文/陳文莉（湖北荊門城建集團(tuán)有限公司）

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理人員加強(qiáng)全過程成本控制，可以為企業(yè)帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益。在進(jìn)行成本控制的過程中，工作人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際的成本控制需求，立足于多個角度增強(qiáng)控制力度，保障成本控制工作能夠有效實(shí)施，只有將多個成本控制任務(wù)完成，才能夠有效推動房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制工作開展。但是就目前而言，在各個階段都存在著成本控制不足，不利于企業(yè)提升控制成果。因此，立足于當(dāng)下實(shí)際控制現(xiàn)狀分析現(xiàn)存問題，明確其中原因，并進(jìn)一步結(jié)合企業(yè)實(shí)際提出有效的應(yīng)對策略具有較強(qiáng)的理論意義與實(shí)踐意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的重要意義

房地產(chǎn)開發(fā)項目需要的成本占企業(yè)總開發(fā)成本的大部分，是成本控制中十分重要的內(nèi)容，只有在全過程加強(qiáng)成本控制工作，才能夠有效控制成本，讓成本處于企業(yè)能夠接受的范圍之內(nèi)。成本控制人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項目方案優(yōu)化，注重項目設(shè)計，對前期的成本控制工作更加重視，有效提高全過程成本控制的效果，為后續(xù)成本控制工作打下良好的基礎(chǔ)。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其中涉及的資金數(shù)額較大，只有在項目開發(fā)的全過程進(jìn)行成本控制，才能夠在保障項目質(zhì)量的同時，降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。另外，全過程進(jìn)行成本控制可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，提升對各個環(huán)節(jié)的掌控能力，避免出現(xiàn)成本不受控制、經(jīng)濟(jì)效益受到影響的問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制中存在的問題

（一）投資階段不夠重視成本控制

就目前而言，許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制觀念依舊較為傳統(tǒng)，在這種狀況下，缺少對房地產(chǎn)項目投資階段成本控制的關(guān)注度，決策較為隨意，方案設(shè)計與實(shí)際不相符，缺少理論支撐，以至于決策不夠科學(xué)，這樣不但會對具體成本控制產(chǎn)生消極影響，也會對全過程成本控制的開展起反作用。出現(xiàn)此種狀況，最為關(guān)鍵的原因就是房地產(chǎn)企業(yè)缺少成本控制意識，在投資階段對成本控制有所忽視，沒有引進(jìn)先進(jìn)的成本控制觀念，手段有效性較低，不利于房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的進(jìn)行。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在前期忽視成本控制，導(dǎo)致全過程成本控制的基礎(chǔ)較為薄弱，在后續(xù)控制中難度也相對較大。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的成本管理受到限制，控制措施難以落實(shí)。

（二）招投標(biāo)階段不重視招標(biāo)質(zhì)量

招投標(biāo)階段是房地產(chǎn)企業(yè)選擇承包商的重要時期，選擇合適的承包商可以建立起長期穩(wěn)定的合作聯(lián)系，通過合同條款的確定，開發(fā)商會立足于項目的具體特征，采用招標(biāo)的模式與施工企業(yè)簽訂合同。這一環(huán)節(jié)對后續(xù)的施工與結(jié)算工作具有推動作用。但是就當(dāng)下而言，許多房地產(chǎn)項目在招投標(biāo)階段都會采用最低價中標(biāo)的方式。雖然這種方法可以降低企業(yè)的成本，具有較強(qiáng)的優(yōu)勢，但是最低價中標(biāo)會損失施工企業(yè)的利潤。因此，在施工過程當(dāng)中施工企業(yè)會更加注重成本管理，導(dǎo)致施工質(zhì)量較差，或安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)有所降低。同時，施工企業(yè)也可能會出現(xiàn)偷工減料的狀況，忽視施工標(biāo)準(zhǔn)，以至于項目質(zhì)量經(jīng)不起檢驗。另外，一些承包商上報簽證的數(shù)量較多，常常出現(xiàn)設(shè)計變更的情況，以此來向開發(fā)商獲取更多資金，這樣不但會影響工期順利完成，還會增加成本。

（三）設(shè)計階段缺乏成本控制意識

在設(shè)計階段中，成本支出數(shù)額相對較小，所以房地產(chǎn)企業(yè)對這一階段的重視程度較低。但是設(shè)計階段本身十分關(guān)鍵，如果設(shè)計質(zhì)量相對較差，將會導(dǎo)致后續(xù)的建設(shè)與施工出現(xiàn)問題，不但可能面對變更設(shè)計所帶來的成本提高風(fēng)險，也可能會導(dǎo)致工期無法順利完成。就當(dāng)下而言，房地產(chǎn)成本控制已經(jīng)由核算型逐步轉(zhuǎn)向價值創(chuàng)造性，因此，成本管理的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)包含設(shè)計階段。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計階段所具有的決定權(quán)與話語權(quán)較大，可以對設(shè)計方案提出質(zhì)疑與更改意見。但是在開始施工后，對設(shè)計方的控制力度減小，就算后期出現(xiàn)圖紙變更，簽證較多等問題，也無法采取有效措施。這樣不但會大大提高企業(yè)的成本消耗，浪費(fèi)人力財力物力，也會對工程質(zhì)量產(chǎn)生一定影響。

（四）施工階段缺乏有效成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目之中，施工階段的周期相對較長，在總成本中比例也相對較大，存在著較多的不確定因素。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本管控較為關(guān)注，但是建設(shè)項目能夠節(jié)約成本的空間相對較小，超支的可能性相對較大，所以這一階段的成本控制十分關(guān)鍵。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的問題與風(fēng)險也較多，因為合同政策與設(shè)計方案等要素，施工企業(yè)所提出的簽證變更與設(shè)計變更金額不固定。對簽證的管理十分重要，在施工階段屬于關(guān)鍵性工作，如果在此階段缺乏成本控制，會大大提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本，降低經(jīng)濟(jì)效益。如果開發(fā)項目中的簽證金額占比較高，超出正常簽證與設(shè)計變更應(yīng)占的比例，就會導(dǎo)致實(shí)際成本提升，無法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤目標(biāo)。此問題能夠明確反映出房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段存在的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要采取有效措施解決問題。

（五）竣工結(jié)算存在資料缺失問題

竣工結(jié)算階段施工企業(yè)的管理人員，對項目實(shí)際情況更加了解，開發(fā)商員工的流動相對較大，工作交接不夠完善，新任的開發(fā)商工作人員對項目的了解程度相對較低，導(dǎo)致在竣工結(jié)算時開發(fā)商主動性有所不足，開發(fā)商如果在施工過程中缺少成本管理，項目工程師并未針對項目實(shí)際進(jìn)行分析，就會導(dǎo)致在竣工結(jié)算階段失去主動性。同時，竣工結(jié)算階段對文件與相關(guān)資料的整理與管控也極為重要，例如簽證、資金投入、設(shè)備采購等等。這些資料都應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理，需要注意材料的真實(shí)性與完整性，避免出現(xiàn)施工企業(yè)的資料缺失、不真實(shí)等問題。

（六）營銷階段成本浪費(fèi)問題嚴(yán)重

在營銷階段，房地產(chǎn)開發(fā)商需要支出的成本包含較多內(nèi)容，比如廣告支出、中介銷售、人員工資等等。這些費(fèi)用的支出較為必要，對房地產(chǎn)項目回款具有關(guān)鍵意義，可以決定回款的來源與營銷具體方式。當(dāng)下，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司都采用全民營銷的手段，甚至一些房地產(chǎn)公司會將銷售加入職工平時績效考核中。但是對一些職能部門來說，銷售并不是職責(zé)以內(nèi)的工作，對于房地產(chǎn)銷售存在一定的抵觸，形式化相對較強(qiáng)，預(yù)估的成效很難達(dá)到，就算房地產(chǎn)開發(fā)商的全民銷售路線較為穩(wěn)妥，但是在運(yùn)用過程中采取的方式不佳，無法產(chǎn)生良好效果，甚至?xí)鹇毠さ哪娣辞榫w，造成人員流失等問題。因此，重視營銷階段成本控制十分關(guān)鍵。

（七）運(yùn)營維護(hù)階段責(zé)任劃分不明

運(yùn)營維護(hù)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程中的最后階段，這一階段需要注重對施工企業(yè)的質(zhì)保金返還工作，同時，應(yīng)當(dāng)重視與業(yè)主的溝通，做好前期物業(yè)管理。雖然質(zhì)保金所涉及的成本數(shù)額不高，但是責(zé)任劃分與維修費(fèi)用的支付都會受到質(zhì)保金的影響。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提升對質(zhì)保金的關(guān)注度。由于房地產(chǎn)項目的規(guī)模相對較大，其中的項目相對較多，如果合同的準(zhǔn)確度不足，沒有明確劃分責(zé)任，在問題出現(xiàn)時，將無法找出第一責(zé)任人。另外，前期物業(yè)管理對提高企業(yè)信譽(yù)度具有積極作用，所以，在此方面投入的成本也相對較高。企業(yè)只有做好此階段的成本控制，才能夠保障房地產(chǎn)開發(fā)項目順利完成，降低成本支出，提升經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的有效策略

（一）投資階段加強(qiáng)項目成本規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)商在投資階段會對項目的收益與虧損進(jìn)行預(yù)測，只有前期調(diào)研足夠充分，才能夠有效提高企業(yè)盈利水平[1]。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在前期進(jìn)行完善的調(diào)查與研究，評估項目價格，明確此項目能否幫助企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益，而且，需要編制出項目的可行性研究報告，在此基礎(chǔ)上，財務(wù)管理部門需要針對報表展開全面的分析，最后由企業(yè)管理人員得出最終結(jié)果，為決策者提供數(shù)據(jù)支持。其次，企業(yè)的管理人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)期收益與預(yù)期投入來確定是否應(yīng)該投資此項目，避免由于盲目投資導(dǎo)致企業(yè)資源浪費(fèi)。在確定投資后，需要更加明確項目的實(shí)際狀況，發(fā)現(xiàn)其中隱含的風(fēng)險隱患，并采取有效措施控制風(fēng)險。在前期要打好成本控制基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制效果。采取這樣的方法，房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠在投資階段提前明確項目具體情況，增強(qiáng)項目建設(shè)的收益。

（二）招投標(biāo)階段需保障招標(biāo)質(zhì)量

開發(fā)商在招標(biāo)過程中，需要注重對涉及單位的管理，收取相應(yīng)質(zhì)保金。在施工中如果設(shè)計圖紙需要變更，以至于簽證數(shù)額過大，開發(fā)商能夠?qū)@些資金進(jìn)行處理。同時，在總包招標(biāo)的過程中，開發(fā)商可以采取定額計價的方法，以政府定價為基礎(chǔ)，加強(qiáng)價格管理，對此，需要與市場價格相適應(yīng)，以此來保障計價的準(zhǔn)確性[2]。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要注重對施工單位的管控，避免出現(xiàn)計價漏洞的問題。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在前期預(yù)算時對圖紙中工程量套餐單價進(jìn)行核對，在后期結(jié)算時，對簽證變更與供應(yīng)鏈融資等進(jìn)行核對，避免與施工企業(yè)產(chǎn)生矛盾。同時，需要保障簽證變更審核的有效性，完善審核流程，提升對簽證變更的管理力度。

（三）設(shè)計階段加強(qiáng)事前成本控制

設(shè)計階段的成本控制可以起到有效的事前控制效用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員需要對這一階段更加重視。首先，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與信譽(yù)度較高、具有較強(qiáng)技術(shù)的設(shè)計企業(yè)達(dá)成合作，需要確定責(zé)任劃分，如果出現(xiàn)施工中簽證變更金額過大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇問責(zé)，維護(hù)自身的合法權(quán)益，如果失誤過于嚴(yán)重，應(yīng)當(dāng)不再與此設(shè)計公司合作。其次，規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行建立設(shè)計子公司，設(shè)計出成熟的圖紙。施工單位的施工進(jìn)程也會進(jìn)一步提高，不但能夠減少修改圖紙的工作量，也可以大力提升工作效率，提高項目的整體質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)成本控制的目的。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在建設(shè)之前對設(shè)計圖紙進(jìn)行全面研究與測試，確認(rèn)圖紙的可使用性，以此來保障施工的順利開展。

（四）施工階段提升成本控制質(zhì)量

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以減少設(shè)計變更與簽證的次數(shù)，針對使用清單模式的開發(fā)項目，簽證與設(shè)計變更就是開發(fā)商控制成本的主要途徑[3]。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要完善簽證與設(shè)計變更審查流程，通過初審、復(fù)審、同一問題多次上報的方式，控制簽證與設(shè)計變更的次數(shù)。另外，應(yīng)當(dāng)控制簽證與設(shè)計變更的準(zhǔn)確度與完整度，避免出現(xiàn)多余的成本支出，開發(fā)商的工程師需要加強(qiáng)對簽證變更的審核，保障工程量的準(zhǔn)確性，如果工程量不符合實(shí)際，需要予以拒絕，并加強(qiáng)對所報價格的審核。另外，開發(fā)商在設(shè)計之初應(yīng)當(dāng)要求設(shè)計人員對圖紙進(jìn)行復(fù)核，在施工前發(fā)現(xiàn)問題并解決。而且，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要正確選擇施工企業(yè)，選擇信譽(yù)度良好，施工能力較強(qiáng)的單位，這樣可以有效降低成本支出。

（五）竣工結(jié)算注重資料的完整性

首先，開發(fā)商需要更加注重資料的移交保障資料完整性與準(zhǔn)確性。對此，需要更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睾瞬橄嚓P(guān)資料，避免施工企業(yè)多報亂報[4]。而且，需要向區(qū)域管理部門上報，同時，上報到區(qū)域管理部門之中，讓區(qū)域管理部門對各個階段的資料進(jìn)行整理與對比，通過二次檢查后再進(jìn)行結(jié)算工作。其次，開發(fā)商需要安排經(jīng)驗較為豐富，業(yè)務(wù)能力較強(qiáng)的人員進(jìn)行結(jié)算，控制簽證與設(shè)計變更的造價，在與合同允許范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)成本控制的目的。這樣竣工結(jié)算階段的成本控制效果會有所提升，提高開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。另外，在竣工結(jié)算階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)對資料的管理，將相關(guān)資料進(jìn)行統(tǒng)一收集與整理，提高存放的安全性，保障資料的全面與完整。

（六）營銷階段杜絕資金浪費(fèi)情況

在營銷階段，銷售回款對項目盈虧起決定性作用，因此，企業(yè)需要采用有效的方法降低投資成本，同時，以有限的成本加強(qiáng)宣傳效果。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將內(nèi)部人員與銷售業(yè)績考慮在內(nèi)，完善人才管理機(jī)制與成本控制機(jī)制，科學(xué)管理銷售人員。比如，企業(yè)可以要求職能部門通過發(fā)朋友圈的方式進(jìn)行宣傳，不但可以避免外出發(fā)放傳單，也能夠提升宣傳效果，減少成本支出。而且，這種方法不容易激起職工的抵觸情緒。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以招聘學(xué)生發(fā)放宣傳廣告，不但成本相對較低，而且可以更加有效地縮短房產(chǎn)銷售周期，快速回籠資金，使房地產(chǎn)企業(yè)更加健康穩(wěn)定的發(fā)展。

（七）營運(yùn)維護(hù)階段明確崗位職責(zé)

在運(yùn)營維護(hù)階段，房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)需要更加注重口碑建設(shè)，營造起良好的企業(yè)形象。如果產(chǎn)生質(zhì)量相關(guān)的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對施工單位提出修繕要求，修繕資金可以從質(zhì)保金之中扣除，在前期的售后與物業(yè)管理進(jìn)行時，企業(yè)的信譽(yù)度會大大提高，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與更加優(yōu)質(zhì)的、綜合能力較強(qiáng)的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行合作，制定出完善的運(yùn)營維修方案，采取現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段與維修技術(shù)[5]。立足于具體合同對設(shè)備進(jìn)行有效的管控，提高服務(wù)質(zhì)量，保障客戶能夠提升使用滿意度。這樣不但能夠提高項目的價值，也能夠增強(qiáng)消費(fèi)者的滿意度。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強(qiáng)全過程成本控制，注重對項目開展各個環(huán)節(jié)的管控，才能夠有效降低企業(yè)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。糾正各個階段中出現(xiàn)的偏差問題，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量成本控制。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過投資階段加強(qiáng)項目成本規(guī)劃、招投標(biāo)階段加強(qiáng)質(zhì)量保障、設(shè)計階段加強(qiáng)事前成本控制、施工階段提升成本控制質(zhì)量等方式，提高全過程成本控制的有效性。