韓森

房地產(chǎn)市場(chǎng)2023年回暖跡象明顯，但縱覽整個(gè)2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力貫穿全年。面對(duì)行業(yè)寒冬，招商蛇口（001979.SZ）深度聚焦核心城市的優(yōu)質(zhì)資源布局和高效的推盤(pán)去化，憑借自身資金、布局和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化產(chǎn)品力和保交付，在行業(yè)回暖前已先聲奪人，表現(xiàn)出強(qiáng)勁經(jīng)營(yíng)韌性。

2023年1月6日，招商蛇口正式對(duì)外發(fā)布2022年12月銷(xiāo)售月報(bào)與全年業(yè)績(jī)預(yù)告顯示：2022年12月，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積235.16萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額426.04億元；2022年1-12月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積1193.65萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額2926.02億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)區(qū)間為38-46億元。雖然受市場(chǎng)下行壓力、疫情對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)沖擊等因素影響，公司利潤(rùn)水平受到一定影響，但公司積極處置去化困難的項(xiàng)目，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，在銷(xiāo)售、拿地、核心城市布局、結(jié)構(gòu)性融資等方面表現(xiàn)亮眼。

多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普降態(tài)勢(shì)明顯。而近年來(lái)，招商蛇口持續(xù)錨定“區(qū)域聚焦、城市深耕”發(fā)展策略，銷(xiāo)售端表現(xiàn)亮眼。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售TOP200排行榜》顯示，招商蛇口全口徑銷(xiāo)售金額全行業(yè)排名第6，相較2021年再進(jìn)一位。同時(shí)在《2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售TOP100排行榜》中，公司有9個(gè)項(xiàng)目入榜，分別位于深圳、上海、北京、蘇州和西安，其中位于深圳的招商璽家園，以117.7億單盤(pán)銷(xiāo)售金額列第9位。細(xì)化來(lái)看，截至2022年11月，公司位列全國(guó)10城當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售金額的前五位，其中上海、蘇州、南通更勇奪當(dāng)?shù)豑OP1，深圳、合肥、徐州則進(jìn)入TOP3，南京、溫州、西安、金華排入當(dāng)?shù)豑OP5。

此外，據(jù)了解，招商蛇口2022年全年還精細(xì)化鋪排了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入沖刺目標(biāo)，重點(diǎn)推進(jìn)大單整售、全民營(yíng)銷(xiāo)升級(jí)、已竣工存貨考核機(jī)制優(yōu)化等。同時(shí)，公司2022年更啟動(dòng)了“拾焰計(jì)劃”，深度聚焦公建、已竣未售、難點(diǎn)紅貨項(xiàng)目，且全員參與挖潛。線上營(yíng)銷(xiāo)方面，公司通過(guò)全景獲客有效打通各平臺(tái)流量，持續(xù)對(duì)線上活動(dòng)進(jìn)行牽引，應(yīng)用活躍度同比提升20倍，顯著提升成交，取得了銷(xiāo)售逆市佳績(jī)。

綜上可見(jiàn)，招商蛇口的城市聚焦戰(zhàn)略所帶來(lái)的收益已逐步在產(chǎn)品管理、客戶(hù)共享等業(yè)務(wù)前端領(lǐng)域獲得體現(xiàn)，隨著核心競(jìng)爭(zhēng)力的持續(xù)夯實(shí)，招商蛇口也快速進(jìn)入了深耕戰(zhàn)略的業(yè)績(jī)收獲期。

2022年，在房企整體收縮投資下，拿地金額亦出現(xiàn)縮減，與2020年高峰相比已出現(xiàn)大幅下降。然而，依托強(qiáng)大造血能力，招商蛇口依然延續(xù)強(qiáng)勁拿地勢(shì)頭。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《新增土地TOP100排行榜》顯示，招商蛇口新增土地價(jià)值與新增土地建面分別達(dá)759.4億元和421.4萬(wàn)平方米，位居榜單第6和第7。另?yè)?jù)CRIC檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年百?gòu)?qiáng)投資形成了以“22城+長(zhǎng)三角”為主的固定格局。而招商蛇口憑借獲取核心城市優(yōu)質(zhì)資源，以及多年來(lái)在長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市的深耕，未來(lái)其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有望繼續(xù)凸顯。

不僅如此，同樣基于收縮投資預(yù)算的大背景，也致使很多房企出現(xiàn)了對(duì)于總價(jià)、貨值較高的核心一二線城市地塊“心有余而力不足”的情況。因此，市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源將高度向頭部房企集中，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，超半數(shù)貨值集中在10強(qiáng)房企，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局愈演愈烈。而克而瑞發(fā)布的《新增貨值TOP100排行榜》顯示，2022年招商蛇口新增土地貨值為1466.8億元，位列第6，公司2023年可售貨值充足，也為后續(xù)業(yè)務(wù)發(fā)展提供了有力保障。

此外，值得一提的是，招商蛇口REITs平臺(tái)擴(kuò)募工作正在有條不紊推進(jìn)中。站在經(jīng)營(yíng)發(fā)展角度而言，基礎(chǔ)設(shè)施REITs將在短期內(nèi)盤(pán)活其現(xiàn)有自持物業(yè)，中長(zhǎng)期則可提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)周轉(zhuǎn)速度，并進(jìn)一步構(gòu)建其園區(qū)循環(huán)可持續(xù)發(fā)展的新模式。后續(xù)伴隨公募REITs擴(kuò)募規(guī)則推出，也將加速推進(jìn)自身向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程，而隨著公募REITs試點(diǎn)業(yè)態(tài)類(lèi)型的不斷放開(kāi)，招商蛇口豐富的持有型資源也面臨更多機(jī)會(huì)。

眼下，2023年房地產(chǎn)行業(yè)看點(diǎn)在于高能級(jí)城市的復(fù)蘇。招商蛇口作為頭部房企在銷(xiāo)售、拿地、高能級(jí)核心城市布局、融資端等方面均具備顯著優(yōu)勢(shì)，穿越行業(yè)周期實(shí)力強(qiáng)勁。此外，公司有息負(fù)債持續(xù)把控良好，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)體系將使公司整盤(pán)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)更為突出。未來(lái)，在中央政策定調(diào)繼續(xù)托底，以及房地產(chǎn)行業(yè)逐步回暖下，招商蛇口勢(shì)必將獲得更多發(fā)展主動(dòng)權(quán)，并有望持續(xù)推動(dòng)自身高質(zhì)量發(fā)展。