■ 宮 瑋 GONG Wei 梁 浩 LIANG Hao

0 引言

2021 年6 月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），提出大力發(fā)展保障性租賃住房，有效解決新市民、青年人等群體住房困難問題[1]。保障性租賃住房作為我國住房保障體系的重要組成部分，積極執(zhí)行綠色建筑等相關(guān)標準，對推動住房綠色消費、降低運行管理成本、加強政策統(tǒng)籌等具有重要作用。近年來，隨著支持政策相繼出臺、標準體系不斷完善、技術(shù)應(yīng)用日益成熟，保障性租賃住房綠色低碳發(fā)展的支撐基礎(chǔ)逐步加強。但在實際發(fā)展過程中，還面臨標準技術(shù)體系不完善、推動政策和管理制度不健全、運營管理短板明顯、既有建筑綠色化改造經(jīng)驗缺乏等問題。下一步，還需要完善標準支撐、創(chuàng)新推動機制、推動綠色建造、加強科技賦能、推廣綠色運營，不斷提升我國保障性租賃住房綠色低碳發(fā)展水平。

1 推動保障性租賃住房綠色低碳發(fā)展的重要意義

1.1 有利于推動住房消費的綠色低碳轉(zhuǎn)型

黨的十九大提出堅持“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”的新發(fā)展理念。十九屆五中全會提出要推動綠色發(fā)展，促進人與自然和諧共生。習(xí)近平總書記更是在七十五屆聯(lián)合國大會一般性辯論上提出我國力爭于2030年前實現(xiàn)碳達峰，努力爭取2060 年前實現(xiàn)碳中和的目標。中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于推動城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》之后，一系列相關(guān)政策文件相繼出臺：明確要建設(shè)高品質(zhì)綠色建筑，并提出了具體任務(wù)要求[2]；國務(wù)院《關(guān)于印發(fā)2030 年前碳達峰行動方案的通知》提出到2025 年城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標準[3]；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委《城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達峰實施方案》（建標〔2022〕53號）提出要建設(shè)綠色低碳住宅[4]。

推動保障性租賃住房綠色低碳發(fā)展，一方面可為租戶提供安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節(jié)約、環(huán)境宜居的生活環(huán)境，在“住有所居”的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)“居有所享”；另一方面，可引領(lǐng)轉(zhuǎn)變我國住房發(fā)展模式，推動住房消費綠色轉(zhuǎn)型，是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域踐行習(xí)近平生態(tài)文明思想，貫徹新發(fā)展理念，落實黨中央、國務(wù)院碳達峰、碳中和重大戰(zhàn)略決策，滿足人民群眾日益增長的對美好生活需要的重要舉措和關(guān)鍵手段。

1.2 有利于提質(zhì)增效，降低運行管理成本

《意見》提出保障性租賃住房租金應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)市場租賃住房租金。保障性租賃住房租戶主要為新市民和青年人，具有居住品質(zhì)要求高、生活需求多樣、人員流動性大等特點，對運營管理提出了較高要求。因此，如何以較低的租金保障運營管理效果并提供滿意的居住生活體驗，在“住有所居”的基礎(chǔ)上實現(xiàn)“居有所享”，是保障性租賃住房管理需解決的重要問題。綠色建筑的主要優(yōu)勢在于充分落實全壽命期理念，不僅重視建筑設(shè)計、建設(shè)水平提升，更注重加強運行管理，在提供健康、適用、高效使用空間的同時，可有效減少運行過程中的資源能源消耗，充分節(jié)約運營成本，為上述問題解決提供了有效途徑。

1.3 有利于統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各類推動政策

《意見》提出保障性租賃住房建設(shè)需要由政府給予土地、財稅、金融等政策支持。為提升建筑綠色低碳水平，部分地方陸續(xù)出臺了財政獎勵、稅收優(yōu)惠、容積率獎勵、綠色金融等激勵政策，與保障性租賃住房支持政策較為相似。推動保障性租賃住房綠色低碳發(fā)展，可以有效整合上述兩個領(lǐng)域的推動政策，加強工作統(tǒng)籌，協(xié)同發(fā)力。一方面，對于財政獎勵和稅收優(yōu)惠等推動政策，通過協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，可以避免政出多門、重復(fù)獎勵，從而提升資金利用效率；另一方面，對于金融等支持政策，可充分借助目前國家大力支持綠色金融發(fā)展的有利條件，探索采用綠色信貸、綠色債券等方式，加大保障性租賃住房支持力度，充分調(diào)動各類主體積極性，形成市場化推動機制。

2 我國保障性租賃住房綠色低碳發(fā)展情況

2.1 推動政策相繼出臺

2013 年1 月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《綠色建筑行動方案》（國辦發(fā)〔2013〕1 號），明確直轄市、計劃單列市及省會城市的保障性住房自2014 年起全面執(zhí)行綠色建筑標準[5]。同年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于保障性住房實施綠色建筑行動的通知》，提出2014 年起直轄市、計劃單列市及省會城市市轄區(qū)范圍內(nèi)的保障性住房，同時具備政府投資、2014年及以后新立項、集中興建且規(guī)模在2 萬m2以上等條件的公共租賃住房（含并軌后的廉租住房）應(yīng)當率先實施綠色建筑行動，至少達到綠色建筑一星級標準，并明確了具體實施機制和各方主體責任[6]。此后，各地通過綠色建筑立法、出臺推動政策文件等方式，不斷加強保障性住房中的綠色建筑推動力度，擴大推動范圍。目前，北京、天津、上海、重慶、江蘇、廣東、浙江、山東、河北、福建、遼寧等地要求新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標準，其他省市也逐步要求保障性住房按照綠色建筑標準進行建設(shè)；廣東和福建等地還要求保障性住房按照全裝修成品住房的要求建設(shè)和交付使用，進一步提高了建設(shè)標準。

2.2 標準支撐不斷加強

為推動綠色建筑的高質(zhì)量發(fā)展，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部自2006 年發(fā)布《綠色建筑評價標準》（GB/T 50378）（以下簡稱《標準》）以來，對2014 年和2019 年先后兩次修訂。其中，2019 版《標準》堅持以人民為中心的發(fā)展思想，在原“四節(jié)一環(huán)保”的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新重構(gòu)了“安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節(jié)約、環(huán)境宜居”五大指標體系[7]，有效保障了使用者的獲得感和體驗性，為提升保障性住房綠色宜居水平提供了有力支撐。2013 年12 月印發(fā)的《綠色保障性住房技術(shù)導(dǎo)則》（試行）中，制定了綠色保障性住房技術(shù)指標體系，并從規(guī)劃設(shè)計、施工建造、產(chǎn)業(yè)化推動等方面提出了保障性住房綠色低碳技術(shù)應(yīng)用要求[8]。此外，陜西、福建、深圳、杭州等地結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，編制了綠色保障性住房施工圖審查要求、施工圖設(shè)計說明范本、建設(shè)標準、設(shè)計規(guī)定，為保障性住房應(yīng)用綠色低碳技術(shù)提供了具體技術(shù)指導(dǎo)。

2.3 技術(shù)應(yīng)用日益成熟

在目前的保障性住房建設(shè)實踐中，裝配式建筑、全裝修、可再生能源、非傳統(tǒng)水源利用等綠色低碳適用技術(shù)已得到廣泛應(yīng)用。部分地區(qū)還積極開展探索研究，建立了系統(tǒng)完善的保障性住房綠色低碳技術(shù)體系。例如，江蘇省針對公共設(shè)施配套滯后、室外環(huán)境差、室內(nèi)無法保證日照、通風(fēng)及噪聲環(huán)境差等保障性住房存在的突出問題，自2008 年起開展了“綠色保障性住房關(guān)鍵技術(shù)研究與應(yīng)用示范”，主要從場地布局、戶型設(shè)計、圍護結(jié)構(gòu)、可再生能源建筑應(yīng)用等方面開展研究和示范（圖1），形成了系統(tǒng)的綠色保障性住房技術(shù)支撐體系[9]。截至2019 年底，江蘇境內(nèi)已有186 個保障性住房項目獲得綠色建筑設(shè)計標識，綠色保障性住房覆蓋全省13 個設(shè)區(qū)市。其中，“南京丁家莊二期保障性住房項目A28 地塊項目”（圖2）還獲得了“2020 年度全國綠色建筑創(chuàng)新獎”一等獎。

圖1 江蘇省“綠色保障性住房關(guān)鍵技術(shù)研究與應(yīng)用示范”研究成果

圖2 南京丁家莊二期保障性住房項目A28 地塊項目

3 推動保障性租賃住房綠色低碳發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

3.1 標準技術(shù)支撐體系仍需完善

（1）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳于2021 年5 月印發(fā)《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19 號），明確新建、改建的住宅型或宿舍型集中式租賃住房應(yīng)分別執(zhí)行《住宅建筑規(guī)范》《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》或《旅館建筑設(shè)計規(guī)范》等相關(guān)標準，但上述標準并未充分體現(xiàn)綠色低碳技術(shù)應(yīng)用要求[10]。

（2）《綠色保障性住房技術(shù)導(dǎo)則》（試行）主要參照2006 版《標準》編制，尚未修訂，與最新的綠色低碳技術(shù)應(yīng)用要求銜接還不充分，也未明確規(guī)劃、設(shè)計、施工、竣工、運營等不同階段的技術(shù)落實方法，無法有效指導(dǎo)相關(guān)工作實踐。

（3）各地在推動保障性住房執(zhí)行綠色建筑相關(guān)標準的過程中，積累了豐富的實踐經(jīng)驗，但還缺乏系統(tǒng)總結(jié)與梳理。同時，保障性租賃住房租戶對建筑功能和居住環(huán)境的需求，與之前主要推動建設(shè)的公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等有較大不同，還需考慮其特殊性，建立適用的技術(shù)標準體系。

3.2 推動政策和管理制度仍不健全

（1）保障性租賃住房開發(fā)涉及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園管理機構(gòu)、存量閑置房屋業(yè)主、代建企業(yè)等不同主體，如何充分調(diào)動各類主體積極性，在滿足相關(guān)強制要求的基礎(chǔ)上，因地制宜采用更多的綠色低碳技術(shù)，提升綠色宜居水平，還需要進一步探索。

（2）保障性租賃住房建設(shè)包括新建、改建、改造，以及單獨建設(shè)和配建等不同方式，在各種建設(shè)方式下，綠色低碳技術(shù)要求的落實程序、質(zhì)量把控關(guān)鍵節(jié)點各不相同，還需要系統(tǒng)梳理，制定完善的工程質(zhì)量管理制度，保障相關(guān)要求真正落地實施。

（3）保障性租賃住房監(jiān)管涉及發(fā)改、財政、自然資源、金融、稅務(wù)、銀保監(jiān)、證監(jiān)等不同部門，綠色低碳技術(shù)要求落實也需要各部門協(xié)調(diào)配合。因此，如何將相關(guān)要求納入各部門工作范圍，建立工作協(xié)作機制，也是需要解決的關(guān)鍵問題。

3.3 運營管理短板明顯

推廣綠色運營、實施精細化管理，是有效降低保障性租賃住房運行成本，以較低租金提供優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境的重要手段。然而，目前我國綠色建筑發(fā)展“重建設(shè)輕管理”問題突出，相關(guān)要求與現(xiàn)行物業(yè)管理程序融合不充分，從業(yè)人員專業(yè)技術(shù)知識和經(jīng)驗不足，未形成完善的綠色運營管理模式，導(dǎo)致無法充分發(fā)揮綠色低碳技術(shù)的經(jīng)濟環(huán)境效益，同時，可滿足保障性租賃住房特點的運營管理經(jīng)驗更為缺乏。例如，其租戶多為上班族，有較為統(tǒng)一的生活和出行規(guī)律，即白天上班晚上回家，且在主要節(jié)假日會返鄉(xiāng)探親，對于能源供給如何基于以上時空行為規(guī)律進行精準匹配，從而起到節(jié)能減碳效果，還需要研究探索。

3.4 既有建筑綠色化改造經(jīng)驗缺乏

《意見》提出，對于閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房。因此，對既有建筑進行改建、改造，是增加保障性租賃住房供給的重要手段，也是其應(yīng)用綠色低碳技術(shù)標準應(yīng)關(guān)注的重點。但目前我國相關(guān)工作的推動主要針對新建建筑，既有建筑的綠色改造經(jīng)驗較少，改造組織方式、技術(shù)支撐體系都不完善。因此，還需針對商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等可改造為保障性租賃住房的主要建筑類型，探索綠色化改造方式和技術(shù)路徑，以支撐實踐工作開展。

4 推動保障性租賃住房綠色低碳發(fā)展的建議

4.1 完善標準支撐

系統(tǒng)總結(jié)保障性住房執(zhí)行綠色建筑標準的相關(guān)經(jīng)驗，梳理不同氣候區(qū)、不同建筑類型和不同建設(shè)模式的技術(shù)應(yīng)用情況和組織實施經(jīng)驗。在此基礎(chǔ)上，依據(jù)2019 年版《標準》、《既有建筑綠色改造評價標準》（GB/T 51141—2015）、《近零能耗建筑技術(shù)標準》（GB/T 51350—2019）等相關(guān)標準，通過修訂《綠色保障性住房技術(shù)導(dǎo)則》等方式，針對保障性租賃住房使用和管理特點，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，充分考慮新建、改造、改建等不同建設(shè)方式，明確適用技術(shù)體系，并研究規(guī)劃、設(shè)計、施工、竣工驗收、運營管理等不同階段的具體技術(shù)實現(xiàn)路徑，為實踐工作開展提供技術(shù)支撐。

4.2 創(chuàng)新推動機制

對于保障性租賃住房應(yīng)用綠色低碳技術(shù)，可采用“基本強制”和“鼓勵提高”的推動方式。所謂“基本強制”，是指在土地出讓、劃撥、租賃、土地用地性質(zhì)變更、項目立項等階段，明確綠色低碳技術(shù)應(yīng)用要求；同時，建立全過程閉合管理體系，與現(xiàn)行工程建設(shè)管理程序充分結(jié)合，明確不同階段監(jiān)管部門責任，以及不同環(huán)節(jié)工作銜接方式，并盡量簡化管理程序和各部門工作量，提升工作效率。所謂“鼓勵提高”，是指在基本建設(shè)要求的基礎(chǔ)上，加強政策引導(dǎo)，通過財政獎勵、稅收優(yōu)惠等方式，鼓勵建設(shè)高星級綠色建筑、超低能耗建筑；同時，積極應(yīng)用綠色金融等手段，建立市場化推動機制。例如，北京建立了綠色建筑保險和信貸聯(lián)動機制，在融資階段由建設(shè)單位投保綠色建筑保險，獲得保險增信后由銀行發(fā)放綠色貸款，有效解決了融資階段銀行無法確定項目后續(xù)是否能夠真正建成綠色建筑以及無法納入綠色信貸授信范圍的問題；中海地產(chǎn)、當代置業(yè)等企業(yè)通過發(fā)行“綠色債券”等方式，支持綠色建筑建設(shè)。這些經(jīng)驗值得借鑒。

4.3 推動綠色建造

針對保障性租賃住房在住區(qū)規(guī)劃、建筑形式、戶型設(shè)計、室內(nèi)裝飾等方面?zhèn)€性化要求不高的特點，為保障建設(shè)質(zhì)量，節(jié)約建設(shè)過程中的資源能源消耗，應(yīng)大力推動綠色建造。

（1）實施標準化設(shè)計，完善設(shè)計選型標準。實現(xiàn)建筑平面、立面、構(gòu)件和部品部件、接口標準化設(shè)計，推廣少規(guī)格、多組合設(shè)計方法。

（2）對于新建項目，大力推廣裝配式建筑，重點推動鋼結(jié)構(gòu)裝配式建筑建設(shè)，有效保障施工質(zhì)量。

（3）推廣裝配式裝修，通過管線分離、一體化裝修、集成化模塊化建筑部品應(yīng)用等方式，提高裝修品質(zhì)，降低建設(shè)和運維成本。

（4）采用工程總承包、全過程工程咨詢等新型組織管理模式，提升管理水平。

4.4 推廣綠色運營

（1）推動保障性租賃住房專業(yè)化、規(guī)?；\營，培育專業(yè)租賃企業(yè)，培養(yǎng)專業(yè)運營管理技術(shù)人才，將綠色低碳運營管理要求與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容深度融合，建立完善管理制度。同時，考慮到保障性租賃住房的供應(yīng)模式多樣、規(guī)模大小不一，可探索推廣集中運營管理模式，充分發(fā)揮規(guī)模 效益。

（2）鼓勵采用合同能源管理、碳交易等市場化服務(wù)模式，實現(xiàn)所有人、使用人、運營服務(wù)單位利益 共享。

（3）推動開展綠色建筑后評估，不斷優(yōu)化綠色設(shè)施、設(shè)施運營水平。

（4）加強綠色宣傳教育，引導(dǎo)綠色生活方式。

4.5 加強科技賦能

積極推動數(shù)字科技、智能管理等新一代信息技術(shù)應(yīng)用，加強建設(shè)管理，提升居住體驗。

（1）在建設(shè)階段：加強BIM 技術(shù)在試點項目設(shè)計、生產(chǎn)、施工階段的集成應(yīng)用，以5G、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈、人工智能等技術(shù)為支撐，推動智慧工地建設(shè)和建筑機器人等智能裝備設(shè)備應(yīng)用。

（2）在運營管理階段：①針對保障性租賃住房人員流動性大的特點，設(shè)置智能安防系統(tǒng)，加強人員管理；②采用智慧能源管理系統(tǒng)，進行精準的能源匹配，有效節(jié)約能源消耗；③加強室內(nèi)空氣質(zhì)量實時監(jiān)控，提供健康居住環(huán)境；④搭建空間共享預(yù)約平臺，推動租戶日常生活中低頻低私密的空間或公共空間共享，提高公共空間的復(fù)合使用效率，降低住戶享受公共服務(wù)支出的同時，為運營單位提供可觀收入；⑤建立網(wǎng)絡(luò)溝通服務(wù)平臺，滿足租戶入駐和退租管理、日常報事報修、通知推送方面需求，提升工作效率和租戶滿意度。

5 結(jié)語

保障性租賃住房是有效解決新市民、青年人等群體住房困難問題的民生工程。綠色低碳技術(shù)在該領(lǐng)域的應(yīng)用，對改善居住生活體驗、節(jié)約運營成本具有重要作用，但需要各類主體積極探索，結(jié)合存在的問題，從標準、政策、建造方式、運營模式、新科技應(yīng)用等方面進行創(chuàng)新，不斷加強推動力度，持續(xù)提升發(fā)展水平，建設(shè)讓人民滿意并與自然和諧共生的好房子。