長春市朝陽區(qū)紅旗街道辦事處 馮軍勝

吉林省為進一步加強社區(qū)治理能力，落實國家十部委下發(fā)的《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》要求，把加強和改進住宅物業(yè)管理作為保障和改善民生、創(chuàng)新基層社會治理的重要舉措，實施了《物業(yè)治理三年工作計劃》《關(guān)于做好“消除無物業(yè)管理住宅小區(qū)”工作的通知》《吉林省物業(yè)管理條例》《長春市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅方案》等制度，進一步推進市域社會治理現(xiàn)代化、城市基層治理精細化。按照國家和省市要求，加強物業(yè)行業(yè)黨組織建設(shè)，推進黨建引領(lǐng)下的紅色物業(yè)建設(shè)和幸福小區(qū)創(chuàng)建活動，尤其是老舊小區(qū)物業(yè)專業(yè)化引進工作，促進物業(yè)管理與基層治理相融合，對提升老舊住宅物業(yè)管理水平，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)社會化管理有著重要意義。

一、黨建引領(lǐng)是鞏固基層治理成果的有效保證

社區(qū)作為疫情防控的第一線，物業(yè)服務(wù)作為重要的社會服務(wù)力量需主動融入社會突發(fā)應(yīng)急事件的基層治理中，在街道黨工委和社區(qū)黨委的領(lǐng)導(dǎo)下，物業(yè)服務(wù)力量成為深耕一線、熟悉業(yè)主、組織有序的重要志愿服務(wù)力量。

推動業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立黨組織。《吉林省物業(yè)管理條例》第八條指出，引導(dǎo)和支持業(yè)主中的中國共產(chǎn)黨黨員通過法定程序成為業(yè)主委員會成員。推動業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立黨組織。鼓勵和支持業(yè)主委員會成員、物業(yè)項目負責(zé)人中的中國共產(chǎn)黨黨員擔(dān)任社區(qū)黨組織兼職委員；符合條件的社區(qū)黨組織、居（村）民委員會成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。建立健全社區(qū)黨組織、居（村）民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人議事協(xié)調(diào)機制。

新頒布的《吉林省物業(yè)管理條例》中，增加了成立“物業(yè)管理委員會”的條款，這也為物業(yè)管理工作開展提供有效保障。物業(yè)管理委員會的職能與業(yè)主委員會的職能是一致的，社區(qū)黨組織引領(lǐng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)，提升服務(wù)水平和業(yè)主幸福感，創(chuàng)建全國美好家園和長春市幸福小區(qū)，推動服務(wù)基層工作向居民小區(qū)延伸，小區(qū)建立功能型鄰里黨支部，是黨建引領(lǐng)，基層治理核心在社區(qū)的有效載體和渠道。

二、老舊小區(qū)物業(yè)引進專業(yè)化服務(wù)

目前長春市老舊住宅小區(qū)的管理和服務(wù)一直以社區(qū)為主，推進物業(yè)專業(yè)化進程需要黨建引領(lǐng)。老舊小區(qū)特點為“三多三少”，即居住業(yè)主多、流動人口多、維修難題多；優(yōu)良的基礎(chǔ)設(shè)施少、可利用的公共資源少、園區(qū)自然封閉的少。物業(yè)專業(yè)化服務(wù)的前提是封閉小區(qū)，要通過社區(qū)主導(dǎo)探究哪些小區(qū)能夠封閉、哪些小區(qū)不能封閉、小區(qū)的總面積是多大、總戶數(shù)多少、樓棟數(shù)多少、單元數(shù)多少、居民的生活條件和意愿如何等問題。根據(jù)綜合分析數(shù)據(jù)的情況，在街道、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)下深入研究和廣泛聽取小區(qū)居民的意見，制定“一社一案”的可行性方案。

如果能夠?qū)嵭幸M專業(yè)化物業(yè)管理，應(yīng)盡快指導(dǎo)小區(qū)召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行服務(wù)。如果因各種因素組建不了業(yè)主委員會，應(yīng)成立物業(yè)管理委員會。

如果不能引進專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)該廣泛組建業(yè)主委員會，進行小區(qū)自治。在這方面，社區(qū)黨組織作用很關(guān)鍵，應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)指導(dǎo)。社區(qū)應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主委員會成立黨組織，將其納入社區(qū)黨建引領(lǐng)的范疇中，做好組建后的業(yè)主委員會培訓(xùn)工作，使其順利開展工作、懂得法律知識、了解其職責(zé)是為廣大業(yè)主服務(wù)。

三、多項并舉引入規(guī)劃服務(wù)

老舊住宅小區(qū)的發(fā)展可以借鑒先進城市已經(jīng)成型的經(jīng)驗做法，探索物業(yè)與街道、社區(qū)協(xié)調(diào)聯(lián)動的“大物業(yè)服務(wù)新模式”。將街道維護公共秩序工作、保障公共安全工作、養(yǎng)護和管理公共綠化工作、維護設(shè)施設(shè)備工作、垃圾分類工作、便民公共服務(wù)等工作全部委托給一個品牌的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)公共服務(wù)事項。街道應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)費用，即“打包委托”服務(wù)。

中央十部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》中也有明確規(guī)定，可以全部委托物業(yè)項目，街道應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的費用。街道支付的費用可以把物業(yè)應(yīng)急、掃雪、垃圾清運、綠化、通下水、保潔等費用的整合，“打包”給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這樣即利于轄區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境治理，又利于百姓福祉。街道支付的費用根據(jù)服務(wù)區(qū)域、服務(wù)年限應(yīng)該有所限制，每年社區(qū)在街道的指導(dǎo)與監(jiān)督下進行小區(qū)居民為企業(yè)打分，分數(shù)低于75分的將組織業(yè)主召開業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)所承攬的物業(yè)區(qū)域比較大，街道的資金又有限，不能滿足物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運行，也可以利用小區(qū)的共有部分進行增值服務(wù)。例如公共部分的廣告等增值服務(wù)所產(chǎn)生的收益來補充物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金不足問題。也可以把目前已開展的“門前三包”活動深入開展，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)和商家、業(yè)主聯(lián)動，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為商家和業(yè)主提供有償服務(wù)，能夠進一步增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收支平衡。

通過多種途徑促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成其職責(zé)，能夠真正做到業(yè)主不增加一分錢物業(yè)費，政府不補貼一分錢補助，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)與社區(qū)的合署辦公，進一步打通各方資源，不斷增強基層服務(wù)和治理效能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須要緊緊圍繞街道、居委會、業(yè)委會、業(yè)主、轄區(qū)企業(yè)等多元主體開展相輔相成的工作，物業(yè)要向前拓展、向后延伸，向外擴散，按照“用科技減人增效、用規(guī)模提質(zhì)增效、用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范增效、用突破保障實施”的工作思路完成服務(wù)。

這種“打包委托”的方式，實行前必須經(jīng)過專家論證和律師參與，制定嚴(yán)謹而科學(xué)的方案，確保有效實施。街道和社區(qū)負責(zé)按照服務(wù)項目和標(biāo)準(zhǔn)對照檢查，采取打分制，根據(jù)扣分情況再扣除相應(yīng)的扶持資金，通過多種方法激勵物業(yè)服務(wù)的提升、解決居民的實際問題和居民關(guān)注的問題。

四、老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)需制度化的監(jiān)管

廣泛組建“業(yè)委會”和“物管會”，無論是自治、社區(qū)托管，或是引進專業(yè)的物業(yè)服務(wù)和企業(yè)服務(wù)，都離不開業(yè)主委員會這個橋梁紐帶，更離不開街道和社區(qū)黨建引領(lǐng)。因為業(yè)主委員會是代表小區(qū)業(yè)主行使各項權(quán)利的主體，也是小區(qū)業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會的組建更能利于社區(qū)各項工作的開展，特別是組建“紅色業(yè)委會”更能發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用和確保小區(qū)安定和諧有序發(fā)展。如果老舊住宅小區(qū)的業(yè)主委員會組建率能夠達到98%以上，老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅工作的“三個全覆蓋”基本能全部實現(xiàn)。同時，在街道的老舊小區(qū)綜合改造提升工程中，也能提供更加可靠的保障。特別是舊城改造工作，每一個老舊住宅小區(qū)的業(yè)主委員會可以有效協(xié)助街道和社區(qū)進行監(jiān)督施工進度和質(zhì)量。