文／張瑞靜 雞澤縣自然資源和規(guī)劃局 河北邯鄲 057350

引言：

整合政府各方面的登記責(zé)任,形成全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記體系,是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革與政府職責(zé)轉(zhuǎn)換計(jì)劃中的重大組成部分,也是進(jìn)一步健全社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的必然需要。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基礎(chǔ)性體系,關(guān)乎我們每個(gè)人的切身利益。它不但可以對(duì)維護(hù)房產(chǎn)交易安全、提升交易效能、保障房產(chǎn)所有人的合法權(quán)益等產(chǎn)生重大影響,并且還可以掌握我國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)的基本狀況,從而對(duì)房產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。本文將通過(guò)剖析中國(guó)房產(chǎn)登記制度及其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響,研究中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)登記概述

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的界定

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是指以房地產(chǎn)為對(duì)象的生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)過(guò)程中的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系和條件。因此，其內(nèi)容應(yīng)包括三個(gè)部分：房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)、生產(chǎn)活動(dòng)和流通消費(fèi)活動(dòng)。在這三個(gè)方面，房地產(chǎn)開發(fā)和投資促進(jìn)了房地產(chǎn)生產(chǎn)，為房地產(chǎn)流通和消費(fèi)服務(wù)。房地產(chǎn)消費(fèi)的升級(jí)催生了新的房地產(chǎn)開發(fā)和投資[1]。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記

2015年3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施,徐州市當(dāng)天頒發(fā)了全國(guó)第一本《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》標(biāo)志著全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系的開始落地。全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記體系在圍繞實(shí)現(xiàn)機(jī)關(guān)、簿冊(cè)、法律依據(jù)和信息管理平臺(tái)的“四統(tǒng)一”,遵循統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)安排,因地制宜、分級(jí)指導(dǎo)的原則,進(jìn)一步完善了相關(guān)機(jī)制,以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定有序、統(tǒng)一規(guī)范的全面推進(jìn)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)由分散逐步邁向全國(guó)統(tǒng)一,并依法發(fā)放了新版證件,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行以前,在分散登記時(shí)期就已依法發(fā)放的各種證件都仍然有效。現(xiàn)在根據(jù)"不變不換"的原則,將逐步換發(fā)新證件。

不動(dòng)產(chǎn)登記的目的：第一，便于國(guó)土資源管理部門了解城市建設(shè)用地情況，及時(shí)掌握城市規(guī)劃實(shí)施情況，以便正確編制土地利用總體規(guī)劃；第二，有利于政府部門開展土地規(guī)劃管理、地籍調(diào)查、統(tǒng)計(jì)核算等基礎(chǔ)管理工作；第三，有利于各級(jí)有關(guān)機(jī)關(guān)依法審批各類建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)，確保各項(xiàng)投資項(xiàng)目得到合理利用，防止重復(fù)建設(shè)和浪費(fèi)；第四，有利于保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)正常運(yùn)行，避免因資源短缺造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失和破壞生態(tài)環(huán)境。

不動(dòng)產(chǎn)登記的作用：第一，可以幫助政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，建立科學(xué)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。第二，可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，滿足消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)品的多樣化需要，滿足廣大民眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化要求，推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)；第三，可以更好地為企業(yè)提供法律服務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)主體行為，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度；第四，有助于優(yōu)化資源配置，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善城鄉(xiāng)環(huán)境，促進(jìn)城市化綜合改革；第五，有利于推進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變，提高行政效能，增強(qiáng)公共服務(wù)質(zhì)量；第六，有助于建立健全社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)各種經(jīng)濟(jì)糾紛的功能，為構(gòu)建和諧世界創(chuàng)造良好的法治環(huán)境。

1.3 不動(dòng)產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系

第一,中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體系的健全也推進(jìn)著中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步完善發(fā)展。從宏觀上講,所謂不動(dòng)產(chǎn),不僅包括不動(dòng)產(chǎn)房屋,也包含了草原、森林、海域、耕地等。不動(dòng)產(chǎn)登記,其實(shí)是政府有關(guān)職能部門的工作人員按照所有權(quán)人的要求,對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益實(shí)施登記或?qū)徟男袨?。而不?dòng)產(chǎn)登記制度其實(shí)就是政府對(duì)權(quán)利人進(jìn)行交易的保證。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度能夠證明所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán),為不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)買賣活動(dòng)提供直接依據(jù),不但達(dá)到了對(duì)各方當(dāng)事人利益的保障,也同時(shí)促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)交易的信息對(duì)稱[2]。

第二,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮迫使房地產(chǎn)登記制度健全。房產(chǎn)市場(chǎng)迅速成長(zhǎng)的直接后果就是房產(chǎn)登記人的增多,導(dǎo)致房地產(chǎn)登記窗口人滿為患?？焖僭鲩L(zhǎng)的服務(wù)要求,和原有的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)管理人員與效率之間將突出服務(wù)錯(cuò)位等矛盾與問(wèn)題,這必將引起人們的不滿以及對(duì)窗口從業(yè)人員的不解與埋怨。尤其是在一線城市或房產(chǎn)成交量很大的地方,這個(gè)問(wèn)題尤為突出。早在2016年,中國(guó)就出現(xiàn)了一系列改革模式,如江蘇省鹽城市是房地產(chǎn)登記創(chuàng)新的領(lǐng)導(dǎo)者。這些城市為我國(guó)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度創(chuàng)造了可參考的案例,完成了由多窗進(jìn)一窗、多料交一材料、系列審批向并聯(lián)審核的過(guò)渡。此次政策之所以首先向東部發(fā)展區(qū)域推行,原因除當(dāng)?shù)卣鲗?dǎo)的發(fā)展思路之外,在很大程度上是由區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展推動(dòng)的。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1 讓產(chǎn)權(quán)得到明晰

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的建立為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展創(chuàng)造了穩(wěn)定良好的條件,可以使所有權(quán)歸屬地明晰。在全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)行以前,房產(chǎn)一般是由房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理土地所有權(quán)登記的,只是由于傳統(tǒng)的房產(chǎn)登記制度并未確定所登記房產(chǎn)的性質(zhì)、使用情況,也并未明確購(gòu)置時(shí)的價(jià)款,對(duì)于這種最基本的房屋信息以及土地使用權(quán)歸屬問(wèn)題的不清楚,會(huì)使得房屋所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)性質(zhì)不能正確地表達(dá)與反映,也就為今后的房產(chǎn)交易問(wèn)題造成了許多的困擾。對(duì)于農(nóng)民的集體土地而言,《中華民國(guó)土地管理法》中明文規(guī)定,農(nóng)民集體所有的宅基地可以在集體所有內(nèi)部成員間自由流轉(zhuǎn),這也就意味著農(nóng)民集體土地所對(duì)應(yīng)的房屋不可以流轉(zhuǎn)給集體組織以外的個(gè)人,使得農(nóng)民集體住宅價(jià)值相對(duì)較低;對(duì)大中城市的房產(chǎn)管理部門而言,根據(jù)《中國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)移城市房產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)依照我國(guó)有關(guān)優(yōu)惠政策的有關(guān)規(guī)定支付土地使用金,這也就意味著雖然城市房產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的土地也歸屬國(guó)家,不過(guò)國(guó)土的獲得方式也會(huì)影響城市房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的支付費(fèi)用。由此可見(jiàn),住宅的價(jià)格不但與住宅的使用面積等基本的屬性相關(guān),還與土地的特性相關(guān)。實(shí)行了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后,通過(guò)相應(yīng)的法律法規(guī)政策把房產(chǎn)與土地實(shí)行了關(guān)聯(lián)管理,在房產(chǎn)登記簿上明確記載了土地房產(chǎn)的基本屬性與土地使用權(quán)歸屬狀況。這種對(duì)于房屋或者用地的統(tǒng)一登記會(huì)使權(quán)益歸屬性質(zhì)得到更為明晰,我們可以通過(guò)查詢房屋權(quán)屬證明和房屋登記簿,就能夠確定了該房產(chǎn)的基本性質(zhì)以及相應(yīng)的土地使用權(quán)屬性,從而減少了有關(guān)稅費(fèi)的重復(fù)支付,也就能夠減少了權(quán)益人之間由于對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的不清楚而導(dǎo)致的交易權(quán)益損失的發(fā)生,從而保證了中國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)的平穩(wěn)健康的發(fā)展。

2.2 加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易周轉(zhuǎn)

中國(guó)傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理方式在完成房屋產(chǎn)權(quán)確定時(shí),必須完成前二階段的記錄。首先,房產(chǎn)所有者必須對(duì)房產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的地塊完成土地所有權(quán)的登記注冊(cè),隨后再完成有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)的登記注冊(cè)。當(dāng)房產(chǎn)發(fā)生土地交易轉(zhuǎn)讓等操作時(shí),房產(chǎn)所有者首先必須到房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)補(bǔ)辦轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),并交納有關(guān)房產(chǎn)登記的所有稅費(fèi),隨后還要再去土地登記部門補(bǔ)辦土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,再交納與土地登記有關(guān)稅費(fèi)。這就意味著一項(xiàng)全新的正常的房產(chǎn)買賣活動(dòng)必須通過(guò)二個(gè)不同的管理機(jī)關(guān)審核,收取二個(gè)費(fèi)用,需要經(jīng)過(guò)二個(gè)程序,導(dǎo)致了房產(chǎn)買賣活動(dòng)質(zhì)量降低,發(fā)展速度緩慢。而且原來(lái)的房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)進(jìn)行起來(lái)也比較復(fù)雜,所花費(fèi)的時(shí)間成本相當(dāng)高,但自從國(guó)家實(shí)行了不動(dòng)產(chǎn)登記制度以后,不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移人只需向房屋管理機(jī)關(guān)進(jìn)行房屋費(fèi)用的征收和登記費(fèi)的辦理就能夠辦理并完成了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù),將以前由二個(gè)機(jī)關(guān)同時(shí)進(jìn)行的業(yè)務(wù)壓縮成一個(gè)環(huán)節(jié),從而極大節(jié)省了機(jī)關(guān)處理業(yè)務(wù)的時(shí)間,也降低了房屋交易的時(shí)間和資金成本。這一制度的實(shí)施,使房產(chǎn)交易手續(xù)得到了簡(jiǎn)化,期限也得到壓縮,部分房產(chǎn)所有者因原來(lái)?yè)?dān)心房產(chǎn)手續(xù)繁瑣懶得買賣房產(chǎn),在新的市場(chǎng)管理制度實(shí)施背景下,房產(chǎn)市場(chǎng)的流通程度大大提高,有效促進(jìn)了房產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)效率[3]。

2.3 支撐了房地產(chǎn)稅費(fèi)的收取

不動(dòng)產(chǎn)在辦理轉(zhuǎn)移、過(guò)戶和買賣的同時(shí),買賣交易的當(dāng)事人必須向國(guó)家稅收機(jī)關(guān)交納稅費(fèi),房子賣出的那方必須交納房地產(chǎn)增值稅和個(gè)人所得稅,房子購(gòu)買的任何一方必須交納契稅,房子的獲得時(shí)間直接影響著增值稅的稅額。房子在轉(zhuǎn)移時(shí)曾經(jīng)被所有者獲得了2年以上的,所以應(yīng)該免去所得稅;如果房子在轉(zhuǎn)移時(shí)曾經(jīng)被所有者獲得了五年而且這個(gè)房子曾經(jīng)是轉(zhuǎn)移者的獨(dú)立房產(chǎn),所以在房子轉(zhuǎn)移期間也應(yīng)該免繳所得稅。房子所交納的契稅必須是房產(chǎn)購(gòu)買者住宅的房屋套數(shù)。一般而言,房產(chǎn)契稅為征收稅基的1.5%。如果房產(chǎn)買家所購(gòu)置的這套住宅是本家里的首套住宅,契稅按稅基的1.5%征收,而如果其所購(gòu)置的住宅是本家里的第二套住宅,則所交納的契稅按稅基的2%征收;而如果房產(chǎn)的購(gòu)買者已經(jīng)有了三套或以上的住宅,那么在購(gòu)置該套住宅的時(shí)候就必須按所征收的稅基的3%作為契稅。前文中所說(shuō)的房子的取得時(shí)間并不是由賣方或購(gòu)房者單獨(dú)進(jìn)行確認(rèn)的,而是在房屋登記機(jī)關(guān)進(jìn)行。在中國(guó)房屋登記系統(tǒng)實(shí)施以前,我國(guó)區(qū)域內(nèi)所有城市區(qū)域的房屋登記數(shù)據(jù)不能上網(wǎng),各區(qū)的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)自行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),所以有部分房產(chǎn)購(gòu)買者省際客運(yùn)購(gòu)房或跨市購(gòu)房的現(xiàn)象不易被發(fā)覺(jué)。所以,國(guó)家稅收機(jī)關(guān)所掌握的房屋信息,只能包括了該家庭所購(gòu)房地的實(shí)際房屋數(shù)量,很容易導(dǎo)致稅收的漏繳,給國(guó)家的征稅資金帶來(lái)巨大經(jīng)濟(jì)損失。在全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施以后,我國(guó)區(qū)域內(nèi)的所有省級(jí)行政區(qū)房產(chǎn)信息已經(jīng)全面上網(wǎng),而各個(gè)地方政府所采用的房產(chǎn)登記信息系統(tǒng)都是由國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一建立的,對(duì)每一位公眾的房產(chǎn)購(gòu)買情況都實(shí)行了全省區(qū)域內(nèi)的聯(lián)網(wǎng),因此全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一等級(jí)制度的實(shí)施也促進(jìn)了全國(guó)房屋登記管理系統(tǒng)等信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建立,政府工作人員通過(guò)登陸相關(guān)信息系統(tǒng),就能夠查看交易對(duì)方所在全省區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)數(shù)量,便利了國(guó)家的稅收機(jī)關(guān)也可以正常進(jìn)行房產(chǎn)稅金的征收。

2.4 影響房產(chǎn)交易價(jià)格

當(dāng)前,中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度影響著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易價(jià)格。但我們知道,房地產(chǎn)交易市場(chǎng)定價(jià)主要取決于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)本身的各種因素與外界環(huán)境影響的共同結(jié)果。房地產(chǎn)外部影響,主要包括對(duì)房地產(chǎn)政策法規(guī)的制定影響、人口數(shù)量影響、社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響等。人們既可以直接將不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施情況劃分為制度影響的那一類,也可以間接地影響房產(chǎn)市場(chǎng)的整體價(jià)值。相對(duì)于內(nèi)部原因和經(jīng)濟(jì)影響因素而言,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響已相對(duì)緩和。具體來(lái)說(shuō),由于不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)已經(jīng)對(duì)商品房和存量房地的市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生了一定的作用,在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)記錄體系的實(shí)現(xiàn)過(guò)程中,最關(guān)鍵的部分便是要對(duì)房產(chǎn)和地籍信息進(jìn)行價(jià)格數(shù)據(jù)之間的集成,這也意味著房產(chǎn)開發(fā)公司投資和建設(shè)的樓盤要能夠及時(shí)準(zhǔn)確的向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交有關(guān)房屋土地的價(jià)格數(shù)據(jù),從而使得二者可以互相整合。該法未溯及既往,所以該登記的實(shí)行以后開發(fā)的新建的項(xiàng)目或進(jìn)行住宅用地的整理會(huì)比較順利,至于以前開發(fā)的樓盤,就必須補(bǔ)齊相應(yīng)的登記。由于一些歷史的因素,很多以前建設(shè)的樓盤用地的資料以及房產(chǎn)檔案保存在原有房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),在新的管理制度實(shí)施以后也會(huì)出現(xiàn)資料更新落后的狀況,當(dāng)然這些負(fù)面的作用很快會(huì)消退,只是暫時(shí)的。從社會(huì)發(fā)展上來(lái)看,只要價(jià)格與房產(chǎn)因素保持一致,不動(dòng)產(chǎn)登記政策的推行并沒(méi)有直接降低房產(chǎn)銷售價(jià)格,而是一下子就可以縮短辦理過(guò)程,降低重復(fù)交費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)了房產(chǎn)客戶的購(gòu)置愿望與買賣意愿。

3.優(yōu)化完善不動(dòng)產(chǎn)登記促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的對(duì)策建議

3.1 健全不動(dòng)產(chǎn)登記體系

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的危害是必然的,但應(yīng)該建立以農(nóng)村土地為中心的登記注冊(cè)制度,使不同管理部門之間分工清楚,統(tǒng)一協(xié)調(diào),以達(dá)到資源共享的土地登記制度。從事物客觀發(fā)展的基本規(guī)律上,首先要確定了各項(xiàng)自然資源屬性,并且確定了土壤的基礎(chǔ)性和永續(xù)性的特征,提前進(jìn)行農(nóng)村土地使用權(quán)的清查工作,并核發(fā)登記證。其次,在地籍調(diào)查方面的數(shù)據(jù)必須精準(zhǔn),從城市的管理角度來(lái)看,不動(dòng)產(chǎn)登記其實(shí)是利用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行個(gè)人住房數(shù)據(jù)的記錄和聯(lián)網(wǎng)。最后,在個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和管理方面可以采取針對(duì)性的方法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的精細(xì)化管理,提高不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量。

3.2 引入不動(dòng)產(chǎn)單元概念

就統(tǒng)一的記錄手段來(lái)說(shuō),并不可以單一的針對(duì)某一家單位,而是必須建立在相應(yīng)的管轄區(qū)域之內(nèi)。由于現(xiàn)如今,中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本框架已經(jīng)得到了重新的建立,因此通過(guò)引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)單位的新概念這樣有利的記錄手段,就可以提高我們使用土地的有效性,同時(shí)減少了繁雜、重復(fù)的操作過(guò)程。不但能夠降低相應(yīng)的土地使用成本,還可以提高等級(jí)的精確度,使不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題得以更高效處理。如某單位引進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)單元的新概念后,在還未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)系統(tǒng)記錄工作之前,因?yàn)楦骷?jí)單位的記錄手段和技術(shù)規(guī)程都不相同,所以原來(lái)的傳統(tǒng)式的記錄手段,就會(huì)出現(xiàn)了不同層面上的問(wèn)題。各級(jí)別不動(dòng)產(chǎn)之間存在的邊界不清、權(quán)屬不平衡的現(xiàn)象,從而造成了各類社會(huì)現(xiàn)象的頻頻出現(xiàn),也不利于市場(chǎng)的安全、穩(wěn)健發(fā)展。通過(guò)實(shí)施統(tǒng)一記錄制度,可以增強(qiáng)記錄的準(zhǔn)確度和權(quán)威性,待制度框架完全建立以后,可以形成統(tǒng)一的制度,從而做到了各類數(shù)據(jù)資源共享,以確保不動(dòng)產(chǎn)交易的安全、準(zhǔn)確。

3.3 引入先進(jìn)信息化技術(shù)

不動(dòng)產(chǎn)登記工作是我國(guó)政府為保護(hù)公民，法人和其他組織合法權(quán)益而實(shí)施的一項(xiàng)重要法律措施。但由于受歷史原因等影響，目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中存在一些問(wèn)題亟待解決，其中最突出的就是缺乏對(duì)信息公開內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)、合理的分類，導(dǎo)致人們?cè)诶眠@些信息時(shí)產(chǎn)生了諸多誤區(qū)。因此，建立統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享機(jī)制就顯得尤為重要。而通過(guò)搭建不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享平臺(tái)，可以最大限度地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記信息資源的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)各部門之間相互交流與合作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高效管理、公平公正的目標(biāo)，從而更好地為社會(huì)提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。同時(shí)，通過(guò)將該系統(tǒng)整合到相關(guān)信息系統(tǒng)中，還能提高數(shù)據(jù)使用效率，方便查詢及檢索，有效提升工作效率，并降低工作人員工作量，有利于推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)進(jìn)程，加快住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)改革步伐。

在信息化時(shí)代,中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高速健康發(fā)展必須以大量的數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)資源為基石,并建立了科學(xué)化的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。特別是在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記體制下,需要加快共享不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)數(shù)據(jù),以防止不對(duì)稱問(wèn)題發(fā)生在土地出租與買賣等活動(dòng)中。同時(shí)由于現(xiàn)代科技水平還在持續(xù)提高,特別是計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和電子商務(wù)信息系統(tǒng)的廣泛運(yùn)用,能夠?yàn)槿珖?guó)性不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)和信息查詢服務(wù)平臺(tái)的建立提供技術(shù)基石。同時(shí)結(jié)合了大數(shù)據(jù)分析和云計(jì)算等相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù),還能夠集成不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)資料。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)平臺(tái),不動(dòng)產(chǎn)在線辦理、資料查閱等服務(wù)內(nèi)容越來(lái)越豐富,受眾在能夠迅速掌握有關(guān)信息內(nèi)容和資源,在促進(jìn)服務(wù)效率提高的同時(shí),也完成了對(duì)各類資源的優(yōu)化分配,不動(dòng)產(chǎn)登記模式也得到了創(chuàng)新發(fā)展。要合理保障不動(dòng)產(chǎn)登記人有關(guān)信息安全,就需要對(duì)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的登錄權(quán)限做出合理限制,就需要通過(guò)實(shí)名制制度對(duì)有關(guān)個(gè)人信息的查找和檢索加以約束,嚴(yán)格保密管理有關(guān)的個(gè)人信息和數(shù)據(jù),避免了敏感個(gè)人信息的泄露,從而防止了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人信息安全遭受侵害。

3.4 減少交易過(guò)程行政干預(yù)

由于實(shí)行了農(nóng)村土地集體所有制后,在農(nóng)村土地買賣的過(guò)程中就會(huì)遭到政策的制約,這樣一來(lái)就會(huì)使得農(nóng)村土地交易市場(chǎng)的活力受到了影響,在政府權(quán)力注冊(cè)登記制的推行過(guò)程中,就對(duì)政府登記注冊(cè)有關(guān)機(jī)關(guān)提出了更高的要求,使得政府行政登記注冊(cè)有關(guān)機(jī)關(guān)在登記過(guò)程中要特別注意權(quán)源的真實(shí)性,但這種問(wèn)題往往在審批過(guò)程中繁瑣且任務(wù)量較重,一不小心就會(huì)產(chǎn)生各種錯(cuò)誤,而一旦發(fā)生了出錯(cuò)那么地方政府部門也就需要承擔(dān)起了一定的責(zé)任。對(duì)于政府管理的順利開展,政府必須進(jìn)行某些改革,可以參考其他發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),由公證機(jī)關(guān)承擔(dān)簽訂契約,同時(shí)推出社會(huì)保障制度,讓保險(xiǎn)人承擔(dān)登記出錯(cuò)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失,以此達(dá)到經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的分散。

3.5 房屋和土地登記的統(tǒng)一

在房產(chǎn)管理和法律法規(guī)相對(duì)完善的國(guó)家中,目前已經(jīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記制度和房地產(chǎn)管理加以整合,并同時(shí)實(shí)行全國(guó)統(tǒng)籌制度,以使房產(chǎn)登記系統(tǒng)得以充分的發(fā)展。同時(shí),將土地登記信息系統(tǒng)作為其核心內(nèi)容從而使不動(dòng)產(chǎn)管理工作的效率更高。國(guó)家機(jī)構(gòu)可根據(jù)這類監(jiān)管的實(shí)踐,結(jié)合各自優(yōu)勢(shì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理和國(guó)土資源的相關(guān)業(yè)務(wù)加以融合,使國(guó)土資源和不動(dòng)產(chǎn)管理能夠達(dá)到收益最優(yōu)化目標(biāo),在信息登記操作的過(guò)程中,應(yīng)重視對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息系統(tǒng)的整體性及其相關(guān)信息的整合和轉(zhuǎn)接,以確保不動(dòng)產(chǎn)登記信息內(nèi)容的整體性,并避免重復(fù)記錄,同時(shí)盡可能地確保不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)服務(wù)功能的完整,以確保不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)在具體應(yīng)用中可以得以執(zhí)行和實(shí)施。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述,就不動(dòng)產(chǎn)登記政策而言,在執(zhí)行過(guò)程中,國(guó)家房產(chǎn)市場(chǎng)將收到直接沖擊,同時(shí)也對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生一定程度的干擾。所以,在中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施的進(jìn)程中,必須深入分析中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)際執(zhí)行情況,并結(jié)合歷史體會(huì),把不動(dòng)產(chǎn)登記制度與中國(guó)基本國(guó)情加以融合,并按照國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)建設(shè)的目標(biāo),對(duì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度加以改進(jìn)和創(chuàng)新。