艾振強

作為國民支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，“短期看金融（政策），中期看土地，長期看人口”！人口負增長了，房地產(chǎn)行業(yè)接下來該怎么辦？

先說點樂觀的。

新出生人口快速減少，是因為人們不想生，甚至不想結(jié)婚，加上人口老齡化等原因，由此帶來的一個結(jié)果是，家庭小型化。

1990年，我國的平均家庭戶規(guī)模為3.96人，2000年為3.44人，2010年為3.09人，2020年為2.62人。

家庭的小型化一直被認為是住房需求的重要增量之一。而且，家庭戶數(shù)的增加，對房價的影響也更加顯著。

不過，家庭戶均人口的下降空間恐怕不大了。類比日本，2019年，日本平均每個家庭戶為2.39人，我們的七普數(shù)據(jù)，距此已經(jīng)很接近。而日本已經(jīng)是一個深度老齡化社會。

人口是一個長周期的影響因素。無論是房企、城投，還是其他很多的企業(yè)，面向未來都需要調(diào)整自身的發(fā)展邏輯。

首先，進入人口負增長時代，城市會更加分化，開發(fā)商必須要深耕

跟很多人想的不一樣，人口進入負增長區(qū)間之后，大城市的人口聚集會更加明顯。以日本為例，其從2011年起就進入人口負增長的時代。之后，縣城、鄉(xiāng)村不斷衰?。ㄉ贁?shù)幾個觀光旅游景點除外）。但是，東京都市圈的人口卻還在持續(xù)大量流入，目前已聚集超4300萬人口，占全日本的38％。

我國也有這樣的趨勢：

2000—2010年，中國只有4個人口萎縮的省份（貴州、重慶、四川和湖北）分別減少了49萬人、166萬人、193萬人、227萬人；

2010—2020年，中國人口萎縮省份擴大到6個（甘肅、內(nèi)蒙古、山西、遼寧、吉林和黑龍江），分別減少55萬人、65萬人、79萬人、115萬人、337萬人、646萬人。

在城市體系的規(guī)律中，有個著名的“齊夫法則”。由于戶籍等因素，我國城市與該法則的偏離度比較高。2019年12月底，國務(wù)院要求城區(qū)300萬人以下的城市開放落戶之后，人戶分離人口激增。未來，城市之間的搶人大戰(zhàn)和分化會更明顯。在大都市圈的歷史性趨勢下，中國城市的馬太效應(yīng)會越來越強。在地隨人走的新城鎮(zhèn)化思路下，未來，中心城市有望分到更多的建設(shè)用地指標。

這樣的趨勢下，對房企來說，必須堅持深耕戰(zhàn)略。

只有深耕，才能夠春江水暖鴨先知，深度洞察城市發(fā)展規(guī)律和客戶需求；

只有深耕，客戶密度足夠大，才能在同等成本下為客戶提供更多的服務(wù)；

只有深耕，才能著眼全局，以長期主義的姿態(tài)進行投入，賺長周期的錢；

……

事實上，從幾年前開始，就有很多房企宣布轉(zhuǎn)型為運營商，但大多數(shù)目前還處于初級段位。

初級模式僅限于項目，不用改變既有的規(guī)劃，項目能融入周邊即可。例如，項目住宅和周邊商業(yè)能否聯(lián)通，讓業(yè)主穿過地庫就能抵達商場；社區(qū)大門的開口，能否盡量縮短和地鐵站、公交站的距離，不讓業(yè)主繞路；周邊的醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、培訓(xùn)機構(gòu)等資源，能否和社區(qū)的業(yè)主服務(wù)進行資源互換和合作……

中級模式，要考慮對外輻射，需要參與規(guī)劃甚至調(diào)整規(guī)劃，難度大增。高新區(qū)蓓蕾東巷1、2號小區(qū)，上海萬科·天空之城是這方面的典型例子。

至于高級模式，從一級開發(fā)就得介入，難度最高。典型案例比如沙梅溪湖。

高級模式難度太大，但中級模式，應(yīng)該是基本的門檻。

華潤置地去年奪得成都銷冠，就離不開其多年的深耕。自2002年進入成都，華潤置地華西大區(qū)就緊跟時代，與城市同頻，深耕成都、全域布局，通過多維業(yè)態(tài)賦能美好生活——先后落地高品質(zhì)住宅、萬象城、華潤大廈、木棉花酒店、有巢公寓，配建代運營世界大運會“一場三館”，成為繼深圳后華潤置地全業(yè)務(wù)落地最全面的城市。

過去，房企的主要客戶就是購房者，未來的客戶變得更加多元，除了個人購房者，還有企業(yè)以及政府等，不深耕就無法深刻洞察城市發(fā)展規(guī)律和客戶的需求，未來根本無法創(chuàng)造客戶。

這樣的趨勢下，對房企來說，必須堅持深耕戰(zhàn)略。只有深耕，才能夠春江水暖鴨先知，深度洞察城市發(fā)展規(guī)律和客戶需求。

其次，城投要加速轉(zhuǎn)型，從傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)和運營

城投的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)是融資后進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建成后低價或免費提供給想引入的企業(yè)，帶動招商引資，這類投資通過落戶企業(yè)的稅收、就業(yè)，以及人口集聚后形成購房需求的土地出讓金等獲得收益。

這在過去城市規(guī)劃都是增量邏輯的情況下，是沒問題的。但是，近年來，1/3城市人口凈流出，該模式暴露出來的問題已經(jīng)越來越多。

如上所說，人口進入負增長區(qū)間，城市會越發(fā)分化，城投必須加大轉(zhuǎn)型力度，從過去開發(fā)建設(shè)的角色轉(zhuǎn)向城市運營的角色，人口凈流出城市的城投公司，尤其如此。因為，繼續(xù)大力開發(fā)建設(shè)，投入多產(chǎn)出小，更不利于轉(zhuǎn)型。

去年5月，國務(wù)院辦公廳就專門印發(fā)了《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，對存量資產(chǎn)盤活方向、方式，以及盤活回收資金使用等內(nèi)容提出了意見。此后，相關(guān)的文件一份接一份。為什么這么著急？因為，盤活存量資產(chǎn)，已經(jīng)刻不容緩！

改革開放之后，經(jīng)過幾十年的高速發(fā)展，我國僅存量基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模已超過100萬億（數(shù)據(jù)來自北大光華管理學(xué)院發(fā)布的《中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》），這里面不少資產(chǎn)并沒有得到高效利用。

近些年，城投紛紛改名的邏輯也在于此。從注重建設(shè)，轉(zhuǎn)向注重運營。不少城投，甚至做起了風投，通過產(chǎn)業(yè)投資，培育和發(fā)展當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，從而吸引人口。

甚至于，其可能不只是服務(wù)于當?shù)爻鞘?。上海城投，就是典型的例子?/p>

沒有改制前，上海城投一方面是國有獨資公司，另一方面又是資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)和公用產(chǎn)品提供者。因為投融資能力、建設(shè)技術(shù)、運營能力、管理水平等在國內(nèi)首屈一指，集政府投融資、建設(shè)、運營、管理基礎(chǔ)設(shè)施于一體。

始于2014年的重大資產(chǎn)重組，是上海城投轉(zhuǎn)型發(fā)展的里程碑事件。改制后，上海城投在為上海市民提供公共用品的時候，扮演的是公益類國有獨資集團的角色。可是，一旦走出上海，乃至走出國門承接重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營的時候，則變身為一家能提供全套解決方案的超級專業(yè)化和技術(shù)化，高度市場化的現(xiàn)代化國企集團……

由此，上海城投轉(zhuǎn)型為多元化的企業(yè)集團，通過經(jīng)營性資產(chǎn)反哺公用事業(yè)，實現(xiàn)了經(jīng)營的可持續(xù)性，成功建立起企業(yè)信用。營收一年上一個臺階。

最后，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)市場巨大，要提前布局探索，不然以后沒你什么事

總?cè)丝谶M入負增長的另一面是老齡化。此前，統(tǒng)計局在報告中坦言：人口老齡化程度進一步加深，未來一段時期將持續(xù)面臨人口長期均衡發(fā)展的壓力。

一方面，老年人越來越多；另一方面生育率不斷下行，年輕人占比減少。毋庸置疑，未來居家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求將會巨大。

1962—1971年是中國的第二波嬰兒潮（1971年開始實施計劃生育），其間出生人口合計2.4億人，未來10年，這些人將陸續(xù)達到60歲?！笆奈濉逼陂g，60歲以上老人就會達到3億人。

盡管有不少大佬表示，10年后的養(yǎng)老將跟現(xiàn)在的物業(yè)一樣，必然會成長為一個萬億級的市場，也一定會出現(xiàn)市值千億級以上的企業(yè)，不過，康養(yǎng)地產(chǎn)前幾年熱鬧了一陣，就沒什么動靜了。

當然，這也跟中國的國情有關(guān)。中國的老齡化與其他國家不同，中國的人口老齡化與城鎮(zhèn)化過程是相互疊加的。這使得養(yǎng)老在中國并無適合國情的成熟范本。

此外，大家都知道這個行業(yè)前景廣闊，但大多數(shù)企業(yè)要么覺得賺不了大錢或缺乏實力，選擇觀望，只極少數(shù)企業(yè)在積極探索，試圖為中國養(yǎng)老提供解決方案。

有人說，現(xiàn)在還是養(yǎng)老地產(chǎn)的青銅時代，只有等到“70后”甚至“80 后”退休，養(yǎng)老地產(chǎn)的黃金時代才會到來。這沒錯，但等黃金時代來了你才布局，基本沒你份了。

政府也越發(fā)關(guān)注養(yǎng)老問題，不斷釋放相關(guān)友好政策。比如，根據(jù)媒體報道，為應(yīng)對人口老齡化趨勢，北京在去年二批集中供地中，在全國首次提出試點建設(shè)全齡友好社區(qū)，并確定了3個試點項目。試點項目將支持中心城區(qū)60歲及以上老年家庭購房，對于將戶口遷至試點項目所在地，且名下無住房、無在途貸款的老年家庭，首付比例最低可到35%。

現(xiàn)在，萬科、龍湖、綠城等房企都在做。正確的態(tài)度是，如林中所說，養(yǎng)老是未來的朝陽產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)階段旭輝做養(yǎng)老屬于戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，一定要布局，但不會擴張很多。

◎ 來源| 明源不動產(chǎn)研究院