文／王英豪 紹興市土地整理儲(chǔ)備中心 浙江紹興 312000

引言：

進(jìn)入二十一世紀(jì)后，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，并演變成國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要組成部分。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與人們的生活質(zhì)量、住房條件關(guān)系密切，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐體，一直以來，土地制度都是我國城市調(diào)控國家房產(chǎn)市場的重要渠道，直接影響到土地資源的合理配置，影響到土地資源的整體利用率，與此同時(shí)對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展起到重要的促進(jìn)作用。要想實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場的平穩(wěn)長遠(yuǎn)發(fā)展，有必要進(jìn)一步研究我國土地制度，不斷完善現(xiàn)有的土地制度。分析我國在房地產(chǎn)市場現(xiàn)行的政策，土地制度是土地資源利用最基本的保障。隨著城市不斷發(fā)展，土地資源的利用價(jià)值不斷攀升，城市房地產(chǎn)依然還有很大的發(fā)展空間，但是相應(yīng)的也存在很多的問題，由于很多制度都與經(jīng)濟(jì)效益有著密切的關(guān)系，制度是否公正也或多或少也受到影響，房地產(chǎn)市場的整體情況也受到波及，需要不斷改善土地制度中存在的弊端，進(jìn)一步改進(jìn)完善，引起高度重視。

1、城市土地價(jià)格與房地產(chǎn)的內(nèi)在聯(lián)系

1.1 供需導(dǎo)致的土地與房價(jià)變動(dòng)

站在政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面看，社會(huì)供需關(guān)系的變化會(huì)直接造成商品價(jià)格的變化，一旦商品供大于求，那么價(jià)格必然會(huì)下降，如果商品供小于求，那么商品的價(jià)格也會(huì)上漲。土地作為一種生產(chǎn)要素，其具備有商品經(jīng)濟(jì)的屬性，因此在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也會(huì)受到市場供需變化而出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)。作為社會(huì)主義國家，我國的城市土地歸國家所有，統(tǒng)一由政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，因此在價(jià)格變動(dòng)的區(qū)間范圍也和其他的商品存在很大的差異，不過在具體分析經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)時(shí)，依然能分析出其中存在的實(shí)際性與關(guān)聯(lián)性，影響城市土地的商品價(jià)值的因素并不具有唯一性。市場經(jīng)濟(jì)中的商品所具有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與其指標(biāo)具有正相關(guān)關(guān)系，其中也有部分商品表現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系，如果沒有全面分析經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)增長情況，那么將無法有效對(duì)比商品實(shí)際價(jià)值與其表現(xiàn)出來的價(jià)格?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)供求關(guān)系出現(xiàn)明顯變化，那么城市土地價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)很大的波動(dòng)，房價(jià)上漲，城市土地價(jià)格也會(huì)水漲船高。

1.2 成本導(dǎo)致的土地與房價(jià)變動(dòng)

在房地產(chǎn)行業(yè)，如果住房總成本與與其利潤存在出入，那么就說明當(dāng)?shù)胤績r(jià)與土地價(jià)格發(fā)生了波動(dòng)性變化。土地價(jià)值主要變現(xiàn)在開發(fā)商利用土地過程中是否能夠基于土地出讓金制定的價(jià)格獲得更大的價(jià)格提升空間，換句話說，房價(jià)的上漲實(shí)質(zhì)上是一種土地有償使用的形式。也正是因?yàn)檫@樣，在城市發(fā)展過程中，不同地段因?yàn)樗幬恢玫姆比A程度的不同而出現(xiàn)價(jià)格的差異。與此同時(shí)，在不同城市的土地也會(huì)表現(xiàn)出地價(jià)的不同。通常來說，計(jì)算土地的總成本時(shí)，地價(jià)只占了其中的三分之一，因此制定房價(jià)時(shí)，地價(jià)只是基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，但是實(shí)際情況中，很多房地產(chǎn)商為了拿到地段較好的地塊，往往會(huì)不惜成本。那么，過高的土地出讓金支付以及繳納的時(shí)限對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率比較偏高的房企來講，最后只能落腳到房價(jià)的上升。而一旦市場下行，因城市布局改變拿了高價(jià)地，贏利的可能會(huì)大幅降低。所以，總的來說，地價(jià)與房價(jià)在一定情況下成正比，地價(jià)上漲也會(huì)引起房價(jià)上漲。

2、土地制度對(duì)城市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1 供應(yīng)制度影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

隨著我國城市化水平的不斷提升，城市建設(shè)用地規(guī)模越來越大，城市土地資源所具有的價(jià)格也不斷攀升，具備很大的升值空間，誰能占據(jù)更多、更好地理位置的土地資源，誰的資產(chǎn)就會(huì)升值，并且更快速地實(shí)現(xiàn)資本的聚集。在實(shí)際利用過程中，很多城市有盲目追求人口聚集的人口紅利開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，城市土地大多被用于房屋建設(shè)，這使得房價(jià)上漲，不僅不利于人們的生活穩(wěn)定，還會(huì)使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)困境，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的和諧穩(wěn)定。歸根到底，這主要是由于我國土地制度管理機(jī)制整體上不完善，土地資源管理方式不夠科學(xué)合理，土地資源過度集中，造成房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不平衡，引起不公平競爭，這種供應(yīng)制度造成土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，不利于土地資源的有效利用，提高了人們的生活成本，需要引起關(guān)注。

2.2 土地儲(chǔ)備制度影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

土地儲(chǔ)備制度，是指在土地還未投入使用之前，由政府直接或者委托相關(guān)機(jī)構(gòu)，對(duì)城市土地進(jìn)行統(tǒng)一收購該儲(chǔ)備，再根據(jù)實(shí)際優(yōu)化供應(yīng)的制度，作為土地的“蓄水池”，優(yōu)化配置土地資源。自2000年實(shí)行土地收購儲(chǔ)備制度以來，雖然不斷發(fā)展，但是還仍處于探索階段，其“蓄水池”的功能未能充分發(fā)揮。

而城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響主要體現(xiàn)在城市土地儲(chǔ)備經(jīng)營制度對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。城市政府可基于土地儲(chǔ)備供應(yīng)制度實(shí)現(xiàn)對(duì)土地一級(jí)市場的壟斷，以此控制城市土地出讓總量，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)供給總量的調(diào)控。實(shí)際運(yùn)行過程中，城市土地儲(chǔ)備制度發(fā)展不一，有些地方收儲(chǔ)規(guī)模過大，增加地方財(cái)政的同時(shí)造成資源的閑置，有些地方由于土地收益偏好選擇收儲(chǔ)規(guī)劃用途為經(jīng)營性用地的土地，不利于土地資源的優(yōu)化配置，有些地方儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)職能較小，無法承擔(dān)調(diào)控職能?？梢?，很多情況下，土地儲(chǔ)備對(duì)土地資源優(yōu)化的功能無法得到有效發(fā)揮。

由于房與地存在密不可分的關(guān)系，房地產(chǎn)供應(yīng)總量是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，而可有城市控制的土地出讓量與房產(chǎn)供應(yīng)總量之間的聯(lián)系較為緊密，換而言之，城市土地出讓量提升會(huì)使房地產(chǎn)供給總量增加，兩者存在正向變動(dòng)關(guān)系。

2.3 估價(jià)制度影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

在土地資源利用過程中，我國還實(shí)行了土地估價(jià)制度，主要是根據(jù)土地資源所處的地理位置、資源分布情況等因素，對(duì)土地的價(jià)格等級(jí)進(jìn)行綜合評(píng)估。但是在實(shí)際評(píng)估工作中，還是存在一定的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

一是，雖然土地估價(jià)的操作準(zhǔn)則及遵循原則一直都有，但是在實(shí)際操作中，還是存在少數(shù)評(píng)估人員并沒有按照既定準(zhǔn)則評(píng)估的情況；另一方面，少數(shù)評(píng)估人員技術(shù)不過關(guān)，會(huì)產(chǎn)生評(píng)估參數(shù)取值不當(dāng)，估價(jià)方法選取錯(cuò)誤，以及土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完善等問題；二是在評(píng)估師進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)需要考慮到金融政策、稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策等各方面的影響，因?yàn)橐坏┱咦儎?dòng)，經(jīng)濟(jì)體系和社會(huì)環(huán)境就會(huì)有相應(yīng)的改變，如果土地評(píng)估人員不能對(duì)政策進(jìn)行深入和及時(shí)的調(diào)查和研究，就會(huì)對(duì)市場現(xiàn)狀及前景把握和判斷不準(zhǔn)，進(jìn)而影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性；三是虛假材料帶來的評(píng)估偏差，因?yàn)樵u(píng)估材料都是依托委托方提供，信息不對(duì)稱讓評(píng)估師也難以判斷，一旦材料不實(shí)，直接造成評(píng)估結(jié)果的不真實(shí)。

由此，需要在土地評(píng)估中建立一整套具體的、行之有效的評(píng)估規(guī)則與制度，不能僅僅憑借評(píng)估人員的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)做出評(píng)估結(jié)論。加上土地資源在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中會(huì)出現(xiàn)價(jià)值的變化，需要與時(shí)俱進(jìn)的改進(jìn)土地估價(jià)制度，對(duì)土地做出合理的估價(jià)。

3、推動(dòng)城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的土地資源管理策略分析

3.1 清查城市現(xiàn)有閑置土地資源

在我國城市化水平不斷發(fā)展的今天，為了實(shí)現(xiàn)城市土地資源更高效率的開發(fā)，需要科學(xué)規(guī)劃城市土地資源，讓閑置土地資源得到更好地利用。一方面，查清閑置土地，利用多元化手段如衛(wèi)星遙感、大數(shù)據(jù)分析等，摸清閑置土地的具體情況，掌握閑置土地的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、分布和原因，在次基礎(chǔ)上建立清單。另一方面，土地閑置原因復(fù)雜，對(duì)其的查處涉及許多部門，需要協(xié)調(diào)自然資源、發(fā)改、財(cái)政、稅務(wù)、市場監(jiān)管、城建和公檢法等多個(gè)部門聯(lián)動(dòng)。所以需要開展統(tǒng)一的城市閑置土地清查行動(dòng)，提高土地資源開發(fā)利用的透明性與權(quán)威性。

為了獲得更好地閑置土地之源清查效率，獲得更高的清查質(zhì)量，自然資源管理部門要制定一整套管理制度，并在實(shí)際工作中不斷完善。在城市土地清查制度編制時(shí)，可以出臺(tái)相關(guān)的政府法律條規(guī)，提高土地清查工作的權(quán)威性，這樣可以更好的推動(dòng)城市土地清查工作的開展。土地清查不僅僅要針對(duì)還沒有進(jìn)行開發(fā)利用的土地資源，對(duì)正在施工建設(shè)的土地也要同時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)登記。在土地清查過程中，還可以設(shè)立督查專班或者小組，監(jiān)督清查工作的進(jìn)行過程中，并將清查數(shù)據(jù)及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)公布，接受廣大群眾的監(jiān)督。需要注意的是，對(duì)正在建設(shè)的土地也要進(jìn)行數(shù)據(jù)公開，避免出現(xiàn)違法占用土地的問題，確保企業(yè)在群眾監(jiān)督下嚴(yán)格按照審批面積開展建設(shè)。

3.2 完善土地儲(chǔ)備機(jī)制

由于現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度或多或少存在不足，會(huì)影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為了讓土地儲(chǔ)備工作的作用得到更好地發(fā)揮，獲得更好質(zhì)量與效率，要進(jìn)一步優(yōu)化土地儲(chǔ)備制度，不斷進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)。首先要加強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職能，有些地方儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制人數(shù)比較少，無法承擔(dān)優(yōu)化資源配置的儲(chǔ)備職能，所以加強(qiáng)專業(yè)人員的配備是關(guān)鍵；其次，開展土地儲(chǔ)備工作過程中，要就工作內(nèi)容編制出一整套包括土地評(píng)估策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、土地年度評(píng)估等完整的規(guī)章制度，尤其要做好土地年度評(píng)估與土地策劃評(píng)估，以此為基礎(chǔ)分析土地儲(chǔ)備方案，綜合評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值，合理審批土地建設(shè)方案。為了防止出現(xiàn)在房地產(chǎn)工程爛尾，城市土地資源被浪費(fèi)，在項(xiàng)目建設(shè)過程中要進(jìn)一步完善土地評(píng)估體系，建立覆蓋全過程的跟蹤評(píng)估機(jī)制，對(duì)企業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)督，對(duì)企業(yè)建設(shè)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理評(píng)估，加強(qiáng)土地資源利用管理，確保土地資源儲(chǔ)備工作效能提升。最后，合理確定土地供應(yīng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)供需平衡。土地供應(yīng)計(jì)劃和儲(chǔ)備計(jì)劃應(yīng)該進(jìn)行充分對(duì)接，保持銜接性。合理調(diào)控各產(chǎn)業(yè)用地，形成多元化的供應(yīng)格局。

3.3 優(yōu)化土地估價(jià)系統(tǒng)

在對(duì)土地資源進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要嚴(yán)格依照我國相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行，合理評(píng)估土地項(xiàng)目，以此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)行為起到一定的監(jiān)督約束作用，避免房價(jià)虛高。合理估值能夠確保國家資源得到更充分地利用，確保城市土地資源得到更合理的利用，防止出現(xiàn)資源浪費(fèi)問題。相關(guān)部門要組織從事土地資源估價(jià)的工作人員開展培訓(xùn)，提升估計(jì)隊(duì)伍整體的專業(yè)素養(yǎng)，將專業(yè)的人員引進(jìn)估價(jià)隊(duì)伍，注重工作人員德才全面發(fā)展。同時(shí)，由于城市土地資源范圍廣，面積大，在政府相關(guān)人員參與監(jiān)督管理的基礎(chǔ)上，可充分發(fā)揮群眾監(jiān)督作用，要充分利用信息時(shí)代的優(yōu)勢(shì)，借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)使公民參與到土地資源使用監(jiān)督的過程中。通過城市土地估價(jià)系統(tǒng)的有效應(yīng)用，讓土地資源的管理與使用得到人民的充分尊重，確保每一個(gè)公民都能參與到國土資源保護(hù)工作中去，享受應(yīng)有的權(quán)利與義務(wù)。在全民監(jiān)督的透明化管理形勢(shì)下，直接對(duì)比開發(fā)商拿到的土地價(jià)值與商品最終面向市場的售價(jià)，直觀清楚的判斷開發(fā)商是否存在惡意哄抬房價(jià)的行為，人人心中有本賬，有根有據(jù)的維護(hù)自己的合法權(quán)益，有效遏制房價(jià)的過度上漲。如果能夠廣泛發(fā)動(dòng)人民群眾參與，土地限制問題、違規(guī)建筑、土地產(chǎn)權(quán)不明晰等問題都能夠得到更好的解決。

3.4 對(duì)城市土地進(jìn)行合理規(guī)劃

從城市發(fā)展層面來看，城市土地資源管理不能只是簡單地炒作地皮，地方政府也不能存在惰性思維，將出讓土地使用權(quán)作為地方財(cái)政主要收入，需要立足于城市長遠(yuǎn)發(fā)展，合理進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作規(guī)劃，不僅要看到短期的發(fā)展，還要兼顧長遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行全面分析，科學(xué)合理制定發(fā)展決策。比如在開展短期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃過程中，主要是通過出售使用商品住宅與街道門市等區(qū)域的土地使用權(quán)，而對(duì)大型商場、辦公樓、娛樂用地、旅游等土地資源的銷售則更適用于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長期規(guī)劃。因此，政府部門在與房地產(chǎn)企業(yè)合作，大力推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中要從多維度進(jìn)行綜合考慮，在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要對(duì)城市中公園、旅游景點(diǎn)建設(shè)位置、建筑規(guī)模與面積、以及建筑行為是否能夠提升城市的經(jīng)濟(jì)等問題進(jìn)行全面分析，確保城市土地規(guī)劃任務(wù)能夠得到圓滿完成。

3.5 引領(lǐng)城市土地市場面向成熟化進(jìn)步

分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體趨勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，目前我國房地產(chǎn)投資依然還比較繁榮，處于上升階段。但是站在整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向來看，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依然還處于不成熟往成熟階段發(fā)展的過程中，還存在很大的完善空間。綜合分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展形勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)并不是易耗品，而是能夠長期使用的產(chǎn)品，城市在進(jìn)行本地房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃過程中，不能敷衍塞責(zé)，要積極尋求市場的平衡，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的問題，最大限度的保障社會(huì)安全穩(wěn)定發(fā)展，要充分發(fā)揮自身在經(jīng)濟(jì)服務(wù)方面的職能作用，積極履行經(jīng)濟(jì)干預(yù)職能，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中深入融入科學(xué)發(fā)展理念，合理調(diào)整工作方向與內(nèi)容，最大限度的為國民提供更具有性價(jià)比的房地產(chǎn)商品，穩(wěn)定城市房地產(chǎn)市場，不斷推動(dòng)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3.6 提升政府部門的宏觀調(diào)控力度

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展能夠在一定程度上保障社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。市場經(jīng)濟(jì)這只“看不見的手”在調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也都依賴于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)然，為了更好地實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展在市場經(jīng)濟(jì)供需平衡方面的要求與目標(biāo)，相關(guān)政府部門在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展也要發(fā)揮好“看得見的這只手”，即宏觀調(diào)控的職能，及時(shí)掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格，根據(jù)市場的變化情況，采取合適的行動(dòng)。在價(jià)格過分離譜的情況下，及時(shí)約談相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)。與此同時(shí)，要理性看到我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在對(duì)當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)水平進(jìn)行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)居民合理規(guī)劃和消費(fèi)，樹立科學(xué)的房地產(chǎn)商品消費(fèi)觀念，讓“房住不炒”的理念深入老百姓。

在我國，無論是城市土地還是房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，都是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成內(nèi)容，二者在一定程度上存在很密切的內(nèi)在聯(lián)系，政府部門需在實(shí)際管理過程中高度重視土地資源管理，關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，用整體的視角去看待問題，不斷發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，有針對(duì)性的改善城市土地資源管理形式，才能讓城市土地與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在土地管理過程中要進(jìn)一步強(qiáng)化監(jiān)督管控機(jī)制，建立系統(tǒng)的規(guī)章管理制度，為土地市場活動(dòng)的開展提供權(quán)威依據(jù)，在不斷提高土地資源利用率的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的可持續(xù)發(fā)展。