李資華

（江西省國土空間調(diào)查規(guī)劃研究院,江西 南昌 330025）

土地是重要的自然資源，同時還是其他自然資源的重要載體。土地資源是構(gòu)成土地資產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)，土地資產(chǎn)是對土地資源價值關(guān)系的反映。土地資源資產(chǎn)清查及資產(chǎn)價值估算具有典型性和代表性。建設(shè)用地資源作為自然資源資產(chǎn)的重要組成部分，利用集約程度高，產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)效益高，能對推進(jìn)工業(yè)化、城市化和加速經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展起到積極作用。因此，科學(xué)進(jìn)行建設(shè)用地資源的資產(chǎn)評價，既是對自然資源資產(chǎn)核算研究的有益嘗試，也是對區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究的延伸，具有重要的理論和現(xiàn)實意義。

目前，國內(nèi)土地資源核算研究主要集中在四個方面：（1）以自然資源負(fù)債為主題，圍繞自然資源負(fù)債的理論概念、框架設(shè)計、方法研究等方面進(jìn)行探討[1-4]。（2）針對某類土地資源的經(jīng)濟(jì)核算。這類研究通常以耕地、林地、水域、草原為研究對象，對我國不同區(qū)域的耕地資源、林地資源、水體資源進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算[5-9]。（3）著重強(qiáng)調(diào)土地生態(tài)服務(wù)價值估算，從生態(tài)服務(wù)的當(dāng)量因子的選擇與修正、區(qū)域土地生態(tài)服務(wù)價值的時空變化特征、土地景觀格局的改變對土地生態(tài)服務(wù)的影響等方面進(jìn)行了大量研究[10-11]。（4）土地資源價值評估方法應(yīng)用研究。實踐中常用的土地資源價值評估方法各具特點[12-17]，但是對建設(shè)用地資源資產(chǎn)價值估算的認(rèn)識還存在不足，尤其是缺乏對不同估算方法的適用性研究。摸清全民所有建設(shè)用地資源資產(chǎn)家底，探討全民所有建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)價值估算技術(shù)方法，尤其是建設(shè)用地區(qū)域平均地價計算方法，對于全民所有自然資源資產(chǎn)價值量化意義重大?；诖?，本文選擇江西省安?？h作為研究區(qū)域，擬從土地權(quán)屬狀況、土地用途、土地價值量類型、建設(shè)用地存續(xù)狀態(tài)等方面，綜合考慮基準(zhǔn)地價、交易地價等成果，構(gòu)建土地資源資產(chǎn)清查價格體系，并運用不同的核算方法對安?？h的建設(shè)用地資源資產(chǎn)進(jìn)行核算，以期為全民所有土地資源資產(chǎn)清查價格估算提供參考。

1 研究區(qū)與數(shù)據(jù)來源

1.1 研究區(qū)域概況

安?？h位于江西省吉安市西北部，地處114°～114°47′E、27°04′～27°36′N，三面環(huán)山，地形南寬北狹，東短西長，西北部地勢較高，東南部較低。全縣東西長76 km，南北寬59 km，總面積2 793.15 km2。安福縣現(xiàn)轄19個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），總?cè)丝?1.83萬人。根據(jù)第三次全國國土調(diào)查（以下簡稱“三調(diào)”）數(shù)據(jù)，安?？h耕地面積41 359.3 hm2，占全縣國土利用面積的14.88%，城鎮(zhèn)村及工礦用地和交通運輸用地面積相對較少，分別為11 912.89 hm2、4 281.75 hm2，相應(yīng)占全縣國土利用面積的4.29%和1.54%。

1.2 數(shù)據(jù)來源與處理

以安?？h“三調(diào)”數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記等權(quán)屬數(shù)據(jù)，提取試點地區(qū)全民所有土地資源資產(chǎn)的權(quán)屬、用途、分布、數(shù)量等信息，疊加不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的建設(shè)用地價格和使用權(quán)登記信息以及土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)的面積、使用權(quán)供應(yīng)信息等數(shù)據(jù)，再加上補(bǔ)充調(diào)查收集2005—2018年全民土地資源資產(chǎn)的價格等信息，形成和確定涵蓋全民所有土地資源資產(chǎn)的實物屬性和價值屬性的清查基礎(chǔ)圖斑數(shù)據(jù)。

2 研究思路與方法

2.1 全民所有建設(shè)用地資源資產(chǎn)價值體系構(gòu)建

在土地市場多元化發(fā)展中，因土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系、地價形式、管理目的的多樣性，土地價格表現(xiàn)形式也呈現(xiàn)多樣化，根據(jù)土地產(chǎn)權(quán)理論等相關(guān)基礎(chǔ)理論，并結(jié)合我國現(xiàn)行地價體系的覆蓋與運行特征，從權(quán)屬狀況、土地用途、權(quán)益的流動便利性和價值實現(xiàn)狀況等多種劃分方式角度[18-19]，構(gòu)建全民所有建設(shè)用地資源資產(chǎn)價值體系，如圖1所示。

圖1 全民所有建設(shè)用地資源資產(chǎn)價值體系

2.2 全民所有建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)價值估算路徑

利用建設(shè)用地實物量清查數(shù)據(jù)與建設(shè)用地價值屬性信息進(jìn)行疊加整理確定估算范圍和對象，將估算范圍劃分成若干個均質(zhì)區(qū)域，求算各區(qū)域不同用途的區(qū)域平均地價，以地類面積和地類區(qū)域平均地價為基礎(chǔ)，按照土地價格體系框架，采用區(qū)域平均地價估算法估算各類建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)價值，最后匯總得到整個估算范圍的經(jīng)濟(jì)價值。估算路徑如圖2所示。

圖2 安?？h全民所有建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)價值估算路徑

2.3 研究方法

2.3.1 均質(zhì)區(qū)域劃分方法

以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村行政邊界為基礎(chǔ)，綜合考慮安?？h人口、GDP、城鎮(zhèn)體系與區(qū)位條件，以及基準(zhǔn)地價成果，運用多因素綜合評價法，計算各鄉(xiāng)鎮(zhèn)功能分值，按照聚類分析、等間距分析等統(tǒng)計方法，將全縣劃分為若干區(qū)域。按照各因素對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響的權(quán)重值，計算各因素的作用分值。計算公式如式（1）所示。

式（1）中，F(xiàn)i表示某一水平下的分值，F(xiàn)表示某一因素在一定水平條件下的分值，w表示某一因素的權(quán)重。

2.3.2 區(qū)域平均地價估算方法

結(jié)合均質(zhì)區(qū)域劃分結(jié)果，基于現(xiàn)實數(shù)據(jù)的可獲取性，本文采用基準(zhǔn)地價修正法、交易地價測算法來估算區(qū)域平均地價。

（1）有限年期土地使用權(quán)價格估算方法。

①基于基準(zhǔn)地價修正的估算法：

提取土地供應(yīng)系統(tǒng)數(shù)據(jù)、已完成基準(zhǔn)地價評估鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價級別圖數(shù)據(jù)，以各區(qū)域供應(yīng)系統(tǒng)樣點價作為分類基礎(chǔ)，首先歸類對比確定未進(jìn)行基準(zhǔn)地價評估的鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域各用途基準(zhǔn)地價，而后針對區(qū)域平均地價與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵修正基準(zhǔn)地價，最后按照全民所有建設(shè)用地第三次國土調(diào)查分類與土地用途對照表確定每個地類區(qū)域平均地價。計算公式如式（2）所示。

②基于交易地價測算的估算法：

選取土地利用條件、利用期限、取得方式等因素，以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，對已有城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價進(jìn)行簡單算術(shù)平均，最終確定建設(shè)用地基準(zhǔn)地價缺失區(qū)域的區(qū)域平均地價。經(jīng)過對交易案例地價進(jìn)行使用年期修正、容積率修正、估價期日修正后，在劃分區(qū)域的基礎(chǔ)上，根據(jù)樣點地價的分布規(guī)律，取算術(shù)平均值作為該級別的區(qū)域平均地價。交易地價測算法的計算公式如式（3）所示。

式（3）中，Pz為待估宗地價格，Pb為比較實例價格，A1為待估宗地使用年期修正系數(shù)，A2為待估宗地容積率修正系數(shù)，A3為待估宗地估價期日修正指數(shù)。

（2）無限年期土地所有權(quán)價值估算。

無限年期土地所有權(quán)價值的估算是利用收益還原法反推出土地資源的純收益，再得出土地資源的無限年期土地所有權(quán)價值。假定無限年期土地所有權(quán)價值為有限年期土地使用權(quán)價值在相同條件下逐次地來實現(xiàn)的，因此，其計算公式如式（4）所示。

式（4）中，P為某一區(qū)域的無限年期土地所有權(quán)價值，P '為某一區(qū)域的基準(zhǔn)地價，r為土地還原利率，n為土地使用年限。

本文采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法測算，得到安福縣商服用地的土地還原率為6.5%，住宅用地的土地還原率為6.0%，工業(yè)用地的土地還原率為5.0%，公共服務(wù)用地的土地還原率為5.5%。

2.3.3 經(jīng)濟(jì)價值估算方法

本文采用區(qū)域平均地價估算法估算經(jīng)濟(jì)價值，即經(jīng)濟(jì)價值=相應(yīng)用途的區(qū)域平均地價×宗地面積[17]。具體公式如式（5）所示。

式（5）中，A表示建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)價值，表示第i類第j級土地用途區(qū)域平均地價表示第i類第j級土地用途面積，n表示某一土地用途的級別個數(shù)。

3 研究結(jié)果

3.1 全民所有建設(shè)用地實物量結(jié)果

由表1可知，安?？h全民所有建設(shè)用地總面積為 3 216.22 hm2。從土地用途來看，以工業(yè)用地面積最大，住宅用地、公共服務(wù)用地等則面積相對較小。從土地價值屬性現(xiàn)狀來看，有限年期經(jīng)濟(jì)價值量中已供應(yīng)建設(shè)用地面積約為3 200 hm2，當(dāng)前全民所有建設(shè)用地基本已經(jīng)全部供應(yīng)。供應(yīng)方式上，劃撥面積占比高于出讓面積，劃撥土地約占60%，出讓土地約占40%。近期可供應(yīng)建設(shè)用地中近5年可供應(yīng)建設(shè)用地面積僅為0.01 hm2，近10年可供應(yīng)建設(shè)用地面積不足0.3 hm2，近15年可供應(yīng)建設(shè)用地面積約為0.9 hm2，近20年可供應(yīng)建設(shè)用地面積則接近6 hm2，剩余年限為最高出讓年限一半的可供應(yīng)建設(shè)用地面積約為12 hm2，批而未供土地面積為130.4 hm2。

表1 安?？h建設(shè)用地實物量統(tǒng)計表

3.2 均質(zhì)區(qū)域劃分

根據(jù)各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）各綜合因素評價結(jié)果進(jìn)行聚類分析，同時參考安?？h已有的基準(zhǔn)地價成果和《安?？h城市總體規(guī)劃（2016—2030）》，結(jié)合式（1）計算結(jié)果，將安?？h劃分為5個區(qū)域。具體包括：（1）Ⅰ級區(qū)域分布范圍為城區(qū)基準(zhǔn)地價Ⅰ級；（2）Ⅱ級區(qū)域分布范圍為城區(qū)基準(zhǔn)地價Ⅱ級；（3）Ⅲ級區(qū)域分布范圍為城區(qū)基準(zhǔn)地價Ⅲ級，楓田鎮(zhèn)、橫龍鎮(zhèn)、滸坑鎮(zhèn)、泰山鄉(xiāng)、嚴(yán)田鎮(zhèn)、洋溪鎮(zhèn)、洲湖鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價Ⅰ級；（4）Ⅳ級區(qū)域分布范圍為城區(qū)基準(zhǔn)地價Ⅳ級，楓田鎮(zhèn)、橫龍鎮(zhèn)、滸坑鎮(zhèn)、嚴(yán)田鎮(zhèn)、洋溪鎮(zhèn)、洲湖鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價Ⅱ級，赤谷鄉(xiāng)、山莊鄉(xiāng)、瓜畬鄉(xiāng)、竹江鄉(xiāng)、寮塘鄉(xiāng)、甘洛鄉(xiāng)、金田鄉(xiāng)、洋門鄉(xiāng)、彭坊鄉(xiāng)、章莊鄉(xiāng)、錢山鄉(xiāng)等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府所在村；（5）Ⅴ級區(qū)域分布范圍為城區(qū)基準(zhǔn)地價Ⅴ級，泰山鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價Ⅱ級，楓田鎮(zhèn)、橫龍鎮(zhèn)、滸坑鎮(zhèn)、嚴(yán)田鎮(zhèn)、洋溪鎮(zhèn)、洲湖鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價Ⅲ級；赤谷鄉(xiāng)、山莊鄉(xiāng)、瓜畬鄉(xiāng)、竹江鄉(xiāng)、寮塘鄉(xiāng)、甘洛鄉(xiāng)、金田鄉(xiāng)、洋門鄉(xiāng)、彭坊鄉(xiāng)、章莊鄉(xiāng)、錢山鄉(xiāng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府所在村以外區(qū)域，其他未被基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域。

3.3 區(qū)域平均地價估算結(jié)果

安?？h各類土地用途區(qū)域平均地價估算結(jié)果如表2所示。

由表2可知，基于交易地價測算法估算的Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級區(qū)域商服用地的有限年期區(qū)域平均地價及無限年期區(qū)域平均地價均高于基于基準(zhǔn)地價修正法估算的Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級區(qū)域商服用地的有限年期和無限年期區(qū)域平均地價，而Ⅳ、Ⅴ級區(qū)域商服用地的有限年期和無限年期區(qū)域平均地價結(jié)果則相反。基于交易地價測算法估算的Ⅰ～Ⅴ級區(qū)域住宅用地、工業(yè)用地、公共服務(wù)用地三類的有限年期和無限年期區(qū)域平均地價均高于基于基準(zhǔn)地價修正法估算結(jié)果?；诨鶞?zhǔn)地價修正法估算的Ⅰ、Ⅱ級區(qū)域公共服務(wù)用地一類的有限年期和無限年期區(qū)域平均地價均高于基于交易地價測算法估算的結(jié)果，而Ⅳ、Ⅴ級區(qū)域公共服務(wù)用地一類的有限年期和無限年期區(qū)域平均地價結(jié)果則相反，Ⅲ級區(qū)域公共服務(wù)用地一類的有限年期和無限年期區(qū)域平均地價兩種方法估算的結(jié)果均無差別。基于交易地價測算法估算的Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅴ級區(qū)域公共服務(wù)用地二類的有限年期區(qū)域平均地價及無限年期區(qū)域平均地價均高于基于基準(zhǔn)地價修正法估算的Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅴ級區(qū)域公共服務(wù)用地二類的有限年期和無限年期區(qū)域平均地價，而Ⅳ級區(qū)域公共服務(wù)用地二類的有限年期和無限年期區(qū)域平均地價結(jié)果則相反。

表2 各類土地用途區(qū)域平均地價表

3.4 全民所有建設(shè)用地資源經(jīng)濟(jì)價值估算結(jié)果

基于本文的價格體系及估算方法，計算得到安?？h全民所有建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)價值，結(jié)果如表3所示。

由表3可知，基于交易地價測算法的安?？h全民所有建設(shè)用地總存量價值、已供應(yīng)建設(shè)用地顯化價值均高于基于基準(zhǔn)地價修正法的測算結(jié)果，約為其2倍；基于交易地價測算法所估算的批而未供土地預(yù)期價值為基于基準(zhǔn)地價修正法所估算結(jié)果的1.9倍；基于交易地價測算法所估算的近期5年、近期10年、近期15年、近期20年及剩余年限小于或等于最高年限一半的可供應(yīng)建設(shè)用地預(yù)期價值，分別為基于基準(zhǔn)地價修正法估算的相應(yīng)價值的2.6倍、2.6倍、2.6倍、2.4倍和2.6倍。基于交易地價測算法估算得出的經(jīng)濟(jì)價值量總體高于基于基準(zhǔn)地價修正法估算的經(jīng)濟(jì)價值量。

表3 安?？h全民所有建設(shè)用地價值估算結(jié)果統(tǒng)計表

4 結(jié)論與討論

4.1 結(jié)論

本研究采用基準(zhǔn)地價修正法、交易地價測算法兩種方法，從權(quán)屬狀況、土地用途、規(guī)劃條件實現(xiàn)度、權(quán)益的流動便利性等多種劃分方式角度，估算安福縣總建設(shè)用地、已供應(yīng)建設(shè)用地、近期可供應(yīng)建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)價值，并對兩種測算方法估算出的經(jīng)濟(jì)價值進(jìn)行比較?；诮灰椎貎r測算法估算的結(jié)果在更多情況下高于基于基準(zhǔn)地價修正法所估算的結(jié)果，約為基準(zhǔn)地價修正法估算結(jié)果的2～3倍；在對已供應(yīng)建設(shè)用地顯化價值的估算中，運用上述兩種方法估算得到的各地類經(jīng)濟(jì)價值有一定差距。

4.2 討論

基準(zhǔn)地價是政府針對目前所管轄地域出具的最客觀的價格。從資產(chǎn)管理角度來看，采用總建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價作為估算全民所有建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)價值的區(qū)域平均地價更有利于摸清家底，掌握資產(chǎn)價值；采用總建設(shè)用地的交易地價更有利于掌握現(xiàn)時土地實際價值，及時監(jiān)測市場價格變化。從所有者角度來看，采用無限年期土地所有權(quán)價值更有利于所有者掌握資產(chǎn)價值；從可實現(xiàn)的角度來看，采用有限年期土地使用權(quán)經(jīng)濟(jì)價值。不同估算方法的差異不僅在于估算成果的精度，還與估算工程涉及的工作量、進(jìn)度要求、財力投入，以及所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)情況密切相關(guān)。本研究表明，基于基準(zhǔn)地價修正法和交易地價測算法所得研究結(jié)果整體雖然存在較大差異，但在不同的價值體系構(gòu)建中，相應(yīng)地類的經(jīng)濟(jì)價值估算所得結(jié)果存在一定共性，估算結(jié)果相差較小。因此，估算方法的選擇有時并不是單一的，可以結(jié)合不同估算方法的適用情形進(jìn)行確定。結(jié)合安福縣試點經(jīng)驗，以基準(zhǔn)地價修正法和交易地價測算法兩種估算方法為基礎(chǔ)，可以較好地協(xié)調(diào)精度與效率，同時也便于充分利用現(xiàn)有的土地資源量、地價調(diào)查監(jiān)測體系。以“三調(diào)”數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對于區(qū)域總建設(shè)用地，可分地類按無限年期估算其經(jīng)濟(jì)價值，從而摸清全民所有建設(shè)用地資源資產(chǎn)家底；而對于有明確土地使用權(quán)人的建設(shè)用地，則可以已供應(yīng)數(shù)據(jù)為底數(shù)計算有限年期經(jīng)濟(jì)價值。基于這種無限年期和有限年期“雙層管理”的方式，有助于掌握全民所有建設(shè)用地資源資產(chǎn)顯化值，從而為自然資源資產(chǎn)管理提供依據(jù)。