沈如茂

(蘭山區(qū)政府，山東 臨沂 276006)

引言

自1998年中國(guó)住房商品化改革以來，房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，1998年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2063元/m2，至2020年已經(jīng)上漲至9860元/m2，房?jī)r(jià)高起嚴(yán)重影響了老百姓最基本的居住需求。住房問題是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的重大問題，關(guān)系到民眾的安居樂業(yè)，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。國(guó)家高度重視人們的住房問題，強(qiáng)調(diào)保障群眾基本住房需求，特別是中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，住房供給側(cè)改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效建設(shè)機(jī)制開始起步，新的住房發(fā)展理念開始落實(shí)在我國(guó)住房體制改革的各個(gè)領(lǐng)域。

新時(shí)代住房發(fā)展觀是新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)思想的重要組成部分，是黨的十八大以來，黨中央領(lǐng)導(dǎo)集體在立足我國(guó)基本國(guó)情，總結(jié)住房制度改革實(shí)踐和借鑒國(guó)外發(fā)展經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上逐漸形成的重大戰(zhàn)略思想?？倳浽邳h的十九大報(bào)告中明確提出：“房子是用來住的、不是用來炒的”，必須“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，這是對(duì)新時(shí)代住房發(fā)展觀最具權(quán)威的總結(jié)和最深刻的詮釋，并將成為下一階段我國(guó)住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的根本性指導(dǎo)思想。

1 新時(shí)代住房發(fā)展觀是理論、歷史與實(shí)踐統(tǒng)一體

新時(shí)代住房發(fā)展觀既是對(duì)馬克思主義關(guān)于住房發(fā)展理論的豐富與完善，又是對(duì)新中國(guó)以往住房政策實(shí)踐的總結(jié)與升華，更是對(duì)新時(shí)代國(guó)情下住房發(fā)展的新態(tài)勢(shì)和新規(guī)律的準(zhǔn)確把握，體現(xiàn)了理論、歷史與實(shí)踐的有機(jī)統(tǒng)一。

1.1 新時(shí)代住房發(fā)展觀形成的理論依據(jù)

馬克思主義理論深刻揭示了自然界、人類社會(huì)、人類思維發(fā)展的普遍規(guī)律，是我們黨的理論基礎(chǔ)和行動(dòng)指南。當(dāng)下我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與恩格斯所處時(shí)代有一定的相似性，深度剖析馬克思主義理論對(duì)于住宅問題的具體論述，對(duì)于解決我國(guó)現(xiàn)階段住房問題具有參考價(jià)值。

在以住房問題為核心與資產(chǎn)階級(jí)和小資產(chǎn)階級(jí)論戰(zhàn)的過程中，恩格斯逐漸形成了關(guān)于解決住宅問題的基本方法，并撰寫出版了《論住宅問題》。在恩格斯看來，由于住房所有權(quán)不便于分割、工人的流動(dòng)性強(qiáng)等特點(diǎn)，不存在使每個(gè)工人都擁有自己住房所有權(quán)的條件，并且指出：“出賣商品就是商品占有者交出商品的使用價(jià)值而取得它的交換價(jià)值”，說明住宅具有所有權(quán)和使用權(quán)分離的特性。進(jìn)一步地提出：“使用期限很長(zhǎng)的商品就有可能每次按一定期限零星的出賣其使用價(jià)值，即將使用價(jià)值出租”，肯定了房屋的可租性，強(qiáng)調(diào)了房屋的使用價(jià)值即房子是用來住的。在另一方面，“資本主義下的房屋供給，已經(jīng)從追求使用價(jià)值為主，變成以追求交換價(jià)值為主。”資本主義使得房子的使用價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本家的投資工具和儲(chǔ)蓄工具，購房行為成為具有資本屬性的投機(jī)行為。

恩格斯對(duì)資本主義社會(huì)下的住房問題開展了深刻闡述，明確了住房問題產(chǎn)生的原因、本質(zhì)及解決方式，為解決住房問題提供了理論依據(jù)和實(shí)施方式。在中國(guó)快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的今天，結(jié)合新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義階段的住房現(xiàn)狀，提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的核心思想，牢牢地將房地產(chǎn)的使用(居住)屬性放在首位，在思想觀點(diǎn)和實(shí)踐方法上繼承了恩格斯的住房發(fā)展觀。

1.2 新時(shí)代住房發(fā)展觀形成的歷史依據(jù)

實(shí)踐是理論的源泉，理論是實(shí)踐的基礎(chǔ)，理論來源于實(shí)踐，又指導(dǎo)于實(shí)踐，經(jīng)受著實(shí)踐的檢驗(yàn)，并隨著實(shí)踐的發(fā)展而發(fā)展。

新中國(guó)歷任領(lǐng)導(dǎo)集體的住房政策改革，是對(duì)馬克思主義住房發(fā)展觀的中國(guó)化，也對(duì)在新的發(fā)展階段下解決住房問題提供了借鑒經(jīng)驗(yàn)。在社會(huì)主義建設(shè)時(shí)期，國(guó)家百廢待興，我國(guó)實(shí)行以生產(chǎn)資料公有制的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，公私并存的住房制度全面改造為單位公有住房制度，城鎮(zhèn)實(shí)行“統(tǒng)一管理, 統(tǒng)一分配, 以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度，在當(dāng)時(shí)的社會(huì)背景下，基本滿足了職工的基本住房需求。

黨的十八大以來，為進(jìn)一步控制房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，黨中央開始在租賃市場(chǎng)發(fā)力，保障居民基本居住生活需求。2013年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給”。 2016年6月,國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》,住建部提出實(shí)行購租并舉,并將發(fā)展住房租賃市場(chǎng)作為住房制度改革的重要組成部分。要加快推進(jìn)租賃住房體系建設(shè), 支持協(xié)助國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，擴(kuò)大租賃房源供給，培育壯大住房租賃市場(chǎng)。與此同時(shí)，地方政府也進(jìn)行了積極的探索,廣州率先推出“租購?fù)瑱?quán)”,給予租戶更多的公共權(quán)益, 以從根本上解決住房市場(chǎng)上傳統(tǒng)的“重購輕租”現(xiàn)象。地方試點(diǎn)取得良好成效之后，同年10月，在黨的十九大報(bào)告中，總書記將“購租并舉”這一提法調(diào)整為“租購并舉”，住房消費(fèi)模式真正實(shí)現(xiàn)從“重買房、輕租房” 到“租購并舉”的重大轉(zhuǎn)變。

1.3 新時(shí)代住房發(fā)展觀形成的現(xiàn)實(shí)依據(jù)

經(jīng)過房改以來二十多年的快速發(fā)展，我國(guó)住房制度體系逐漸健全，對(duì)住房問題治理能力不斷提高，住房總量較快增加，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善。我國(guó)原有的住房供不應(yīng)求的矛盾得到了有效地解決。住房市場(chǎng)的主要矛盾發(fā)生了轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)中龐大的房產(chǎn)總量與不平衡不合理的住房擁有量之間的矛盾開始成為住房市場(chǎng)首要解決的問題，極大地影響到人們對(duì)于美好生活的追求與向往。具體則表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

第一，住房市場(chǎng)區(qū)域分化和城市分化嚴(yán)重。需求主要集中在一、二線城市群，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化過程中，人口向一、二線城市集中，科技新興產(chǎn)業(yè)對(duì)人口要素、空間要素依賴作用增加，帶動(dòng)了大城市和重點(diǎn)城市群房地產(chǎn)行業(yè)比重不斷上升。同時(shí)由于18億畝紅線存在，國(guó)有土地供應(yīng)有限，特別是住宅建設(shè)用地供應(yīng)受限，住房供應(yīng)緊張，出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的現(xiàn)象。

而欠發(fā)達(dá)的城市與地區(qū)，需求少，住房建設(shè)的滯后性引致房產(chǎn)存量大幅增加，供過于求。

第二，租賃房屋供應(yīng)不足。由于大多數(shù)城市將住房租賃用地轉(zhuǎn)讓給國(guó)有企業(yè)，限制了民間資本參與住房租賃體系建設(shè)，國(guó)有企業(yè)承擔(dān)政治任務(wù)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，致使租賃市場(chǎng)低效運(yùn)行，民間資本不踴躍，國(guó)有資本沒能力，“捂地不開”成為常態(tài)，極大影響了租賃住房的供給。同時(shí)由于租賃住房發(fā)展前景不明確、投資回報(bào)周期長(zhǎng)、不確定性較大等諸多原因，開發(fā)商表現(xiàn)不積極，致使民間資本不敢輕易進(jìn)入，依舊停留在原有的“拍地-開發(fā)-出售”這一傳統(tǒng)模式，這些因素都造成租賃房屋供應(yīng)短缺。即使在疫情大環(huán)境下，三四線城市住房擁有量飽和的情況下，不少房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型謀求發(fā)展，但較少企業(yè)進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域。

第三，存量住房?jī)r(jià)格漲勢(shì)迅猛。房地產(chǎn)作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷好轉(zhuǎn)和地方政府的扶持，房屋需求不斷上升，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。由于房地產(chǎn)牽連產(chǎn)業(yè)較多，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響較大，高房?jī)r(jià)產(chǎn)生了一系列的擠出效應(yīng)，對(duì)居民的消費(fèi)以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程抑制作用顯著。同時(shí)，我國(guó)長(zhǎng)久以來的城鄉(xiāng)二元土地制度，使得我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)無法建立，土地供應(yīng)受阻明顯，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，使得我國(guó)住房市場(chǎng)仍然是不完全的、扭曲的、低效的。

2 新時(shí)代住房發(fā)展觀的內(nèi)涵詮釋

黨中央在治國(guó)理政的實(shí)踐中，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，深入調(diào)查研究，總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出了一系列的新思想、新理論和新觀點(diǎn)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，立足我國(guó)國(guó)情，提煉和總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成了新時(shí)代住房發(fā)展觀，為我國(guó)住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)提供了行動(dòng)指南和理論基礎(chǔ)。

2.1 堅(jiān)持“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”

在房地產(chǎn)領(lǐng)域推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)挑戰(zhàn)和推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)思路。2015年10月，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)不均衡的發(fā)展?fàn)顩r，總書記首次提出從供給側(cè)入手，深化改革房地產(chǎn)市場(chǎng)，化解房地產(chǎn)庫存，為房地產(chǎn)改革指引了前進(jìn)方向。2017年2月，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上提道：“要調(diào)整優(yōu)化中長(zhǎng)期供給體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)均衡”。2017年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)土資源部、央行三部門協(xié)同發(fā)力，強(qiáng)調(diào)按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路，完善住房供給和保障體系，有效調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，并將增加住房供給、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要任務(wù)。借助供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，房地產(chǎn)在供給質(zhì)量、產(chǎn)品創(chuàng)新、跨界合作等方面都有了新的進(jìn)展，有效化解了房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 堅(jiān)持“房住不炒”

政府對(duì)房地產(chǎn)“房住不炒”的定位是房地產(chǎn)政策的一次重大轉(zhuǎn)折，開啟了房地產(chǎn)市場(chǎng)的新時(shí)代。之前，政府部門對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的多種屬性認(rèn)識(shí)不清，借助房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、增加政府稅收，在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，所出臺(tái)的房地產(chǎn)政策加劇“炒房熱”，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫持續(xù)發(fā)酵。2016年12月，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給出“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”“房子是用來住的，不是用來炒的”等說法，給房地產(chǎn)市場(chǎng)“降溫”。住房同時(shí)具有市場(chǎng)屬性和資本屬性的雙重屬性，“房住不炒”的科學(xué)定位就是對(duì)房產(chǎn)的正本溯源，強(qiáng)調(diào)住房的居住功能是第一位的，而住房投資功能是其次的，它是由居住功能或使用職能派生出來的，“房住不炒” 的定位是構(gòu)建新時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵所在。2017年10月，十九大報(bào)告中再次明確堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，堅(jiān)決防止住房投機(jī)炒作行為，防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)重大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 堅(jiān)持“租購并舉”

就實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的長(zhǎng)效機(jī)制和調(diào)控措施來說，供給側(cè)發(fā)力，推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。“租購并舉”作為一種住房制度，是改變房屋買賣市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重不平衡的重要舉措，本質(zhì)上是住房市場(chǎng)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，增加租賃住房供給，引導(dǎo)人們租房消費(fèi)和分流購房需求，間接抑制房?jī)r(jià)快速上漲。2016年6月國(guó)務(wù)院確定以“租購并舉”的政策方針，實(shí)現(xiàn)居民住有所居的戰(zhàn)略目標(biāo)。

2.4 堅(jiān)持“一城一策、因城施策”

“一城一策、因城施策”是進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要抓手，2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到“分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”，明確中央與地方的職權(quán)范圍，減少中央對(duì)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，改變以往只關(guān)注大城市而出現(xiàn)“一刀切”式的調(diào)控，要求政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色出現(xiàn)變化，調(diào)控效果出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步明確，提出“因城施策、分類指導(dǎo)”的指導(dǎo)方針，推動(dòng)中央政府進(jìn)一步放權(quán)。在取得杰出成效之后，2019年開始，權(quán)力繼續(xù)下放，“一城一策”提上進(jìn)程，在各大城市進(jìn)行試點(diǎn)，形成從上到下和從下到上相結(jié)合的調(diào)控方式。

3 新時(shí)代住房發(fā)展觀的當(dāng)代意義和政策建議

馬克思說過:“理論在一個(gè)國(guó)家實(shí)現(xiàn)的程度, 總是取決于理論滿足這個(gè)國(guó)家需要的程度。”黨的十八大以來，面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上升、區(qū)域分化嚴(yán)重、租賃住房供應(yīng)不足等一系列問題，黨中央堅(jiān)持觀大勢(shì)、謀全局、干實(shí)事、保民生，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，在實(shí)踐中形成了以“房住不炒”為核心，以“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”為體系的新時(shí)代住房發(fā)展觀，成為新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)思想的重要組成部分。

新時(shí)代住房發(fā)展觀，為我國(guó)進(jìn)行住房制度改革和建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制提供了理論指引，為解決我國(guó)龐大房產(chǎn)總量下不平衡、不充分的矛盾提供了中國(guó)方案。新時(shí)代住房發(fā)展觀的形成，是對(duì)當(dāng)前中國(guó)國(guó)情的深刻洞悉，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的深刻把握，有效的推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在新時(shí)代住房發(fā)展觀的指引下，培育壯大住房租賃市場(chǎng)，堅(jiān)持“房住不炒”的定位不動(dòng)搖。推動(dòng)社會(huì)化租賃、保障性租賃入市，為中低收入群體住房需求兜底，進(jìn)一步健全完善住房供應(yīng)體系，構(gòu)建形成租購協(xié)同發(fā)展的住房市場(chǎng)，推動(dòng)住房制度改革適應(yīng)我國(guó)國(guó)情特點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”的新時(shí)代目標(biāo)。

面對(duì)我國(guó)住房發(fā)展體系的不充分、不平衡問題，我們還需要在現(xiàn)有政策措施的基礎(chǔ)上，繼續(xù)做好以下幾點(diǎn)。首先，維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，高房?jī)r(jià)意味著住房的不可負(fù)擔(dān)性，會(huì)對(duì)勞動(dòng)力和現(xiàn)有居民產(chǎn)生擠出效應(yīng)，影響底層群眾幸福感和獲得感，加大貧富差距。同時(shí)房?jī)r(jià)的快速上漲會(huì)促使資本加大杠桿，吸引更多資源流入房地產(chǎn)行業(yè)，加大房地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，更不利于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。其次要整治住房租賃市場(chǎng)，由于我國(guó)傳統(tǒng)的“成家立業(yè)”的思想，當(dāng)前我國(guó)城市住房消費(fèi)存在明顯的“重購輕租”傾向，導(dǎo)致我國(guó)住房租賃市場(chǎng)起步晚，住房租賃市場(chǎng)自身發(fā)展不完善，住房租賃體系建設(shè)存在較大問題，從而嚴(yán)重影響了居民的租賃體驗(yàn)。在國(guó)家大力發(fā)展長(zhǎng)租公寓的今天，商業(yè)地產(chǎn)品牌紛紛入場(chǎng)，但卻出現(xiàn)了“蛋殼”爆雷事件，因此地方政府需要重視建設(shè)當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)制度體系建設(shè)，加強(qiáng)監(jiān)管，部分一線城市已經(jīng)建立了由集體所有機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的集中式長(zhǎng)租公寓，給其他城市發(fā)展住房租賃市場(chǎng)提供了經(jīng)驗(yàn)參考。最后，解決住房問題關(guān)鍵是從供給側(cè)入手，隨著城市建設(shè)用地緊缺越發(fā)嚴(yán)重，舊城改造或成為中國(guó)大中城市進(jìn)行城市更新升級(jí)的重要手段，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上對(duì)原有低效用地再開發(fā)，增加住房供給。通過增加建設(shè)用地指標(biāo)推進(jìn)住房買賣和租賃市場(chǎng)的協(xié)同發(fā)展，拓寬住房供給渠道，降低住房市場(chǎng)價(jià)格對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響。