周艷紅

（昆明市盤龍區(qū)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司，云南 昆明 650000）

1 引言

近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的總體基調(diào)是穩(wěn)中求進(jìn)，但近兩年受疫情影響部分地區(qū)房價下行，部分企業(yè)選擇將自用房地產(chǎn)或商品房存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)謀取租金收益或資本增值。受市場環(huán)境的影響，部分企業(yè)面臨收入下降、資金短缺、融資困難的經(jīng)營困境。在此背景下，對于持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，如何基于外部市場環(huán)境立足企業(yè)自身情況，選擇后續(xù)計量模式值得企業(yè)管理者和財務(wù)人員深思。

2 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式基本理論

投資性房地產(chǎn)主要包括企業(yè)已出租的土地使用權(quán)、持有待增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。企業(yè)只能選用一種計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，通?？梢圆捎贸杀灸Ｊ?，在滿足公允模式計量條件情況下也可采用公允價值模式。

3 成本模式與公允價值模式的比較分析

成本計量模式作為傳統(tǒng)且普遍適用的計量模式，由于其獨特的不可替代性，目前仍然為多數(shù)公司選擇。基于會計信息真實性、準(zhǔn)確性而產(chǎn)生的公允模式也具有成本模式無法比擬的優(yōu)勢和特點，未來隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，會計信息的要求不斷提高，政策體制機(jī)制的不斷完善，預(yù)計將會被更多企業(yè)接納和采用。結(jié)合實際應(yīng)用，對兩種計量模式特點和適用情形進(jìn)行比較分析。

3.1 反映的價值類型不同

成本模式下的投資性房地產(chǎn)采用的價值類型為歷史成本，會計核算反映的是取得時點的價格隨著每年的折舊攤銷或減值后體現(xiàn)的價值，隨著時間的推移，投資性房地產(chǎn)賬面價值將逐年減少。成本模式下的，購置年限較長的投資性房地產(chǎn)賬面價值將與市場價值可能逐漸產(chǎn)生較大偏差，導(dǎo)致會計信息失真。但公允價值模式下，因每期對投資性房地產(chǎn)重新評估更新賬面價值，讓會計信息更為真實準(zhǔn)確。

3.2 應(yīng)用與房地產(chǎn)市場成熟度相關(guān)性差別較大

成本計量模式采用的是資產(chǎn)取得時的歷史成本，其應(yīng)用不受外部房地產(chǎn)市場成熟度條件的限制和約束，適用于所有企業(yè)的各類投資性房地產(chǎn)的核算。公允價值計量模式的采納則對資產(chǎn)所在地的市場成熟度提出了較高要求，企業(yè)需定期結(jié)合市場情況重新對其持有的投資性房地產(chǎn)公允價值進(jìn)行評估，從而獲取會計當(dāng)期時點下投資性房地產(chǎn)真實的市場價值，一般情況下對于房地產(chǎn)市場，企業(yè)在越成熟發(fā)達(dá)的地區(qū)越容易獲取投資性房地產(chǎn)的公允價值，并且企業(yè)為取得投資性房地產(chǎn)公允價值承擔(dān)評估工作成本越小，對于采用成本模式的企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量時因不受市場可比案例獲取的限制，其采納則不太受市場的制約。

3.3 企業(yè)所需承擔(dān)的應(yīng)用成本不同

成本模式下企業(yè)會計核算按照資產(chǎn)取得時的實際成本入賬，企業(yè)的后續(xù)計量主要是對折舊攤銷做好會計估計，同時出現(xiàn)重大減值跡象時估計可變現(xiàn)凈值計提減值，日常核算參照固定資產(chǎn)準(zhǔn)則或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，對會計人員專業(yè)能力要求較低，人力成本較低。而公允價值的取得對估值人員專業(yè)性、獨立性要求較高，企業(yè)需要在每個會計期末聘請外部評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估值，同時公允價值模式比成本模式核算更復(fù)雜，因此企業(yè)將需要承擔(dān)更高應(yīng)用成本。

3.4 對利潤指標(biāo)的影響不同

采用成本模式，在外部環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部狀況沒有發(fā)生重大變化的情況下，企業(yè)每年計提的投資性房地產(chǎn)折舊或攤銷不會輕易改變，因此每年的投資性房地產(chǎn)折舊或攤銷對企業(yè)利潤影響值每年較為穩(wěn)定，受市場環(huán)境波動的影響較小。公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)公允價值變動對利潤的影響在房地產(chǎn)市場上行年度能為企業(yè)帶來更高的利潤，而在下行年度可能導(dǎo)致企業(yè)虧損，對于持有投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)比重較大的企業(yè)，企業(yè)經(jīng)營利潤受房地產(chǎn)市場環(huán)境波動較大。同時投資性房地產(chǎn)評估大幅增值將導(dǎo)致企業(yè)賬面盈利較以往年度增加，面臨股東分紅增加的壓力。如果企業(yè)的分紅政策為利潤的固定比例，則會為企業(yè)帶來較大現(xiàn)金支出負(fù)擔(dān)，給企業(yè)經(jīng)營發(fā)展帶來不利影響。

3.5 對企業(yè)稅負(fù)及現(xiàn)金流影響不同

成本模式下，企業(yè)定期對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第二十一條及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2012 年第15 號)第八條，實際在財務(wù)會計處理上已確認(rèn)的支出可以稅前列支的相關(guān)規(guī)定，折舊抵稅將在一定程度上減輕企業(yè)稅負(fù)，減少經(jīng)營現(xiàn)金流出。采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量會計處理中不計提折舊，企業(yè)在選擇采用公允模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量將會增加企業(yè)所得稅納稅負(fù)擔(dān)和應(yīng)稅現(xiàn)金支出。

3.6 對財務(wù)指標(biāo)和企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的影響不同

在房地產(chǎn)公開市場向好背景前提下，企業(yè)大部分的投資性房地產(chǎn)每年將面臨評估增值， 采用公允價值模式計量使財務(wù)報表反映的房地產(chǎn)價值更符合實際市場更真實。投資性房地產(chǎn)評估增值能夠一定程度上改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財務(wù)指標(biāo)，進(jìn)而改善銀行等金融機(jī)構(gòu)對企業(yè)的信用評級水平，為企業(yè)后續(xù)外部融資、提高財務(wù)杠桿創(chuàng)造更多的機(jī)會，但同時也會帶來企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的非經(jīng)營因素導(dǎo)致的波動，給企業(yè)經(jīng)營績效考核造成影響。成本模式下，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的真實性受投資性房地產(chǎn)核算影響較小，對優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)卻造成阻力和障礙。

4 企業(yè)如何科學(xué)處理投資性房地產(chǎn)計量模式選擇問題

4.1 搭建企業(yè)內(nèi)部業(yè)財融合的信息溝通平臺

面對復(fù)雜多變的外部環(huán)境和日益激烈的市場競爭，企業(yè)現(xiàn)代化管理的要求日益提高，作為企業(yè)會計政策投資性房地產(chǎn)計量模式選擇是財務(wù)管理會計核算的重要環(huán)節(jié)，需要在業(yè)財融合溝通順暢的平臺上作充分論證和科學(xué)權(quán)衡。因此企業(yè)應(yīng)重點關(guān)注建立財務(wù)部門、資產(chǎn)管理部門及其他業(yè)務(wù)部門的雙向暢通溝通機(jī)制和平臺建設(shè)，財務(wù)人員只有精準(zhǔn)地掌握企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營現(xiàn)狀、面臨的經(jīng)營困境、所持有投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況及市場狀況，才能向企業(yè)管理層給出行之有效的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量選擇建議及后續(xù)影響估計供企業(yè)管理層參考。

4.2 建設(shè)和培養(yǎng)專業(yè)的財務(wù)人員隊伍

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計量準(zhǔn)則的頒布是我國企業(yè)在財務(wù)管理和會計核算工作向國際會計準(zhǔn)則標(biāo)準(zhǔn)看齊的一個重要標(biāo)志，隨著準(zhǔn)則在企業(yè)財務(wù)工作中的廣泛應(yīng)用，企業(yè)財現(xiàn)代化管理取得了重大進(jìn)步。為更為精準(zhǔn)恰當(dāng)?shù)貞?yīng)用上述準(zhǔn)則，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇和應(yīng)用創(chuàng)造更好的基礎(chǔ)和條件，企業(yè)應(yīng)加強對內(nèi)部財務(wù)管理工作的重視，著力建設(shè)一支具備專業(yè)能力與時代進(jìn)步與國際財務(wù)管理接軌的財務(wù)管理隊伍。一是要為財務(wù)人員搭建參加新政策、企業(yè)會計準(zhǔn)則、相關(guān)財經(jīng)法規(guī)和稅收政策、業(yè)務(wù)相關(guān)知識內(nèi)容的學(xué)習(xí)平臺，提高工作的同時學(xué)習(xí)資源的獲取性；二是要為財務(wù)人員建立激勵持續(xù)學(xué)習(xí)專業(yè)知識和提高業(yè)務(wù)技能的激勵機(jī)制，提高財務(wù)人員學(xué)習(xí)的主動性；三是引導(dǎo)激勵財務(wù)管理人員學(xué)會從企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度和站在經(jīng)營視角來發(fā)現(xiàn)財務(wù)問題解決財務(wù)問題的能力；四是引導(dǎo)財務(wù)管理從業(yè)財融合的角度，來開展財務(wù)工作，做好企業(yè)財務(wù)信息管理與數(shù)據(jù)支持，為企業(yè)高效科學(xué)投資決策提供精準(zhǔn)的財務(wù)測算分析及規(guī)劃建議，建設(shè)業(yè)財融合現(xiàn)代化經(jīng)營管理環(huán)境。只有做好以上幾個方面，才能建設(shè)一支適應(yīng)財務(wù)管理發(fā)展的財務(wù)隊伍，才能在處理像投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量等復(fù)雜的財務(wù)問題。

4.3 建設(shè)科學(xué)自洽的內(nèi)部管理控制體系

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計量準(zhǔn)則實施后，投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式選擇等涉及需要企業(yè)根據(jù)自身客觀條件進(jìn)行主觀判斷的事項大幅增加，隨之而來的對企業(yè)發(fā)展將面臨來自經(jīng)營者和企業(yè)內(nèi)部的主觀判斷和經(jīng)營風(fēng)險。在此背景下企業(yè)除了要建設(shè)高素質(zhì)的財務(wù)管理隊伍、搭建暢通業(yè)財溝通機(jī)制及平臺外，還要在控制會計政策選擇、財務(wù)指標(biāo)管理等環(huán)節(jié)中重新審視企業(yè)財務(wù)管理面臨的風(fēng)險，完善風(fēng)險識別、評估、防范機(jī)制，進(jìn)一步建立健全內(nèi)部控制機(jī)制，從全面預(yù)算、資金管理、優(yōu)化稅籌、投資決策、績效考核等方面全面考慮和投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇對企業(yè)運行將帶來的影響，在此基礎(chǔ)上制定精細(xì)化管控舉措，從而確保企業(yè)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值準(zhǔn)則應(yīng)用下建立完備的內(nèi)部風(fēng)險控制保障體系。

4.4 充分考慮外部市場條件影響進(jìn)行選擇

鑒于采用公允模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，對房地產(chǎn)市場的成熟度要求較高，通常房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的企業(yè)更適合采用公允價值計量模式。原因有以下幾個方面，一是出于應(yīng)用成本的考慮，在房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)公允價值更易取得，對于估值人員的專業(yè)性要求相對較低，企業(yè)需要負(fù)擔(dān)的估值成本相對較低；二是更利于會計信息真實準(zhǔn)確性，在房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，投資性房地產(chǎn)往往在購置后價值波動較大，成本模式下投資性房地產(chǎn)賬面價值與市場價值偏離較多，公允價值更能反映資產(chǎn)真實價值，同時鑒于在一個公開程度較高的市場環(huán)境下，估值人員較易在公開市場取得可比案例，評估價值受估值人員經(jīng)驗、技術(shù)處理方法等人為主觀因素影響相對較小，更利于會計信息真實性、準(zhǔn)確性的核算要求；三是公允模式計量的不利影響更可控，在投資性房地產(chǎn)采用公允模式計量后且獲得較大的賬面增值情況下，對于房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，企業(yè)基于短期現(xiàn)金需求和降低公允模式計量犧牲短期現(xiàn)金流的不利影響的考慮，對投資性房地產(chǎn)快速變現(xiàn)較容易且折價損失小，可以沖抵采用投資性房地產(chǎn)公允模式對現(xiàn)金流的不利影響。而對于房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)較落后地區(qū)，基于市場條件影響的考慮，企業(yè)應(yīng)更傾向于采用成本模式對自身的影響來作出選擇。

4.5 充分結(jié)合自身實際情況進(jìn)行選擇

在充分考慮外部影響因素的前提下，企業(yè)還需結(jié)合自身經(jīng)營實際情況綜合權(quán)衡采用不同投資性房地產(chǎn)計量模式對自身的影響來作出選擇，建議從以下方面來進(jìn)行考慮。

（1）基于投資性房地產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)總額中所占比重進(jìn)行考慮。通常情況下，對于投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重較小的企業(yè)，建議采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，主要原因為，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重較小的情況下，房地產(chǎn)市場波動較大的年份，投資性房地產(chǎn)賬面價值與市場價值產(chǎn)生的較大偏差對總資產(chǎn)價值影響較小，進(jìn)而對企業(yè)凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)負(fù)債率等財務(wù)指標(biāo)影響較小，對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和融資等影響也較小。根據(jù)會計核算要求，從重要性原則出發(fā)對資產(chǎn)核算的真實準(zhǔn)確性影響較小，因此綜合考慮不同計量模式應(yīng)用成本的情況下建議采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量更為科學(xué)。反之，對于投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重較大的企業(yè)，考慮會計信息的真實準(zhǔn)確性的重大影響建議采用公允價值計量模式。

（2）基于企業(yè)短期盈利困難、財務(wù)指標(biāo)制約企業(yè)融資發(fā)展的考慮。對于一些經(jīng)營狀況暫時遇到困境，財務(wù)指標(biāo)制約融資空間，當(dāng)前經(jīng)營籌資需求迫切，在企業(yè)渡過難關(guān)后可以開創(chuàng)整體向好局面的投資性房地產(chǎn)重比例持有企業(yè)，短期改善總資產(chǎn)、資產(chǎn)負(fù)債率等核心財務(wù)指標(biāo)能夠為企業(yè)贏得發(fā)展機(jī)遇，企業(yè)可以考慮將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式由成本模式變更為公允價值模式，助公司渡過難關(guān)贏得發(fā)展機(jī)遇。

5 結(jié)語

綜上所述，投資性房地產(chǎn)兩種后續(xù)計量模式由于采用的價值類型、選用的適用條件、不同價值類型獲取途徑、核算方式等方面差異巨大，一旦選用或變更，后續(xù)對企業(yè)資產(chǎn)運營效益、財務(wù)管理、經(jīng)營業(yè)績評價、融資發(fā)展等方面產(chǎn)生截然不同的影響，對于不同企業(yè)的影響均有利有弊。因此作為企業(yè)究竟應(yīng)該采用哪一種后續(xù)計量模式更為有利，不能簡單一概而論。如果只是為了短期提升收益，而非為了長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，那么變更計量模式也只能帶來短期的賬面利潤增長，長遠(yuǎn)來看是弊大于利的。因此，企業(yè)應(yīng)結(jié)合外部市場環(huán)境和企業(yè)自身實際情況，綜合權(quán)衡短期需求和企業(yè)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展來進(jìn)行科學(xué)選擇。