文/劉夢(mèng)潔

隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的高企，部分中低收入家庭正面臨著住房難題。2010年我國(guó)正式將公共租賃住房（簡(jiǎn)稱(chēng)為公租房）納入我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系。2020年發(fā)布的《十四五規(guī)劃和2035遠(yuǎn)景目標(biāo)》提出了要按照規(guī)劃利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，以擴(kuò)大租賃性保障房的供給，進(jìn)而完善長(zhǎng)租房政策。毫無(wú)疑問(wèn)，要想從根本上解決房地產(chǎn)問(wèn)題，還是要大力發(fā)展保障性住房，其中公租房對(duì)完善住房保障體系的作用愈加重大。

當(dāng)前，深圳為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展，達(dá)到“住有宜居”的目的，進(jìn)一步加快了保障性住房與人才住房制度的建設(shè)。

深圳是我國(guó)最早實(shí)施公租房制度的城市之一。盡管目前深圳已通過(guò)公租房解決了部分群眾的住房問(wèn)題，但是其公租房的退出機(jī)制目前還亟待完善，且國(guó)內(nèi)對(duì)于公租房的退出機(jī)制沒(méi)有形成一個(gè)系統(tǒng)的規(guī)范，本文對(duì)如何完善深圳的公租房退出機(jī)制提出了建議，以期在百年未有之大變局的背景下，讓深圳真正做到“住有宜居”。

一 、深圳市公租房退出機(jī)制

（一）公租房退出機(jī)制概念

“機(jī)制”一詞在社會(huì)學(xué)中可以泛指各主體、部門(mén)或機(jī)構(gòu)等相互協(xié)調(diào)配合形成合力以促使某個(gè)系統(tǒng)得以合理運(yùn)轉(zhuǎn)下去。本文將其進(jìn)行引申，把公租房退出機(jī)制界定為當(dāng)某種條件被觸發(fā)時(shí)，租戶(hù)配合公租房各方管理部門(mén)，搬離自己承租的公租房，促進(jìn)公租房的循環(huán)使用，進(jìn)而促進(jìn)住房資源被合理有效利用的一種反應(yīng)。

本文將公租房退出機(jī)制分為主動(dòng)退出機(jī)制和被動(dòng)退出機(jī)制，如圖1所示。依據(jù)如何確定租戶(hù)觸發(fā)了退出條件、租戶(hù)觸發(fā)條件后該如何退出公租房、租戶(hù)不依規(guī)退出公租房應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任這一思維邏輯，將深圳公租房的退出機(jī)制劃分為動(dòng)態(tài)監(jiān)管規(guī)定、退出辦法和退出道德風(fēng)險(xiǎn)約束手段。

圖1 公租房退出機(jī)制

（二）深圳市公租房動(dòng)態(tài)監(jiān)管規(guī)定

深圳的退出動(dòng)態(tài)監(jiān)管是自租戶(hù)承租公租房后，管理部門(mén)對(duì)承租人收入、住房等信息和公租房使用情況的監(jiān)督檢查，圖2（圖中序號(hào)為行為發(fā)生順序）展現(xiàn)了租戶(hù)觸發(fā)退出條件時(shí)該子機(jī)制的運(yùn)轉(zhuǎn)情況。

圖2 深圳公租房動(dòng)態(tài)監(jiān)管

該子機(jī)制的主體包括住建局、租戶(hù)、住宅租賃管理服務(wù)中心。住建局在租戶(hù)承租后就承擔(dān)著建立居民檔案和信息系統(tǒng)等職責(zé)，以便日常監(jiān)管租戶(hù)是否觸發(fā)機(jī)制運(yùn)行條件。當(dāng)租戶(hù)違規(guī)違約時(shí)，住建局將負(fù)責(zé)總體的協(xié)調(diào)指揮，住宅租賃管理服務(wù)中心和征信機(jī)構(gòu)則對(duì)租戶(hù)行為作出反應(yīng)，筆者之所以將征信機(jī)構(gòu)的行為畫(huà)成虛線，是由于盡管深圳規(guī)定了征信機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將存在道德風(fēng)險(xiǎn)的租戶(hù)納入征信記錄，但通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)的查閱，發(fā)現(xiàn)這一政策并未實(shí)際落地。

（三）深圳市公租房退出辦法

深圳公租房退出辦法為深圳對(duì)租戶(hù)退出公租房的流程所作的規(guī)定。依據(jù)劃分退出機(jī)制的邏輯，將其劃分為主動(dòng)退出辦法和被動(dòng)退出辦法。

主動(dòng)退出辦法的觸發(fā)條件分為租期內(nèi)租戶(hù)戶(hù)籍、住房等信息的變化和首租期三年屆滿(mǎn)。第一個(gè)條件被觸發(fā)后需要提前30日告知住宅租賃管理服務(wù)中心。

被動(dòng)退出辦法的觸發(fā)條件分為租戶(hù)騙租、違約和賴(lài)租。比如租戶(hù)在租期屆滿(mǎn)時(shí)提出了續(xù)租申請(qǐng)，住宅租賃管理服務(wù)中心在30日內(nèi)對(duì)其進(jìn)行資格審查，發(fā)現(xiàn)其不符合條件，便在10日內(nèi)拒絕租戶(hù)的續(xù)租申請(qǐng)，并在之后的5日內(nèi)書(shū)面通知租戶(hù)，如此時(shí)租戶(hù)拒不退出，那么就觸發(fā)了賴(lài)租這個(gè)退出條件。

筆者將上述被動(dòng)觸發(fā)條件都?xì)w結(jié)為租戶(hù)的道德風(fēng)險(xiǎn)，這也是深圳公租房退出機(jī)制存在的問(wèn)題之一。

（四）深圳市公租房退出道德風(fēng)險(xiǎn)約束手段

上文已經(jīng)提及了被動(dòng)退出的三個(gè)觸發(fā)條件：申請(qǐng)人或租戶(hù)騙租、租戶(hù)租期內(nèi)違約和租戶(hù)賴(lài)租。

若申請(qǐng)人在公租房準(zhǔn)入期就觸發(fā)了第一個(gè)條件，則住宅租賃管理服務(wù)中心駁回其申請(qǐng)、處以罰款和剝奪公租房申請(qǐng)資格10年；若在租賃期觸發(fā)該條件，則除上述懲戒手段，還應(yīng)解除租戶(hù)合同、收回住房、收取租戶(hù)市場(chǎng)租金和加罰一倍罰款。

若租戶(hù)觸發(fā)第二個(gè)條件，管理部門(mén)會(huì)責(zé)令租戶(hù)改正、沒(méi)收違法所得、處罰款和剝奪其申請(qǐng)公租房的資格5年。

若租戶(hù)觸發(fā)第三個(gè)條件，管理部門(mén)會(huì)調(diào)查其賴(lài)租理由。有正當(dāng)理由的租戶(hù)，可將其搬遷期延長(zhǎng)60日；無(wú)正當(dāng)理由的租戶(hù)需繳納市場(chǎng)租金，并由人民法院強(qiáng)制搬遷。

二、深圳市公租房退出機(jī)制存在的問(wèn)題

（一）公租房動(dòng)態(tài)監(jiān)管存在的問(wèn)題

1.公租房相關(guān)機(jī)構(gòu)管理精細(xì)化程度不足。深圳已形成了較為完整的公租房管理機(jī)構(gòu)體系，各個(gè)部門(mén)各自均有分工。例如住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局主要負(fù)責(zé)公租房法律法規(guī)的起草和批準(zhǔn)實(shí)施等工作；不動(dòng)產(chǎn)登記中心和各區(qū)設(shè)置的部門(mén)則主要審核租戶(hù)資質(zhì)。但是深圳公租房的退出管理，并沒(méi)有較為專(zhuān)業(yè)的管理人員負(fù)責(zé)時(shí)時(shí)跟進(jìn)。想要讓租戶(hù)按時(shí)退出是一項(xiàng)較為繁雜的工作，涉及多個(gè)行政事業(yè)單位的直線型管理，很容易最終導(dǎo)致部門(mén)之間相互“踢皮球”。同時(shí)，受機(jī)構(gòu)編制數(shù)量的限制，部門(mén)管理人員只能通過(guò)臨時(shí)借調(diào)和內(nèi)部協(xié)調(diào)來(lái)招聘，難以保證新人對(duì)退出政策的了解，難以保證日常監(jiān)管的質(zhì)量。

2.對(duì)租戶(hù)信息的動(dòng)態(tài)監(jiān)管較為薄弱。深圳市公租房的準(zhǔn)入程序已經(jīng)較為科學(xué)完善，即“三級(jí)審核、兩次公示”①，終審環(huán)節(jié)中更是“九查九核”②。但對(duì)收入的核查在如今“主播”等行業(yè)興起的背景下變得愈加困難，而且房產(chǎn)核查往往只有一次，后續(xù)房管局與住房保障部門(mén)的信息并不互通，而婚姻信息只在民政部門(mén)更新。此外，深圳只規(guī)定相關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)租戶(hù)入住退出進(jìn)行登記管理、對(duì)公租房使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查、對(duì)承租人信息的變動(dòng)情況進(jìn)行核查，但并未對(duì)管理部門(mén)在租戶(hù)租期內(nèi)的入戶(hù)核查等權(quán)利進(jìn)行明確的規(guī)定，使其無(wú)法及時(shí)獲得數(shù)據(jù)。目前我國(guó)的個(gè)人征信和收入申報(bào)體制還不夠完善，深圳市住房管理機(jī)構(gòu)無(wú)法動(dòng)態(tài)掌握承租人家庭人均收入和住房面積的變化。即便條件允許，想要精準(zhǔn)掌握租戶(hù)家庭的股票證券等隱性資產(chǎn)在技術(shù)上也十分困難。

（二） 公租房退出辦法存在的問(wèn)題

1.公租房立法層次較低。《深圳市保障性住房條例》盡管具有一定的法律效力，但不是專(zhuān)門(mén)針對(duì)公租房設(shè)定的法規(guī)，對(duì)象還包括安居性商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等多種住房，故各條目之間銜接不暢，不利于形成完備的退出機(jī)制。立法層次低也使得地方法律運(yùn)行有一定隨意性。例如當(dāng)承租人違法違約時(shí)，中央與深圳有不同的規(guī)定：中央規(guī)定違法承租人應(yīng)補(bǔ)繳自違法行為發(fā)生之日起的市場(chǎng)租金，記入公租房管理檔案，處1000元以下罰款；由上文可知，深圳的懲戒更為嚴(yán)厲。深圳的規(guī)定與中央沖突，對(duì)承租人的實(shí)際懲戒可行性不好判斷。③

2.退出條件和程序規(guī)范性不足。深圳規(guī)定租戶(hù)因各種原因在本市擁有任何形式自有住房，需在一個(gè)月內(nèi)主動(dòng)退租。筆者認(rèn)為該條件會(huì)助長(zhǎng)承租人的投機(jī)心理，承租人若在外地?fù)碛凶杂凶》?，?shí)際上并不受法律約束。在主動(dòng)退出程序中，深圳提及承租人信息變動(dòng)時(shí)，應(yīng)持相關(guān)材料辦理信息變更，但由于該條例強(qiáng)制性不足，也并未詳述管理部門(mén)對(duì)此項(xiàng)工作的具體安排，租戶(hù)往往拒絕辦理信息變更。在被動(dòng)退出程序中，若租戶(hù)違規(guī)違約且有特殊原因逾期搬遷，準(zhǔn)許其有三個(gè)月過(guò)渡期。筆者認(rèn)為三個(gè)月的過(guò)渡期是否合理還有待商酌，每個(gè)承租人的具體情況不同,部分承租人可能會(huì)“因退返貧”。

（三） 租戶(hù)存在的道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

1.準(zhǔn)入和管理過(guò)程中的騙租行為。本文將騙租界定為申請(qǐng)人在公租房準(zhǔn)入階段或租戶(hù)在租期內(nèi)隱瞞或者提供虛假的戶(hù)籍財(cái)產(chǎn)等事實(shí)信息或偽造有關(guān)證明材料取得公租房。2017年，由于主管部門(mén)審核不到位，來(lái)自深圳的10余戶(hù)家庭在簽訂公租房合同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房或普通商品房。有9戶(hù)家庭向市、區(qū)兩級(jí)部門(mén)成功申請(qǐng)、同時(shí)租用2套公租房，租期為1至52個(gè)月不等。④

2.管理過(guò)程中的違約行為。租戶(hù)在承租公租房后可能會(huì)出現(xiàn)下述行為：擅自轉(zhuǎn)租、互換、出借和抵押公租房；將公租房用于經(jīng)營(yíng)性用途和改變公租房使用功能；無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期拖欠租金；無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期空置公租房。2018年深圳鹽田、龍華兩區(qū)被發(fā)現(xiàn)有7套公租房已被分配但長(zhǎng)期無(wú)人入住。⑤同年，深圳的“58同城”中有4條龍悅居小區(qū)（深圳最大公租房小區(qū)）的轉(zhuǎn)租信息，且網(wǎng)站所掛房子的戶(hù)型、樓層等均與龍悅居實(shí)際房屋不匹配，最后查明是部分居民借公租房名義出租商品住房。⑥

3.退出執(zhí)行過(guò)程中的賴(lài)租行為。本文將賴(lài)租界定為租期到期或申請(qǐng)續(xù)租被拒的租戶(hù)未按照規(guī)定時(shí)間辦理退出手續(xù)。這與“拖欠租金”行為是有本質(zhì)區(qū)別的，是“不退房”的問(wèn)題。2017年，深圳的28個(gè)單位、100戶(hù)家庭的702套公租房被曝租期已滿(mǎn)，過(guò)期時(shí)間最高99月，且均未依規(guī)辦理退租或續(xù)租手續(xù)。⑦

三、深圳市公租房退出機(jī)制存在問(wèn)題的原因分析

（一） 對(duì)公租房動(dòng)態(tài)監(jiān)管存在問(wèn)題的原因分析

1.監(jiān)督執(zhí)行未設(shè)立明確主體與權(quán)責(zé)。從機(jī)構(gòu)設(shè)置角度講，橫向來(lái)看，公共租賃住房的管理不只依靠住房保障部門(mén)，還涉及民政、財(cái)政、金融、社保、公安、執(zhí)法和司法等一系列部門(mén)的協(xié)調(diào)和溝通，但在相關(guān)流程和機(jī)制中，并未對(duì)這些部門(mén)在公租房退出管理中的職責(zé)與權(quán)力進(jìn)行劃分，各部門(mén)的監(jiān)督管理存在著信息隔閡，因而難以形成合力?？v向來(lái)看，盡管市內(nèi)的街道辦事處、區(qū)住房保障管理部門(mén)和市住建局在公租房申請(qǐng)審核流程中有了明確的分工，但是對(duì)于公租房后期的動(dòng)態(tài)監(jiān)管和退出監(jiān)管卻沒(méi)有明確各自的職責(zé)，無(wú)法形成完整的監(jiān)督鏈條，效率不高。

2.公租房管理者監(jiān)管動(dòng)力不足。深圳市沒(méi)有出臺(tái)公租房相關(guān)條例，相應(yīng)地也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)公租房退出的執(zhí)法隊(duì)伍來(lái)對(duì)租戶(hù)實(shí)施清退。管理部門(mén)對(duì)違規(guī)違約的承租人只能采取整改、約談、下發(fā)通知和取消資格等手段。盡管有關(guān)規(guī)章已經(jīng)規(guī)定了可以將租戶(hù)訴諸法院，但是實(shí)行起來(lái)行政成本不低，實(shí)施效果也不好。

3.公租房社會(huì)監(jiān)督制度不完善。盡管深圳住建局對(duì)公租房的有關(guān)項(xiàng)目信息會(huì)進(jìn)行公示，如將輪候名單中申請(qǐng)人姓名、入深戶(hù)時(shí)間和社保繳納時(shí)間等信息進(jìn)行公示，但是公示信息主要為姓名、證件號(hào)碼和合同號(hào)，信息過(guò)于簡(jiǎn)單。深圳對(duì)于租期即將到期的租戶(hù)也并未公示，這樣群眾就無(wú)法對(duì)賴(lài)租現(xiàn)象進(jìn)行監(jiān)督。此外，深圳規(guī)定了群眾舉報(bào)投訴方式、途徑和受理?xiàng)l件，但對(duì)公租房公示異議的舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)和舉報(bào)后的保護(hù)機(jī)制并未作詳細(xì)的規(guī)定，往往使得公示制度流于形式，且公民害怕打擊報(bào)復(fù)，最終選擇不舉報(bào)。

（二） 租戶(hù)存在道德風(fēng)險(xiǎn)的原因分析

1.嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件迫使居民騙租。深圳市申請(qǐng)公租房存在四個(gè)門(mén)檻：社保、住房、戶(hù)籍和年齡，如圖3所示。

圖3 申請(qǐng)人準(zhǔn)入需滿(mǎn)足的要素

首先，年滿(mǎn)18歲的申請(qǐng)人需累計(jì)繳滿(mǎn)3年以上社保，若其學(xué)歷或職稱(chēng)達(dá)到一定程度，則可減少繳納社保的時(shí)間，若居民有某些困難條件，則可不繳社保；其次，申請(qǐng)人及其家人在深圳市不能擁有自有住房和享受保障房政策；最后，申請(qǐng)人必須具有本市戶(hù)籍，依靠隨遷子女政策獲得戶(hù)籍的居民不能作為申請(qǐng)人。

可以看出，上述申請(qǐng)條件對(duì)住房困難家庭是較為苛刻的。首先，作為申請(qǐng)人必須具有本市戶(hù)籍，但深圳人才引進(jìn)政策對(duì)許多外來(lái)務(wù)工人員并不適用，戶(hù)籍壁壘必然會(huì)導(dǎo)致公租房涵蓋人員不全面。其次，很多公租房申請(qǐng)人文化水平不高，不愿也不能耐下心來(lái)分析政策，而且由于種種原因無(wú)法與用人單位建立勞動(dòng)關(guān)系，故3年的社保條件也較為嚴(yán)苛。因此部分申請(qǐng)者會(huì)選擇提供虛假的戶(hù)籍和社保信息。

2.缺乏柔性退出辦法。當(dāng)深圳租戶(hù)觸發(fā)某種條件時(shí)，應(yīng)按照要求退出公租房，該退出辦法被稱(chēng)作剛性退出。所謂柔性退出辦法是當(dāng)租戶(hù)觸發(fā)了退出條件后，管理部門(mén)以提租或購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)為條件繼續(xù)保留承租人居住資格。盡管此時(shí)租戶(hù)看似沒(méi)有退出，但由于其不再享受優(yōu)惠條件，所以實(shí)際已退出了公租房。目前深圳公租房多采用剛性退出辦法，盡管此形式在初期是合理的，但為了簡(jiǎn)化管理程序而采用“一刀切”模式，必定會(huì)對(duì)部分人不夠公平，進(jìn)而導(dǎo)致部分租戶(hù)鋌而走險(xiǎn)，走上騙租的道路。

3.懲戒辦法不夠嚴(yán)厲。隨著深圳近年房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，同地區(qū)租住公租房與商品住房成本相差較大。例如，上文提及了不符合條件的租戶(hù)騙租被主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)10年不能承租公租房，懲戒辦法看似較為嚴(yán)厲，但對(duì)申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，若可通過(guò)騙租申請(qǐng)到公租房，還是可以看到獲利空間，且就算未來(lái)不能承租公租房，其本人并沒(méi)有多大的損失。同時(shí)，深圳公租房輪候人員很多，就會(huì)讓符合條件的申請(qǐng)人為了提高自己的優(yōu)先級(jí)而選擇騙租。

4.租戶(hù)退出意愿不強(qiáng)。租戶(hù)的退出意愿是受各方面因素影響的，如租戶(hù)的個(gè)人特征：年齡、婚姻、受教育程度、身體健康狀況和居住時(shí)間等。如年齡偏大的租戶(hù)更想擁有安穩(wěn)的老年生活，加上信息不對(duì)稱(chēng)，發(fā)生違規(guī)行為卻不自知，還認(rèn)為是有關(guān)部門(mén)在有意刁難，或者認(rèn)為既然自己好不容易申請(qǐng)到公租房，且搬出去也買(mǎi)不起商品房，還不如賴(lài)在這里不走。又如租戶(hù)長(zhǎng)時(shí)間居住后產(chǎn)生福利依賴(lài)的心理而不愿退出公租房，身體不好的租戶(hù)由于要負(fù)擔(dān)巨大的醫(yī)療成本而不愿退出公租房。對(duì)公租房政策的認(rèn)知度也會(huì)影響租戶(hù)的退出意愿，認(rèn)知度高的租戶(hù)充分了解自身的權(quán)利和義務(wù)，較愿意退出。

四 深圳公租房退出機(jī)制的完善對(duì)策

（一） 對(duì)公租房動(dòng)態(tài)監(jiān)管的完善對(duì)策

1.整合公租房管理機(jī)構(gòu)職能。以我國(guó)香港為例，香港的房屋委員會(huì)是專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)制定公屋政策的機(jī)構(gòu)，政策具體的執(zhí)行則由房屋署負(fù)責(zé)。香港的公屋分布于多個(gè)地區(qū)，當(dāng)?shù)毓芾聿块T(mén)將每個(gè)地區(qū)細(xì)化為多個(gè)管理分區(qū)，再依據(jù)公屋建設(shè)規(guī)模來(lái)決定設(shè)置多少個(gè)屋邨管理處，屋邨管理處是具體管理公屋的機(jī)構(gòu)，通常一個(gè)管理處會(huì)負(fù)責(zé)多個(gè)公屋。每座公屋都會(huì)設(shè)置一個(gè)公屋辦事處，每座樓配備專(zhuān)門(mén)的管理員，公務(wù)辦事處被屋邨管理處監(jiān)督。

因此筆者建議如下：首先，深圳市政府可以組建公租房領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組，如圖4所示。組長(zhǎng)由主要的市領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，與保障性住房有關(guān)的財(cái)政、公安、社保、民政和金融等部門(mén)的負(fù)責(zé)人加入領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組中。深圳市住房保障領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組為管理保障性住房的市級(jí)機(jī)構(gòu)，可以促進(jìn)上述各部門(mén)的聯(lián)動(dòng)工作。其次，在市政府和各級(jí)住房保障部門(mén)的監(jiān)管下，在社區(qū)設(shè)立專(zhuān)業(yè)化的公租房日常管理機(jī)構(gòu)，以屬地化的原則切實(shí)做好對(duì)租戶(hù)的服務(wù)和管理，對(duì)租戶(hù)續(xù)租申請(qǐng)進(jìn)行資格的審核，對(duì)承租人和輪候人的信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，對(duì)不符合條件承租的租戶(hù)及時(shí)進(jìn)行清退。

圖4 公租房的動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度

2.建立共享的公租房租后管理信息平臺(tái)。領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組專(zhuān)門(mén)搭建起面向住房保障部門(mén)的公租房信息管理平臺(tái)，方便其了解租戶(hù)在租賃期間的信息變動(dòng)情況，為部門(mén)后續(xù)的日常巡查管理、退出執(zhí)行等監(jiān)管動(dòng)作提供有力的依據(jù)。各部門(mén)一定要仔細(xì)核對(duì)上傳的信息，確保信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，從源頭杜絕虛假信息。同時(shí)要對(duì)各自負(fù)責(zé)的信息進(jìn)行及時(shí)更新，確保信息的時(shí)效性。當(dāng)然，在建立共享賬戶(hù)時(shí)，一定要明確信息公開(kāi)的目錄，確保對(duì)申請(qǐng)者隱私的保護(hù)，防止被不法分子濫用或泄露申請(qǐng)者的信息。

值得一提的是，深圳市公共住房基礎(chǔ)信息平臺(tái)于2020年1月13日正式上線運(yùn)行，從公共住房的規(guī)劃建設(shè)開(kāi)始就進(jìn)行了數(shù)據(jù)管理，目的是建立公共住房的一體化應(yīng)用體系。這是一個(gè)很好的開(kāi)端，但筆者還是希望未來(lái)對(duì)公共住房可以依據(jù)不同對(duì)象進(jìn)行分類(lèi)管理。

3.逐步建立公租房信用制度。我國(guó)目前的信用制度還不完善。首先，未來(lái)應(yīng)為每位公民建立一份從出生到死亡的個(gè)人信用檔案，包含公民收入、戶(hù)籍和住房等信息，以便隨時(shí)掌握公民的收入和財(cái)產(chǎn)信息，因?yàn)殡S著靈活就業(yè)者逐漸增多，公民的隱形財(cái)產(chǎn)更加不好掌握。其次，應(yīng)逐步加強(qiáng)信用評(píng)估體系的建設(shè)，在公租房的申請(qǐng)期內(nèi)將申請(qǐng)者的信用評(píng)分作為準(zhǔn)入和輪候次序的標(biāo)準(zhǔn)。最后，將租戶(hù)賴(lài)租、騙租和違約行為與其個(gè)人的信用掛鉤，加大承租人的失信成本，可由銀行采取增加其貸款利率、凍結(jié)其信用卡等措施，對(duì)優(yōu)質(zhì)租戶(hù)則可以在其退出后給予其租房補(bǔ)貼或者低息激勵(lì)。

4. 完善公租房的社會(huì)監(jiān)督制度。首先，深圳住建局要重視社會(huì)監(jiān)督的作用，并把公示制度作為公租房動(dòng)態(tài)監(jiān)管的補(bǔ)充。為此，筆者建議將公示制度應(yīng)用于居民租住公租房的全時(shí)期，在申請(qǐng)人的審核階段切實(shí)做好區(qū)、市兩級(jí)公示，不只是對(duì)簡(jiǎn)單的信息進(jìn)行公示，而要對(duì)家庭人口數(shù)、住房和婚姻等信息進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓?，從源頭杜絕騙租。同理，對(duì)公租房輪候人員的公示，要在保障其隱私權(quán)的前提下補(bǔ)充公示信息，以便申請(qǐng)者的優(yōu)先級(jí)有確切的評(píng)估指標(biāo)。租戶(hù)承租后每滿(mǎn)一年，都要對(duì)其信息再次進(jìn)行公示，讓群眾的社會(huì)監(jiān)督成為動(dòng)態(tài)監(jiān)管的補(bǔ)充，同時(shí)要注重對(duì)租戶(hù)剩余租期和超過(guò)租期的租戶(hù)信息進(jìn)行公示，從而有效減少賴(lài)租行為的發(fā)生。其次，深圳若想使該監(jiān)管方式行之有效，則必然要配備專(zhuān)業(yè)的人員負(fù)責(zé)受理公租房的舉報(bào)信息，同時(shí)要采取舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)措施和保護(hù)手段，以增加居民舉報(bào)的積極性。

（二） 公租房退出辦法的完善

1.提升公租房立法層級(jí)。當(dāng)前深圳市對(duì)于公租房的立法主要為政府規(guī)章，立法層次不高，容易發(fā)生退出執(zhí)行混亂的情況，因此未來(lái)要從兩個(gè)方面提升立法層級(jí)。

首先中央需要出臺(tái)統(tǒng)一的法律規(guī)范，對(duì)各省市的公租房制度建設(shè)加以約束。我國(guó)可借鑒部分國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)：我國(guó)香港在回歸前頒布的《房屋條例》對(duì)公屋的退出機(jī)制、違反規(guī)定的懲罰等諸多方面進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。我國(guó)人大和各相關(guān)部門(mén)要盡快溝通協(xié)商，出臺(tái)具有科學(xué)性、系統(tǒng)性和前瞻性的《住房保障條例》和《住房保障法》，明確規(guī)范保障性住房的承租、配租、運(yùn)行維護(hù)和退出等環(huán)節(jié)。當(dāng)然深圳市可以先行提高公租房的立法層級(jí)，在深圳市目前出臺(tái)的規(guī)章基礎(chǔ)上，制定并實(shí)施符合深圳實(shí)際情況的《公租房管理?xiàng)l例》，提高公租房退出管理的精準(zhǔn)化程度。

2.科學(xué)規(guī)范公租房退出條件和程序。首先，盡管深圳對(duì)公租房申請(qǐng)人在外市擁有住房不加限制，但該條件違背了公平原則。筆者認(rèn)為，若申請(qǐng)人在外市擁有住房，深圳可考慮降低其輪候的優(yōu)先級(jí)。

其次，深圳將租戶(hù)無(wú)正當(dāng)理由六個(gè)月空置公租房、拖欠租金等行為視為違約。為了防止租戶(hù)鉆政策的空子，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)列明正當(dāng)理由，如受公司長(zhǎng)期派遣、住院或暫時(shí)經(jīng)濟(jì)條件不佳等。

再次，深圳對(duì)被動(dòng)退出的租戶(hù)安排了至少30天、至多90天的搬遷期。隨著深圳商品房租金的攀升，對(duì)于那些本身有住房困難但卻違約的租戶(hù)來(lái)說(shuō)，租到適合的房子十分困難，可以適當(dāng)將搬遷期延長(zhǎng)至半年，但搬遷期的延長(zhǎng)應(yīng)建立在對(duì)租戶(hù)信息的了解之上。搬遷期延長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)增加賴(lài)租現(xiàn)象，這也是需要考慮的因素。

最后，我國(guó)對(duì)公租房管理部門(mén)清退租戶(hù)的動(dòng)作并未設(shè)置時(shí)間限制，所以相關(guān)部門(mén)在辦理手續(xù)時(shí)不會(huì)考慮到行政效率。深圳市住宅租賃管理服務(wù)中心沒(méi)有對(duì)賴(lài)租清退進(jìn)行時(shí)間約束，該部門(mén)可能會(huì)對(duì)公租房的清退工作消極對(duì)待。筆者建議深圳市對(duì)強(qiáng)制清退的期限進(jìn)行明確規(guī)定，增強(qiáng)有關(guān)部門(mén)的執(zhí)行動(dòng)力。

3.合理擴(kuò)大公租房供給量和提高租房補(bǔ)貼并舉。深圳市每年都有大量等待輪候的申請(qǐng)者，從本質(zhì)上講，深圳公租房之所以要設(shè)立退出辦法，都是因?yàn)槟壳吧钲诠夥抗┎粦?yīng)求。

筆者建議，深圳市住建局要與房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行信息溝通和交流，對(duì)各區(qū)公租房供求情況進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算，對(duì)城市規(guī)劃、財(cái)政資金、土地供應(yīng)和機(jī)構(gòu)人員設(shè)置進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，合理適度地?cái)U(kuò)大公租房的供給量，采用新建、改建和收購(gòu)等多種方式籌集公租房，合理利用增量和存量房源。同時(shí)，深圳政府也要繼續(xù)鼓勵(lì)社會(huì)單位和產(chǎn)業(yè)園組織等建立公租房，分擔(dān)政府壓力。

目前深圳市規(guī)定，對(duì)于成功認(rèn)租公租房的輪候人員將停發(fā)租房補(bǔ)貼。深圳的租房補(bǔ)貼實(shí)際上面對(duì)的是引進(jìn)人才，且有戶(hù)籍限制，在財(cái)政資金有限和城市規(guī)劃的限制下，公租房的供給量不可能盲目擴(kuò)大，深圳可以考慮放松對(duì)租房補(bǔ)貼門(mén)檻的限制。

（三） 對(duì)租戶(hù)道德風(fēng)險(xiǎn)約束的完善對(duì)策

1.制定柔性的公租房退出辦法。鑒于當(dāng)前深圳市剛性退出制度使得居民退出意愿不強(qiáng)，退出后的居住條件無(wú)法得到有效的保障，若通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行公租房的退出，執(zhí)行成本必定超出福利保障的成本。因此，深圳市未來(lái)要制定柔性的退出辦法，以提高公民主動(dòng)退出的積極性。

以我國(guó)香港為例：香港公屋的退出政策規(guī)定，若公租房承租家庭收入不再符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，那么該家庭需要繳納更高的租金，而不是必須搬離公屋。同理，若家庭收入有所下降，則可以申請(qǐng)調(diào)低租金。深圳市未來(lái)可以采取該方式，調(diào)整不符合續(xù)租條件的承租人的租金，從而達(dá)到實(shí)質(zhì)性退出的目的。

以美國(guó)為例：美國(guó)對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住型的商品房的公民實(shí)行優(yōu)惠政策，購(gòu)房者可以向政府申請(qǐng)稅收減免，首次購(gòu)房的優(yōu)惠力度則更大（30年住房貸款，首付低于5%，利率為6%-8%）。深圳為了激勵(lì)租戶(hù)退出公租房，也可允許其支付較低的首付購(gòu)買(mǎi)深圳市的商品房，同時(shí)降低其貸款的利率，或給予租戶(hù)安居房的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

新加坡和美國(guó)等國(guó)家允許租戶(hù)購(gòu)買(mǎi)公共住房。深圳市若想在未來(lái)回收公租房的建設(shè)成本，依靠租金只是杯水車(chē)薪。因此，未來(lái)深圳市可以參照國(guó)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)，租戶(hù)達(dá)到一定租賃期后，可按比例購(gòu)買(mǎi)公租房的部分產(chǎn)權(quán)，進(jìn)而享受部分的收益權(quán)和處分權(quán)。

2.加大對(duì)違規(guī)違約行為的懲戒力度。目前深圳對(duì)騙租和違約的懲罰辦法多為行政懲戒——取消資格和停止發(fā)放補(bǔ)貼，經(jīng)濟(jì)懲戒——罰款和加收租金，司法保障——人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，但法律手段即追究當(dāng)事人的法律責(zé)任應(yīng)用得很少。上文提到，未來(lái)深圳也可將懲戒手段與租戶(hù)的信用掛鉤，必要時(shí)追究租戶(hù)的刑事責(zé)任。當(dāng)前人民法院的強(qiáng)制清退制度時(shí)間成本高、步驟繁瑣。未來(lái)深圳應(yīng)允許住房管理部門(mén)進(jìn)行及時(shí)清退，賦予其較大的法律強(qiáng)制執(zhí)行力，以提高公租房清退的效率。對(duì)于賴(lài)租者，不僅要強(qiáng)制清退、收取市場(chǎng)租金和不退還保證金，還可以給予相應(yīng)的罰款。

3.合理適當(dāng)?shù)亟档蜏?zhǔn)入門(mén)檻。目前深圳市的公租房政策只是針對(duì)深圳戶(hù)籍的人口，并沒(méi)有將外來(lái)務(wù)工人員納入保障范圍內(nèi)。從公租房的本質(zhì)來(lái)講，公租房就是為了保障城市內(nèi)所有住房困難群體的基本住房需求，我國(guó)其他城市如北京、上海等對(duì)此并沒(méi)有戶(hù)籍上的壁壘。深圳市未來(lái)也應(yīng)該在立法層面上切實(shí)保障外來(lái)從業(yè)人員的權(quán)益，擴(kuò)大公租房的覆蓋面。

深圳市在2016年實(shí)現(xiàn)了公租房和廉租住房的并軌，公租房的覆蓋范進(jìn)一步擴(kuò)大。當(dāng)然，即便深圳市未來(lái)要擴(kuò)大公租房的覆蓋面，也要遵循循序漸進(jìn)的原則，不能因盲目擴(kuò)大保障對(duì)象而影響本地戶(hù)籍人口享受保障待遇，要依據(jù)政府的財(cái)政能力去調(diào)整政策。即便未來(lái)有望打破戶(hù)籍的限制，公租房必要的門(mén)檻也不能被弱化或取消，如繳納社保時(shí)間、工作時(shí)間和收入水平等，仍應(yīng)該用這些條件來(lái)對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行優(yōu)先級(jí)排序。

4.對(duì)公租房退出進(jìn)行普及宣傳。深圳市政府和住建局可以積極地對(duì)公租房退出在社區(qū)內(nèi)和新聞媒體上進(jìn)行大力宣傳，提高租戶(hù)對(duì)公租房政策本身的認(rèn)可度，增強(qiáng)其退出的意愿。住房管理部門(mén)和各相關(guān)部門(mén)要通力合作，以社區(qū)為單位加強(qiáng)對(duì)承租者公共租賃住房知識(shí)的普及和相關(guān)政策的宣傳，使得租戶(hù)充分了解公租房是具有過(guò)渡性質(zhì)的保障性住房，租戶(hù)只有限定期限的居住使用權(quán)而不具有所有權(quán)。對(duì)于那些主動(dòng)退出的典型光榮案例，要大力地在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行宣傳，利用租戶(hù)之間的模仿效應(yīng)，激發(fā)整個(gè)社區(qū)的良好風(fēng)氣。

注釋

①租戶(hù)申請(qǐng)時(shí),需要通過(guò)街辦、區(qū)住房保障中心、市住房保障中心三級(jí)審核,并在深圳市住建局官方網(wǎng)站上作兩次公示,符合條件才能選房。

②九查九核是指對(duì)申請(qǐng)家庭戶(hù)籍、車(chē)輛、住房、保險(xiǎn)、個(gè)稅、存貸款、證券、殘疾等級(jí)、優(yōu)撫對(duì)象等情況均進(jìn)行審查核實(shí)。

③我國(guó)《立法法》第七十九條規(guī)定,法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。第八十七條規(guī)定，法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章下位法違反上位法規(guī)定的，由有關(guān)機(jī)關(guān)依照本法第八十八條規(guī)定的權(quán)限予以改變或者撤銷(xiāo)。

④參見(jiàn)深圳市審計(jì)局網(wǎng)站：http://audit.sz.gov.cn/。

⑤參見(jiàn)深圳市審計(jì)局網(wǎng)站：http://audit.sz.gov.cn/。

⑥參見(jiàn)深圳市住房和建設(shè)局網(wǎng)站：http://zjj.sz.gov.cn/。

⑦參見(jiàn)深圳市審計(jì)局網(wǎng)站：http://audit.sz.gov.cn/。