□ 貴陽 李廣寒

一、引言

房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，既是重大經(jīng)濟問題，也是重大民生問題。無論是滿足群眾住有所居的熱切期待，還是防范和化解系統(tǒng)性風險，都要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動金融、房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)其發(fā)展勢頭變得越來越猛，但是在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，由于市場競爭日漸激烈，由此也導致了一系列的不良競爭問題，如操作不夠規(guī)范，對相關消費者的權(quán)益帶來了損害，還導致房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展受到了不利影響。雖然國家相關部門出臺了與房地產(chǎn)調(diào)控相關的機制，頒布了管控政策，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問題仍然層出不窮，如何保障房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，確保其發(fā)展過程中的有序性，實現(xiàn)企業(yè)和企業(yè)之間的穩(wěn)定競爭，保障消費者能夠理性購房，已經(jīng)逐步演化為房地產(chǎn)行政管理工作中的重點內(nèi)容之一，由此也會對房地產(chǎn)企業(yè)的行政管理工作帶來更高的要求和標準，強化行政管理工作的創(chuàng)新和改革，具備著非常重要的現(xiàn)實意義。

二、加強房地產(chǎn)行政管理的重要意義

首先是確保房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎。伴隨著我國經(jīng)濟體制改革工作的逐步向前推進，國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在逐年的調(diào)整和優(yōu)化過程中，房地產(chǎn)行業(yè)想要實現(xiàn)進一步的發(fā)展和建設，就需要對自身的項目建設計劃、資源分配計劃以及市場流通、營銷模式進行進一步的改革和創(chuàng)新，并通過行政管理工作，對相關業(yè)務進行對應調(diào)整和優(yōu)化，以保障房地產(chǎn)事業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)進一步的穩(wěn)定發(fā)展，并保證發(fā)展過程中的有序性和規(guī)范性。其次是進一步強化房地產(chǎn)行政管理工作，是對政府管理工作進行落實的重要途徑，制定的行政管理政策是對房地產(chǎn)行業(yè)進行有序管控，并強化針對房地產(chǎn)的行政管理，以保障房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的規(guī)范性，通過合理的管理手段，以保障相關業(yè)務工作能夠有序推進，基于國家層次來展開對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，也可以這樣說，房地產(chǎn)的行政管理工作是對政府管理工作進行落實的重要途徑。再其次，進一步強化房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理工作是保障國家合法權(quán)益行業(yè)權(quán)益也以及個人的消費者合法權(quán)益，確保消費者的個人經(jīng)濟財產(chǎn)能夠得到有力保障。制定出科學合理的行政管理機制和行政管理政策，進一步強化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督管理工作落實效果，是確保這三方面利益能夠得到保障的最根本途徑。最后就是進一步強化房地產(chǎn)的行政管理工作，是保障住房商品化工作有效落實的重要途徑。我國住房制度的改革工作，需要通過行政管理工作來進行落實，制定出房地產(chǎn)的住房制度，和廣大人民群眾的個人利益有著非常緊密的內(nèi)在聯(lián)系。由于自身具備較強的群眾性和政策性，因此需要行政管理工作對多方進行積極地協(xié)調(diào)和配合，以調(diào)動他們的積極性，展現(xiàn)出行政管理工作的價值和優(yōu)勢，并通過科學合理的行政管理手段，以保障住房商品化工作有序推進。

三、房地產(chǎn)行政管理存在的問題

1.政府管理出現(xiàn)錯位。大多數(shù)狀況之下，政府都需要對國家的公共利益進行堅定不移地維護，而展開土地管理的主要內(nèi)容和目標，也是確保土地資源得到科學合理地運用，以保障發(fā)揮出最大的效益，如經(jīng)濟、環(huán)境和社會效益。但是在相關工作的實踐落實過程中，房地產(chǎn)行政管理工作常常會出現(xiàn)和預期目標脫節(jié)的狀況，過度的追求經(jīng)濟效益的最大化，但是卻沒有關注環(huán)境效益和社會效益之間的協(xié)同發(fā)展。而對其原因展開深入分析，也可能是因為政府對權(quán)力地把控過度集中，而這種政府行政管理工作錯位的問題，在社會實踐中也比較常見，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：例如在項目開發(fā)上較為盲目，導致土地資源被過度浪費，或是對土地協(xié)議進行低價出讓，導致我國土地資源在逐年的流失，或者有對農(nóng)用土地進行強制性征用，美化為改造用地，但是卻導致民憤激化，促使我國的社會矛盾和階級矛盾進一步加劇。

2.政府管理出現(xiàn)越位。在我國市場經(jīng)濟下，政府權(quán)力可以扮演兩大角色，分別為國家公共利益的絕對維護者以及市場缺陷的彌補者。在行業(yè)的實踐發(fā)展過程中，常常會出現(xiàn)政府對整個市場機制進行過度干擾的情況，本來出臺相關政策是為了維護購房者的利益，但是卻導致從客觀層面上對商品房的預售工作或房地產(chǎn)行業(yè)其他工作助長不正之風，而這種現(xiàn)象，主要在以下幾個方面有所體現(xiàn)：首先是對房價進行人為的提升，導致房價出現(xiàn)了大幅度的上漲，而對于城市中大多數(shù)的普通老百姓來說，根本沒有能力去購置房產(chǎn)，由此也導致房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展受到了影響，對房地產(chǎn)行業(yè)的良性生態(tài)帶來了破壞，或是過度維護城市富有人群的利益，導致房地產(chǎn)行業(yè)變?yōu)橛绣X人獲得經(jīng)濟效益的蜜罐，而這些因素的存在，都導致城市的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展受到了阻礙。

3.政府管理出現(xiàn)缺位。雖然近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)在國家頻繁的調(diào)控影響之下，早已過了發(fā)展的紅利期以及最好的發(fā)展階段，但是從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)業(yè)仍是我國的國家支柱性產(chǎn)業(yè)，是一個非常龐大的金山。因此，在未來的實踐發(fā)展過程中，其中也存在著非常大的發(fā)展先機。而與其對應的行政管理工作，則是容易引發(fā)投機的外部環(huán)境，若是行政管理工作不夠完善，就會導致房地產(chǎn)行業(yè)投機現(xiàn)象越發(fā)嚴重。行政管理部門出臺的一系列行業(yè)調(diào)控政策，都是為了抑制這些投機行為，以保障這些投機行為能夠在源頭被抑制，但是由于很多城市政府部門在行政管理工作上不夠完善，導致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不夠健康，常常會出現(xiàn)政府行政管理工作睜一只眼閉一只眼的問題，對于市場中的投機行為忽略、忽視，任由這些行為肆意增長，最后就是導致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了太多的經(jīng)濟泡沫，不但無法推動房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，甚至為人民群眾的利益帶來了損害。尤其是在保障性住房的建設上，出現(xiàn)了非常嚴重的缺位問題，很多收入較低的家庭以及困難戶都無法獲得一個居住的場所，常常會出現(xiàn)無家可歸的悲慘問題，而這種現(xiàn)象時常發(fā)生。

四、做好房地產(chǎn)行政管理的可行性建議

1.轉(zhuǎn)變政府職能。伴隨著我國以及人民需求的日漸轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行政管理工作也需要跟上時代的發(fā)展，真正地實現(xiàn)與時俱進，在符合房地產(chǎn)市場穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展運行規(guī)律的基礎條件下，通過科學合理的行政管理手段，以保障行政管理工作的真正公開透明，同時保障審批程序變得更為簡化，但是需要保障審批流程的嚴格，規(guī)避房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中暗箱操作的行為。同時，還需要開設行政管理工作的投訴建議電話，并通過其他微信公眾號以及微博官方賬號等這類大眾化的社交工具，設置專人來對其進行負責，并收集與房地產(chǎn)相關的數(shù)據(jù)信息，以保障人民群眾的訴求有一個完善的反饋渠道，并全面落實政務公開機制，以保障社會大眾針對房地產(chǎn)行政管理工作給予足夠關注和信任，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展和健康運作。

2.強行政風氣建設、規(guī)范市場秩序。權(quán)力是導致腐敗滋生的重要環(huán)境，尤其是房地產(chǎn)行政管理部門，本身就具備非常大的權(quán)力優(yōu)勢，也會很容易導致出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象，因此需要進一步強化對房地產(chǎn)行政管理工作的整改和優(yōu)化，構(gòu)建出合理的監(jiān)督機制，從根本上減少腐敗現(xiàn)象，并從根源上杜絕腐敗現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)行政管理領導需要起到榜樣帶頭作用，廉潔奉公，并通過自己的榜樣作用，帶動房地產(chǎn)行政管理工作形成廉潔奉公的良好風氣。除此之外，需要針對房地產(chǎn)行政管理部門進行進一步的整合和調(diào)整，將尸位素餐以及工作效率不足的工作人員剔除，優(yōu)化行政管理工作人員的工作熱情，并讓他們時刻保持行政管理工作的危機感，也促使其迸發(fā)更高的工作積極性。另外，還需要真正地實現(xiàn)責任落實到個人身上，保障行政管理工作人員的崗位清晰，嚴格遵守規(guī)則規(guī)章制度，老實辦事，認真做事，干凈做人，保障審批流程的嚴格，不能夠在房地產(chǎn)行政管理工作上打擦邊球，更不能夠鉆房地產(chǎn)政策的空子，以幫助某些不發(fā)開發(fā)商謀取利益。

3.加大違規(guī)、違法打擊力度。對于房地產(chǎn)市場的違規(guī)操作現(xiàn)象，應該進一步強化打擊力度，保障整個房地產(chǎn)市場能夠?qū)崿F(xiàn)和穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。首先需要進一步強化項目的開發(fā)管理，在對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)時，常常會出現(xiàn)各種違法操作，為房地產(chǎn)市場的良性競爭帶來負面影響，因此項目的開發(fā)管理是十分必要的。行政管理部門應該進一步強化房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批，在審批工作上做好對應的跟蹤管理，對于沒有依照合同標準要求，支付出讓金的企業(yè)，可以直接解除合同，并要求其支付一定的違約金。而對于沒有依照規(guī)定時間，對土地資源進行開發(fā)和應用的，行政管理部門則需要對其給予警告，并處以一定的罰款，若是情節(jié)嚴重，也可以直接收回土地資源的利用權(quán)和開發(fā)權(quán)。而對于需要對條約內(nèi)容進行進一步整改和修正的，則需要通過行政管理部門同意之后，才能夠?qū)ζ鋬?nèi)容進行修改，同時出具全新的合同或合同變更協(xié)議書。房地產(chǎn)企業(yè)應該嚴格遵守相關行政部門所頒發(fā)的規(guī)定和內(nèi)容，依照標準化程序來展開良性競爭，獲得開發(fā)項目的建設權(quán)，同時需要嚴格依照相關規(guī)定和標準，展開項目招投標工作、用地規(guī)劃工作以及后續(xù)的營銷售賣工作。而對于已經(jīng)簽署完出讓合約的土地資源，需要嚴格依照標準和合同來對其進行履行，不能夠?qū)ζ渲械臈l款進行肆意的更改或是展開其他操作，若是有必要對合約提出修改，需要遞交對應的修改意見，獲得行政管理部門的同意之后，才能夠進行使用。而對于已經(jīng)出現(xiàn)的違規(guī)操作，行政管理部門需要對其進行嚴厲處罰。綜合一季度，受疫情反復及供地節(jié)奏變化影響，全國土地市場成交規(guī)模同環(huán)比均呈現(xiàn)了大幅下降趨勢。接下來，隨著各城市供地計劃逐漸提上日程，二季度成交規(guī)模也將迎來周期性回升的，但是在國家相關部門的調(diào)控管理之下，相信未來房地產(chǎn)走勢將更為平穩(wěn)。如圖所示。

圖 2020年1月至2022年6月百城新建住宅均價及環(huán)比變化

其次是需要進一步強化商品房的面積計算方法。通過對商品房面積計算方法的規(guī)范化管理工作，能夠進一步降低房地產(chǎn)使用面積名不符實的問題，因此行政管理部門應該積極推行推動面積計算方法的規(guī)范化標準機制建設，對消費者說明面積以及住房公攤面積。住房中的公攤面積隸屬于做業(yè)主的共有資源，不能夠?qū)⑵涑鍪鄢鋈セ蚴浅鲎獬鋈?，與此同時，為了進一步規(guī)避面積計算不合理的問題，行政管理工作應該強化管控和處罰，從根源上來規(guī)避房地產(chǎn)面積計算不合理的現(xiàn)象，保護消費者的合法權(quán)益。

4.重視信息化指導工作，引進信息化建設資金。進一步強化房地產(chǎn)行政管理工作的有序推進，需要加強對大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息技術的有效運用，強化信息化的建設水平，行政管理工作人員應該加強對信息化的關注，并進一步加強在信息化建設的資源投入。對信息化建設進行引導的過程中，管理工作人員可以在信息化建設規(guī)劃逐步完善的基礎條件下，對信息化建設的總體規(guī)劃進行逐步落實。房地產(chǎn)的信息化建設工作從本質(zhì)上來說，是一項長期且系統(tǒng)性的工作，行政管理工作人員在落實的過程中，強化和其他部門之間的溝通和聯(lián)系，并通過溝通和聯(lián)系，以保障信息化建設能夠有序推進，逐步落實企業(yè)發(fā)展目標。另外，由于房地產(chǎn)行政信息化建設資源投入較大，需要通過足夠的資金來為其提供保障，因此行政管理工作部門，還需要進一步強化對資源的投入，尤其是資金方面。在對資金引進之前，需要強化不同部門之間的合作和溝通，尤其是技術部門，避免信息化建設失敗，需要重新啟動浪費資金的投入。與此同時，還需要財政部門?？顡艿叫姓芾聿块T，推動管理部門信息化建設的有序推進，為后續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展打下堅實的基礎。

5.深入貫徹落實黨中央房住不炒，增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準性。要使調(diào)控政策持續(xù)穩(wěn)定，繼續(xù)穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)市場長效機制，深入貫徹落實黨中央房住不炒這一理念，切實履行好各城市和各省市的監(jiān)管職責，確保剛性住房需求，滿足居民的合理住房需求，穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預期。加強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)與精準。其中，要實現(xiàn)三個“加強”：加強土地、金融、市場調(diào)控；加強部、省、市三方面的協(xié)調(diào)配合；加強對“一城一策”的管理和管理。同時，要堅決地處理因拖欠房屋貸款而導致的房地產(chǎn)開發(fā)項目延期交付的風險。該工作的主要目的是“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，堅持法治化、市場化的原則，壓實企業(yè)主體責任，落實屬地政府管理責任，維護社會穩(wěn)定，維護購房群眾合法權(quán)益。對房地產(chǎn)市場進行整頓和整頓，加強房地產(chǎn)開發(fā)、買賣、租賃、物業(yè)服務等方面的違法違規(guī)行為，切實維護好人民的合法權(quán)益。

五、結(jié)論

為了保障房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，成為國民經(jīng)濟中屹立不倒的支柱型產(chǎn)業(yè)，應該進一步明確房地產(chǎn)行政管理工作的意義和價值，同時掌握現(xiàn)階段在房地產(chǎn)行政管理工作中存在的缺陷和不足之處，以穩(wěn)定市場發(fā)展水平，規(guī)范市場發(fā)展秩序，強化對違規(guī)違法操作行為的打擊，推動企業(yè)有序運行，獲得更高的經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益。