孫先祥（上海建科工程咨詢有限公司， 上海 200032）

0 引 言

區(qū)域整體開發(fā)項目由于規(guī)模大，項目類型、業(yè)主多（一、二級開發(fā)商），施工項目（地塊）多，多項目界面管理、建設時序統(tǒng)籌難度大，較單一開發(fā)項目更容易發(fā)生工期拖延問題。為適應區(qū)域整體開發(fā)項目的復雜性和矛盾性，業(yè)主方（一級開發(fā)商）引進施工總控管理團隊，為區(qū)域整體開發(fā)建設提供技術管理支撐。

1 區(qū)域整體開發(fā)項目施工總控概述

施工總控是指為落實區(qū)域整體開發(fā)項目總建設目標，貫穿區(qū)域整體開發(fā)建設實施階段的咨詢服務。施工總控不僅僅為區(qū)域整體開發(fā)項目工程施工階段提供技術管理支撐，同時也需要對區(qū)域整體開發(fā)項目工程前期、設計階段、招標階段和工程竣工交付階段進行深入研究并提供決策建議。

施工總控通過籌劃編制和管控區(qū)域整體開發(fā)建設時序，統(tǒng)籌區(qū)域整體開發(fā)建設臨建設施（如區(qū)域內(nèi)公用的臨時道路、臨時用電、臨時用水、臨時用房等），平衡區(qū)域整體開發(fā)建設資源的調(diào)配（如區(qū)域內(nèi)土方調(diào)配），為區(qū)域整體開發(fā)項目建設效益最大化提供技術管理支撐。

不同于單一的建設項目開發(fā)建設，區(qū)域整體開發(fā)項目是由相互關聯(lián)的多類型、多功能的多地塊組成的項目群。如本文研究的上海某區(qū)域（以下簡稱“A區(qū)域”）建設開發(fā)項目包含新建及改建道路橋梁、河道水系整治、濱水區(qū)再開發(fā)、公園綠地、商業(yè)、辦公、居?。òò仓梅浚?、學校等共七十多個項目。

2 區(qū)域整體開發(fā)項目施工總控與建設時序

2.1 施工總控區(qū)域整體開發(fā)項目建設時序研究

區(qū)域整體開發(fā)項目由于規(guī)模大、類型多、業(yè)主多（一、二級開發(fā)主體），開發(fā)建設時序把控難度大，能夠直接關系到區(qū)域整體開發(fā)建設決策目標的成敗。

施工總控團隊以A區(qū)域整體開發(fā)項目決策層“早出形象、出功能、保民生”的總體要求為指導思想，深入研究了A區(qū)域整體開發(fā)項目建設時序前置條件和制約因素，確立了A區(qū)域整體開發(fā)項目建設時序的編制原則。

（1）保障民生：區(qū)域東片區(qū)圍繞安置房交付，保證過渡原居民盡快回遷，安置房必須先行交付。

（2）區(qū)域中軸早出形象：以城市森林為推進主線，快速展示區(qū)域整體綠地形象，提升二級開發(fā)地塊附加值。

（3）配套保障：以二級開發(fā)地塊竣工交付所需的配套保障為主線，統(tǒng)籌推進市政、綠化及公建配套等項目的建設交付。

（4）市政先行：市政道路、管線等應滿足區(qū)域內(nèi)其他項目建設、交付、運營等配套需求。

由于區(qū)域整體開發(fā)項目的復雜性，區(qū)域整體開發(fā)建設時序首先要確定區(qū)域整體開發(fā)建設時序的核心項目。施工總控經(jīng)反復研究論證，最終確定A區(qū)域整體開發(fā)建設時序的核心項目包含安置房、學校、道路交通等民生保障項目，河道水系整治、公園綠地等出形象、出功能的項目和有利于推進A區(qū)域整體開發(fā)建設的項目。

安置房項目為A區(qū)域原居民就地安置的民生保障項目，施工總控籌劃A區(qū)域整體開發(fā)建設時序時必須確保安置房能夠按決策層要求的工期目標完成。同時，要為安置房項目的居民提供便利舒適安全的居住環(huán)境。施工總控需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安置房項目建設時序與交通、綠化、景觀、消防及人防等配套工程項目的建設時序。

施工總控通過對相互制約的項目建設時序的合理安排，為A區(qū)域公共綠地、河道整治與水系調(diào)整、濱水區(qū)再開發(fā)等項目土方資源調(diào)配等提供了條件，降低了總建設成本，優(yōu)化了建設工期。

施工總控通過對地塊（項目）地上、地下空間建設時序的深入研究和籌劃安排，為A區(qū)域整體開發(fā)相互影響的地塊（項目）共建、共享建設和運營期間的配套設施創(chuàng)造了條件。

A區(qū)域整體開發(fā)項目涉及現(xiàn)有軌道交通車站出入口改建及待建軌道交通車站的接駁，與軌道交通車站毗鄰的地塊二級開發(fā)和市政道路關系密切。施工總控深入調(diào)查研究了A區(qū)域地下空間整體開發(fā)與地上地塊二級開發(fā)及與軌道交通車站接駁等已界定的產(chǎn)權、設計、建設及運營等層面相互關聯(lián)的制約因素，通過對關聯(lián)項目建設時序的精細籌劃和優(yōu)化，減少了已建或已運營的項目和在建項目間的沖突和矛盾。

2.2 施工總控區(qū)域整體開發(fā)項目建設時序管理

區(qū)域整體開發(fā)建設時序管理基本要求為：施工總控對區(qū)域整體開發(fā)項目建設時序進行跟蹤和動態(tài)管控，確保區(qū)域整體開發(fā)核心項目按確定的建設時序要求推進，確保區(qū)域整體開發(fā)建設時序總控目標的實現(xiàn)。

區(qū)域整體開發(fā)建設時序管理基本流程為：規(guī)劃、制定區(qū)域整體開發(fā)建設時序管理方法和措施；確定區(qū)域整體開發(fā)建設時序的核心項目；循序漸進籌劃區(qū)域整體開發(fā)建設時序（近期詳細，遠期粗略）；編制區(qū)域整體開發(fā)建設時序；動態(tài)控制區(qū)域整體開發(fā)建設時序。

施工總控區(qū)域整體開發(fā)建設時序管理重點如下。

（1）籌劃編制完成區(qū)域整體開發(fā)建設時序并報決策層審批。

（2）對一級開發(fā)主體各管理職能部門和子項目（群）管理機構進行建設時序交底，各管理職能部門和子項目（群）管理機構須按已批準的區(qū)域整體開發(fā)建設時序確定各自的管理目標和工作計劃。

（3）參與擬定二級開發(fā)主體開發(fā)建設管控協(xié)議，對其進行建設時序交底。

（4）優(yōu)化和動態(tài)管控區(qū)域整體開發(fā)建設時序。

（5）區(qū)域整體開發(fā)建設時序的變更。變更建設時序必須嚴格執(zhí)行相關變更流程規(guī)定，重大變更須報決策層批準并重新對管理職能部門和子項目（群）管理機構進行交底。變更建設時序不得影響區(qū)域整體開發(fā)建設總控目標。

3 區(qū)域整體開發(fā)項目施工總控實施重點

3.1 創(chuàng)新區(qū)域整體開發(fā)項目管理機制，明晰管理流程

為適應A區(qū)域整體開發(fā)項目建設管理的復雜性，A區(qū)域一級開發(fā)管理主體創(chuàng)新管理機制，引進施工總控團隊，并根據(jù)施工總控建議對A區(qū)域整體開發(fā)原有的管理架構進行調(diào)整優(yōu)化，實行“條”（一級開發(fā)管理主體的職能部門）、“塊”（一級開發(fā)管理主體的項目管理機構，以下簡稱“項目組”）相結合的管理架構，即“條”負責專業(yè)條線工作的審核、協(xié)調(diào)，“塊”負責項目群具體工作的推進落實。施工總控團隊負責對“條”“塊”提供技術管理支撐，并填補“條”“塊”之間的管理盲區(qū)。

A區(qū)域整體開發(fā)項目數(shù)量有七十多個，項目組有河道組、綠化組、安置房組和市政組等。施工總控需要明晰各職能部門、項目組和相關參建單位等建設管理流程，擬定A區(qū)域整體開發(fā)項目建設管理需審批備案事項的審批備案表等，全面高效推進A區(qū)域整體開發(fā)建設。

3.2 籌劃區(qū)域整體開發(fā)總平面布置，形成一張區(qū)域整體開發(fā)項目建設管理總平面控制圖

施工總控對A區(qū)域整體開發(fā)多個地塊、項目用地紅線進行排查梳理，對其施工管理界面進行優(yōu)化、界定，擬定多項目施工界面管理制度，并預判實施過程中可能出現(xiàn)的問題并制定應對措施，形成一張區(qū)域整體開發(fā)項目建設管理總平面控制圖。

A施工總控區(qū)域整體開發(fā)項目建設管理總平面控制圖的研究重點如下。

（1）設置區(qū)域整體開發(fā)項目建筑工人集中居住大型臨時設施（以下簡稱“集中大臨”）。設置集中大臨有利于實現(xiàn)集約、節(jié)約的區(qū)域整體開發(fā)與綠色、環(huán)保文明施工的雙提升，有利于加強對建筑工人集中居住臨時設施的日常管理。集中大臨包含宿舍、食堂及生活服務設施等，實施統(tǒng)一設計、統(tǒng)一施工和統(tǒng)一管理，采取統(tǒng)一物業(yè)管理模式。集中大臨以標準化、特色化、智慧化為導向，利用智能化物業(yè)管理平臺為建筑工人提供精細化管理和服務。

（2）統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)地塊、項目公用的臨時道路、臨時給排水、安防設施等其他臨建設施的分階段建設和使用。施工總控團隊經(jīng)實地踏勘A區(qū)域整體開發(fā)場地現(xiàn)狀后，充分利用原有市政道路和管網(wǎng)，分階段新建市政道路和管網(wǎng)，滿足區(qū)域整體開發(fā)進度需求。在實施過程中，施工總控根據(jù)A區(qū)域整體開發(fā)建設時序的階段優(yōu)化調(diào)整，動態(tài)優(yōu)化調(diào)整臨建設施。為集約和高效實現(xiàn)A區(qū)域內(nèi)地塊、項目公用的臨時設施的共建與共享，施工總控制定了相關管理制度（辦法），明確區(qū)域內(nèi)地塊、項目紅線內(nèi)外臨時設施管理主體、管理界面及職責；制定了共建、共享的臨建設施的建設標準、使用審批流程和管理細則。

（3）根據(jù)區(qū)域整體開發(fā)項目、地塊建設時序安排，對區(qū)域內(nèi)各地塊、項目的土方進行統(tǒng)籌調(diào)配。

（4）協(xié)調(diào)區(qū)域整體開發(fā)項目、地塊及其周邊項目、地塊的建設開發(fā)進度，按規(guī)定審批建設時序變更，保證各地塊、項目建設時序與區(qū)域整體開發(fā)建設時序相匹配。

3.3 區(qū)域整體開發(fā)土方平衡調(diào)配

由于區(qū)域內(nèi)各開發(fā)地塊、項目類型和開發(fā)進度不同，因此施工總控區(qū)域內(nèi)土方調(diào)配重點、難點是籌劃區(qū)域內(nèi)不同地塊、項目土方最優(yōu)的調(diào)配方案和調(diào)配土方量的精準計算。不同地塊、項目合理可行的土方調(diào)配方案和調(diào)配土方量的精準計算，能夠最大程度降低區(qū)域內(nèi)土方挖填和外運工作量，節(jié)約土方開挖運輸成本，降低區(qū)域內(nèi)工程項目總投資，縮短施工工期，并減少土方挖運帶來的污染，對文明施工、保護環(huán)境具有重要意義。施工總控通過分析區(qū)域整體開發(fā)各地塊、項目土方在開挖、轉(zhuǎn)運、回填、利用等過程中的施工進度與其項目類型和土方量的平衡關系，以及開挖、填筑與時間、空間關系的協(xié)調(diào)性，界定土方調(diào)配的邊界條件，擬定區(qū)域整體開發(fā)項目土方調(diào)配平衡方案和管理辦法，編制區(qū)域整體開發(fā)各地塊、項目土方挖填、轉(zhuǎn)運計劃，以實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)各地塊、項目土方的最優(yōu)調(diào)配。

4 結 語

區(qū)域整體開發(fā)施工總控是伴隨著城市區(qū)域整體開發(fā)建設應運而生的，是區(qū)域整體開發(fā)管理模式的創(chuàng)新。施工總控從區(qū)域開發(fā)整體角度考慮，統(tǒng)籌區(qū)域整體開發(fā)建設時序，合理調(diào)配和均衡利用區(qū)域整體開發(fā)公共資源，共建、共享區(qū)域整體開發(fā)項目臨建設施，實現(xiàn)區(qū)域整體開發(fā)所需的精細化和動態(tài)管控，提升區(qū)域整體開發(fā)項目建設管理效能，為實現(xiàn)區(qū)域整體開發(fā)的決策目標提供強有力的技術管理支撐。

相對于傳統(tǒng)單一項目開發(fā)模式，區(qū)域整體開發(fā)項目施工總控面對的是多地塊、多項目、多類型、多開發(fā)主體的整體開發(fā)模式，目前積累的實踐經(jīng)驗有限，因此，面對區(qū)域整體開發(fā)的復雜性和矛盾性，施工總控尚需在實踐中總結經(jīng)驗，在機制上系統(tǒng)完善。