田芳 許昌市騰飛物業(yè)服務(wù)有限公司

在物業(yè)公司實(shí)施全面預(yù)算管理，主要對經(jīng)營活動進(jìn)行全面考慮，結(jié)合現(xiàn)階段經(jīng)營情況和財(cái)務(wù)狀況，編制出預(yù)算，對公司未來經(jīng)營過程進(jìn)行科學(xué)合理的判斷和估計(jì)。一般情況下，會根據(jù)公司不同物業(yè)項(xiàng)目編制預(yù)算，重點(diǎn)關(guān)注主要工作，合理編制財(cái)務(wù)報(bào)表，最后將所有項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告進(jìn)行合并，產(chǎn)生物業(yè)公司的全面預(yù)算。但是，物業(yè)行業(yè)在我國形成時(shí)間不長，在利用全面預(yù)算管理中存在較多問題，直接影響到持續(xù)發(fā)展過程，這要求應(yīng)當(dāng)重新梳理全面預(yù)算管理體系，加強(qiáng)對預(yù)算管理的重視程度，保障公司的高質(zhì)量穩(wěn)定發(fā)展。

一、物業(yè)公司全面預(yù)算管理的內(nèi)容及價(jià)值

物業(yè)公司全面預(yù)算管理有著非常多的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)對預(yù)算實(shí)施過程進(jìn)行合理規(guī)劃，確保預(yù)算管理體系得到健全。物業(yè)公司和其他企業(yè)編制預(yù)算不同，因其經(jīng)營盈利依靠不同物業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生，在預(yù)算編制過程也要圍繞不同項(xiàng)目進(jìn)行，先進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算，再結(jié)合獲取的數(shù)據(jù)合并成公司整體預(yù)算[1]。預(yù)算內(nèi)容主要包括但不限于收入、費(fèi)用、成本、物資采購等。其中，收入預(yù)算包括項(xiàng)目收入，公司總部需要計(jì)算管理酬金；成本預(yù)算包括項(xiàng)目管理期間承擔(dān)人、財(cái)、物等支出，有人員工資、維護(hù)費(fèi)、清潔費(fèi)等；期間費(fèi)用包括在經(jīng)營期間發(fā)生的日常費(fèi)用，需要將其劃分為可控費(fèi)用、固定費(fèi)用等，還需要考慮費(fèi)用變化是否合理，結(jié)合上一年度進(jìn)行分析；采購預(yù)算包括在項(xiàng)目管理期間所支出的物資購買費(fèi)用[2]。

現(xiàn)階段，市場中物業(yè)公司非常多，項(xiàng)目體量有限，競爭壓力大，為提升綜合實(shí)力，增強(qiáng)服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管控，需要進(jìn)行全面預(yù)算管理[3]。在全面預(yù)算管理中，管理層可以有效掌握當(dāng)前的公司發(fā)展情況，可以制定出合理的戰(zhàn)略目標(biāo)，讓資源得到合理配置，確保經(jīng)營活動有序進(jìn)行，促使公司逐步增強(qiáng)競爭力，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展[4]。

二、物業(yè)公司全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建基礎(chǔ)

（一）強(qiáng)化內(nèi)部人員培訓(xùn)

要想在物業(yè)公司建立全面預(yù)算管理體系，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化內(nèi)部人員培訓(xùn)，增強(qiáng)工作人員的綜合素質(zhì)。物業(yè)本身屬于服務(wù)行業(yè)，人工成本非常高，只有對人工成本進(jìn)行合理管控，才能奠定良好的預(yù)算管理基礎(chǔ)，增強(qiáng)公司員工質(zhì)量，強(qiáng)化內(nèi)部人員培訓(xùn)，應(yīng)當(dāng)從兩點(diǎn)進(jìn)行：第一，全面預(yù)算管理的實(shí)施，只有專業(yè)人員才能進(jìn)行有效落實(shí)[5]。整個(gè)工作過程以財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)工作為主，讓二者實(shí)現(xiàn)整合，從戰(zhàn)略角度綜合分析，對各項(xiàng)資源實(shí)施合理配置，這要求采取預(yù)算管理的人員應(yīng)該具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)知識，充分掌握公司發(fā)展情況和行業(yè)趨勢。根據(jù)這一點(diǎn)因素，公司需要制定合理的培訓(xùn)計(jì)劃和內(nèi)容，對財(cái)務(wù)以及管理層實(shí)施常態(tài)化培訓(xùn)，讓其對財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)工作有著深刻認(rèn)識，明確二者工作的重點(diǎn)，為全面預(yù)算管理體系構(gòu)建奠定基礎(chǔ)。第二，在實(shí)施過程中，公司員工必須對全面預(yù)算有著充分認(rèn)識，特別是一線服務(wù)人員，在掌握高素質(zhì)服務(wù)能力的同時(shí)，還要能輔助預(yù)算工作的開展，為財(cái)務(wù)提供相應(yīng)的幫助。這要求物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將培訓(xùn)工作擴(kuò)展到整個(gè)企業(yè)中，確保全體人員對全面預(yù)算有著深刻認(rèn)識，有利于對其進(jìn)行熟悉，充分提升服務(wù)水平。

（二）引進(jìn)先進(jìn)管理系統(tǒng)

在全面預(yù)算管理體系構(gòu)建中，需要加大信息技術(shù)的使用，根據(jù)物業(yè)公司管理需求，引入針對性的管理系統(tǒng)，可以有效為預(yù)算管理落實(shí)提供技術(shù)支持。全面預(yù)算管理和以往預(yù)算有著本質(zhì)區(qū)別，將財(cái)務(wù)和非財(cái)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，結(jié)合數(shù)據(jù)分析結(jié)果，逐步對預(yù)算編制工作以及執(zhí)行過程進(jìn)行監(jiān)督，這要求財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)都對數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)了解，保障數(shù)據(jù)資料的真實(shí)性。因此，在構(gòu)建中，需要對管理系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，將財(cái)務(wù)系統(tǒng)和管理系統(tǒng)進(jìn)行融合，統(tǒng)一信息管理平臺，合理劃分各類數(shù)據(jù)的類別。例如，公司可以買入ERP 系統(tǒng)，將經(jīng)營活動產(chǎn)生的數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)集中化管理，為編制工作開展提供數(shù)據(jù)資料，確保編制過程可以有序開展。除此之外，還應(yīng)當(dāng)重視數(shù)據(jù)資料的安全性，保障資料的真實(shí)性。基于物業(yè)公司內(nèi)容繁多，應(yīng)當(dāng)配置專有人員進(jìn)行數(shù)據(jù)資料的保管。

（三）強(qiáng)化關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制

從現(xiàn)階段物業(yè)公司出現(xiàn)的問題看，主要原因是沒有全面預(yù)算開展的經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致無法對預(yù)算編制環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。這要求在構(gòu)建全面預(yù)算管理體系中，應(yīng)當(dāng)對重點(diǎn)環(huán)節(jié)實(shí)施管控。在實(shí)施中，明確各部門、各環(huán)節(jié)的責(zé)任主體，明確預(yù)算管理部門，降低主觀因素的影響，一旦出現(xiàn)任何問題，可以直接進(jìn)行追責(zé)。物業(yè)公司可以設(shè)立預(yù)算編制管理小組，對預(yù)算構(gòu)建體系進(jìn)行全面監(jiān)督，有效協(xié)調(diào)好各部門的工作，確保全面預(yù)算體系構(gòu)成。結(jié)合全面預(yù)算實(shí)施過程，將預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行劃分，劃分到不同人員和部門，有效提升員工的工作熱情。物業(yè)公司也要關(guān)注到當(dāng)前行業(yè)發(fā)展趨勢，對現(xiàn)金流進(jìn)行重點(diǎn)管理，充分加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的重視力度，有效保障維修資金。針對服務(wù)業(yè)務(wù)較為分散的，應(yīng)當(dāng)開展多個(gè)費(fèi)用收取方式，以此保障流動資金的穩(wěn)定。

三、物業(yè)公司全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀

物業(yè)公司在實(shí)際工作中，主要依據(jù)服務(wù)合同對所負(fù)責(zé)的區(qū)域進(jìn)行物業(yè)管理，滿足使用者的需求等。但是，物業(yè)行業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，在實(shí)施過程對人員和物資需求量大。而且，我國物業(yè)行業(yè)在改革開放后才形成，發(fā)展時(shí)間遲，更多還是采用粗放式管理模式，導(dǎo)致很多資源被浪費(fèi)。通過全面預(yù)算管理的實(shí)施，對整個(gè)工作流程進(jìn)行管控，也做好內(nèi)控控制以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，加大信息資料共享，有效發(fā)揮內(nèi)部監(jiān)督，不斷提升管理水平。在全面預(yù)算管理中，為增強(qiáng)服務(wù)水平，降低服務(wù)同類化對公司的產(chǎn)生的影響，有效增強(qiáng)附加值，也關(guān)注到市場需求的變化，開放針對性的服務(wù)，有效實(shí)施科學(xué)合理的管理。

當(dāng)前，有很多企業(yè)都認(rèn)識到全面預(yù)算管理的重要性，在內(nèi)控管理基本上已經(jīng)按照全面預(yù)算進(jìn)行執(zhí)行，對很多項(xiàng)工作進(jìn)行優(yōu)化，但是在實(shí)施全面預(yù)算管理中，還存在很多問題，造成預(yù)算管理停留在上層，無法落實(shí)到一線中，難以將風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行認(rèn)別。例如，有的企業(yè)在遇到生產(chǎn)、經(jīng)營等方面的資金短缺等情況時(shí)，并沒有基于相關(guān)項(xiàng)目的應(yīng)急措施，也沒有對處理過程進(jìn)行完整的流程設(shè)計(jì)，甚至有的公司會認(rèn)為全面預(yù)算管理對經(jīng)營收益沒有起到作用。因此，在后續(xù)全面預(yù)算管理執(zhí)行中，公司需要先對主要矛盾進(jìn)行分析，結(jié)合企業(yè)的成本情況，有序開展全面預(yù)算管理工作，提升物業(yè)公司服務(wù)水平。

四、物業(yè)公司全面預(yù)算管理的策略

（一）業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)一體化

物業(yè)公司要想構(gòu)建全面預(yù)算管理體系，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到整個(gè)管理要有效落實(shí)就需要做好業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)的一體化，充分獲取各方面的數(shù)據(jù)資料，有效提升預(yù)算編制的精準(zhǔn)性。在預(yù)算編制中，根據(jù)物業(yè)公司的經(jīng)營戰(zhàn)略開展全面預(yù)算管理，讓二者實(shí)現(xiàn)深度銜接；在執(zhí)行階段中，嚴(yán)格按照編制內(nèi)容進(jìn)行，確保預(yù)算數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等三者統(tǒng)一化、一致性，讓預(yù)算推動業(yè)務(wù)活動有序落實(shí)，對其中不合理的問題進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理的客觀性和靈活性，體現(xiàn)出預(yù)算管理的作用；在評價(jià)過程中，結(jié)合預(yù)算內(nèi)容、業(yè)務(wù)活動、財(cái)務(wù)等實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，從而反映出物業(yè)公司的經(jīng)營情況。根據(jù)物業(yè)公司成本、收入等數(shù)據(jù)，構(gòu)建出收益模型，將經(jīng)營戰(zhàn)略作為研究過程，將物資價(jià)格、管理方式等作為基礎(chǔ)，逐步對公司現(xiàn)階段的盈利以及現(xiàn)金流進(jìn)行分析，有效提升管理水平。因此，在全面預(yù)算管理中，管理層應(yīng)該認(rèn)識到預(yù)算管理是不同的，全面預(yù)算要求更多，涉及非常多的因素，直接影響到業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)一體化。物業(yè)公司應(yīng)該加強(qiáng)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)等數(shù)據(jù)的融合，促使企業(yè)可以認(rèn)識到業(yè)財(cái)融合的必要性，有效提升預(yù)算管理水平。

（二）構(gòu)建多層次預(yù)算責(zé)任主體

在市場經(jīng)濟(jì)法中，城市化進(jìn)程加快，物業(yè)公司數(shù)量以及規(guī)模不斷擴(kuò)大，業(yè)務(wù)內(nèi)容呈現(xiàn)多元化，以往的預(yù)算管理制度基本上不能保障現(xiàn)有企業(yè)發(fā)展。管理層雖然在經(jīng)營管理上認(rèn)識到預(yù)算管理的重要性。但是，很多預(yù)算管理制度更多是依托房產(chǎn)企業(yè)建立的，沒有及時(shí)進(jìn)行更新和完善，只能滿足規(guī)模較小、業(yè)務(wù)單一的小型物業(yè)企業(yè)。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，物業(yè)公司不對預(yù)算管理進(jìn)行改善，其預(yù)算工作效力和工作質(zhì)量將會下降?，F(xiàn)有物業(yè)公司業(yè)務(wù)規(guī)模大，預(yù)算管理委員會需要處理更多的數(shù)據(jù)資料，但是缺乏全面預(yù)算管理人員，導(dǎo)致無法對預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行有效處理。因此，公司管理層應(yīng)該將集中化權(quán)利進(jìn)行分?jǐn)偅o下屬企業(yè)進(jìn)行放權(quán)。

大部分物業(yè)公司都是集團(tuán)化企業(yè)，下屬分支機(jī)構(gòu)非常多，每個(gè)分支機(jī)構(gòu)在發(fā)展中都結(jié)合區(qū)域服務(wù)特點(diǎn)形成獨(dú)特的優(yōu)勢，但是從整體分析，很多分支機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理職能是相似的，應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行明確劃分，按照不同分支機(jī)構(gòu)所提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分類，將其預(yù)算管理工作下放到分支機(jī)構(gòu)中，要求相同的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)該采取同樣的預(yù)算機(jī)制。每個(gè)分支機(jī)構(gòu)預(yù)算管理中，需要每年年初上報(bào)年度預(yù)算計(jì)劃，每月提報(bào)上月實(shí)際完成的預(yù)算情況以及下月的預(yù)算管理計(jì)劃等，從而確保集團(tuán)物業(yè)公司可以對預(yù)算管理工作進(jìn)行統(tǒng)籌。

集團(tuán)公司預(yù)算管理應(yīng)該根據(jù)董事會制定經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行執(zhí)行，通過預(yù)算管理委員會制定預(yù)算方針、測算預(yù)算目標(biāo)、分解年度目標(biāo)；分支機(jī)構(gòu)按照集團(tuán)總部分解后的預(yù)算指標(biāo)，制定本級公司的預(yù)算管理辦法，經(jīng)過分支管理層審批通過后進(jìn)行實(shí)施，并且上報(bào)集團(tuán)公司進(jìn)行備案；各分支機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目管理單位對預(yù)算管理進(jìn)行分解，確定出項(xiàng)目管理中的物業(yè)指標(biāo)，并且編制出預(yù)算初稿，項(xiàng)目管理者進(jìn)行審批，并且將其上報(bào)分支機(jī)構(gòu)中。多層次預(yù)算管理責(zé)任主體相互間聯(lián)系非常密切，能夠在預(yù)算管理中相互影響、相互作用，促使預(yù)算工作效率提升。從具體情況分析，相同服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)公司所實(shí)施的預(yù)算管理是相同的，加上項(xiàng)目管理者對實(shí)際工作非常熟悉，能夠有效執(zhí)行預(yù)算管理。

（三）強(qiáng)化戰(zhàn)略規(guī)劃和預(yù)算編制關(guān)系

首先，在物業(yè)公司進(jìn)行全面預(yù)算管理，需要讓預(yù)算管理和物業(yè)公司的戰(zhàn)略管理實(shí)現(xiàn)有效融合，有效協(xié)調(diào)二者在執(zhí)行中存在的時(shí)間差問題。根據(jù)以往預(yù)算管理各方面進(jìn)行了解，企業(yè)在經(jīng)營管理中，將戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行單獨(dú)分解，也實(shí)現(xiàn)不同體系的運(yùn)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致預(yù)算管理是獨(dú)立執(zhí)行的。這造成二者沒有產(chǎn)生干擾，但是從現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)營管理中，需要將戰(zhàn)略規(guī)劃和預(yù)算編制進(jìn)行有效銜接。首先，結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)明確企業(yè)發(fā)展中的關(guān)鍵因素。物業(yè)公司持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素在分析中，需要重視公司經(jīng)營情況和戰(zhàn)略目標(biāo)以及計(jì)劃。在財(cái)務(wù)管理中，企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分，并不是非盈利單位，完全是將盈利作為主要目標(biāo)，這要求應(yīng)當(dāng)降低成本，增加收入，有效提升利潤空間；公司在經(jīng)營管理中，需要增加物業(yè)服務(wù)增值過程，逐步保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，既可以維系好老客戶，也可以吸引更多新客戶；企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)化經(jīng)營，需要重視服務(wù)效率和質(zhì)量，增強(qiáng)客戶體驗(yàn)感，有效擴(kuò)大市場和獲取更多客源；在規(guī)模數(shù)量不斷增長中，物業(yè)企業(yè)各方面的服務(wù)內(nèi)容、管理內(nèi)容等也發(fā)生顯著變化，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對員工的綜合素質(zhì)培訓(xùn)，加大人才引進(jìn)力度，充分提升企業(yè)各類人員的專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)能力，有效解決信息不對稱的問題。

其次，明確關(guān)鍵績效指標(biāo)。企業(yè)在判斷戰(zhàn)略目標(biāo)以及預(yù)算編制是否有效完成，都通過績效指標(biāo)進(jìn)行衡量。從物業(yè)公司經(jīng)營活動分析，關(guān)鍵績效指標(biāo)包括但不限于累計(jì)收費(fèi)率、營業(yè)收入、利潤總額等，還要計(jì)算出管理費(fèi)效、收費(fèi)及時(shí)率等；在運(yùn)營管理中，將使用者滿意度、暗訪等作為關(guān)鍵指標(biāo)；在經(jīng)營范圍和規(guī)模擴(kuò)展中，將項(xiàng)目合同、收并購企業(yè)生產(chǎn)總值作為關(guān)鍵指標(biāo)；在人力資源管理方面將員工流失率、人才培訓(xùn)體系、信息化建設(shè)等作為關(guān)鍵指標(biāo)。

最后，明確每個(gè)績效考核指標(biāo)的權(quán)重。從物業(yè)公司全面管理實(shí)施過程分析，不同的績效考核指標(biāo)對公司經(jīng)營發(fā)展影響是不同的，有的對公司影響非常大。這要求企業(yè)績效考核逐步權(quán)重中進(jìn)行合理的劃分，確保預(yù)算編制成效得以體現(xiàn)，有效推進(jìn)物業(yè)公司的高速發(fā)展。

五、結(jié)束語

在市場經(jīng)濟(jì)體制形成后，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)得到發(fā)展，企業(yè)競爭間加劇，物業(yè)公司經(jīng)營發(fā)展空間縮小，經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)下滑。物業(yè)公司想要提升競爭力，只能通過全面預(yù)算管理作用的發(fā)揮，結(jié)合預(yù)算體系的配置基礎(chǔ)建設(shè)，逐步建立健全管理制度，有效提升管理水平。應(yīng)該實(shí)施業(yè)財(cái)融合一體化，充分反映出公司現(xiàn)階段的經(jīng)營情況，有效制度出合理的措施；加快多層次預(yù)算管理責(zé)任主體的建設(shè)，讓集團(tuán)物業(yè)公司進(jìn)行權(quán)力下放，將部分預(yù)算管理職能給予分支機(jī)構(gòu)，保障預(yù)算管理的有效落實(shí)；加強(qiáng)戰(zhàn)略規(guī)劃和預(yù)算編制的關(guān)系，預(yù)算編制一般體現(xiàn)了公司戰(zhàn)略目標(biāo)，能夠?yàn)轭A(yù)算目標(biāo)制定提供方向，也保障物業(yè)公司預(yù)算目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，推動物業(yè)公司可持續(xù)發(fā)展。