的啟示

新豐村通過(guò)有效利用和開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)資源，建設(shè)開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)村人才公寓項(xiàng)目，促進(jìn)城鄉(xiāng)互融互補(bǔ)發(fā)展；開(kāi)發(fā)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、娛樂(lè)與餐飲服務(wù)等項(xiàng)目，促進(jìn)農(nóng)業(yè)與服務(wù)業(yè)優(yōu)化融合發(fā)展，有效地推動(dòng)了村集體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興，對(duì)類似地區(qū)開(kāi)發(fā)與建設(shè)具有一定的參考和借鑒價(jià)值。

1.有責(zé)任感的村集體經(jīng)濟(jì)組織帶頭人是有效利用和開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)村資源，促進(jìn)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心要素。新豐村盤活閑置的宅基地房屋，探索出了“農(nóng)戶+村集體+公司”的開(kāi)發(fā)模式，村集體經(jīng)濟(jì)組織的帶頭人發(fā)揮了核心作用。

2.優(yōu)越的區(qū)位地域條件是有效利用和開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)村資源，促進(jìn)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵要素。新豐村的人才公寓項(xiàng)目，農(nóng)業(yè)休閑、娛樂(lè)與餐飲服務(wù)業(yè)等項(xiàng)目能夠發(fā)展起來(lái)并且?guī)?lái)良好的經(jīng)營(yíng)收益，其重要的原因是新豐村與城市中心區(qū)距離近，交通便捷，租客和游客進(jìn)出都很方便，為項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)了穩(wěn)定的客源，利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

3.積極地引進(jìn)社會(huì)資源是有效利用和開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)村資源，促進(jìn)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力要素。人才公寓項(xiàng)目的修繕與改善，需要上千萬(wàn)元的資金，這些資金都來(lái)自張江鎮(zhèn)綜合服務(wù)公司；餐館和咖啡館的改造修建，使用了近百萬(wàn)元的資金，利用的是社會(huì)資本；“魔力森林”快樂(lè)休閑園能上上海市親子活動(dòng)熱門榜第一名，主要是第三方團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)促銷與管理有方的結(jié)果。所有這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都不是村集體經(jīng)濟(jì)組織自身投資與經(jīng)營(yíng)完成的，都是利用了社會(huì)資源。

4.良好的外部環(huán)境條件是有效利用和開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)村資源，促進(jìn)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助力要素。新豐村具有豐富的生態(tài)林資源，有著天然氧吧的“味道”，一出家門就可以呼吸清新的自然空氣；同時(shí)又有豐富的水資源，水網(wǎng)密布，村莊依林傍水，小橋流水人家，林、水、橋、路、村、房屋構(gòu)成了人與自然和諧共處的、令人流連忘返的美景圖案。另外，還具有配套齊全的各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施，這些都是有效利用開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)村資源的助力要素。□