秦佳麗

近期，多地出現(xiàn)提前還房貸預(yù)約排隊時間長、難度大的現(xiàn)象。據(jù)《紅周刊》了解，某國有大行長沙的預(yù)約排隊時間已經(jīng)到6月。與此同時，違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”現(xiàn)象陸續(xù)出現(xiàn)。近日，央行召開會議，要求商業(yè)銀行改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作；同時加大檢查處罰力度，加強違規(guī)轉(zhuǎn)貸風(fēng)險警示。

無論是提前還貸，還是違規(guī)轉(zhuǎn)貸，都關(guān)系著銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和業(yè)績表現(xiàn)。對此，有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，引發(fā)提前還貸的主要因素是當(dāng)前房貸利率遠(yuǎn)低于存量房貸款利率，這可能對少數(shù)銀行短期盈利構(gòu)成一定擾動，但中長期影響有限。

“如果購房滿一年，現(xiàn)在可以預(yù)約申請，但是得排隊到6月12日。你現(xiàn)在要不要登記？今天不登記，我怕過幾天更往后推，耽誤你時間。”2月22日，《紅周刊》以還貸人身份咨詢某國有大行長沙地區(qū)支行個貸中心，對方表示，后續(xù)選擇提前還貸的人可能會更多，該支行的手機在線申請功能已經(jīng)關(guān)閉。

據(jù)該工作人員介紹，目前每天都有購房人打電話咨詢還貸，不過其所在支行每天限定處理30單提前還房貸申請業(yè)務(wù)?！半m然說該盡快，但是人太多。好比大家過年回家買車票一樣，座位只有這么多?！?/p>

某國有銀行個貸咨詢中心經(jīng)理吳爽（化名）向《紅周刊》表示，盡管日前央行、銀保監(jiān)會召開座談會要求商業(yè)銀行做好提前還款服務(wù)工作，但其實提前還款向來需要提前預(yù)約：“去年沒有這么多人申請，所以當(dāng)月就能約上。現(xiàn)在肯定也能預(yù)約，可以通過手機銀行在線申請，不過需要排到兩到三個月之后?！?/p>

吳爽介紹說：“很多客戶其實本身沒這樣的想法，但最近看到了相關(guān)新聞后可能產(chǎn)生了從眾心理，導(dǎo)致很多人排隊。今年初出現(xiàn)提前還貸高峰，還有很大一部分原因是大家年終獎到手，有的夫妻倆加起來可以有幾十萬拿來提前還款?！?/p>

吳爽表示，不是所有的房貸種類都適用于提前還款，如果是公積金貸款，由于利息本身比較低，提前還款沒有太大必要；組合式貸款則可以提前還商貸部分，后續(xù)再還公積金貸款部分。

《紅周刊》咨詢多家銀行個貸中心了解到，出于房貸利率降低、缺乏優(yōu)質(zhì)投資理財機會等原因，手持余錢的客戶會選擇提前償還部分房貸。不過，目前各大銀行釋放還款額度仍然有限，申請人普遍需要排隊2～6個月。

目前，提前還貸預(yù)約排隊時間過長等問題，引起許多房貸客戶的不滿。在黑貓投訴平臺，今年以來，涉及銀行“提前還貸難”的投訴已達(dá)50余條，涵蓋預(yù)約排隊時間長、還款額度受限、非全款提前還貸遭拒、在線申請功能關(guān)閉等情況。

一位房貸客戶近期在黑貓投訴平臺投訴稱：“本人于2017年在某國有銀行江陰支行做了一筆住房貸款，合同約定貸款之日起36個月內(nèi)不允許提前還款，現(xiàn)在已經(jīng)過去5年，本人申請?zhí)崆斑€款，銀行要求預(yù)約到2023年8月才能還，這期間我每月需要支付六到七千利息?！?/p>

對于“提前還貸潮”現(xiàn)象的出現(xiàn)，光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向《紅周刊》表示：“一方面，由于近年來房貸利率快速下行，存量房貸利率高的購房者，希望通過提前還房貸來減少利息支出；另一方面，少數(shù)購房者有金額較大‘閑錢’，又缺乏更理想的資產(chǎn)配置機會。還有，不排除部分購房者濫用了目前的便利、低成本的融資環(huán)境。”

在周茂華看來，該輪提前還貸現(xiàn)象中，需要防范經(jīng)營貸、消費貸等信貸資金違規(guī)使用，以及“以貸還貸”問題?！皩τ趥€人來說，提前還房貸減少了未來的房貸利息支出，但也需要讓渡資金流動性，而且涉及的資金金額不是小數(shù)目。”

把經(jīng)營貸違規(guī)轉(zhuǎn)用于房貸，已經(jīng)成為一些中介的紅火生意。據(jù)了解，近期不少貸款中介機構(gòu)聲稱，可幫助消費者提供按揭貸款置換服務(wù)，包括提供“過橋資金”讓客戶還清房貸，包裝貸款資質(zhì)，在銀行辦理經(jīng)營貸后歸還墊資。

相較于此前5%、甚至6%左右的存量房貸利率，目前的房抵經(jīng)營性貸款利率更低?！都t周刊》以貸款人身份咨詢某貸款中介機構(gòu)，對方介紹：“房抵經(jīng)營貸利息正常情況下3.5%至3.6%，最高3.85%?！?/p>

在常規(guī)的“房抵消費貸”“房抵經(jīng)營貸”兩種貸款模式中，該中介機構(gòu)人員竭力推薦經(jīng)營性貸款：“‘房抵消費貸’就別考慮了，國家對這一塊有監(jiān)管，現(xiàn)在百分之七八十的銀行不做消費貸，少數(shù)銀行做消費貸款的最高額度也就100萬元?，F(xiàn)在市面上做的都是經(jīng)營性抵押貸款，貸款額度跟房值掛鉤，大約是房產(chǎn)價值的七成，比如價值1000萬的房子，能貸款700萬。我們收取貸款金額的百分之一作為服務(wù)費?！?/p>

據(jù)該中介人員介紹貸款申請方式：“前期先申請經(jīng)營性抵押貸款，銀行給了批貸函以后，咱們再著手去做按揭的解抵，‘兩條腿’走路。等經(jīng)營性抵押貸款批下來后，正好按揭解抵也約上了?！?/p>

而對于多數(shù)名下并無營業(yè)執(zhí)照的普通貸款人而言，該類中介平臺的賣點之一是幫助包裝貸款資質(zhì)。“可以花幾千塊錢買個‘公司’加執(zhí)照，過戶到你名下，到時候就是正常的經(jīng)營性抵押貸款。相關(guān)的財報、上下游三方合同、流水等，我們都可以幫你提供，直到銀行把貸款批下來，整套流程下來估計一個月?！?/p>

“說句不好聽的，銀行那邊做按揭解抵的客戶有的甚至排到了半年后，客戶現(xiàn)在瘋狂地在做按揭轉(zhuǎn)抵押性經(jīng)營貸款。站在銀行角度看肯定不愿意咱們提前還款，但是大家都想把資金最大化利用，通過置換貸款把之前五點多的利息降到三點多。”據(jù)該中介業(yè)務(wù)人員舉例，如果按照首套房貸年化利率5.35%、按揭尾款100萬元計算，通過經(jīng)營性貸款置換把年化利率轉(zhuǎn)成3.8%上下，每月可以節(jié)省利息上千元。

而對于監(jiān)管層早已明令禁止的“經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市”，該業(yè)務(wù)人員聲稱，今年做這項業(yè)務(wù)的人尤其多，且其經(jīng)手的客戶百分之七八十都將貸款用作了購房或提前還房貸。

吳爽對上述轉(zhuǎn)貸操作不以為然：“聽小道消息，確實有客戶有這樣的想法，不排除有的客戶可能確實手續(xù)做得‘精益求精’而成功的。但是個人并不建議，不管是房抵消費貸還是房抵經(jīng)營貸，按規(guī)定都禁止流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，后續(xù)系統(tǒng)也會監(jiān)控它的流向，不能用來還房貸或者買房?！?/p>

各地監(jiān)管層近期對于“轉(zhuǎn)貸”背后的風(fēng)險給予了頻繁提醒。比如2月21日，山東省地方金融監(jiān)督管理局發(fā)布“關(guān)于提前還貸、轉(zhuǎn)貸存在風(fēng)險的提示”，提醒廣大消費者是否提前還貸應(yīng)算好經(jīng)濟賬、不盲聽盲信盲從。2月17日，銀保監(jiān)會公告對中國銀行、民生銀行、渤海銀行等五家金融機構(gòu)及相關(guān)責(zé)任人員依法作出行政處罰決定，合計罰沒約3.88億元。處罰案由包括小微企業(yè)貸款資金被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域、違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款等違法違規(guī)行為。

“‘轉(zhuǎn)貸’現(xiàn)象之所以一直在樓市潛行，是因為經(jīng)營貸往往比購房貸利率要低，所以一些群體盯上了利率差額，甚至不乏一些銀行也在私下參與，形成了一個個利益鏈條?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣向《紅周刊》表示。

據(jù)王玉臣介紹：“這種做法是明令禁止、違法違規(guī)的。首先，銀行貸款是有明確的用途設(shè)定的，不是錢到手了想怎么花就怎么花。經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，這種貸款是給中小企業(yè)經(jīng)營的惠民舉措，明令禁止流入樓市；其次，這種行為對購房人有不小的風(fēng)險，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風(fēng)險，資信也會受到嚴(yán)重影響。與此同時，一旦停貸，若無法及時償還銀行貸款，將面臨被抵押的房產(chǎn)被拍賣的風(fēng)險?！?/p>

他補充道，在轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的時候，不少人會在中介的指引下采用過橋貸款，此時還會產(chǎn)生新的成本，且過橋貸款的利率往往高于銀行貸款利率，一旦后續(xù)資金出了問題不能及時償還，無疑會適得其反。而對于一些操作經(jīng)營貸置換房貸的中介或銀行機構(gòu)，一旦被查出也會面臨被處罰，嚴(yán)重者還可能會涉及到刑事犯罪問題。

個人住房貸款作為銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，提前還貸可能會侵蝕銀行的部分未來收益；而違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”則會考驗銀行的風(fēng)控能力。當(dāng)前，有分析認(rèn)為，銀行控制釋放提前還款額度，原因之一是不愿“讓利”。

思睿集團首席經(jīng)濟學(xué)家洪灝向《紅周刊》就此表示，目前銀行層面沒有披露具體的提前還貸金額，不過無風(fēng)不起浪，從市場反饋看，最近提前還房貸應(yīng)該已經(jīng)具備一定規(guī)模。在他看來，引發(fā)提前還貸的根本原因是利差，存量房貸利率多數(shù)在5%～6%以上的高位，對比之下經(jīng)營貸、消費貸3%點多的利率具有吸引力，而這也是提前還貸現(xiàn)象不可控制性的原因：“只要有利差壓力就會出現(xiàn)這種現(xiàn)象?！?/p>

他分析認(rèn)為：“由于主要涉及存量房市場，因此提前還貸潮對樓市影響并不大。不過，提前還貸并不是銀行樂意見到的，這會直接影響銀行收益，銀行股走勢在短期內(nèi)也會受影響?！?/p>

目前，個人住房貸款在各銀行總貸款中占比較高。以“工農(nóng)中交建郵”國有六大行為例，截至2022年中期，六大銀行個人住房貸款規(guī)模在發(fā)放貸款總額中的占比均超過20%。其中，郵儲銀行個人住房貸款規(guī)模占比最大，其2.23萬億元的個人住房貸款金額在發(fā)放貸款和墊款總額中的占比達(dá)32%。（見附表）

數(shù)據(jù)來源：中國證監(jiān)會；長量基金研究部

與此同時，伴隨行業(yè)凈息差整體處于下行通道，銀行凈利息收益率也整體在收縮。據(jù)iFind數(shù)據(jù)，截至2022年第三季度，42家A股上市銀行的凈息差平均值、中位數(shù)均為1.96%，較上年同期同時收縮10個BP。其中，僅南京銀行、貴陽銀行、常熟銀行、鄭州銀行、江陰銀行、紫金銀行、江蘇銀行7家銀行凈息差有所上升。

不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無須就“提前還房貸”對銀行資產(chǎn)變化作過度解讀。洪灝表示，雖然個人住房貸款發(fā)放規(guī)模普遍占比銀行貸款總額超過兩成，但是并不意味著這批貸款都可以提前歸還，另外，目前個人住房貸款余額與往年相比依舊處在高位。

據(jù)央行發(fā)布《2022年四季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，2022年個人住房貸款余額達(dá)38.8萬億元，增速較上年末低10個百分點，但仍同比增長1.2%。

在周茂華看來，近期部分客戶提前還貸可能對少數(shù)銀行的短期盈利構(gòu)成一定擾動，但中長期影響有限。而房貸雖是部分銀行的重要資產(chǎn)之一，但并非主導(dǎo)。

與此同時，房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇跡象，有望重返平穩(wěn)健康發(fā)展軌道?！皬臍v史經(jīng)驗看，國內(nèi)也經(jīng)歷過不少的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)波動，但銀行整體保持良好盈利態(tài)勢。”他對此表示，“影響銀行整體盈利的因素中最為重要的就是宏觀經(jīng)濟走勢。我國實體經(jīng)濟發(fā)展壯大，銀行在較長一段時期仍是融資主要渠道，且隨著銀行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化，能夠推動銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化和經(jīng)營能力提升?！?/p>

洪灝指出，“對銀行來說，如果當(dāng)初購房合同約定了可以提前還款，那么現(xiàn)階段就應(yīng)該提供好對應(yīng)的服務(wù)渠道?，F(xiàn)在市場調(diào)降存量房貸利率的呼聲也是有問題，還是應(yīng)該遵守合同、尊重契約的?！?/p>