覃秋菊

（作者系廣西自然資源廳開(kāi)發(fā)利用處處長(zhǎng)）

《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見(jiàn)》要求“建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，既包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)，也包括農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)，同時(shí)還應(yīng)該包括城鄉(xiāng)建設(shè)用地的二級(jí)市場(chǎng)，其中房地產(chǎn)用地市場(chǎng)尤為關(guān)鍵，這些要素與人民群眾的生產(chǎn)生活密切相關(guān)。進(jìn)一步推進(jìn)廣西城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)建設(shè)，是廣西自然資源主管部門(mén)踐行以人民為中心發(fā)展思想的應(yīng)有之義。

一、穩(wěn)妥有序推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市

新修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》已明確提出，國(guó)土空間規(guī)劃中確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可通過(guò)出讓等方式入市。這一舉措將為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供了法律支持。

目前，廣西已明確先行推進(jìn)需求集中、工作基礎(chǔ)好、土地管理水平高的縣（市、區(qū)）開(kāi)展制定集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作，探索入市規(guī)則、構(gòu)建入市服務(wù)和監(jiān)管體系、完善土地增值收益分配機(jī)制，保障農(nóng)民和集體合法權(quán)益，補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施、公共管理和公用設(shè)施短板。入市工作中，要堅(jiān)持兼顧國(guó)家、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民權(quán)益，要實(shí)現(xiàn)土地征收與入市取得的土地增值收益在國(guó)家和集體之間分享比例大體平衡，還要根據(jù)不同區(qū)域、土地用途、交易方式和政府對(duì)周邊配套開(kāi)發(fā)投入差異進(jìn)行探索，調(diào)節(jié)土地增值收益。農(nóng)村集體組織要處理好土地增值收益內(nèi)部分配問(wèn)題，兼顧個(gè)人利益與集體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；探索合理統(tǒng)籌土地增值收益的有效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)入市所在區(qū)域農(nóng)民個(gè)人收益大體均衡。

二、進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地市場(chǎng)建設(shè)

《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第21 號(hào)）、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39 號(hào)）、《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令第53 號(hào)）等文件確立了國(guó)有建設(shè)用地的市場(chǎng)秩序。多年以來(lái)，廣西積極落實(shí)、執(zhí)行各項(xiàng)政策規(guī)定，但具體工作中也存在“毛地”出讓、違規(guī)設(shè)置土地競(jìng)買(mǎi)條件、土地出讓合同履約難、土地出讓收支管理不規(guī)范等問(wèn)題。

下一步的工作中，廣西要從加強(qiáng)建設(shè)用地市場(chǎng)調(diào)控、規(guī)范建設(shè)用地供應(yīng)管理、加強(qiáng)土地價(jià)格管理、深化土地要素市場(chǎng)化配置改革、加強(qiáng)建設(shè)用地市場(chǎng)監(jiān)管、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)等方面入手，在國(guó)家制度框架下進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)、細(xì)化全區(qū)的國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)；要將相關(guān)監(jiān)管要求擴(kuò)展至集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，維護(hù)公平、公正的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)秩序，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用和建設(shè)用地市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

在建設(shè)用地市場(chǎng)建設(shè)中，加大房地產(chǎn)用地市場(chǎng)的調(diào)控尤為重要。廣西應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地調(diào)控，堅(jiān)持供需匹配、因城施策，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況和存量商品房消化周期，以“穩(wěn)地價(jià)”“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”為基本原則和要求，科學(xué)合理地確定年度住宅用地供應(yīng)規(guī)模，保持住宅用地存量和增量相對(duì)穩(wěn)定。及時(shí)公開(kāi)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和存量住宅用地開(kāi)發(fā)利用情況，加強(qiáng)土地出讓價(jià)格監(jiān)測(cè)和房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)，合理引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期。

三、加快推進(jìn)建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)

2019年,國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕34 號(hào)），重點(diǎn)明確了不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的必要條件，實(shí)現(xiàn)了交易規(guī)則統(tǒng)一、透明、平等，保護(hù)各類市場(chǎng)主體合法權(quán)益。

廣西及時(shí)制定了相應(yīng)的落實(shí)措施和交易規(guī)則，提出了規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和建立健全服務(wù)體系、加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管的要求?，F(xiàn)階段工作中，廣西應(yīng)從自治區(qū)層面入手，加快推進(jìn)自然資源部土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)的運(yùn)行。各市應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求，逐步構(gòu)建和完善二級(jí)市場(chǎng)交易細(xì)則和交易平臺(tái)，有條件的市、縣還可以探索建立由政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)管，由中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)搭建集信息發(fā)布、市場(chǎng)交易、統(tǒng)計(jì)分析、市場(chǎng)研判等功能于一體的信息平臺(tái)（比如手機(jī)軟件），做大、做強(qiáng)土地二級(jí)市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)在優(yōu)化配置土地資源中的決定性作用。