崔鵬

最近一段時(shí)間房貸的最大適度年齡屢屢被刷新。最開始是廣西出了80歲，然后浙江就有了85歲，個(gè)別銀行又有了90歲。最后廣西奪回了王座，直接把“紀(jì)錄”刷新到100歲。把房子賣給100歲的人—說(shuō)實(shí)話，這聽起來(lái)有點(diǎn)悲壯，有點(diǎn)類似拓展培訓(xùn)里的《把信送給加西亞》，或者《列寧在十月》里的“把話帶給列寧，布哈林是叛徒”。憑直覺，把房子賣給100歲的人應(yīng)該有哪里不對(duì)，但不對(duì)在哪里呢？

有的社會(huì)批評(píng)者說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題出在，如果一個(gè)70歲的老人，貸款30年來(lái)還房屋貸款，很可能還沒到按揭結(jié)束，老人就已經(jīng)去世了—這是個(gè)大概率事件，因?yàn)樵谥袊?guó)，平均期望壽命剛剛達(dá)到80多歲。如果老人去世，老人的子女想繼承房屋就要替老人繼續(xù)付按揭貸款，如果子女不愿意，那么這所房子就被銀行收走了—這么做的銀行真是奸詐，它們收割起來(lái)連老年人也不放過(guò)。

但實(shí)際上，根本不是那么回事。根據(jù)法律，一個(gè)人如果只有一套住房，即使他不能按期還銀行的按揭貸款，作為接受房屋質(zhì)押方，也就是銀行，并不能把欠賬者轟出去。銀行在占有這個(gè)房子之前需要對(duì)其妥善安置—這個(gè)條文的設(shè)定應(yīng)該是出于保護(hù)弱者，并減少社會(huì)問(wèn)題。

但面對(duì)一個(gè)可能80多歲，沒能力償還按揭貸款的老人—并且他可能臥病在床，或者對(duì)正常邏輯道理判斷不清，銀行有什么辦法對(duì)其妥善安置呢？最理性、摩擦成本最低的方式就是慢慢來(lái)，比如待老人去世后再處理房子的問(wèn)題。但如果和房子的繼承人意見不同—大概率會(huì)不同—還要打官司。如果老人和子女生前是一起居住的，情況則要再?gòu)?fù)雜一個(gè)平方。

諸如此類，反正真的出現(xiàn)按揭的人交不起貸款要收房子的事，銀行是非常頭疼的—處置這類資產(chǎn)的摩擦成本太高。當(dāng)這種情況大量出現(xiàn)，將是金融系統(tǒng)的災(zāi)難。既然這種老齡貸款對(duì)銀行有這么壞的作用，為什么現(xiàn)在很多銀行卻有把它變成一種趨勢(shì)的意思？

其實(shí)原因也很簡(jiǎn)單。房屋按揭貸款是起碼十幾年，甚至幾十年的事?，F(xiàn)在為老人辦理房屋貸款的人，和若干年以后要想辦法把一個(gè)風(fēng)燭殘年的老家伙從沒有完成貸款的屋子里轟出去的，不是一撥人。

現(xiàn)在銀行負(fù)責(zé)銷售的部門，他們受制于眼前的KPI，只要法律和規(guī)則允許，他們會(huì)盡量降低房屋貸款的準(zhǔn)入水平—這樣不但可以完成KPI拿到獎(jiǎng)金，而且在大方向上似乎也更貼合現(xiàn)在的宏觀政策環(huán)境。而10年后，到底用什么辦法逼迫一個(gè)低收入老人掏光家底為這筆貸款擦屁股，那就不是他的事了。

房屋的購(gòu)買和更換，大概是一個(gè)家庭頭等重要的財(cái)務(wù)問(wèn)題—起碼在現(xiàn)今的中國(guó)是這樣的—而中國(guó)的老年群體其實(shí)根本不適合做這方面的獨(dú)立決策者或者主貸款人。

為什么這么說(shuō)呢？我不知道你注意過(guò)沒有，身邊很多人自打60歲之后，對(duì)事物作出理性判斷的能力就明顯下降了。這并不一定是人們大腦的生理性退化，而是源于退休。根據(jù)社會(huì)行為學(xué)家的說(shuō)法，人類根本上是一種目標(biāo)性動(dòng)物。甚至可以說(shuō)，絕大多數(shù)人都因?yàn)橛心繕?biāo)而活，如果失去生活目標(biāo)那么就變成了行尸走肉。而且人類個(gè)體也往往難以自主建立生活目標(biāo)，他需要群體的認(rèn)同或者機(jī)構(gòu)的強(qiáng)力設(shè)置才能找到踏實(shí)的人生方向。所以退休真的讓人類中的很大一部分人生失準(zhǔn)—從某種角度看，延遲退休對(duì)人類有一個(gè)好處，是讓大家判斷力出現(xiàn)塌方的時(shí)間推遲5到15年。

之所以說(shuō)是人類，是因?yàn)橥诵莺笊眢w諸項(xiàng)技能大幅退化的現(xiàn)象并非中國(guó)獨(dú)有，我們的鄰居日本也明顯存在這個(gè)社會(huì)現(xiàn)象，甚至更嚴(yán)重。特別是日本的男性，由于日本的女性傾向于較早退出職場(chǎng)，在家庭中處于較從屬的地位，男性退休客觀上會(huì)造成家中男女地位更趨接近，此時(shí)男性由于不適應(yīng)反而會(huì)處于家中的偏弱勢(shì)地位。

對(duì)于這種“青山遮不住，畢竟東流去”的狀態(tài)，有的退休人員會(huì)產(chǎn)生一種退休狂躁，也就是越覺得自己判斷力下降反而越要作出決策，來(lái)測(cè)試自己的判斷力是否真的變差了。

這種例子我身邊就多得是。比如我有一位關(guān)系非常近的女性長(zhǎng)輩，她曾經(jīng)3次在中國(guó)某個(gè)因房?jī)r(jià)下跌知名的海灘地區(qū)買房子?？偟囊?guī)律是，那里的房?jī)r(jià)越是跌得慘重，她似乎對(duì)此越感興趣，并且以高于市場(chǎng)水平的價(jià)格從親戚那收購(gòu)了同一地區(qū)的房產(chǎn)。我曾經(jīng)看過(guò)一本腦外科學(xué)的專著，里邊有個(gè)案例是，一個(gè)泰國(guó)人，他腦子里有個(gè)零件受傷了，結(jié)果他失去了風(fēng)險(xiǎn)判別和投資損失后的傷痛感，對(duì)于一切貌似友善的推銷都是買買買，后來(lái)被家人捆起來(lái)送進(jìn)了精神病院……看起來(lái)和我這位長(zhǎng)輩好類似啊。

總而言之，退休狂躁會(huì)讓人部分失去民事行為能力，其實(shí)作為常識(shí)大家都知道這種狀況的存在。但不像未成年人的無(wú)民事行為能力在法律上有著明確的規(guī)定，所以利用信息不對(duì)稱欺騙老年人就成了一個(gè)非常大的生意門類。要不是這樣，為什么不少家庭會(huì)有一盒盒落滿灰的“保健品”呢—這還是在此前不允許老年人按揭貸款的前提下。如果真的打開老年人長(zhǎng)期按揭的魔盒，甚至允許貸款到100歲這種事普遍出現(xiàn)，那將是普通中國(guó)人的一場(chǎng)財(cái)務(wù)災(zāi)難。

更何況在中國(guó)，退休人口的現(xiàn)金流流入非常有限，而由于健康原因，剛性支出是逐漸增加的。所以綜合來(lái)看，老年人根本不適合成為買房決策者和主要貸款人。原先的行業(yè)俗成—貸款人年齡加上貸款期限不超過(guò)60年或65年—是有道理 的。

還記得2008年的次貸危機(jī)么—15年了，那時(shí)候《第一財(cái)經(jīng)》雜志才剛創(chuàng)辦，我也還是“翩翩少年”—造成當(dāng)時(shí)危機(jī)最核心的原因是什么？就是把房子賣給了不應(yīng)該、或者叫買不起房子的人，就是所謂的次級(jí)貸款者。

中國(guó)的老年群體不就是一群次級(jí)貸款者么？奉勸銀行也好，個(gè)別地方政府也好，還是不要鼓勵(lì)讓耄耋老人變身房奴這件事。經(jīng)濟(jì)要復(fù)蘇，但不能殺雞取卵，以后的日子咱還得過(guò)呢！

正所謂，前事不忘，后事之師！