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一、物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀及運(yùn)行情況

隨著社會(huì)生活品質(zhì)的明顯提高，我國(guó)主要的大中型城市開(kāi)始形成以社區(qū)為代表的新型生活方式，物業(yè)管理是社區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。物業(yè)管理的服務(wù)方式從清潔、綠化、保安、維修，延伸到零售業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、旅游業(yè)、物流業(yè)、家政服務(wù)業(yè)等行業(yè)充分融合，構(gòu)筑了合理的多鏈條式物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。目前，我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)人力成本高，員工素質(zhì)低，年齡大，流動(dòng)性大，急需建立健全工資、激勵(lì)和職業(yè)培訓(xùn)體系，降低人力成本。物業(yè)公司應(yīng)改變經(jīng)營(yíng)理念，拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，讓物業(yè)公司作為各行業(yè)的交流平臺(tái)，及時(shí)為業(yè)主提供多種增值服務(wù)，從而降低本企業(yè)運(yùn)行成本。同時(shí)，要加強(qiáng)企業(yè)的品牌形象，有效降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，保證企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

二、物業(yè)管理企業(yè)的成本控制現(xiàn)存問(wèn)題

1.前期規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理

在規(guī)劃和設(shè)計(jì)中，通常在社區(qū)的建筑造型、景觀布置、單體功能上下功夫，以達(dá)到“完美”的效果，而不會(huì)真正為業(yè)主們考慮未來(lái)小區(qū)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。以某公司目前管理的一處高檔住宅區(qū)為例，占地230000平方米，在園林設(shè)計(jì)中采用了大量人工水景，使居住環(huán)境更加優(yōu)美，該人造水景是根據(jù)當(dāng)?shù)厮W(wǎng)密集、水源充足的特點(diǎn)，采取了兩種不同的方法：一是從內(nèi)河引水，二是在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行人工打井。然而，兩種不同的取水方式都無(wú)法達(dá)到水體的水質(zhì)要求，最后，只能從城市供水系統(tǒng)中抽取，但該方案不僅運(yùn)行費(fèi)用較高，而且不符合節(jié)能節(jié)水的要求，因此要想降低物業(yè)管理的成本，就必須從規(guī)劃、設(shè)計(jì)和策劃的階段著手。

2.建筑單位施工質(zhì)量存在問(wèn)題

物業(yè)管理的好壞直接關(guān)系到物業(yè)維護(hù)的成本，從而影響到物業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。建筑單位一般重視主體結(jié)構(gòu)，維護(hù)和裝修工程較輕，建筑安裝工程質(zhì)量問(wèn)題主要有外墻滲水、地下車(chē)庫(kù)地面灰塵、地面滲水等，在保修期進(jìn)行的物業(yè)維護(hù)是由發(fā)展商負(fù)責(zé)的，但一般都是由開(kāi)發(fā)商委托從事前期物業(yè)服務(wù)的公司來(lái)完成。物業(yè)公司缺乏對(duì)原有建筑單位的約束，導(dǎo)致工程協(xié)調(diào)、維護(hù)工作不到位、返修質(zhì)量不能滿(mǎn)足業(yè)主的需求，甚至有許多產(chǎn)品的質(zhì)量問(wèn)題需要終生維護(hù)，維護(hù)成本也非常高。因此，只有通過(guò)對(duì)建筑商、開(kāi)發(fā)商的施工質(zhì)量進(jìn)行規(guī)范和約束，并依托相關(guān)的質(zhì)量主管部門(mén)進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量管理，建立完善的質(zhì)量管理體系，才能為業(yè)主提供高質(zhì)量的建筑，減少項(xiàng)目竣工后的維修和保養(yǎng)費(fèi)用，從而減少物業(yè)管理費(fèi)用。

3.物業(yè)管理企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模問(wèn)題

目前，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)在自身定位和經(jīng)營(yíng)方法上存在一定問(wèn)題。大部分物業(yè)管理公司并未形成自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，后勤管理人員數(shù)量多，管理費(fèi)用高，工作效率低，經(jīng)營(yíng)分散，因此導(dǎo)致自身的成本居高不下。同時(shí)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，物業(yè)管理公司并未采取合理方式擴(kuò)大自身規(guī)模，沒(méi)有與相關(guān)機(jī)構(gòu)形成有效合作，進(jìn)而增加了自身的成本。

4.人力資源配置不科學(xué)、不合理

目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)受到經(jīng)營(yíng)理念等問(wèn)題的影響，無(wú)法實(shí)現(xiàn)在保證服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，縮減人力資源，對(duì)先進(jìn)技術(shù)的投入小，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)技術(shù)與人力資源的結(jié)合。例如，在增設(shè)防盜監(jiān)控設(shè)備時(shí)投入少，并未合理配置監(jiān)測(cè)探測(cè)器，加大了安保人員的工作量，降低了防盜水平。因此，物業(yè)公司雖然投入資金進(jìn)行技術(shù)改造，但是服務(wù)水平依舊得不到有效提高，增加了維護(hù)費(fèi)用。與此同時(shí)，物業(yè)管理公司沒(méi)有采用科學(xué)技術(shù)的方法，減少人力資源的消耗，對(duì)現(xiàn)代技術(shù)運(yùn)用不合理，物業(yè)管理的技術(shù)含量得不到提高，物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)無(wú)法提升。例如沒(méi)有在路口設(shè)置計(jì)算機(jī)自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)；沒(méi)有在小區(qū)設(shè)置巡更機(jī)、監(jiān)控等智能化的管理設(shè)備。這些設(shè)備不僅可以保證保安的安全，而且可以減少保安的工作，同時(shí)還可以有效減少物業(yè)管理公司的人力成本，但是很多物業(yè)管理公司并未真正對(duì)此進(jìn)行關(guān)注。另外，小區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)并未建立，用戶(hù)無(wú)法隨時(shí)進(jìn)行網(wǎng)上交易，及時(shí)支付物業(yè)費(fèi)用。

三、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念創(chuàng)新方法

1.改變企業(yè)管理理念和方式

應(yīng)以客戶(hù)為中心，建立顧客滿(mǎn)意的物業(yè)管理模型；物業(yè)管理的服務(wù)要根據(jù)業(yè)主的需求而不斷發(fā)展和提升。物業(yè)公司要改變自己的經(jīng)營(yíng)觀念，主動(dòng)為業(yè)主尋找新的切入點(diǎn)、方式和模式，尋求新的服務(wù)領(lǐng)域和模式。物業(yè)管理企業(yè)需要加強(qiáng)在人力資源與技術(shù)結(jié)合、運(yùn)營(yíng)維護(hù)、挖掘邊際收入等方面入手，不斷運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和經(jīng)營(yíng)理念，改變傳統(tǒng)物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不合理之處，避免隱性成本，提高資金使用效率和人力資源效率，實(shí)現(xiàn)自身成本的降低和利潤(rùn)的提高。

2.整合運(yùn)營(yíng)資源，提高運(yùn)營(yíng)效率

物業(yè)管理企業(yè)要積極為物業(yè)管理提供資金，充分利用物業(yè)資源，提高運(yùn)營(yíng)效率，才能降本增效。物業(yè)公司應(yīng)從以下方面著手：一是積極為業(yè)主爭(zhēng)取未出售的商鋪、車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所、游泳池、健身場(chǎng)所等，以補(bǔ)償物業(yè)公司的管理費(fèi)用支出。若物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽署合同，將其下層商鋪及社會(huì)停車(chē)場(chǎng)交由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，所得收益將用于公用部位的維護(hù)保養(yǎng)及增設(shè)設(shè)備設(shè)施；將尚未出售的商鋪、車(chē)庫(kù)交給物業(yè)公司出租，物業(yè)公司按其租金支付前期物業(yè)補(bǔ)貼。二是對(duì)公用部分進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，并按照協(xié)議的比例和運(yùn)營(yíng)收益進(jìn)行收益分配。物業(yè)管理公司的所有工程在簽約時(shí)都會(huì)要求業(yè)主將公用部分委托給物業(yè)管理公司，一方面，能有效發(fā)揮業(yè)主的公共資源，為其創(chuàng)造收益，使其滿(mǎn)意；另一方面提高了公司的運(yùn)營(yíng)收入。通過(guò)物業(yè)管理作為平臺(tái)進(jìn)行多元化的運(yùn)營(yíng)，與相關(guān)的服務(wù)公司結(jié)成利益共同體，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，從而拓展其潛在的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，為其提供更為便利、舒適的工作和生活環(huán)境。物業(yè)管理公司需要與中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、多家廣告公司合作，進(jìn)行電信、移動(dòng)信號(hào)覆蓋及引進(jìn)廣告業(yè)務(wù)。

3.以人為本，注重育才

物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，是服務(wù)業(yè)的一種，物業(yè)管理企業(yè)需要針對(duì)目前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需求，對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行能力提升和職業(yè)技能培訓(xùn)，吸收更年輕、更優(yōu)秀的人才加入。通過(guò)對(duì)人員的合理配置與結(jié)構(gòu)調(diào)整，如基層服務(wù)人員不涉及較多的專(zhuān)業(yè)技能和知識(shí)，可以讓經(jīng)驗(yàn)比較豐富的老員工擔(dān)任，這部分員工能夠完成日常工作要求即可。對(duì)于需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)和需要與業(yè)主、其他單位進(jìn)行溝通的崗位，物業(yè)管理公司需要選擇具有更高文化水平和專(zhuān)業(yè)技能的人員擔(dān)任，從而最大限度提高各崗位的工作效率，裁減不合理的崗位設(shè)置與人員，實(shí)現(xiàn)公司管理效率的提升。物業(yè)管理行業(yè)的一切利益都要依靠人力來(lái)創(chuàng)造，因此，物業(yè)管理人員必須具備優(yōu)良的個(gè)人素質(zhì)、良好的職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、強(qiáng)烈的使命感、責(zé)任心。在這一點(diǎn)上，針對(duì)個(gè)人的不同狀況和需求，物業(yè)管理公司要從員工實(shí)際出發(fā)，并針對(duì)他們的不同需求，制訂出個(gè)性化的應(yīng)對(duì)措施。例如物業(yè)公司采用彈性的薪酬制度，與市場(chǎng)接軌，使全體員工的薪資水準(zhǔn)能隨著市場(chǎng)水準(zhǔn)和價(jià)格的提高而不斷提高，以滿(mǎn)足員工的日常需求；物業(yè)公司要制定公開(kāi)公平的內(nèi)部招聘制度，使有才能的人才能夠在公平的競(jìng)爭(zhēng)中得到提升，并有更廣闊的發(fā)展空間；要為各層級(jí)的員工提供專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，以提高他們的專(zhuān)業(yè)技能和對(duì)物業(yè)管理的了解；建立內(nèi)部員工轉(zhuǎn)崗機(jī)制，使員工在退休前能夠在公司里找到適合自己的工作，從而解決“吃青春飯”的問(wèn)題。通過(guò)上述方式，物業(yè)公司可擁有穩(wěn)定的員工隊(duì)伍，擁有一批優(yōu)秀的物業(yè)管理人才，才能為自身的建設(shè)與發(fā)展提供一批優(yōu)秀的人才。員工是物業(yè)公司服務(wù)執(zhí)行的終極反映，只有一批專(zhuān)業(yè)、熱情、自覺(jué)、主動(dòng)的員工，才能使物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量提高，保證客戶(hù)滿(mǎn)意。

4.提高公司的品牌意識(shí)，增強(qiáng)公司的社會(huì)責(zé)任

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，酒香不怕巷子深這一概念已經(jīng)不可取了，企業(yè)應(yīng)合理運(yùn)用科學(xué)的方式、恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)、適當(dāng)?shù)拿浇檫M(jìn)行宣傳，從而提升企業(yè)的品牌意識(shí)和品牌影響力。物業(yè)公司一是要致力于提升自身的服務(wù)質(zhì)量，積極參與社會(huì)公益活動(dòng)，提升公司的知名度、社會(huì)影響力，增強(qiáng)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感；二是要關(guān)心員工，以人為本，營(yíng)造和諧的勞動(dòng)關(guān)系；三是要關(guān)注弱勢(shì)人群，積極捐款，為有困難的人提供幫助，建立起良好的企業(yè)與社會(huì)關(guān)系；四是因?yàn)槲飿I(yè)公司的特殊性，在城市管理和文明社會(huì)建設(shè)中扮演著重要角色。

5.做好前期規(guī)劃設(shè)計(jì)工作

在物業(yè)設(shè)計(jì)初始階段，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該介入成本管理評(píng)估，對(duì)有可能造成成本上漲的因素進(jìn)行管理，例如因設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致的安全隱患問(wèn)題造成的成本上漲、不合理的物業(yè)管理系統(tǒng)和運(yùn)行設(shè)備問(wèn)題造成的成本上漲等。物業(yè)管理公司需要加強(qiáng)對(duì)這些問(wèn)題的介入，通過(guò)與開(kāi)發(fā)商溝通，規(guī)范化配置和裝修，減少物業(yè)后期管理的隱性成本，或者通過(guò)介入滿(mǎn)足運(yùn)營(yíng)要求的表計(jì)系統(tǒng)、節(jié)能設(shè)施的設(shè)計(jì)等，提高物業(yè)管理效率，減少能耗，從而降低未來(lái)物業(yè)管理過(guò)程中存在的成本。同時(shí)，通過(guò)更加科學(xué)、合理、全面的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，在防火、防盜、安全等設(shè)備和設(shè)備的配置上進(jìn)行改進(jìn)，為今后的物業(yè)管理節(jié)約物業(yè)開(kāi)支。例如，在小區(qū)里安裝防火主機(jī)和保安監(jiān)測(cè)站，根據(jù)防火要求，需要將消防主機(jī)分開(kāi)，如果在設(shè)計(jì)時(shí)能夠綜合考慮，將防火主機(jī)與安全監(jiān)測(cè)設(shè)備置于鄰近的、有聯(lián)系的房間內(nèi)，不僅能達(dá)到防火、監(jiān)視等功能，而且還能節(jié)約人力資源。

6.立足實(shí)際，合理擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模

物業(yè)管理企業(yè)要立足自身，尋找適合自身發(fā)展的市場(chǎng)，可以選擇住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)或高檔物業(yè)。我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，物業(yè)管理、服務(wù)品質(zhì)、規(guī)范管理、企業(yè)文化、制度、隊(duì)伍、人才等方面，已成為高端物業(yè)管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力。科學(xué)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)?？梢怨?jié)約大量的資金。如實(shí)施區(qū)域經(jīng)營(yíng)，可以節(jié)省人力資源，物業(yè)管理行業(yè)在經(jīng)歷了資產(chǎn)重組、并購(gòu)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)后，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了跨越，相近的樓盤(pán)都是一家物業(yè)管理公司的。因此，將相鄰的項(xiàng)目合并為一個(gè)區(qū)域，進(jìn)行統(tǒng)一管理，可以大幅度降低管理層級(jí)；同時(shí)，還可以進(jìn)行資源共享，將部分技術(shù)崗位的核心技術(shù)人員進(jìn)行整合。這不僅能降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，而且還能提高企業(yè)的人力資源使用效率。加強(qiáng)和擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，可減少物業(yè)管理費(fèi)用。需要把物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力做大，當(dāng)公司規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，它的后勤管理人員相對(duì)穩(wěn)定，可以減少管理費(fèi)用的攤銷(xiāo)；為了讓每個(gè)人的工作效率最大化，每個(gè)項(xiàng)目都要擴(kuò)大規(guī)模。因此，物業(yè)管理開(kāi)發(fā)企業(yè)要盡量增加經(jīng)營(yíng)規(guī)模，爭(zhēng)取更大的項(xiàng)目；管理機(jī)構(gòu)可以通過(guò)指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)合作，或?qū)⑾噜彽膸讉€(gè)小區(qū)合并為一個(gè)小區(qū)，由一個(gè)物業(yè)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，這樣物業(yè)公司才能夠有效降低物業(yè)費(fèi)用，提高自身效益。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)正在逐步向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、法制化、智能化、多樣化的方向發(fā)展。因此，物業(yè)管理開(kāi)發(fā)企業(yè)必須從國(guó)家和社會(huì)大局考慮，改變自己的經(jīng)營(yíng)理念，迎來(lái)一個(gè)美好的未來(lái)。