文／陸蕓 中億豐建設集團股份有限公司 江蘇蘇州 215000

引言：

市場經(jīng)濟的健康、繁榮發(fā)展，人們的住房需求更加明顯，且更加注重住宅的居住舒適度和建設檔次。基于此，高層住宅項目建設方要順應時代發(fā)展趨勢，積極打造更高品質(zhì)的高層住宅項目。由此，則需要使用大量品質(zhì)更高的材料和更為先進的技術(shù)，而上述均會導致工程項目造價增加。如何平衡好高層住宅工程項目造價和質(zhì)量等方面的效益，是當前高層住宅工程造價控制人員應重點研究的課題。

1、高層住宅工程造價影響因素

1.1 設計因素

工程項目正式施工建設需要設計方案作為支撐，由此可知，設計方案會對高層住宅工程項目的整體施工效益和經(jīng)濟效益產(chǎn)生直接影響。當前，部分高層住宅工程項目的設計人員缺乏成本控制意識，在設計時，一味追求高品質(zhì)和施工進度等，導致忽略工程質(zhì)量、進度等效益與成本效益之間的平衡。且在設計時，缺乏對施工現(xiàn)場的充分勘察，對地質(zhì)條件、周圍環(huán)境等不夠了解，且對施工需求不了解，導致不能合理分配工程資源，進而導致成本支出增加。再者，設計人員對限額設計理念貫徹落實不深入，且不能精細化的推廣限額設計，限額標準劃分不明確，不利于限額設計價值的發(fā)揮。

1.2 材料、設備因素

一是混凝土的價格以及使用數(shù)量。高層住宅工程項目的建設需要使用大量的混凝土材料，混凝土材料可以看作是其基礎(chǔ)施工材料，因而混凝土材料質(zhì)量會對工程項目質(zhì)量產(chǎn)生決定性的影響，同時也會對工程造價產(chǎn)生決定性的影響，必須格外關(guān)注混凝土造價。二是鋼筋的價格和數(shù)量。鋼筋材料在高層住宅工程項目中也是主要的施工材料之一，且鋼筋材料因其性能不同，在造價方面存在較大差異，另外若對鋼筋材料現(xiàn)場驗收不達標以及現(xiàn)場存放環(huán)境達不到要求等，將導致出現(xiàn)嚴重的材料損耗。三是模板的價格和數(shù)量。高層住宅工程項目建設對模板材料的需求量也較大，且由于模板材料一定程度上可回收再利用，因而在選擇模板材料時，多使用租賃的方式，以減少材料購置費用。再者，在高層住宅工程項目中還包括其他材料，如當下廣受關(guān)注的新型環(huán)保材料等，由于其造價較高，要平衡好環(huán)保材料投用和工程項目成本效益之間的關(guān)系，確保提高項目綜合建造效益。對于施工設備而言，材料是租賃還是采購，會產(chǎn)生較大的成本差異，同時設備維護保養(yǎng)費用等也是成本的重要構(gòu)成部分。

1.3 招投標因素

工程項目招投標階段主要包括招標文件編制、投標價格控制、工程量清單編制以及合作單位的選擇等，其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，均將對工程造價控制產(chǎn)生不利影響。其中，招標文件的編制是否明確投標單位的資質(zhì)以及投標控制價等，直接關(guān)系到項目建造的整體水平和成本支出情況。而工程量清單的編制則關(guān)系到是否能夠科學的編制投標控制價，為篩選投標單位提供科學參考。此外，在選擇投標單位時，是否綜合考量其資質(zhì)和成本控制經(jīng)驗，也會影響工程造價控制的整體效益。

1.4 施工因素

高層住宅工程項目的造價影響因素是多個方面的，其中施工階段對造價水平的影響最為關(guān)鍵，此階段存在較多影響工程造價的要素，包括施工材料、設備、技術(shù)以及人工等，還包括工程變更、現(xiàn)場簽證管理等。其中任何一個要素出現(xiàn)問題，都將影響工程整體造價水平。且施工人員因素對工程造價影響也很大，其操作若出現(xiàn)失誤，將導致出現(xiàn)返工，增加項目支出。若技能不熟練，施工進度慢，將增加人工成本和時間成本。此外，從施工因素的角度來看，工程變更時其中最為關(guān)鍵的部分，工程變更會導致材料、技術(shù)、人工等出現(xiàn)一系列調(diào)整，再加上市場變動的影響，將導致造價水平出現(xiàn)較大變動，難以保持在可控范圍內(nèi)，從而增加造價風險。

1.5 管理因素

是否采取科學的造價管理模式，會影響高層住宅工程的成本控制水平?，F(xiàn)階段，我國在對高層住宅工程項目造價進行管控時，大部分人員在管理理念方面還相對落后，和國外先進的管理理念相比，還需持續(xù)更新與改進。此外，管理技術(shù)手段落后等也是影響工程造價管控水平的關(guān)鍵要素。雖然我國在高層住宅工程項目造價管控過程中，已經(jīng)推廣應用BIM技術(shù)等先進的管理技術(shù)，但部分人員對此項技術(shù)掌握的熟練程度不夠，導致應用成效低，不利于高層住宅工程項目造價控制水平的提升。

2、高層住宅工程造價控制

2.1 不斷優(yōu)化工程設計方案

隨著建筑行業(yè)法律法規(guī)的完善，在設計方面，也有了相應的參照標準。工程造價管控人員要介入設計階段，加強與設計人員的溝通聯(lián)系，對設計方案加強審核，同時進行設計概算管理。首先，在設計施工方案時，保證設計人員做好充分的前期勘察，掌握工程項目基本情況，據(jù)此科學開展設計，并做好市場調(diào)研，選擇性價比較高的施工材料，并對各種資源如施工材料、設備、技術(shù)和人力等進行合理配置。具體可采用限額設計方法，明確各施工要素的限額，對于重點工程項目，如鋼筋混凝土工程等，要進一步細化項目支出限額，盡可能從設計階段出發(fā)實現(xiàn)對項目支出的有效控制。其次，在設計階段應注重科學進行設計概算方案的編制，同時借助信息化的技術(shù)手段，對施工方案進行模擬，重點模擬管線碰撞等可能引起設計變更的部分，減少設計變更產(chǎn)生的概率，保持較好的設計造價控制效益。

2.2 合理控制施工材料價格

施工材料成本控制人員不僅要具備過硬的專業(yè)知識，同時要能夠敏銳的感受到材料市場的變化，從而能夠結(jié)合市場材料價格的變化及時調(diào)整價格預案。從當前實際情況分析，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了提高效率，往往傾向于采取集中采購的方式進行供貨，尤其是大型房地產(chǎn)開發(fā)商，這種方式雖然能夠達到統(tǒng)一控制產(chǎn)品質(zhì)量以及降低施工成本的目的，但也對開發(fā)商提出了更高的要求，要強化對材料的供貨和結(jié)算管理，按照正常流程，首先施工單位對需要使用到的材料進行申報，然后進行統(tǒng)一采買和運送，加大對施工項目材料采購的審核力度，避免出現(xiàn)上述情況，從而降低施工成本，實現(xiàn)對工程造價預算的有效控制，在實施過程中，業(yè)主可通過制定相關(guān)材料采購和結(jié)算規(guī)章制度，并以此為基礎(chǔ)上，和施工單位簽訂施工合同，申明采購的相關(guān)要求，從而實現(xiàn)對采購數(shù)量的有效控制，在結(jié)算環(huán)節(jié)，也要將采購申請與實際到貨的數(shù)量進行比對，如果出現(xiàn)超出數(shù)量的情況，要按照管理規(guī)定對施工方進行處罰，以維護良好的施工材料管理秩序。

2.3 加強招投標控制

招標方式包括固定總價和固定單價兩種，對于固定總價合同來說，這種合同總價往往是固定不變的，按照施工圖紙、工程量和完成時限等內(nèi)容，計算施工價格，同時，也會將業(yè)主的相關(guān)要求和條件標記清楚，以打包的方式統(tǒng)一包給施工方，而固定單價合同則是根據(jù)最后結(jié)算的工程量來計算價格，結(jié)合施工圖紙、招標文件、技術(shù)資料等對單價進行固定，與固定總價合同具有明顯的區(qū)別，為了能選擇合適的招標方式，需要結(jié)合施工項目的實際情況和具體要求進行選擇，要辯證的看待固定總價和固定單價合同，選擇出對施工單位更有利的招標方式。在此過程中，財務管理人員和工程造價管理人員要履行好工作職責，對招投標報價進行合理規(guī)劃，首先，財務管理人員要從業(yè)主要求、材料價格和人員成本等多種因素出發(fā)，對工程造價進行初步估算，然后根據(jù)估算結(jié)果制定合理的建設方案，確保施工方案能夠達到降低施工成本、提高施工質(zhì)量和施工效率的目的，其次，在簽訂合同之前，要選用專業(yè)法律人員對施工合同條款進行梳理，實現(xiàn)合同的精細化管理，尤其是要明確合同承包范圍、施工結(jié)算方式以及驗收標準、施工周期等內(nèi)容，避免出現(xiàn)因合同規(guī)定不明確而產(chǎn)生的施工成本風險，從而使合同在簽訂及發(fā)生法律效力之后能夠真正達到約束和保護的效果，從而降低成本風險。最后，在正式開工建設之前，要安排工程造價處理人員對施工成本進行預算，明確實際成本和預估成本之間的差距，并針對漏項的目標成本，及時進行規(guī)劃和處理，確保能夠真正應用于管理活動過程中。

2.4 加強工程變更和現(xiàn)場簽證管理

2.4.1 嚴格控制設計變更

在對高層住宅項目進行安裝時，常常會出現(xiàn)變更設計的情況，為了能有效管控設計變更，需要在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，優(yōu)化整個項目的設計環(huán)節(jié)，從而減少施工環(huán)節(jié)，嚴格控制工程造價，為了能達到目的，可從以下幾個方面著手：第一，要優(yōu)化施工圖紙的設計，在設計環(huán)節(jié)時，要明確項目的造型、方位和材料的型號、風格等，不能一味的滿足業(yè)主的需求而追趕設計進度，從而使住宅建筑設計缺乏深度，也會導致實際造價和預估造價之間存在明顯偏差。第二，要做好精裝修設計、前期設計之間的契合度，按照高層住宅精裝修設計交房的標準，對沒有安裝的設備及時規(guī)劃、安裝，尤其是對于前期設計中沒有進行安裝的部位，要及時調(diào)整，包括機電設計等方面。第三，要按照既定要求和流程對工程進行變更，不能隨意進行調(diào)整，在對樣板房進行施工時，如果僅僅按照業(yè)主的喜惡進行頻繁更換，會出現(xiàn)反復施工的情況，不僅會導致工程造價的增加，也會給建筑工程本身造成壓力。第四，如果臨時需要更換部分材料，要在做好市場調(diào)研和測算的基礎(chǔ)上進行調(diào)整，明確造價的實際情況，然后再決定是否需要進行設計變更，設計人員不僅僅要對工程設計進行優(yōu)化，而且要對設計變更進行考慮，明確出現(xiàn)設計變更對工程造價造成的影響，確保在不出現(xiàn)質(zhì)量問題或者違反操作規(guī)范的基礎(chǔ)上，再考慮采用業(yè)主的意見建議，從而使工程造價能夠控制在合理范圍之內(nèi)。

2.4.2 科學把控簽證事項

在施工過程中，常常會出現(xiàn)簽證變更的情況，這主要是由于出現(xiàn)設計、材料等情況變更的情況，才會使高層住宅建筑安裝過程中出現(xiàn)簽證事項，如果發(fā)生簽證事項時，要進行嚴格把關(guān)，避免出現(xiàn)亂簽證的情況，明確簽證所包含的施工風險以及根源，要進一步確認簽證可以計價的情況，避免出現(xiàn)因?qū)嶋H發(fā)生就進行簽證的情況。如果是由于業(yè)主設計變更頻繁的原因，導致可能出現(xiàn)簽證的情況，要進行深入調(diào)查，明確變更設計的根源，如果是由于施工者內(nèi)部管理混亂，變更圖紙的間隔時間較短，造成在出現(xiàn)圖紙變更時，沒有及時交給施工者進行變更，從而導致實際施工過程中與新的施工圖紙不相匹配的情況，需要進行拆裝變更簽證，此時要與監(jiān)理單位進行確認，明確圖紙簽收的日期以及在出現(xiàn)二次設計變更時已經(jīng)完成的施工內(nèi)容，確保將相關(guān)資料留存完整，從而在明確掌握現(xiàn)場施工條件的情況下，確?，F(xiàn)場簽證能夠及時、準確的進行變更和調(diào)整。

2.5 采用科學管理模式

2.5.1 推廣應用先進的造價管理技術(shù)

現(xiàn)階段，科技的發(fā)展必然帶來工程造價管理技術(shù)的更新?lián)Q代，施工現(xiàn)場的管理方式和水平也有了極大的提升，更加注重管理工作的科學性和合理性，尤其對于高層建筑施工來說，更是出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍和變化。在建設高水平和高要求的工程項目時，常常會應用到信息管理平臺，通過對信息平臺的引用，能夠提高工程建設效率，主要有以下兩方面的優(yōu)勢，第一，能夠加大信息披露的范圍，完善企業(yè)數(shù)據(jù)庫建設，使信用網(wǎng)絡監(jiān)控體系更加完善，從而便于實現(xiàn)對施工企業(yè)資質(zhì)的查詢和記錄。第二，能夠最大程度的保證市場競爭的公平，將企業(yè)信用信息通過管理平臺進行統(tǒng)一管理，能夠避免出現(xiàn)道德風險問題。第三，打造更高水平的“互聯(lián)網(wǎng)+”項目，借助信息網(wǎng)絡技術(shù)，實現(xiàn)工程進度和施工狀態(tài)的共享，打通部門之間的信息渠道，從而實現(xiàn)資源共享，更加準確和完整的掌握工程建設的實際情況，從而達到交換信息、解決問題的效果，以確保高層建筑工程項目能夠順利完成。

2.5.2 明確施工界面

在對高層住宅工程進行劃定施工界面時，要秉持公平合理的管理原則，充分考慮到高層住宅土建工程設計的專業(yè)較多，如果對不同專業(yè)之間界定不清晰，會造成造價高、經(jīng)濟效益好的專業(yè)爭搶著去干，而對于造價低、經(jīng)濟效益差的部分則無人問津，為了能避免出現(xiàn)這種情況，需要在招標階段就對各自的施工界面進行明確，防止對后期施工造成不必要的問題。以建設安裝工程為例，要著重從以下幾個方面對施工界面進行合理劃分：第一，對于高層住宅電氣、弱電及給排水等配套設施進行劃定施工界面時，要做好與高層建筑配套公司的溝通協(xié)調(diào)工作，明確施工和供貨界面，尤其是對于低壓配電柜的基礎(chǔ)、低壓配電室接地線的鋪設以及電表的提供、表箱的安裝、預分支電纜的安裝等，要做到明確、清晰。第二，對于精裝修工程的安裝界面，要明確精裝修施工單位的職責范圍，明確是否需要在戶內(nèi)安裝配電箱，要與總包安裝單位之間劃定職責范圍，尤其是涉及公共部位的精裝修，或者明確配電箱是分別安裝等情況，再如對給排水進戶長度進行劃分時，要明確是否需要留有閥門以及弱電是否需要安裝智能箱等情況，這些細節(jié)都需要在安裝正式施工之前劃定清楚，防止出現(xiàn)推諉扯皮的情況，或者造成重復計價的問題。第三，對于電梯工程，要明確其與安裝、裝修工程之間存在的交叉點，在招標階段，就需要明確細節(jié)之處，包括電梯門套是否有安裝需求，以及電梯調(diào)試時安裝臨時電纜的職責，或者在電梯調(diào)試完成之后，電纜的回收和存放等情況。第四，對于甲供料時的界面，要明確甲供料的裝卸、保管職責，掌握施工單位和供貨商之間的交接點，確保由甲供設備的，設備的調(diào)試職責則由誰負責。

2.5.3 精準進行工程項目成本核算

某地區(qū)一普通高層住宅建筑在控制工程成本時，將工程成本分為直接費用和間接費用兩部分，且具體對清包工勞務成本和擴大勞務分包成本進行了全面分析。一是清包工勞務成本，其中，鋼筋工程人工費用為600元/噸，散拼造價為28元/m2，綜合造價為25元/m2，建筑面積單價為70～75m3?；炷凉こ倘斯べM用為40元/m3,建筑面積人工單價為18元/m2等，最終清包工綜合承包單價在200元/m2。二是擴大勞務分包成本，主要包括鋼模板費用、木模板費用、木方費用、塔吊費用等。本工程共需要配板1260m2，鋼模板大模板租賃費用為1.2元/m2,從10月份起租，折合建筑面積單價15元/m3。對擴大勞務分包成本進行全面分析后，得出擴大勞務分包工程承包單價在430元/m2。

結(jié)語：

高層住宅工程項目的造價從多個方面進行分析，其組成要素較多，在對其進行造價管理時，必須掌握影響高層住宅工程項目造價的因素，并分析不同因素對工程造價的影響機理，據(jù)此制定針對性的高層住宅工程項目造價控制方案。在具體對高層住宅工程造價進行控制時，要推行全過程和精細化的控制理念，并采用先進的管理技術(shù)手段，掌握成本變化規(guī)律，真正做好成本預測與控制，保持良好的投資回報率。