熊穎

回顧2022年，“保交樓”是眾多房企的一大課題。一方面，“交付力”成了房企的核心競爭力，因?yàn)檫@在一定程度影響消費(fèi)者的購房意向；另一方面，交付進(jìn)度又主要受制于房企的資金實(shí)力。

《紅周刊》觀察到，在此前的“爛尾樓”“重災(zāi)區(qū)”，也是“保交樓”政策落地的重點(diǎn)區(qū)域，比如河南本地房企建業(yè)地產(chǎn)“保交樓”提速，但據(jù)業(yè)主反映，建業(yè)地產(chǎn)部分項(xiàng)目“保交樓”進(jìn)度仍舊滯后，且已經(jīng)交付的部分項(xiàng)目也疑似存在交付減配、質(zhì)量問題等。

自2022年下半年開始，中央及各地方政府都在加速推行“保交樓”相關(guān)政策的落地。1月3日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長王藝在新聞發(fā)布會(huì)上表示，（2022年）河南全力推動(dòng)“保交樓、穩(wěn)民生”，爭取國家首批專項(xiàng)借款200億元支持337個(gè)已售逾期項(xiàng)目，已建成交付9500多套，目前正在積極爭取第二批專項(xiàng)借款支持。

而在這一大背景下，作為河南本土房企的建業(yè)地產(chǎn)，“保交樓”也有了較明顯提速。據(jù)建業(yè)集團(tuán)官微顯示，2022年，建業(yè)集團(tuán)共計(jì)交付166個(gè)批次、7.48萬套房，交付面積達(dá)1099.89萬平方米。對比其2021年的交房成績單，交房132個(gè)批次，共計(jì)交付房產(chǎn)6.52萬套、交付面積981.61萬平方米?？梢姡桓睹娣e同比增長12.05%。

不過，“保交樓”專項(xiàng)資金有限，要想保證項(xiàng)目的有序推行，房企自身的盤活能力也很重要。值得注意的是，根據(jù)2022年中報(bào)，截至2022年6月30日，建業(yè)地產(chǎn)在建項(xiàng)目192個(gè)，對應(yīng)建筑面積約3143.8萬平方米。而據(jù)《紅周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在其中，建業(yè)地產(chǎn)的多個(gè)項(xiàng)目施工進(jìn)度和交房時(shí)間遭到業(yè)主的質(zhì)疑。

《紅周刊》在領(lǐng)導(dǎo)留言板平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，有不少關(guān)于建業(yè)地產(chǎn)延期交房的投訴信息。比如，2023年1月29日，一位濮陽建業(yè)璞園業(yè)主表示，自己購買了建業(yè)璞園2期的13號(hào)樓住宅，根據(jù)合同應(yīng)于2022年12月31日交付，現(xiàn)已逾期。該業(yè)主詢問售樓部人員，被告知（開發(fā)商）資金短缺，在等政府的資金援助，不知道什么時(shí)候能開工。

根據(jù)天眼查信息顯示，濮陽建業(yè)璞園的開發(fā)商濮陽建業(yè)城市建設(shè)有限公司（以下簡稱“濮陽建業(yè)”）身陷多起訴訟案件。2022年，濮陽建業(yè)因票據(jù)追索權(quán)糾紛等原因被巨匠建設(shè)集團(tuán)、臨沂才俊商貿(mào)、上海恒余物資、新鄉(xiāng)市躍宏物資、獻(xiàn)縣利盛等五家公司告上法庭。此外，在2022年年末、2023年年初，濮陽建業(yè)還先后兩次因?yàn)槲窗磿r(shí)履行法律義務(wù)被法院強(qiáng)制執(zhí)行，合計(jì)執(zhí)行金額超150萬元。

值得注意的是，《紅周刊》從濮陽市房地產(chǎn)一站式便民服務(wù)網(wǎng)獲取信息發(fā)現(xiàn)，目前，前述樓盤建業(yè)璞園仍有155套住宅顯示為可售。

《紅周刊》對多條控訴建業(yè)地產(chǎn)延期交房的投訴信息梳理發(fā)現(xiàn)，資金問題是影響房企交房進(jìn)度的主要因素之一。多地方相關(guān)部門在回復(fù)購房者時(shí)，都提到了資金問題對建業(yè)地產(chǎn)交房的影響。

比如，1月10日，駐馬店市相關(guān)部門也在業(yè)主問及駐馬店建業(yè)尊府項(xiàng)目時(shí)，回復(fù)稱“受疫情影響，項(xiàng)目銷售困難，目前項(xiàng)目股東正在積極洽談股權(quán)收購事宜，多方籌措資金，爭取項(xiàng)目盡快復(fù)工?！?/p>

此外，一位業(yè)主詢問“建業(yè)壹號(hào)城邦何時(shí)復(fù)工？”時(shí)，1月18日，中共輝縣市委回復(fù)表示，“輝縣市已將建業(yè)壹號(hào)城邦項(xiàng)目向省住建廳申報(bào)專項(xiàng)借款，爭取“保交樓”項(xiàng)目配套融資和房產(chǎn)企業(yè)相關(guān)金融貸款。下一步，待資金到位后將督促建設(shè)施工單位倒排工期，加快施工進(jìn)度，盡快將房屋交付使用?！?/p>

對于部分建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主來說，不交房愁，交了房也愁?！都t周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)交房的業(yè)主眼中，疑似存在交付減配、質(zhì)量問題等的提及頻率同樣較高。

今年1月，位于洛陽市伊川縣的建業(yè)龍府迎來交付期。不過《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，有業(yè)主在洛陽便民熱線官網(wǎng)百姓呼聲上投訴建業(yè)龍府違規(guī)交付、虛假宣傳。業(yè)主指出，該樓盤不光存在墻體明顯開裂、漏水、電梯壞掉無人質(zhì)保等質(zhì)量問題；還存在嚴(yán)重減配，比如，石材變紅磚、夜光乳膠跑道變?yōu)r青刷漆、園林變草皮地、偷換交付標(biāo)準(zhǔn)指紋鎖等；此外，還存在延期交付，且拒不賠付等諸多問題。

而一則顯示為伊川縣住建局2023年元月4日張貼的公告也顯示，“建業(yè)龍府目前還未到交房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，還不具備交房條件。具體交房日期以驗(yàn)收通過具備交房條件為準(zhǔn)?！?/p>

建業(yè)龍府的現(xiàn)象并非個(gè)例。1月16日，有業(yè)主在百姓呼聲平臺(tái)上指出，宜陽建業(yè)世悅府存在虛假宣傳、減配交房。不光路面塌陷，之前宣傳的綠化、水系等也嚴(yán)重不符。宜陽縣住建局也于1月21日回復(fù)表示，已與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人聯(lián)系溝通，要求其對近期訴求問題進(jìn)行排查。

2022年以來，越來越多樓盤出現(xiàn)交付質(zhì)量問題和交付延期，而代表著交付質(zhì)量和如期交付的“交付力”也由此成為了房企的一大核心競爭力?！敖桓读Α钡暮脡囊惨欢ǔ潭润w現(xiàn)在房企的銷售表現(xiàn)上。

建業(yè)地產(chǎn)2022年以及2023年1月的銷售業(yè)績均不太樂觀。建業(yè)地產(chǎn)曾發(fā)布公告表示，截至2022年12月31日止，集團(tuán)已取得物業(yè)合同銷售總額240.49億元，同比減少60%；總合同銷售建筑面積344.87萬平方米，同比減少57.8%。每平方米平均銷售價(jià)格為6973元，同比減少5.3%。

而在公布2022年年度目標(biāo)的房企之中，建業(yè)地產(chǎn)也是目標(biāo)完成度偏低的房企，此前，建業(yè)地產(chǎn)首席執(zhí)行官楊明耀曾在公司2021年業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，530億元的銷售目標(biāo)是基于穩(wěn)健經(jīng)營的發(fā)展策略，以現(xiàn)金流為出發(fā)點(diǎn)。我們對完成目標(biāo)充滿信心，也會(huì)在此基礎(chǔ)上積極追求更高的增長。然而實(shí)際上，2022年建業(yè)地產(chǎn)240.49億元的合同銷售額僅完成其年度目標(biāo)的45.38%。

而到了2023年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售“下坡路”也仍未出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。近期，2023年1月房企銷售排行榜出爐，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)集團(tuán)1月完成銷售額16.6億元，較去年同期的20.9億元，同比下滑25.9%。

值得注意的是，建業(yè)地產(chǎn)在2022年中報(bào)中就明確表示，公司因銷售同比下滑、以價(jià)換量、一次性資產(chǎn)和存貨減值等原因，錄得成立30年來的首次虧損，2022年上半年凈利潤虧損56.05億元，同比銳減868.77%。不難看出，銷售下滑對公司業(yè)績的殺傷力之大，而近期建業(yè)地產(chǎn)銷售表現(xiàn)的持續(xù)性下滑也意味著，未來的業(yè)績將在較長一段時(shí)間內(nèi)還將受此負(fù)面影響。

“三道紅線”惡化償債壓力明顯

建業(yè)地產(chǎn)的困境不僅體現(xiàn)在前述交房和銷售層面，更是直接反映在了其資金端。根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)2022年中報(bào)數(shù)據(jù)，可以明顯看出，公司資金狀況的惡化以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的加重。

比如，在“三道紅線”方面，建業(yè)地產(chǎn)由“黃”轉(zhuǎn)“紅”，其中，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率從2021年末的86.4%升至2022年中期的92.9%；凈負(fù)債率從2021年末的94.9%激增至2022年中期的315.6%；現(xiàn)金短債比也從2021年末的1.46%降至2022年中期的0.59%，這表明，公司的在手現(xiàn)金無法覆蓋短期負(fù)債，流動(dòng)性壓力較大。

而在2022年11月，標(biāo)普報(bào)告也將建業(yè)地產(chǎn)的評級下調(diào)至“CCC-”，并表明，在缺乏境外市場再融資渠道的情況下，建業(yè)地產(chǎn)對境外債券的高度依賴（截至2022年6月30日占總債務(wù)的63.3%）帶來了近期償還風(fēng)險(xiǎn)。三筆總額9億美元的高級票據(jù)將于2023年4月、8月和11月到期；約7300萬美元的利息支付也將在未來6個(gè)月內(nèi)應(yīng)付。未來6個(gè)月內(nèi)，該公司在境外高級票據(jù)和利息支付上違約的可能性有所增加。

《紅周刊》還發(fā)現(xiàn)，1月以來，在領(lǐng)導(dǎo)留言板等平臺(tái)，建業(yè)地產(chǎn)旗下的多個(gè)項(xiàng)目均遭到投訴，疑似存在拖欠工人工資的現(xiàn)象。一位施工工人表示，包括自己在內(nèi)的12位工人于2022年6月1日至2022年7月15日在洛陽市伊濱區(qū)建業(yè)龍城東望從事外墻鋁板安裝工作，12人一共欠薪10萬元。對此，洛陽市政務(wù)服務(wù)中心表示，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人承諾節(jié)后待工程款到位，將支付剩余工資。

而除此之外，周口建業(yè)世和府、駐馬店確山建業(yè)城一標(biāo)段、襄城縣建業(yè)桂園二期等建業(yè)地產(chǎn)旗下項(xiàng)目均存在拖欠工人工資現(xiàn)象。