李秀玉 西北師范大學(xué)財(cái)務(wù)處

引言

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一般在重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)下，企業(yè)通常會(huì)儲(chǔ)備大量的土地，再依靠大量的銀行貸款獲取項(xiàng)目運(yùn)作的現(xiàn)金流，在這種運(yùn)營(yíng)模式下，房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在成本高、技術(shù)難、風(fēng)險(xiǎn)高、政策變化快的特點(diǎn)。理論上在房地產(chǎn)行業(yè)由“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)”能起到顯著的正向效果，解決了大量現(xiàn)金流需求問題，緩解了企業(yè)貸款壓力，但是在實(shí)際實(shí)施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中，房地產(chǎn)企業(yè)本身的條件有限制，輕資產(chǎn)主要注重品牌價(jià)值，還會(huì)給企業(yè)帶來新的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，以W公司輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型為案例對(duì)象，從其“小股操盤”+“特色物業(yè)管理模式”輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型中，運(yùn)用SPSS中因子分析法分析其轉(zhuǎn)型前后績(jī)效，選取21年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，更加科學(xué)、合理、客觀地深化其輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后產(chǎn)生的新的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)和還未進(jìn)行轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)提供理論依據(jù)。

一、W公司輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的具體實(shí)施

“小股操盤”是W公司合作開發(fā)戰(zhàn)略的進(jìn)一步深化，即公司在合作項(xiàng)目中并不控股，但項(xiàng)目仍然由公司專業(yè)團(tuán)隊(duì)操盤，使用公司品牌和產(chǎn)品體系共享公司的信用資源和采購(gòu)資源，通過輸出管理和品牌。這種輕資產(chǎn)模式有利于提升公司的盈利能力。W公司實(shí)施“小股操盤”輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型前后企業(yè)小股投入項(xiàng)目的數(shù)量，2012-2020年開發(fā)項(xiàng)目情況如表1所示。

表1 2012—2020年開發(fā)項(xiàng)目情況

通過表中數(shù)據(jù)可以看出，W公司從2014年實(shí)施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型開始，企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目中權(quán)益比占比由大于50%逐步縮減到小于50%和小于20%，雖然項(xiàng)目的權(quán)益占比較低，但是W公司憑借其品牌價(jià)值的領(lǐng)先和優(yōu)秀的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，W公司還是起到項(xiàng)目的主導(dǎo)方，通過較少的投入，積極有效地?cái)U(kuò)大了市場(chǎng)規(guī)模。

二、W公司輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)

（一）選取指標(biāo)

通過W公司2000-2020年的年報(bào)筆者從盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力及成長(zhǎng)能力這四個(gè)方面，科學(xué)合理的選取2000―2020年的14個(gè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)：流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、股東權(quán)益比率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、銷售凈利率、總資產(chǎn)凈利率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流量比率、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、總增產(chǎn)增長(zhǎng)率，對(duì)21年的14個(gè)指標(biāo)通過“Z-score標(biāo)準(zhǔn)化”無量綱化處理。其次對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行KMO檢驗(yàn)和Bartlett檢驗(yàn)，運(yùn)行結(jié)果如表2所示，KMO=0.656，一般測(cè)試結(jié)果大于0.6，說明較適用。因此14個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)適合做因子分析法。

表2 解釋的總方差

（二）提取共同因子

為了確定提取公共因子的數(shù)目，本文主要采用特征值大于1的因子，圖1中折線明顯的拐點(diǎn)出現(xiàn)在第三個(gè)點(diǎn)，我們需要保留三個(gè)因子，因?yàn)檫@三個(gè)因子就已經(jīng)能夠總結(jié)大部分的數(shù)據(jù)的信息。

圖1 碎石圖

通過SPSS導(dǎo)出的因子方差解釋，總的方差解釋是91.120%，總共存在著3個(gè)公共因子，45.354%、24.065%、21.701%分別為這三個(gè)主因子旋轉(zhuǎn)后的方差貢獻(xiàn)率，總的方差解釋是91.120%，得出W公司14個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)變量的潛在公共因子是這三個(gè)公共因子。

表3 W公司2000-2020綜合

（三）因子分析結(jié)論

通過spss旋轉(zhuǎn)成分矩陣，F(xiàn)1為反映盈利能力的因子，F(xiàn)2為反映營(yíng)運(yùn)能力的因子，F(xiàn)3為反映成長(zhǎng)能力和償債能力的因子。利用SPSS我們可以通過成分得分系數(shù)矩陣，我們就得到了每個(gè)主因子在14個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的具體分?jǐn)?shù)。在SPSS.20數(shù)據(jù)窗口中各指標(biāo)中的可以得到三個(gè)變量facl_1，fac2_2，fae3_3的值就是各樣本相應(yīng)公因子的得分。最后根據(jù)三個(gè)公共因子在方差解釋表中的方差貢獻(xiàn)率、累計(jì)方差貢獻(xiàn)率和前面計(jì)算出的因子得分值，計(jì)算變量能夠得到綜合得分：

我們根據(jù)因子分析法算出的W公司2000-2020年的財(cái)務(wù)綜合績(jī)效綜合分?jǐn)?shù)，依據(jù)此我們能夠?qū)矩?cái)務(wù)績(jī)效有一個(gè)高度總結(jié)概括。

圖2 綜合得分折線圖

三、W公司輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)分析

從W公司財(cái)務(wù)績(jī)效表現(xiàn)得分來看，2014年之前企業(yè)的綜合分?jǐn)?shù)表現(xiàn)并不優(yōu)秀，經(jīng)過2008年的全球金融危機(jī)打擊，2014年W公司實(shí)施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之后，2014-2018年企業(yè)績(jī)效綜合得分逐年增高，W公司財(cái)務(wù)績(jī)效表現(xiàn)最佳的是2018年，之后2019-2020年又逐漸下降。W公司轉(zhuǎn)型過程中暴露出來的問題說明W公司的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之路處于初期階段，還帶來了新的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：

1.房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定性。房地產(chǎn)行業(yè)受到國(guó)家政策的調(diào)控，面對(duì)如此不穩(wěn)定的行業(yè)情況，W公司應(yīng)實(shí)時(shí)響應(yīng)國(guó)家的政策，根據(jù)國(guó)家的調(diào)控，更加積極靈活地調(diào)整企業(yè)的發(fā)展。

2.品牌價(jià)值的不穩(wěn)定性。例如在2015年底W公司的“股權(quán)之爭(zhēng)”事件對(duì)企業(yè)的品牌價(jià)值及其他方面都有不利的影響，由此看出品牌價(jià)值的不確定性。面對(duì)不可預(yù)測(cè)的突發(fā)事件，W公司需要做好面對(duì)突發(fā)不利情況的準(zhǔn)備工作。

3.降低企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。W公司通過“小股操盤”輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型這一方式，通過和其他的企業(yè)合作，輸出品牌和相關(guān)物業(yè)服務(wù)，很容易使企業(yè)借鑒其優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)合作和物業(yè)管理，使得W公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力降低，培養(yǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

4.項(xiàng)目質(zhì)量缺乏有效控制。W公司在“小股操盤”這種合作模式中占有小部分權(quán)益。在“小股操盤”項(xiàng)目合作風(fēng)險(xiǎn)防范控制過程中，W公司更應(yīng)該主動(dòng)謹(jǐn)慎地關(guān)注合作方選擇與合作方式機(jī)制的設(shè)計(jì)，不能因?yàn)闄?quán)益占比較低而失去話語權(quán)。

5.運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用過高。房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利較低以外，W公司的成本支出增速也大于企業(yè)的收入增速，其中管理費(fèi)用占比較大。

結(jié)語

在W公司輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型總結(jié)基礎(chǔ)之上，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型得到以下啟示。首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)培育和維護(hù)核心資源，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中的“輕”主要反映在企業(yè)的品牌價(jià)值、人才團(tuán)隊(duì)、企業(yè)文化、物業(yè)服務(wù)體系等，與企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力緊密結(jié)合。其次，房地產(chǎn)應(yīng)該快速首先確定自身的市場(chǎng)定位，明確自身企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有資源的重新整合。此外，企業(yè)一方面組建機(jī)制構(gòu)建團(tuán)隊(duì)，另一方面企業(yè)設(shè)置高效的進(jìn)步機(jī)制促進(jìn)人才的穩(wěn)步發(fā)展，形成成熟穩(wěn)健的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，留住高素質(zhì)人才，因?yàn)槿瞬攀瞧髽I(yè)的發(fā)展的基石。最后，多元化的融資渠道可以使得企業(yè)前期對(duì)項(xiàng)目的資金成本投入降低，使項(xiàng)目建設(shè)所需要的現(xiàn)金流得到保障，有效地降低建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。