汽車城市，車位成了緊缺貨，不少開發(fā)商在銷售房屋時會順帶將車位一同銷售。可是當(dāng)購買的車位影響到消防安全時，這筆買賣還能進(jìn)行嗎？

案例回顧

2021 年5 月，張先生購買了自家小區(qū)的一個地下車位，當(dāng)時銷售商向張先生提供了圖紙，根據(jù)銷售的描述以及比對圖紙，張先生當(dāng)即選定了一處車位，但圖紙上并沒有明確標(biāo)注車位緊鄰消火栓。張先生與房產(chǎn)公司簽訂了預(yù)售合同一份并付清了車位款，合同約定車位總價為13 萬元。

然而在車位交付過程中，張先生經(jīng)實地查看發(fā)現(xiàn)，自己購買的車位緊鄰消火栓。張先生認(rèn)為，該消火栓的存在會嚴(yán)重影響車位的正常使用，而且車輛停放后，會堵住消火栓，存在安全隱患。張先生認(rèn)為，自己在購買車位時房產(chǎn)公司并未如實告知車位情況，違反誠實信用原則，遂不同意接受車位。但房產(chǎn)公司認(rèn)為雙方簽訂的合同中約定“部分車位所屬或相鄰空間內(nèi)設(shè)有集水井蓋板、管道、管線、柱體、墻體、電箱或消火栓等公共設(shè)施”，買受人簽訂合同時已清楚了解車位的各種情況，并無異議。多次協(xié)商未果后，張先生將房產(chǎn)公司告上了法庭。

車位毗鄰消火栓是否會導(dǎo)致張先生購買車位的合同目的無法實現(xiàn)是本案的爭議焦點之一，法院遂進(jìn)行現(xiàn)場勘查。經(jīng)勘查發(fā)現(xiàn)，涉案車位緊鄰消火栓，車輛停放后與消火栓距離不到30 厘米，如遇緊急情況，消火栓并不能第一時間開啟使用。法院認(rèn)為，雖然在預(yù)售合同中存在提及預(yù)售車位可能存在不利情形的條款，但該合同系開發(fā)商提供的格式合同，購買涉案小區(qū)車位的業(yè)主簽訂的合同中均有該條款，故不能視為對張先生購買的特定車位上存在消火栓設(shè)施進(jìn)行了明確告知。開發(fā)商未如實告知上述情形，對張先生購買時選定車位的判斷足以產(chǎn)生一定影響。根據(jù)公平原則、誠實信用原則，法官對雙方當(dāng)事人進(jìn)行了釋明和調(diào)解，最終以解除車位購買合同，開發(fā)商退還車位款結(jié)案。

案例點評

點評人：何宏勇（上海繁錦律師事務(wù)所副主任，執(zhí)業(yè)律師）

該車位買賣合同糾紛案件主要涉及兩個法律問題：一是消火栓毗鄰車位的程度是否足以嚴(yán)重影響到車位的正常使用？二是開發(fā)商在合同中設(shè)置的關(guān)于車位毗鄰消火栓條款是否屬于格式條款以及該條款是否對消費者產(chǎn)生法律約束力？

先來解釋一下第一個問題。按照消防安全相關(guān)規(guī)定，消火栓毗鄰車位的距離須達(dá)到嚴(yán)重影響車位正常使用的程度，消費者方能以合同目的無法實現(xiàn)為由解除車位買賣（預(yù)售）合同。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）等相關(guān)法律規(guī)定及學(xué)術(shù)界的理論研究，合同解除主要分為約定解除（協(xié)商解除）與法定解除兩種。約定解除是指當(dāng)事人通過行使約定的解除權(quán)或者雙方協(xié)商決定而進(jìn)行的合同解除，法定解除是指在發(fā)生了法律規(guī)定的情形時，當(dāng)事人一方依法行使解除權(quán)解除合同，終止合同的權(quán)利義務(wù)。

《民法典》第五百六十三條采取列舉與兜底的方式明確了合同法定解除的情形：因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的以及法律規(guī)定的其他情形。

基于經(jīng)濟(jì)交易的促進(jìn)以及交易穩(wěn)定的保障，在沒有約定合同解除情形下，合同任何一方當(dāng)事人對合同解除權(quán)的行使不是任意的、自由的，而是受到法律限制的。就涉案糾紛而言，法院之所以認(rèn)定張先生有權(quán)解除買賣（預(yù)售）合同的主要原因之一，是消火栓毗鄰車位的距離已經(jīng)達(dá)到嚴(yán)重影響車位正常使用的程度，即車輛停放后與消火栓距離不到30 厘米，如遇緊急情況，消火栓并不能第一時間開啟使用，故張先生購買涉案車位的目的不能夠得到完全的實現(xiàn)。

此外，個人利益的實現(xiàn)不得損害社會（集體）公共利益。就涉案糾紛而言，如保障張先生車位權(quán)利的行使，極有可能會損害小區(qū)的公共安全利益（即發(fā)生緊急情況時，公共設(shè)施消火栓可能無法正常使用）。故基于公共利益的考慮，張先生也有權(quán)解除合同。

其次，我們再來說說格式條款的那些事?！睹穹ǖ洹返谒陌倬攀鶙l規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。

涉案糾紛中，法院因涉案車位買賣的《預(yù)售合同》存在提及預(yù)售車位可能存在不利情形的條款，購買涉案小區(qū)車位的業(yè)主簽訂的合同中均有該條款，法院認(rèn)定該預(yù)售合同是開發(fā)商提供的格式合同，合同中提及的預(yù)售車位可能存在不利情形的條款屬于格式條款。因開發(fā)商不能舉證其履行了提示或者說明義務(wù)，故不能視為對張先生購買的特定車位上存在消火栓設(shè)施進(jìn)行了明確告知。根據(jù)法律規(guī)定，張先生有權(quán)主張該條款不成為合同的內(nèi)容。

即使開發(fā)商在《預(yù)售合同》中就預(yù)售車位可能存在不利情形的條款向張先生進(jìn)行了提示以及說明義務(wù)，該條款仍屬于無效條款。根據(jù)《民法典》第四百九十七條的規(guī)定，該條款限制了張先生主要權(quán)利（即正常使用車位的權(quán)利），屬于無效條款。

結(jié)合上述案件，建議消費者應(yīng)在簽署合同時看清與理解合同條款內(nèi)容，盡量能實地考察。當(dāng)自身合法權(quán)利遭受侵害時，要勇于、敢于運用法律武器維護(hù)自身合法權(quán)益。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過加強(qiáng)對銷售人員的培訓(xùn)及規(guī)范等方式，規(guī)范買賣合同的簽署，針對合同中主要的、重要的條款要進(jìn)行提示，這種提示最好是書面的方式，如讓客戶簽署風(fēng)險告知書等。

律師簡介

何宏勇，男，1989 年1 月6 日出生，漢族，華東師范大學(xué)碩士，中共黨員，現(xiàn)為上海繁錦律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師，副主任，業(yè)務(wù)領(lǐng)域主要為婚姻家事、繼承與合同糾紛。