文／張海濱 煙臺市住房保障和房產(chǎn)交易中心 山東煙臺 264000

1、房屋安全與安全鑒定

房屋建筑是受眾群體最為廣泛的一種建筑，房屋建筑的安全對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)產(chǎn)生命安全也有直接關(guān)系。房屋安全的構(gòu)成形式多樣化，結(jié)構(gòu)安全、材料安全、消防安全等均屬于房屋安全的范疇。建筑安全的全面保障對于維持使用安全和使用耐久有著重要意義，安全鑒定工作就是具有資質(zhì)的鑒定單位對房屋的結(jié)構(gòu)和其他部分展開科學(xué)全面的鑒定，進(jìn)而了解房屋的真實(shí)安全情況。

2、房屋安全特點(diǎn)

2.1 影響因素多

房屋安全影響因素多樣化，在決策階段、施工階段、使用階段均會對安全造成影響。房屋工程中，材料、設(shè)備、工藝的選擇也會對安全性能造成影響。此外房屋安全與房屋建筑的自身質(zhì)量、房屋使用情況、自然情況等也有關(guān)系。復(fù)雜的影響因素是房屋安全的特點(diǎn)之一。

2.2 安全事故危害

大部分房屋建筑均為民用建筑，有著使用人群多、人群密度大的特點(diǎn)，若發(fā)生安全事故，則可能出現(xiàn)坍塌、掉落等安全事故，對于建筑內(nèi)部和建筑周圍的人員危害極大。房屋一般極少發(fā)生安全問題，一旦發(fā)生將造成極大危害，同時(shí)伴隨較大的經(jīng)濟(jì)損失。

3、房屋安全鑒定的重要性

3.1 明確房屋安全

房屋工程的安全情況影響因素復(fù)雜，后果危害嚴(yán)重，對于安全性能未知的建筑進(jìn)行鑒定是有必要的，能夠通過鑒定的形式來客觀得知安全情況，進(jìn)而保障房屋在使用過程中的安全。部分自建房屋、老舊建筑對于安全性能并沒有可靠的理論支撐，也未經(jīng)過專業(yè)設(shè)計(jì)，通過安全鑒定的形式能夠明確房屋安全。

3.2 提高經(jīng)濟(jì)效益

對于將達(dá)設(shè)計(jì)年限的房屋工程或部分缺乏明確設(shè)計(jì)的老舊房屋，對建筑后續(xù)能否安全使用并沒有充分的參考資料，通過安全鑒定的形式，來明確建筑物各個(gè)部分的安全情況，同時(shí)進(jìn)行綜合評估，進(jìn)而采取加固、部分重建、拆除的形式來決定鑒定對象建筑的處理方案。通過安全鑒定能夠明確建筑的安全情況，進(jìn)而采取對應(yīng)處理措施，以達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

4、房屋安全鑒定工作特點(diǎn)

4.1 法定性與社會公益性

在行業(yè)層面，房屋安全鑒定工作屬于驗(yàn)收工作的范疇，對于新建房屋和翻修房屋而言，通過安全鑒定的形式能夠明確房屋的安全性，進(jìn)而確保使用需求和耐久度的實(shí)現(xiàn)。我國早在2004發(fā)布的《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定〉的決定》中就已經(jīng)規(guī)定了關(guān)于房屋建筑安全鑒定相關(guān)的條文，且需在市縣級政府和主管部門中設(shè)立具有資質(zhì)的鑒定部門。全國各地在此影響下，也將安全鑒定工作提上日程，出臺或制定相關(guān)條文，使房屋建筑安全鑒定工作有據(jù)可循，同時(shí)體現(xiàn)了房屋建筑安全鑒定工作的法定性。

房屋建筑工作不僅僅在普通建筑中開展進(jìn)行，為了確保行業(yè)的健康發(fā)展與地方政府的穩(wěn)定，對于部分建筑的安全鑒定工作并不從中盈利，或相關(guān)費(fèi)用由政府承擔(dān)。常見的建筑類型有老舊建筑、公共建筑、年代久遠(yuǎn)建筑、災(zāi)后建筑等，采取政府方出資鑒定的形式，能夠避免很多不必要的麻煩，同時(shí)杜絕此類問題的經(jīng)濟(jì)利益對鑒定結(jié)果的影響。整個(gè)鑒定過程中，由政府方發(fā)起鑒定或政府方委托進(jìn)行鑒定，根據(jù)鑒定結(jié)果采取后續(xù)工作。此為房屋鑒定工作公益性的體現(xiàn)。

4.2 鑒定對象復(fù)雜性

安全鑒定工作中的鑒定對象較為復(fù)雜，一般而言正常使用階段的民用建筑房屋不會進(jìn)行頻繁的安全鑒定工作，進(jìn)行安全鑒定的房屋通常有以下幾類：

（1）既有房屋。既有房屋指的是該房屋已經(jīng)建造完成投入使用，或主體部分建造完成。若該房屋構(gòu)成復(fù)雜或有其他鑒定需要，則需開展安全鑒定工作，與該房屋是否投入使用、是否在設(shè)計(jì)年限內(nèi)均無直接關(guān)聯(lián)。

（2）年代、結(jié)構(gòu)差異大。房屋安全鑒定工作中有相當(dāng)一部分房屋工程是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)或年限的因素，從而對后續(xù)工作開展產(chǎn)生分歧，進(jìn)而進(jìn)行安全鑒定。安全鑒定工作本質(zhì)上是分析房屋結(jié)構(gòu)與施工工藝材料等能否滿足使用需要，而我國地廣物博，對于建筑的工藝和材料選取也有著較大差異，不同年代的建筑參考的標(biāo)準(zhǔn)也是不一致的。對于老舊建筑而言，有相當(dāng)一部分建筑并未參照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行施工，而當(dāng)時(shí)參考的規(guī)范內(nèi)容在當(dāng)今是否具備現(xiàn)實(shí)意義和參考價(jià)值也是安全鑒定工作中的討論的要點(diǎn)之一。年代和結(jié)構(gòu)形式的復(fù)雜性會使房屋安全鑒定工作面臨諸多難點(diǎn)，對從業(yè)人員的專業(yè)知識也有極高要求。由于結(jié)構(gòu)和年代的多變性，在鑒定工作中也通常沒有完備的參考資料。對于老舊房屋的評定工作，還要根據(jù)使用環(huán)境、氣候條件、材料耐候性等多方面進(jìn)行考究。對于不同結(jié)構(gòu)、不同年代的建筑，鑒定方式和標(biāo)準(zhǔn)也是不同的。

（3）建筑基礎(chǔ)資料缺乏。進(jìn)行安全鑒定的房屋建筑，參考資料通常不夠全面。進(jìn)行安全鑒定的房屋中，有相當(dāng)一部分的違章建筑、自建建筑、老舊建筑，而房屋的安全性能在進(jìn)行評估時(shí)，建筑的決策資料、設(shè)計(jì)方案、勘察資料都對房屋安全評估有參考作用，但在上述房屋中，有部分房屋缺乏正規(guī)審批、設(shè)計(jì)方案未經(jīng)探究、缺少前期勘察資料等，這將給房屋安全鑒定工作帶來極大困難。同時(shí)即使有項(xiàng)目具備資料，也可能有保管原因或其他因素，造成參考價(jià)值不大。

（4）安全因素復(fù)雜性。建筑安全中影響最大的、最為重要的安全分項(xiàng)即為建筑安全，但房屋建筑除結(jié)構(gòu)安全外，還有諸多安全因素構(gòu)成，如構(gòu)件連接安全、附屬工程安全、消防安全等，而各個(gè)安全要點(diǎn)的影響因素均是復(fù)雜的，在進(jìn)行房屋安全鑒定的過程中對于諸多安全要點(diǎn)的檢查與管控是復(fù)雜的。

4.3 鑒定結(jié)果客觀性

房屋安全鑒定結(jié)果用于后續(xù)工作的參考和房屋安全工作的決策，對于使用者安全和建筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展有直接作用，同時(shí)具有較大的社會影響力。房屋安全鑒定工作一般由“委托發(fā)起—資料收集—檢測實(shí)驗(yàn)—鑒定評級—處理建議—報(bào)告出具”六個(gè)步驟。委托發(fā)起一般為政府方或者建設(shè)單位發(fā)起，用于鑒定指定建筑的安全情況，為了達(dá)成安全明確、質(zhì)量驗(yàn)收、后續(xù)處理的目的；資料收集階段根據(jù)待鑒定的建筑情況，對建筑的前期必要資料進(jìn)行收集，通常包括設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)圖紙、政府審批方案、前期勘察方案等，根據(jù)收集的前期資料，進(jìn)行理論層面的安全性能分析并明確重點(diǎn)檢測位置；在檢測實(shí)驗(yàn)階段主要是安全鑒定工作的實(shí)施階段，對必要的部位、結(jié)構(gòu)展開檢測和實(shí)驗(yàn)工作；檢測實(shí)驗(yàn)后，根據(jù)前期分析資料，檢測實(shí)驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行評級，主要評判該建筑結(jié)構(gòu)是否處于安全狀態(tài)，能否滿足安全使用要求等；鑒定完成后，根據(jù)委托方的實(shí)際需求以及鑒定結(jié)果情況，給出對應(yīng)處理建議；對檢測結(jié)果進(jìn)行復(fù)核后，若無異議出具正規(guī)檢測報(bào)告，報(bào)告根據(jù)地方政府要求進(jìn)行備案，作為房屋安全依據(jù)。

房屋安全鑒定工作具有相關(guān)條文作為實(shí)施依據(jù)，同時(shí)檢測單位需要取得相關(guān)資質(zhì)，對于關(guān)鍵指標(biāo)的評判需通過可靠的檢測手段進(jìn)行多次復(fù)核，而后量化檢測結(jié)果。整個(gè)工作的進(jìn)行具有專業(yè)資質(zhì)的操作人員和單位完成，最后出具的報(bào)告具有客觀性，能夠作為后續(xù)工作開展的重要依據(jù)，也可作為房屋安全性能的參考內(nèi)容。

4.4 鑒定結(jié)果法律效力

房屋安全鑒定工作分為民用鑒定和政府鑒定兩個(gè)層面。民用鑒定為普通個(gè)人或單位進(jìn)行委托，為達(dá)成建筑目的或驗(yàn)收的鑒定行為，僅能作為目標(biāo)建筑的評判依據(jù)，而依據(jù)的完備性和可信性在法律層面并不具有效力。政府鑒定行為由政府方發(fā)起，一般作為新建建筑的審核依據(jù)、老舊建筑的處理參考等。在政府鑒定行為下，委托過程具備法律效力，受委托的單位為經(jīng)過備案的、具有資質(zhì)的鑒定單位，同時(shí)所有工作的開展均在監(jiān)管下進(jìn)行，最后輸出的鑒定結(jié)果具備法律效力，鑒定單位也需對該結(jié)果進(jìn)行負(fù)責(zé)。在民事案件中，房屋鑒定單位所進(jìn)行的安全鑒定也可作為評判依據(jù)。具備法律效力的特點(diǎn)就決定了整個(gè)工作的開展需具有全面性與科學(xué)性。

5、房屋鑒定方法

5.1 直接經(jīng)驗(yàn)法

直接經(jīng)驗(yàn)法是主要依托經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行房屋鑒定的一種模式，鑒定人員在開展鑒定工作的過程中，會結(jié)合多方資料來源進(jìn)行房屋情況的安全評級與鑒定。該方式不會輸出量化結(jié)果，僅能進(jìn)行評級或輸出是否合格的結(jié)果，無法進(jìn)行精準(zhǔn)評分。一般進(jìn)行評定的依據(jù)是圖紙與施工方案，首先對圖紙和施工方案的合理性進(jìn)行評定，而后檢驗(yàn)實(shí)際施工內(nèi)容與方案的內(nèi)容是否一致，從而得出結(jié)論。

開展鑒定的過程中，拿到圖紙、施工方案、設(shè)計(jì)說明書、結(jié)構(gòu)說明書等內(nèi)容后，通過結(jié)構(gòu)計(jì)算，合規(guī)性考察，法規(guī)層面合理性的形式，對該建筑在設(shè)計(jì)層面上的安全性進(jìn)行評定。而后通過方案和實(shí)際對比的形式，對建造情況進(jìn)行調(diào)查和現(xiàn)場查驗(yàn)，通過關(guān)鍵部位的對比和復(fù)合來確定結(jié)果。若實(shí)際施工內(nèi)容與設(shè)計(jì)方案一致，且在設(shè)計(jì)層面上建筑合規(guī)的，即可認(rèn)定該建筑的安全鑒定結(jié)果合格。

該鑒定方法最顯著的優(yōu)勢就是操作簡單，耗時(shí)較少，成本花銷小，但不借助外界技術(shù)和鑒定措施的方式也恰恰是這種方式的弊端。對于方案審查和評估而言，與個(gè)人能力和經(jīng)驗(yàn)相關(guān)較大，且可能存在操作與認(rèn)知的錯(cuò)誤。在項(xiàng)目施工完成之后，對于內(nèi)部隱蔽工程和關(guān)鍵工程也是無法進(jìn)行驗(yàn)收的，這也會造成鑒定工作的不全面。對于部分內(nèi)容依靠資料留存進(jìn)行判定，而資料的準(zhǔn)確性和真實(shí)性也無從考證。該方式除房屋安全有重大問題之外，其余方面很難進(jìn)行量化鑒定。

5.2 實(shí)用技術(shù)鑒定法

實(shí)用技術(shù)鑒定法是房屋安全鑒定工作中最全面、應(yīng)用最廣泛的一種鑒定方法，除了對新建房屋和使用中房屋進(jìn)行安全鑒定輸出結(jié)果之外，對于已經(jīng)發(fā)生安全問題和出現(xiàn)損壞的方案也能進(jìn)行鑒定，用來明確原因并制定維修方案。該方式是在直接經(jīng)驗(yàn)法的基礎(chǔ)上，進(jìn)行補(bǔ)充和完善的一種方式，評定依據(jù)包括施工方案、施工圖紙、現(xiàn)場檢查，除此之外，儀器測量和實(shí)驗(yàn)室檢測等方式也構(gòu)成結(jié)果。對于部分指標(biāo)，能夠通過儀器、實(shí)驗(yàn)的方式形成數(shù)據(jù)，從而得到量化的評分。

采取實(shí)用技術(shù)鑒定法進(jìn)行房屋安全鑒定的工作時(shí)，均進(jìn)行全面的評定工作，對于能夠采取儀器和鑒定措施的部位，均會采用現(xiàn)代科學(xué)儀器的檢測技術(shù)和方案進(jìn)行安全鑒定。在實(shí)掛面用技術(shù)鑒定法中，一般包括的內(nèi)容有：①與直接經(jīng)驗(yàn)法類似，對房屋建筑的初步情況進(jìn)行調(diào)查，包括設(shè)計(jì)方案、勘察結(jié)果等，通過調(diào)查對房屋的安全性進(jìn)行評估；②對建筑的各個(gè)組成部分進(jìn)行檢驗(yàn)或查看，尤其是主體結(jié)構(gòu)部分的檢測。在檢測工作的進(jìn)行過程中，主要針對的部位包括但不限于：地基與基礎(chǔ)工程（土質(zhì)情況、地基加強(qiáng)工程、地下水等）、建筑框架結(jié)構(gòu)（結(jié)構(gòu)尺寸、結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、變形縫設(shè)置、抗震等級設(shè)置）、建筑材料（材料自身性能、材料施工工藝、材料保存情況）、附屬工程（不起到承載作用但可能有脫落或分離隱患的結(jié)構(gòu)部分），除上述檢驗(yàn)點(diǎn)之外，也會根據(jù)工程形式的具體不同有著更多檢查點(diǎn)，而檢查點(diǎn)的具體包含內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)也會隨著工程不同而具有差異性。③通過BIM技術(shù)、現(xiàn)代信息處理技術(shù)等對房屋建筑方案和局部構(gòu)造進(jìn)行耐久性與安全性分析，用來模擬未來使用階段或極端情況下的安全性，以達(dá)到綜合評估的目的。④房屋安全影響因素分析。對于可能影響房屋安全的因素，如結(jié)構(gòu)、材料、施工工藝方案、自然環(huán)境等進(jìn)行分析，通過因素剖析的形式來明確房屋安全影響，進(jìn)而完善安全鑒定結(jié)果。

實(shí)用技術(shù)鑒定法鑒定范圍全面，鑒定內(nèi)容為房屋安全影響的全部因素，鑒定方式為可靠技術(shù)和儀器。通過實(shí)用技術(shù)鑒定法來評判的安全鑒定結(jié)果更趨于精準(zhǔn)，同時(shí)收到人員認(rèn)知與技術(shù)的影響較小，只要能夠正確操作儀器并讀取結(jié)果，即能一定程度上反映房屋真實(shí)的安全情況。實(shí)用技術(shù)鑒定法成本高、周期長，人員技術(shù)要求全面，同時(shí)人力支出成本大。該種方式適用于強(qiáng)制要求下的鑒定或全面驗(yàn)收，能夠發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)中的細(xì)小問題，同時(shí)對于未來使用情況也能進(jìn)行分析。

5.3 概率法

概率法作為房屋安全鑒定中的預(yù)估方式，應(yīng)用場景的限制性是很大的，通常用于設(shè)計(jì)階段對方案的綜合檢驗(yàn)，或?qū)τ诶吓f房屋、違規(guī)房屋的安全使用情況進(jìn)行鑒定。概率法是通過行業(yè)數(shù)據(jù)與鑒定人員的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)知，以過往房屋的安全情況和類似結(jié)構(gòu)的全面鑒定結(jié)果對房屋整體方案或某個(gè)構(gòu)件的安全性進(jìn)行評估的一種方式。使用概率法進(jìn)行的結(jié)果輸出通常不認(rèn)為具備權(quán)威意義，但對于安全鑒定結(jié)果和工程實(shí)際使用而言，概率法具備現(xiàn)實(shí)參考價(jià)值。

使用概率法進(jìn)行評估鑒定需要有較多的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)及參考資料，通過類比與概率預(yù)測的形式對最終結(jié)果進(jìn)行確定。通過相同結(jié)構(gòu)或類似結(jié)構(gòu)在其他建筑中或?qū)嶒?yàn)室模擬中的失效概率及后果，對待鑒定的房屋進(jìn)行評估，從而得到待鑒定房屋的“安全概率”。該鑒定方法適用范圍局限性強(qiáng)，一般作為后續(xù)鑒定工作的參考依據(jù)，而不能獨(dú)立作為可靠鑒定結(jié)果。

6、房屋安全鑒定行業(yè)發(fā)展

房屋安全鑒定工作是對房屋工程的安全情況進(jìn)行鑒定，從而判斷是否宜居、是否滿足使用條件等。除應(yīng)用最多的民用建筑安全鑒定，對于老舊建筑、違規(guī)建筑、古建筑等的后續(xù)工作開展也具有參考。對古建筑或民間自行建造的老舊建筑而言，通過開展房屋鑒定的形式能夠明確結(jié)構(gòu)安全，進(jìn)而對拆除或修復(fù)的決策提供參考；對于未經(jīng)政府審批私自建造的違規(guī)建筑，直接拆除并不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，若綜合條件允許的情況下可進(jìn)行通過建筑安全鑒定，用來明確該建筑的安全性能，采取保留、加固、拆除等措施；當(dāng)建筑接近使用年限或已達(dá)設(shè)計(jì)年限后，可通過開展鑒定的形式對安全性能進(jìn)行全面評估，進(jìn)而確定建筑能否繼續(xù)使用，用來提高建筑綜合經(jīng)濟(jì)效益。

房屋安全鑒定是綜合性的學(xué)科，需對建筑物的全流程有著初步認(rèn)識并明確技術(shù)要點(diǎn)，進(jìn)而達(dá)到房屋安全全面評估的意義。房屋建筑安全影響范圍廣、事故后果大，房屋工程的安全情況對綜合經(jīng)濟(jì)效益也具有重要意義。當(dāng)前房屋建筑安全在行業(yè)內(nèi)和國家法規(guī)層面已經(jīng)有了較為完善的標(biāo)準(zhǔn)和條文，對于房屋工程的安全鑒定工作也在發(fā)展之中，已經(jīng)有了越來越多的先進(jìn)手法與方案為安全鑒定服務(wù)，安全鑒定工作結(jié)果的真實(shí)性、實(shí)用性也更高。

隨著人們安全意識的提高和行業(yè)認(rèn)同的發(fā)展，對打造高品質(zhì)安全建筑和提高建筑的經(jīng)濟(jì)效益是很重要的工作形式，安全鑒定工作已經(jīng)不僅僅局限于新建建筑的交付工作中，通過安全鑒定的形式能夠?qū)Ψ课莅踩赃M(jìn)行全面評估，進(jìn)而為建筑加固、建筑拆除、建筑維修等后續(xù)工作提供參考依據(jù)。同時(shí)房屋建筑安全鑒定的結(jié)果具有科學(xué)性與可信性，在法規(guī)層面也能作為建筑情況的直觀體現(xiàn)，應(yīng)用范圍廣泛。

結(jié)語：

房屋建筑的安全性能對建筑物安全使用和綜合經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)具有直接意義，安全鑒定工作具有全面性、客觀性的特點(diǎn)，能夠體現(xiàn)建筑物的真實(shí)安全情況，作為后續(xù)工作的參考依據(jù)。房屋安全鑒定的方法主要包括直觀經(jīng)驗(yàn)法、實(shí)用技術(shù)鑒定法、概率法等方式，各個(gè)方法的特點(diǎn)及適用范圍均不同。房屋安全鑒定工作的合規(guī)展開，對整個(gè)建筑行業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。