●石一峰

當(dāng)下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱房企）破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房企破產(chǎn)，除購(gòu)房者外，眾多主體的利益都將受到牽連，具體包括抵押權(quán)人、建設(shè)工程承包人、房企的職工以及其他普通債權(quán)人等。其中，如何保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益一直是理論和實(shí)務(wù)中的棘手問(wèn)題。例如在近年來(lái)的恒大危機(jī)中，如何保護(hù)購(gòu)房者就成為討論的焦點(diǎn)之一。在規(guī)范上，《企業(yè)破產(chǎn)法》與《民法典》物權(quán)編、合同編以及相關(guān)司法解釋的適用存在交織，但各規(guī)范之間的價(jià)值取向不同，導(dǎo)致規(guī)范沖突與漏洞頻出。在理論上，破產(chǎn)情形下債權(quán)平等清償與特定債權(quán)優(yōu)先保護(hù)之間存在利益沖突；抵押權(quán)等擔(dān)保制度與保護(hù)特殊利益群體的法政策之間也存在價(jià)值取向張力。然而，對(duì)房企破產(chǎn)下的購(gòu)房者權(quán)益如何進(jìn)行妥當(dāng)?shù)睦婧饬恳恢鼻啡斌w系性研究?！?〕現(xiàn)有相關(guān)研究?jī)H從單個(gè)情形或角度出發(fā)予以分析，缺乏體系性考量。參見(jiàn)任一民：《期房交易合同在破產(chǎn)法上的效力研究》，載《法律適用》2016年第5期，第93頁(yè)以下；王剛：《房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中待履行商品房買賣合同的解除權(quán)研究》，載《河北法學(xué)》2019年第2期，第144頁(yè)以下。

上述規(guī)范的沖突與理論的模糊，導(dǎo)致房企破產(chǎn)實(shí)務(wù)中購(gòu)房者權(quán)益是否以及如何保護(hù)的爭(zhēng)議更為突出。在預(yù)告登記情形下，購(gòu)房者可否在房企破產(chǎn)時(shí)獲得房屋所有權(quán)就有爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，基于《民法典》第417條的一并處分原則，在建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)一并處分房屋，使得經(jīng)預(yù)告登記的購(gòu)房者僅能就拍賣款受償而無(wú)法獲得房屋所有權(quán)。〔2〕雖經(jīng)預(yù)告登記，但仍應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理。參見(jiàn)江蘇省高級(jí)人民法院（2014）蘇審二民申字第01593號(hào)民事判決書。但也有法院認(rèn)為，經(jīng)預(yù)告登記的購(gòu)房者可優(yōu)先獲得房屋的所有權(quán)及房屋下的建設(shè)用地使用權(quán)?！?〕參見(jiàn)浙江省舟山市定海區(qū)人民法院（2015）舟定臨民初字第122號(hào)民事判決書。對(duì)于形式上與預(yù)告登記相似的“網(wǎng)簽”，購(gòu)房者可否主張“網(wǎng)簽”具有與預(yù)告登記一樣的效力，進(jìn)而限制房企處分房屋，實(shí)務(wù)中的觀點(diǎn)也不盡一致。〔4〕參見(jiàn)最高人民法院（2018）最高法民終447號(hào)民事判決書。相反的裁判觀點(diǎn)，可參見(jiàn)湖南省瀏陽(yáng)市人民法院（2018）湘0181民初4234號(hào)民事判決書。購(gòu)房者未預(yù)告登記也未辦理“網(wǎng)簽”，僅支付全部或大部分購(gòu)房款時(shí)，其對(duì)房企的債權(quán)能否優(yōu)先受償并獲得房屋所有權(quán)在實(shí)務(wù)中也存在爭(zhēng)議?！?〕不支持購(gòu)房者債權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的案例，可參見(jiàn)浙江省金華市中級(jí)人民法院（2020）浙07民終412號(hào)民事判決書；持支持立場(chǎng)的案例可參見(jiàn)山東省棗莊市中級(jí)人民法院（2019）魯04民終1348號(hào)民事判決書。鑒于此，有必要運(yùn)用法解釋的方法對(duì)各規(guī)范的具體適用予以厘清，同時(shí)需對(duì)各主體間的利益進(jìn)行類型化的多層次衡量。

一、購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)的基礎(chǔ)：權(quán)益的物權(quán)化層級(jí)

在房企破產(chǎn)語(yǔ)境下，購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)涉及眾多主體的利益，因此需要通過(guò)利益衡量確定對(duì)其保護(hù)的方式及強(qiáng)度。利益衡量的基礎(chǔ)在于明確購(gòu)房者權(quán)益的屬性和狀態(tài)。通常物權(quán)意義下的權(quán)益能獲得更全面的保護(hù)，因而需要分析不同情形下購(gòu)房者權(quán)益的物權(quán)化層級(jí)。

（一）房企破產(chǎn)語(yǔ)境下購(gòu)房者權(quán)益的物權(quán)化層級(jí)

在實(shí)務(wù)中，購(gòu)房者的權(quán)益存在預(yù)告登記、“網(wǎng)簽”、未預(yù)告登記且未“網(wǎng)簽”等多種情形，每種情形的物權(quán)化程度需考量債權(quán)是否被公示、是否具有法定的公示效力、是否具有法政策的傾向保護(hù)等。

首先，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的購(gòu)房者權(quán)益具有公示性。此種公示破除了債權(quán)的相對(duì)性和隱蔽性，使債權(quán)進(jìn)一步向物權(quán)“位移”。同時(shí)，預(yù)告登記具有法定排斥后來(lái)其他物權(quán)變動(dòng)的公示效力，在符合過(guò)戶條件時(shí)即可立即請(qǐng)求辦理轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)登記。〔6〕參見(jiàn)莊加園：《預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行程序中的效力》，載《當(dāng)代法學(xué)》2016年第4期，第128頁(yè)。因而，購(gòu)房者具有法律所認(rèn)可和保障的未來(lái)取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的期待，〔7〕參見(jiàn)孫憲忠：《中國(guó)物權(quán)法總論》（第4版），法律出版社2018年版，第417-418頁(yè)。理論上可稱為物權(quán)期待權(quán)，具有較高的物權(quán)化層級(jí)。〔8〕物權(quán)的期待（Dingliche Anwartschaften）由德國(guó)圖賓根大學(xué)賴澤爾教授在1959年德國(guó)民法教授大會(huì)上提出。Vgl. Ludwig Raiser, Dingliche Anwartschaften, 1961, S. 50.

其次，經(jīng)過(guò)“網(wǎng)簽”的購(gòu)房者權(quán)益也具有公示性，但“網(wǎng)簽”的公示效力并未被法律明確且統(tǒng)一地規(guī)定。有法院即指出“網(wǎng)簽”并不具備預(yù)告登記的法律效力，〔9〕參見(jiàn)廣東省東莞市中級(jí)人民法院（2014）東中法民一終字第767號(hào)民事判決書；湖南省懷化市中級(jí)人民法院（2016）湘12民終第15號(hào)民事判決書?；虿痪哂形餀?quán)性的法律效力，因此無(wú)法對(duì)抗第三人?！?0〕參見(jiàn)陜西省高級(jí)人民法院（2015）陜民一終字第00056號(hào)民事判決書。其中的原因在于“網(wǎng)簽”的公示不同于預(yù)告登記的公示，兩者在功能上也有差異?！?1〕參見(jiàn)常鵬翱：《中國(guó)式買房：網(wǎng)簽備案的功能分析》，載《法律科學(xué)》2020年第4期，第106頁(yè)。但實(shí)務(wù)中基于購(gòu)房者已支付全部或大部分購(gòu)房款或已占有該房屋等履行要素，也認(rèn)為“網(wǎng)簽”具有限制房企處分權(quán)的效力，使房企無(wú)法通過(guò)辦理登記的方式轉(zhuǎn)讓或抵押房屋?！?2〕參見(jiàn)重慶市高級(jí)人民法院（2014）渝高法民初字第00004號(hào)民事判決書?；诖?，未具有法定公示效力的“網(wǎng)簽”加上其他履行要素，也具有一定物權(quán)化傾向，可在一定程度上保護(hù)購(gòu)房者。

最后，未預(yù)告登記也未“網(wǎng)簽”的購(gòu)房者權(quán)益并無(wú)公示，第三人無(wú)法知悉相關(guān)權(quán)益的存在，而且此時(shí)購(gòu)房者的權(quán)益也無(wú)法阻礙對(duì)房屋等的處分。然而，在保護(hù)弱勢(shì)群體生存權(quán)的法政策下，對(duì)消費(fèi)型購(gòu)房者進(jìn)行特別保護(hù)是實(shí)踐狀態(tài)。〔13〕該法政策與“住有所居”這一黨的政策相關(guān)，參見(jiàn)王利明：《論民法典物權(quán)編中居住權(quán)的若干問(wèn)題》，載《學(xué)術(shù)月刊》2019年第7期，第94頁(yè)。但此種保護(hù)并未有法教義學(xué)的支撐，而僅僅是特定法政策的結(jié)果。從《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第29條的規(guī)定來(lái)看，消費(fèi)型購(gòu)房者也僅僅是可以提出執(zhí)行異議，并不能直接要求過(guò)戶并取得房屋的所有權(quán)?！?4〕參見(jiàn)袁野：《“債權(quán)物權(quán)化”之范疇厘定》，載《法學(xué)研究》2022年第4期，第90頁(yè)。因而，此種情形下的購(gòu)房者權(quán)益物權(quán)化層級(jí)最低，對(duì)其如何進(jìn)行保護(hù)仍需進(jìn)一步分析。

（二）房企破產(chǎn)中購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)的多層次展開(kāi)

傳統(tǒng)的利益衡量通常在雙方視角下進(jìn)行，但在房企破產(chǎn)語(yǔ)境下，與購(gòu)房者權(quán)益對(duì)立的“非購(gòu)房者權(quán)益”涉及多方主體，因而為保障利益衡量的有效展開(kāi)需進(jìn)行多層次的利益衡量?！?5〕參見(jiàn)梁上上：《利益衡量論》（第3版），北京大學(xué)出版社2021年版，第138頁(yè)。具體而言，破產(chǎn)法語(yǔ)境下購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)的利益衡量涉及購(gòu)房者、抵押權(quán)人、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人、其他破產(chǎn)債權(quán)人等眾多主體，〔16〕參見(jiàn)王欣新、張思齊：《論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的購(gòu)房者利益保護(hù)》，載《江漢論壇》2015年第10期，第118頁(yè)。此時(shí)不再是傳統(tǒng)民法邏輯下兩造主體間的簡(jiǎn)單衡量，而是購(gòu)房者與眾多主體間的“多層次”利益衡量?！岸鄬哟巍币馕吨婧饬看嬖趯蛹?jí)化的次序，即購(gòu)房者權(quán)益應(yīng)與多方主體的利益按層級(jí)次序進(jìn)行衡量。

多層次利益衡量的第一層次是明確購(gòu)房者權(quán)益是否具有優(yōu)先性。對(duì)此，先要將購(gòu)房者權(quán)益與抵押權(quán)人、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人的擔(dān)保權(quán)益進(jìn)行利益衡量。《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號(hào)）第36條延續(xù)了原《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《建設(shè)工程款批復(fù)》）關(guān)于“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”的規(guī)定；《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條對(duì)支付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)型購(gòu)房者提供了對(duì)抗任何債權(quán)人（包括有抵押的債權(quán)人和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人）的保護(hù)。但對(duì)預(yù)告登記、“網(wǎng)簽”等情形下的購(gòu)房者在房企破產(chǎn)時(shí)該如何保護(hù)仍有待進(jìn)一步分析。此外，在優(yōu)先性的利益衡量中，擔(dān)保權(quán)人的擔(dān)保權(quán)益可依據(jù)擔(dān)保物的不同進(jìn)行區(qū)分。以建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行抵押與以房屋進(jìn)行抵押不同，以建造完畢的現(xiàn)房還是以期房的在建建筑物進(jìn)行抵押對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)也有影響，均需深入探討。

多層次利益衡量的第二層次是闡明具有優(yōu)先性的購(gòu)房者權(quán)益在具體實(shí)現(xiàn)時(shí)，該如何與破產(chǎn)管理人選擇解除權(quán)以及“個(gè)別清償禁止”等規(guī)則下其他破產(chǎn)債權(quán)人的利益相協(xié)調(diào)。此涉及對(duì)《企業(yè)破產(chǎn)法》第18、16條的解釋以及在房企破產(chǎn)時(shí)繼續(xù)履行與解除購(gòu)房合同對(duì)破產(chǎn)債務(wù)人和其他破產(chǎn)債權(quán)人影響的分析。

二、購(gòu)房者預(yù)告登記情形下的權(quán)益保護(hù)

購(gòu)房者在預(yù)告登記后獲得了一定的物權(quán)期待權(quán)。依據(jù)物權(quán)期待權(quán)的教義學(xué)規(guī)則，房企對(duì)房屋的處分權(quán)被限制。但購(gòu)房者權(quán)益可否因此對(duì)抗抵押權(quán)人的權(quán)利，需進(jìn)一步區(qū)分房企是以房屋所有權(quán)還是以建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行抵押，以及是以建造完畢的現(xiàn)房進(jìn)行抵押還是以期房的在建建筑物進(jìn)行抵押。同時(shí)，購(gòu)房者的預(yù)告登記能否對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)也有待具體分析。

（一）房企以房屋進(jìn)行抵押的情形

1. 以建造完畢的現(xiàn)房進(jìn)行抵押之情形

在現(xiàn)房買賣中，房企以建造完畢的現(xiàn)房進(jìn)行抵押。若購(gòu)房者預(yù)告登記于抵押權(quán)設(shè)立前已完成，〔17〕在理論上，對(duì)房企以商品房預(yù)售形式出售房屋可否進(jìn)行預(yù)告登記存在爭(zhēng)議，詳見(jiàn)張雙根：《商品房預(yù)售中預(yù)告登記制度之質(zhì)疑》，載《清華法學(xué)》2014年第2期，第79-80頁(yè)。但《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（2019年修正）第85條已肯認(rèn)在商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售情形下可進(jìn)行預(yù)告登記，本文遵從現(xiàn)行法進(jìn)行分析。則依據(jù)《民法典》第221條第1款第2句，房屋所有權(quán)人的處分權(quán)受限制，抵押權(quán)將不發(fā)生物權(quán)效力。由于存在有效的預(yù)告登記，依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（2019年修正）第85條第2款，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也不會(huì)受理抵押權(quán)設(shè)立登記的申請(qǐng)。此時(shí)，購(gòu)房者就可通過(guò)預(yù)告登記保護(hù)自己的權(quán)利。

即使預(yù)告登記的購(gòu)房者未支付完購(gòu)房款，而使商品房買賣合同屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條中的“待履行合同”，破產(chǎn)管理人此時(shí)的解除權(quán)也應(yīng)受到限制。〔18〕參見(jiàn)任一民：《期房交易合同在破產(chǎn)法上的效力研究》，載《法律適用》2016年第5期，第93頁(yè)。其理由在于《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條確保破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化的立法目的與預(yù)告登記保護(hù)權(quán)利人物權(quán)變動(dòng)實(shí)現(xiàn)的規(guī)范意旨并不沖突。在預(yù)告登記具有公示性的前提下，其他債權(quán)人應(yīng)當(dāng)知曉某不動(dòng)產(chǎn)處分權(quán)受到限制，因而也就不應(yīng)期待該不動(dòng)產(chǎn)會(huì)被納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記權(quán)利人的物權(quán)變動(dòng)并不會(huì)損害其他債權(quán)人的利益。綜上，在有預(yù)告登記時(shí)應(yīng)限制破產(chǎn)管理人的解除權(quán)。學(xué)理上和規(guī)范釋義上也都認(rèn)為預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)效力，可限制破產(chǎn)管理人解除權(quán)的行使?！?9〕參見(jiàn)尹田：《物權(quán)法》，北京大學(xué)出版社2013年版，第180頁(yè)；杜萬(wàn)華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版社2016年版，第155-158頁(yè)。

此外，對(duì)預(yù)告登記債權(quán)的履行并不屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第16條中的個(gè)別清償，因?yàn)榇藭r(shí)其為破產(chǎn)管理人選擇繼續(xù)履行待履行合同而產(chǎn)生的債務(wù)，依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第42條第1項(xiàng)屬于共益?zhèn)鶆?wù)的履行。對(duì)已支付全部購(gòu)房款的購(gòu)房者而言，購(gòu)房合同雖在解釋上可不屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條中的“待履行合同”，但履行預(yù)告登記的債權(quán)也不屬于個(gè)別清償。主要理由在于預(yù)告登記對(duì)處分權(quán)的限制不分階段和時(shí)期，因而即使進(jìn)行破產(chǎn)清算，破產(chǎn)管理人也無(wú)法處分該預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)也無(wú)法作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配。反之，將預(yù)告登記債權(quán)作為普通債權(quán)，反而可能需用房屋之外的其他破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)清償預(yù)告登記權(quán)利人。從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化和提高債權(quán)人清償率的角度看，履行預(yù)告登記債務(wù)反倒最有利于所有債權(quán)人。在個(gè)別清償有利于其他破產(chǎn)債權(quán)人時(shí)，可作為個(gè)別清償?shù)睦饪创?，使?gòu)房合同被履行。因此，在房企破產(chǎn)時(shí)，經(jīng)預(yù)告登記的現(xiàn)房購(gòu)買者最終可以取得房屋所有權(quán)。〔20〕參見(jiàn)莊加園：《預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力》，載《南京大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)?人文科學(xué)?社會(huì)科學(xué)）》2014年第6期，第57頁(yè)。但若購(gòu)房者本身以預(yù)告登記的房屋買賣合同擔(dān)保債權(quán)，則獲得房屋后要進(jìn)行清算。參見(jiàn)王澤鑒：《不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)?！谝粋€(gè)習(xí)慣物權(quán)的創(chuàng)設(shè)》，載《荊楚法學(xué)》2022年第4期，第34頁(yè)。

以上分析同樣適用于房企以房屋和建設(shè)用地使用權(quán)共同設(shè)立抵押的情形，因?yàn)轭A(yù)告登記具有相同的限制房屋和建設(shè)用地使用權(quán)處分的效力。但如果購(gòu)房者預(yù)告登記于抵押權(quán)設(shè)立之后才完成，則預(yù)告登記無(wú)法阻礙抵押權(quán)生效，此時(shí)購(gòu)房者權(quán)益能否得到保護(hù)與未預(yù)告登記情形相同，下文將予以分析。

但實(shí)務(wù)中有疑問(wèn)的是預(yù)告登記的債權(quán)能否對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。有法院認(rèn)為當(dāng)購(gòu)房者不是支付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者時(shí)，即使已辦理預(yù)告登記，也不能對(duì)抗承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)?！?1〕參見(jiàn)湖北省高級(jí)人民法院（2016）鄂民終181號(hào)民事判決書；《江蘇省高級(jí)人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件辦理工作指引（二）》第11條。其核心理由在于預(yù)告登記債權(quán)仍屬于債權(quán)，并不能對(duì)抗法定優(yōu)先權(quán)。〔22〕參見(jiàn)司偉：《預(yù)告登記排除金錢債權(quán)執(zhí)行中的幾個(gè)問(wèn)題——以房屋所有權(quán)預(yù)告登記為例》，載《法律適用》2017年第21期，第13頁(yè)。也有法院認(rèn)為消費(fèi)型購(gòu)房者可對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)?！?3〕參見(jiàn)《四川省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》（川高法民一〔2015〕3號(hào)）第39條。從建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)來(lái)看，其一般先于預(yù)告登記在建設(shè)工程合同設(shè)立時(shí)即成立，因而從現(xiàn)有的規(guī)范來(lái)看，預(yù)告登記的購(gòu)房者并不能對(duì)抗在先成立的法定優(yōu)先權(quán)。但建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)并無(wú)公示方式，普通購(gòu)房者在預(yù)告登記時(shí)并不一定能知悉該優(yōu)先權(quán)存在?！?4〕參見(jiàn)吳燕：《平衡與限度：所有權(quán)預(yù)告登記與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)之比較》，載《人民司法》2022年第1期，第72頁(yè)。因而，如果一律強(qiáng)調(diào)其優(yōu)先性，預(yù)告登記權(quán)利人所期待取得的將是有瑕疵的權(quán)利，進(jìn)而會(huì)架空預(yù)告登記的功能。從《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第30條來(lái)看，預(yù)告登記權(quán)利人的停止處分異議受到支持，待房屋過(guò)戶條件具備即符合物權(quán)登記條件時(shí)，排除執(zhí)行異議也將得到支持。因此，預(yù)告登記債權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)之間可再次進(jìn)行利益衡量。從《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28-30條的體系性解釋來(lái)看，將第30條中的預(yù)告登記主體限縮為消費(fèi)型購(gòu)房者較為合理，但無(wú)需考量其購(gòu)房款支付情況，因?yàn)轭A(yù)告登記的公示性附加了法政策的傾向性保護(hù)從而使得購(gòu)房者權(quán)益的物權(quán)化程度提升，在符合過(guò)戶登記條件時(shí)就可對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，為了保護(hù)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人，應(yīng)將購(gòu)房款視為建設(shè)工程的代位物而可請(qǐng)求優(yōu)先就相應(yīng)購(gòu)房款受償。當(dāng)然，由于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不及于建設(shè)用地使用權(quán)，〔25〕參見(jiàn)人民法院出版社法規(guī)中心編：《建設(shè)工程施工合同司法解釋及司法觀點(diǎn)全編》，人民法院出版社2019年版，第172-173頁(yè)。相關(guān)案例可參見(jiàn)安徽省淮北市中級(jí)人民法院（2018）皖06民初16號(hào)民事判決書；最高人民法院（2019）最高法執(zhí)監(jiān)470號(hào)執(zhí)行裁定書。另可參見(jiàn)浙江省高級(jí)人民法院《執(zhí)行中處理建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)有關(guān)問(wèn)題的解答》（浙高法執(zhí)〔2012〕2號(hào)）。此時(shí)對(duì)于購(gòu)房者所支付的購(gòu)房款應(yīng)依據(jù)房屋價(jià)值所占的比例計(jì)算出房屋所對(duì)應(yīng)工程的價(jià)款，然后依據(jù)該部分價(jià)款是否特定化來(lái)決定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人能否就該部分價(jià)款優(yōu)先受償，具體見(jiàn)下文分析。

2. 以期房的在建建筑物進(jìn)行抵押之情形

與現(xiàn)房買賣不同，在期房買賣中，房企不是以建造完畢的房屋而是以在建建筑物進(jìn)行抵押。依照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第75條，在建建筑物是指正在建造、尚未辦理所有權(quán)首次登記的房屋等建筑物，其抵押也應(yīng)遵循“一體原則”，即建設(shè)用地使用權(quán)與在建建筑物一并申請(qǐng)抵押權(quán)首次登記。但是當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案的商品房。這表明先行設(shè)立的預(yù)告登記也會(huì)阻礙抵押權(quán)在已預(yù)告登記的商品房上生效，因而與以房屋直接進(jìn)行抵押一樣，購(gòu)房者可通過(guò)預(yù)告登記保護(hù)自身權(quán)益。但由于是期房買賣，房企很有可能在房屋建造完畢前已陷入破產(chǎn)。此時(shí)雖有購(gòu)房者預(yù)告登記，但除非房企在破產(chǎn)重整情形下將房屋建造完畢，否則購(gòu)房者只能主張房屋買賣合同下的違約損害賠償，具體包括返還購(gòu)房款及相應(yīng)利息和可能的履行利益（如房屋的市場(chǎng)平均增值）。

如果購(gòu)房者于在建建筑物抵押權(quán)設(shè)立后再申請(qǐng)預(yù)告登記，依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第86條第4款，在建建筑物抵押權(quán)應(yīng)予注銷才能辦理預(yù)告登記。若抵押權(quán)人不同意進(jìn)行在建建筑物抵押權(quán)的注銷登記，依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第86條第2款，雖然購(gòu)房者可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記，但因在建建筑物抵押權(quán)的存在，實(shí)際上登記機(jī)關(guān)并不會(huì)允許辦理預(yù)告登記。因此，只能按未預(yù)告登記處理。

類似地，在期房抵押情形下，預(yù)告登記債權(quán)也可在構(gòu)成消費(fèi)型購(gòu)房時(shí)對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但也僅在房屋建造完畢、符合過(guò)戶條件時(shí)才能主張，否則僅能主張違約損害賠償。

（二）房企以建設(shè)用地使用權(quán)抵押之情形

實(shí)務(wù)中還存在房企在建造房屋之前就將建設(shè)用地使用權(quán)抵押的情形。依照《民法典》第417條，以建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，雖須一體處分，但抵押權(quán)人對(duì)新增建筑物所得的價(jià)款無(wú)優(yōu)先受償權(quán)。如果購(gòu)房者后續(xù)進(jìn)行了預(yù)告登記，依上述分析，新增建筑物在預(yù)告登記有效期內(nèi)也無(wú)法設(shè)立抵押權(quán)，購(gòu)房者購(gòu)買之房屋也就不屬于抵押物，但仍須依據(jù)房地一體原則一并處分。

然而，若嚴(yán)格依照《民法典》第221條，實(shí)際上將導(dǎo)致在房地一體原則下抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的一并處分在文義解釋上行不通。實(shí)務(wù)中對(duì)此也存在適用困境，例如有法院認(rèn)為經(jīng)預(yù)告登記的購(gòu)房者可優(yōu)先獲得房屋的完整所有權(quán)，包括土地上房屋的所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)，但無(wú)法真正厘清其中的原因?！?6〕參見(jiàn)浙江省舟山市定海區(qū)人民法院（2015）舟定臨民初字第122號(hào)民事判決書。

由于《民法典》第406條對(duì)原《物權(quán)法》第191條進(jìn)行了修正，允許抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但抵押權(quán)不受影響。因而，即使建設(shè)用地使用權(quán)已被抵押，也不妨礙房企銷售房屋。但在銷售后，已登記的建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)仍應(yīng)由購(gòu)房者承受。由此，經(jīng)預(yù)告登記后，購(gòu)房者理論上可獲得房屋所有權(quán)，但受到設(shè)立在建設(shè)用地使用權(quán)之上抵押權(quán)的限制。在實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)時(shí)，受房地一體原則的影響，房屋與建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)一并拍賣、變賣等，但經(jīng)預(yù)告登記的購(gòu)房者有阻礙房屋與建設(shè)用地使用權(quán)處分的權(quán)利。此時(shí)，兩者之間就存在“碰撞型”法律漏洞。

妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方式是重新進(jìn)行利益衡量。銀行等融資機(jī)構(gòu)作為強(qiáng)勢(shì)的抵押權(quán)人，其為融資貸款獲得保障的手段眾多，且在合規(guī)上應(yīng)預(yù)見(jiàn)到以建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行抵押帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；而普通購(gòu)房者保障其合法權(quán)益的方式較為單一，預(yù)告登記規(guī)范目的下的利益應(yīng)優(yōu)先被考量。因而，在一并處分建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)時(shí)，可考慮購(gòu)房者擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。購(gòu)房者支付全部購(gòu)房款，相當(dāng)于在處分時(shí)優(yōu)先購(gòu)買了房屋及其下的土地使用權(quán)，在完成移轉(zhuǎn)登記后即可優(yōu)先獲得房屋所有權(quán)。銀行等融資機(jī)構(gòu)對(duì)該部分購(gòu)房款依照房屋建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值的比例計(jì)算得出抵押權(quán)下優(yōu)先獲得清償?shù)臄?shù)額。

在具體操作上，購(gòu)房者獲得房屋所有權(quán)的前提是支付全部購(gòu)房款，但可進(jìn)一步區(qū)分破產(chǎn)房企實(shí)際獲得購(gòu)房款的時(shí)間點(diǎn)。其一，若房企在進(jìn)入破產(chǎn)程序之后獲得購(gòu)房款，則破產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)將該部分購(gòu)房款特定化，按價(jià)值比例計(jì)算銀行等優(yōu)先獲得清償?shù)臄?shù)額；若破產(chǎn)管理人未將其特定化，按會(huì)計(jì)處理也無(wú)法特定化，則銀行等融資機(jī)構(gòu)的金融債權(quán)只能作為普通破產(chǎn)債權(quán)，但應(yīng)考慮增加由此造成的損害賠償債權(quán)，同時(shí)可考慮向破產(chǎn)管理人索賠。其二，若房企在進(jìn)入破產(chǎn)程序之前獲得購(gòu)房款，則依據(jù)購(gòu)房款可否特定化進(jìn)行處理。在購(gòu)房款可特定化時(shí)，進(jìn)入破產(chǎn)程序后，按價(jià)值比例計(jì)算銀行等優(yōu)先獲得清償?shù)臄?shù)額；在購(gòu)房款不能特定化時(shí)，則在進(jìn)入破產(chǎn)程序后，銀行等融資機(jī)構(gòu)的金融債權(quán)只能作為普通破產(chǎn)債權(quán)?！?7〕銀行等主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)間點(diǎn)不影響最終判斷，因?yàn)樽罱K是購(gòu)買者有優(yōu)先權(quán)，銀行等只對(duì)購(gòu)房款有優(yōu)先受償權(quán)，此時(shí)購(gòu)房款是否需要特定化以及能否特定化是關(guān)鍵。

此時(shí)，若還存在建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，則依據(jù)前述分析，在消費(fèi)型購(gòu)房情形下也可考慮賦予購(gòu)房者優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)于購(gòu)房者支付的購(gòu)房款中房屋價(jià)值所占的比例也應(yīng)按照購(gòu)房款支付時(shí)間點(diǎn)和是否可特定化來(lái)決定是否優(yōu)先清償建設(shè)工程價(jià)款。

三、購(gòu)房者“網(wǎng)簽”情形下的權(quán)益保護(hù)

“網(wǎng)簽”情形下的購(gòu)房者權(quán)益能否得到保護(hù)，需在明確“網(wǎng)簽”法律效力的基礎(chǔ)上再作具體分析。

（一）“網(wǎng)簽”的法律效力

在交易實(shí)踐中，有關(guān)部門已經(jīng)逐步構(gòu)建了商品房買賣的“網(wǎng)簽”程序，但“網(wǎng)簽”的法律效力缺乏制定法保障。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》（2019年修正）第35條、第45條第2款以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令2004年第131號(hào)）第10條，房屋買賣合同應(yīng)采取登記備案制度。建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房〔2006〕321號(hào)）首次明確要求有條件的地方建立網(wǎng)上簽約系統(tǒng)。隨后，住建部的一系列文件對(duì)房屋交易網(wǎng)上簽約作出更為細(xì)致的技術(shù)和程序要求?！?8〕如建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》（CJJ/T 115-2007）、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建房〔2018〕128號(hào)）、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范（試行）的通知》（建房規(guī)〔2019〕5號(hào)）。各地也相繼出臺(tái)地方法規(guī)對(duì)房屋交易網(wǎng)上簽約與網(wǎng)上備案作出具體規(guī)定，〔29〕參見(jiàn)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》《天津市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》等。構(gòu)成完整的“網(wǎng)簽”程序，并已在制度層面上成為當(dāng)下房屋買賣不可或缺的程序。然而，現(xiàn)行規(guī)范并未明確“網(wǎng)簽”的法律效力，在理論和實(shí)務(wù)上也存在諸多爭(zhēng)議?！?0〕參見(jiàn)常鵬翱：《中國(guó)式買房：網(wǎng)簽備案的功能分析》，載《法律科學(xué)》2020年第4期，第103頁(yè)以下；常鵬翱：《存量房買賣網(wǎng)簽的法律效力》，載《當(dāng)代法學(xué)》2017年第1期，第57頁(yè)。

在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記生效原則的現(xiàn)行法規(guī)則下，“網(wǎng)簽”不具備物權(quán)變動(dòng)的效力。但理論上有爭(zhēng)議的問(wèn)題是，“網(wǎng)簽”本身具有審查和公示的作用，是否也具有一定的物權(quán)效力，特別是在房屋買賣已“網(wǎng)簽”但未預(yù)告登記時(shí)，能否對(duì)抗房屋抵押權(quán)人。〔31〕持“不得對(duì)抗”見(jiàn)解者，參見(jiàn)曹利華：《存量房網(wǎng)簽與房屋登記的沖突辨析》，載《中國(guó)房地產(chǎn)》2015年第28期，第56頁(yè)；持“得對(duì)抗”見(jiàn)解者，參見(jiàn)鄭君、于磊：《存量房網(wǎng)簽合同對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的影響》，載《房地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍》2016年第2期，第8-9頁(yè)。在實(shí)務(wù)中，對(duì)于“網(wǎng)簽”是否具備預(yù)告登記一樣的阻礙房企再處分的效力也有爭(zhēng)議。〔32〕在“一房二賣”均未過(guò)戶登記的情形下，關(guān)于“網(wǎng)簽”以及與之相結(jié)合的其他履行因素是否作為優(yōu)先保護(hù)的因素就存在爭(zhēng)議。綜合“網(wǎng)簽”與其他履行因素作為優(yōu)先考慮因素的裁判，參見(jiàn)山東省青島市中級(jí)人民法院（2015）青民一終字第993號(hào)民事判決書；最高人民法院（2018）最高法民終447號(hào)民事判決書。觀點(diǎn)相反的裁判，參見(jiàn)四川省成都市中級(jí)人民法院（2015）成民終字第6441號(hào)民事判決書；湖南省瀏陽(yáng)市人民法院（2018）湘0181民初4234號(hào)民事判決書。另可參見(jiàn)2010年北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第13條、2014年北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》第16條。通說(shuō)認(rèn)為“網(wǎng)簽”與預(yù)告登記并不相同?！?3〕參見(jiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司等編：《房屋登記辦法釋義》，人民出版社2008年版，第304頁(yè)以下；滕恩榮：《商品房預(yù)售合同登記備案行為不具有物權(quán)公示效力——李某不服北京市某委房屋行政登記案相關(guān)法律問(wèn)題研究》，載北京市高級(jí)人民法院編：《審判前沿——新類型案件審判實(shí)務(wù)》（總第47集），法律出版社2014年版，第14-16頁(yè)。從功能上看，“網(wǎng)簽”主要是房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)管措施，以便于實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、稅收征管、“限購(gòu)”政策等行政目的。“網(wǎng)簽”具有公示性，可間接防止“一房二賣”等情形出現(xiàn)，因而起到保護(hù)交易安全的作用。但由于在抵押審查時(shí)通常僅關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)是否有瑕疵，不審查是否已“網(wǎng)簽”，使得已“網(wǎng)簽”的房屋仍可能被房企用作抵押。不同于房屋買賣合同“網(wǎng)簽”的備案屬性，預(yù)告登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記之一種，不僅具有公示性，而且使預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)物權(quán)化?！?4〕參見(jiàn)張雙根：《商品房預(yù)售中預(yù)告登記制度之質(zhì)疑》，載《清華法學(xué)》2014年第2期，第73頁(yè)。

然而，由于“網(wǎng)簽”與登記具有信息勾連性和互通性，其可在一定程度上保障購(gòu)房者權(quán)益。特定債權(quán)要具有優(yōu)先性，通常需要借助登記等公示方式，如預(yù)告登記債權(quán)。依此思路，“網(wǎng)簽”也具有將房屋買賣的債權(quán)予以公示的功能。在不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一前，房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)房屋“網(wǎng)簽”和登記，信息可互通，“網(wǎng)簽”與房屋登記實(shí)際上在一套系統(tǒng)中完成。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一化的推進(jìn)，即使“網(wǎng)簽”部門與不動(dòng)產(chǎn)登記部門相區(qū)分，不同部門間的登記信息也開(kāi)始互通、共享。〔35〕參見(jiàn)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第四章第24條第1款、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第38條第2款。雖然“網(wǎng)簽”在法律上與預(yù)告登記不同，但實(shí)際上不動(dòng)產(chǎn)登記部門在進(jìn)行其他房屋登記時(shí)均受制于“網(wǎng)簽”。因而，理論上“網(wǎng)簽”也應(yīng)當(dāng)具有與預(yù)告登記一樣的保障購(gòu)房者權(quán)益的功能?！?6〕參見(jiàn)常鵬翱：《中國(guó)式買房：網(wǎng)簽備案的功能分析》，載《法律科學(xué)》2020年第4期，第105-106頁(yè)；張偉：《〈民法典〉時(shí)代非典型擔(dān)保的邏輯追問(wèn)與效力審視》，載《社會(huì)科學(xué)戰(zhàn)線》2022年第3期，第214頁(yè)。實(shí)務(wù)中認(rèn)為“網(wǎng)簽”防止“一房數(shù)賣”的作用與預(yù)告登記類似的案例，參見(jiàn)河南省南陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2014）南民二終字第01188號(hào)民事判決書。

（二）“網(wǎng)簽”下對(duì)房屋給付債權(quán)的特別保護(hù)

雖然“網(wǎng)簽”與預(yù)告登記同樣使債權(quán)公示，但此僅影響房屋所有權(quán)登記，即“網(wǎng)簽”的房屋不可能發(fā)生新的所有權(quán)登記。由于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》中“網(wǎng)簽”與房屋登記的信息共享僅存在于房屋買賣情形，對(duì)房屋抵押情形未作具體要求，〔37〕詳見(jiàn)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四章第九節(jié)“抵押權(quán)登記”。因此仍有疑問(wèn)的是“網(wǎng)簽”之后的債權(quán)可否對(duì)抗有抵押權(quán)的債權(quán)。

實(shí)務(wù)中通常會(huì)考量購(gòu)房合同的不同履行階段或要素以決定是否對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行保護(hù)，這些履行要素包括交付（移轉(zhuǎn)占有、實(shí)際入住等）、支付全部或大部分購(gòu)房款等。對(duì)“網(wǎng)簽”能否優(yōu)先保護(hù)通常會(huì)與交付（移轉(zhuǎn)占有、實(shí)際入住等）、支付全部或大部分購(gòu)房款等履行要素相結(jié)合而作綜合判斷。〔38〕可參見(jiàn)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第24條第1款；最高人民法院（2018）最高法民終447號(hào)民事判決書；四川省南充市中級(jí)人民法院（2014）南中法民終字第145號(hào)民事判決書；山東省青島市中級(jí)人民法院（2015）青民一終字第993號(hào)民事判決書。但是“網(wǎng)簽”對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)畢竟不同于預(yù)告登記等其他使債權(quán)具有優(yōu)先保護(hù)性的情形。因而，除了“網(wǎng)簽”的公示之外，附加其他履行要素才予保護(hù)購(gòu)房者更為妥當(dāng)，也更能平衡購(gòu)房者與其他債權(quán)人的利益。

對(duì)于抵押權(quán)登記而言，雖然《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四章第九節(jié)“抵押權(quán)登記”并未直接規(guī)定抵押時(shí)各部門的信息共享，但按照其第75條，在建建筑物的抵押不包括已“網(wǎng)簽”的商品房。以此類推，以全部建成的房屋抵押的，也不應(yīng)當(dāng)包括已“網(wǎng)簽”的商品房。從此角度而言，房企以房屋或在建建筑物抵押時(shí)，登記機(jī)關(guān)均會(huì)審查是否有已“網(wǎng)簽”的商品房。若房企以建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行抵押登記，則與預(yù)告登記情形類似，也會(huì)導(dǎo)致以房地一體處置實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，進(jìn)而引發(fā)購(gòu)房者保護(hù)問(wèn)題。此時(shí)，“網(wǎng)簽”需加上其他履行要素，如已交付（移轉(zhuǎn)占有、實(shí)際入住等）、〔39〕關(guān)于占有在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用，具體分析可參見(jiàn)石一峰：《占有在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用》，載陳小君主編：《私法研究》（第12卷），法律出版社2012年版，第130頁(yè)以下。支付全部或大部分購(gòu)房款等，方可起到與預(yù)告登記相似的功效。但其他履行要素與《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的相關(guān)規(guī)定并非重合。“網(wǎng)簽”下對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)也是考慮到一般的購(gòu)房者都會(huì)“網(wǎng)簽”，但并不一定知曉預(yù)告登記及其效力，因而在房企破產(chǎn)時(shí)，可考慮在購(gòu)房者已實(shí)際居住或支付全部或大部分購(gòu)房款等情況下對(duì)其予以特別保護(hù)。此時(shí)要注意甄別非一般的購(gòu)房者，如機(jī)構(gòu)購(gòu)房者、以房屋買賣為其他債權(quán)擔(dān)保等情形，這些購(gòu)房者在僅“網(wǎng)簽”時(shí)無(wú)法得到保護(hù)。若一般購(gòu)房者具備“網(wǎng)簽”與其他履行要素等條件時(shí)，就可以參照上述預(yù)告登記情形獲得具體保護(hù)。對(duì)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，僅消費(fèi)型購(gòu)房者才能在“網(wǎng)簽”附加其他履行要素時(shí)排除其優(yōu)先性，具體的分析依然可參照上述預(yù)告登記情形。當(dāng)然，已經(jīng)“網(wǎng)簽”且支付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)型購(gòu)房者對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，已與《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的要件相同，不同的是因?yàn)橛小熬W(wǎng)簽”的存在，并不需要過(guò)多考慮繼續(xù)履行是否損害房企和其他破產(chǎn)債權(quán)人利益等問(wèn)題。

四、購(gòu)房者未預(yù)告登記且未“網(wǎng)簽”情形下的權(quán)益保護(hù)

實(shí)務(wù)中最棘手的問(wèn)題是，購(gòu)房者既未預(yù)告登記也未“網(wǎng)簽”時(shí)的權(quán)益是否以及如何保護(hù)。對(duì)此，仍需區(qū)分房企是以房屋還是以建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行抵押。上述關(guān)于現(xiàn)房買賣與期房買賣的分析仍得適用，此處的關(guān)鍵是購(gòu)房者是否已支付了全部或大部分購(gòu)房款，如果均不符合，購(gòu)房者的債權(quán)就只能作為破產(chǎn)普通債權(quán)獲得保護(hù)。

（一）房企以房屋進(jìn)行抵押之情形

1. 支付全部或大部分購(gòu)房款者特別優(yōu)先權(quán)的屬性

（1）消費(fèi)型購(gòu)房者法定特別優(yōu)先權(quán)的正當(dāng)性

在購(gòu)房者支付全部或大部分價(jià)款的類型中，可能發(fā)生的案情如下?！?0〕本案例改編自“濟(jì)南彩石山莊項(xiàng)目案”，參見(jiàn)《最高人民法院針對(duì)山東省高級(jí)人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請(qǐng)示的答復(fù)》（最高人民法院〔2014〕執(zhí)他字第23、24號(hào)）；山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院（2015）濟(jì)民再字第34號(hào)民事判決書。房企甲與購(gòu)房者乙簽訂期房購(gòu)買合同，乙已經(jīng)支付購(gòu)房款，但房屋因未完成建造而無(wú)法立即辦理過(guò)戶登記。甲在房屋建設(shè)完畢后立即向銀行貸款，并以此房屋作為抵押。后甲破產(chǎn)，此時(shí)乙能否請(qǐng)求優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)受償而獲得房屋所有權(quán)？若房屋已經(jīng)全部預(yù)售完畢，此時(shí)的眾多購(gòu)房者聚集等社會(huì)問(wèn)題該如何處理？

首先，按照一般的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則進(jìn)行解釋，在購(gòu)房者取得房屋所有權(quán)之前，若房屋已被抵押，因購(gòu)房者未進(jìn)行預(yù)告登記，所以抵押權(quán)的設(shè)立有效。同時(shí)，依據(jù)《民法典》第397條，建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)適用“一并抵押”規(guī)則。當(dāng)房企以房屋抵押時(shí)，房屋下的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，未一并抵押的視為一并抵押。因此，銀行等融資機(jī)構(gòu)有抵押權(quán)的債權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于購(gòu)房者的債權(quán)。在房屋過(guò)戶手續(xù)辦理完畢之前，若房企已進(jìn)入破產(chǎn)程序，銀行等融資機(jī)構(gòu)因?qū)Ψ课萦械盅簷?quán)而可依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第109條就該特定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

其次，《企業(yè)破產(chǎn)法》第109條對(duì)于物權(quán)性擔(dān)保權(quán)的優(yōu)先性并非沒(méi)有例外。該條除了針對(duì)有擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)外，還針對(duì)具有法定特別優(yōu)先權(quán)的債權(quán)。在我國(guó)現(xiàn)行法上，典型的法定優(yōu)先權(quán)包括建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、船舶優(yōu)先權(quán)、航空器優(yōu)先權(quán)等。其中，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條已使特定消費(fèi)型購(gòu)房者的債權(quán)具有絕對(duì)優(yōu)先性，可對(duì)抗有抵押的債權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)等。〔41〕《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法〔2019〕254號(hào)）第126條也明確規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)型購(gòu)房者優(yōu)先于抵押權(quán)人。為此，即使購(gòu)房者未預(yù)告登記亦未“網(wǎng)簽”，若其已支付全部或大部分購(gòu)房款，應(yīng)適當(dāng)突破“破產(chǎn)法中擔(dān)保權(quán)一律優(yōu)先保護(hù)”的教義，賦予消費(fèi)型購(gòu)房者法定特別優(yōu)先權(quán)。

最后，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條創(chuàng)設(shè)新的法定特別優(yōu)先權(quán)是法政策傾斜保護(hù)下利益衡量的結(jié)果。對(duì)普通消費(fèi)型購(gòu)房者而言，其合法權(quán)益的保護(hù)方式較為單一；而銀行等融資機(jī)構(gòu)作為強(qiáng)勢(shì)的抵押權(quán)人，其貸款后的保障手段眾多。雖然《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條針對(duì)的是一般強(qiáng)制執(zhí)行的情形，但一方面破產(chǎn)相當(dāng)于集中強(qiáng)制執(zhí)行，另一方面房企破產(chǎn)時(shí)往往涉及眾多普通消費(fèi)型購(gòu)房者，因而也牽涉眾多不特定人的居住利益，此時(shí)更應(yīng)該在法政策考量上傾斜保護(hù)普通消費(fèi)型購(gòu)房者。

（2）消費(fèi)型購(gòu)房者法定特別優(yōu)先權(quán)的適用條件

賦予消費(fèi)型購(gòu)房者法定特別優(yōu)先權(quán)是針對(duì)商品房預(yù)售的不規(guī)范、為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，所以其適用條件必須嚴(yán)格控制，以免動(dòng)搖抵押權(quán)等具有優(yōu)先性的基本原則。此處的商品房消費(fèi)者僅限于2019年《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者?！?2〕實(shí)務(wù)中認(rèn)為“不是為了滿足生活居住需要購(gòu)買商品房的，不屬于消費(fèi)者范疇，就沒(méi)有予以優(yōu)先保護(hù)的特殊利益”。參見(jiàn)最高人民法院（2017）最高法民申3088號(hào)民事裁定書。

同時(shí)，消費(fèi)型購(gòu)房者法定特別優(yōu)先權(quán)的教義學(xué)內(nèi)涵并不等于所有權(quán)的直接移轉(zhuǎn)。所謂的優(yōu)先性，本質(zhì)上依然是債權(quán)受償具有優(yōu)先性，由此并不能直接推導(dǎo)出購(gòu)房者可直接取得房屋所有權(quán)的結(jié)果。支付購(gòu)房款僅涉及合同履行，并不引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，也未有法律規(guī)范支撐購(gòu)房者可因此獲得物權(quán)期待權(quán)?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條也僅表述了購(gòu)房者可提出執(zhí)行異議，并未賦予其獲得房屋所有權(quán)的權(quán)利。在執(zhí)行異議成立后，法院應(yīng)撤銷原先的金錢債權(quán)執(zhí)行裁定。購(gòu)房者能否要求過(guò)戶并取得房屋所有權(quán)取決于房屋買賣合同能否繼續(xù)履行，在房企破產(chǎn)情形下就需考慮《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條中破產(chǎn)管理人的選擇權(quán)以及第16條中“個(gè)別清償禁止”的規(guī)定。

2. 支付全部或大部分購(gòu)房款者特別優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)

如前所述，在預(yù)告登記情形下，破產(chǎn)管理人對(duì)房屋買賣合同的解除權(quán)應(yīng)受限制，且不受禁止個(gè)別清償?shù)挠绊懀瑥亩赏ㄟ^(guò)繼續(xù)履行使購(gòu)房者獲得房屋所有權(quán)。但在未預(yù)告登記亦未“網(wǎng)簽”時(shí)，破產(chǎn)管理人的解除權(quán)是否受限制有待進(jìn)一步分析。對(duì)此需依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的規(guī)定區(qū)分支付全部購(gòu)房款和支付大部分購(gòu)房款兩種情形。同時(shí)，若破產(chǎn)管理人解除權(quán)受到限制，可否繼續(xù)履行也需要分析對(duì)禁止個(gè)別清償是否構(gòu)成影響。

（1）支付全部購(gòu)房款之情形

在支付全部購(gòu)房款的情形，分歧主要在于“雙方均未履行完畢”如何界定。購(gòu)房合同中約定的購(gòu)房者主要義務(wù)是支付購(gòu)房款，對(duì)于支付契稅、房屋維修基金等義務(wù)，要么權(quán)利主體并非房企，要么對(duì)合同目的之實(shí)現(xiàn)影響不大。因此，從限制破產(chǎn)管理人解除權(quán)的角度看，已支付全部購(gòu)房款應(yīng)認(rèn)定為合同一方已履行完畢為妥?！?3〕參見(jiàn)王欣新、張思明：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的房屋產(chǎn)權(quán)界定與合同履行》，載《人民司法（應(yīng)用）》2016年第7期，第7頁(yè)。對(duì)于受領(lǐng)房屋這項(xiàng)義務(wù)而言，未受領(lǐng)房屋并未導(dǎo)致房屋買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，也不會(huì)致使房企受到損害。〔44〕有學(xué)者即認(rèn)為對(duì)于從合同義務(wù)的債務(wù)不履行，債權(quán)人得否解除契約應(yīng)以對(duì)契約目的之達(dá)成是否必要為標(biāo)準(zhǔn)。參見(jiàn)王澤鑒：《債法原理》（第2版），北京大學(xué)出版社2013年版，第81頁(yè)。若有相應(yīng)的物業(yè)管理或無(wú)因管理事項(xiàng)，仍可要求購(gòu)房者承擔(dān)責(zé)任，因此支付全部購(gòu)房款可視為購(gòu)房者已履行完畢?！?5〕參見(jiàn)山東省威海市中級(jí)人民法院（2018）魯10民終2886號(hào)民事判決書。

但需注意的是，即使破產(chǎn)管理人無(wú)權(quán)解除合同，能否繼續(xù)履行合同還取決于是否構(gòu)成個(gè)別清償。對(duì)于具有優(yōu)先性債權(quán)的繼續(xù)履行，法律并未明確其能否以個(gè)別清償?shù)男问将@得更優(yōu)先的履行。但有法院認(rèn)為，判斷是否構(gòu)成個(gè)別清償，需審查繼續(xù)履行是否損害了其他債權(quán)人的利益。〔46〕參見(jiàn)“柳明與美裕公司房屋買賣合同糾紛上訴案”，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》（總第74輯），人民法院出版社2018年版，第152-160頁(yè)。類似的案件參見(jiàn)最高人民法院（2015）民申字第1158號(hào)民事裁定書?！袄^續(xù)履行是否損害其他債權(quán)人的利益”的判斷與個(gè)別清償撤銷例外背后的利益考量一致?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第32條明確將“個(gè)別清償使債務(wù)人財(cái)產(chǎn)受益”排除在撤銷范圍外，〔47〕具體的排除情形可參見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問(wèn)題的規(guī)定（二）》（法釋〔2020〕18號(hào)）第14-16條。雖然該條針對(duì)的是破產(chǎn)申請(qǐng)前六個(gè)月內(nèi)的個(gè)別清償，但背后的利益衡量是為了最大化破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，從而不影響其他破產(chǎn)債權(quán)人。此利益衡量思路在破產(chǎn)程序中亦可適用，即《企業(yè)破產(chǎn)法》第16條中的個(gè)別清償允許例外。當(dāng)履行購(gòu)房合同不會(huì)損害房企利益時(shí)，購(gòu)房合同可以優(yōu)先履行。而這需要破產(chǎn)管理人根據(jù)具體的情形予以測(cè)算，如房屋的現(xiàn)行價(jià)值與購(gòu)房款及其利息返還和可能的損害賠償之間何者對(duì)房企而言更為有利。

綜上，已支付全部購(gòu)房款的房屋買賣合同，不屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條規(guī)定的雙方均未履行完畢的情形，因此破產(chǎn)管理人無(wú)解除權(quán)。同時(shí)，當(dāng)該合同的繼續(xù)履行不損害其他破產(chǎn)債權(quán)人利益時(shí)，則不構(gòu)成個(gè)別清償，可在房屋建造完畢后繼續(xù)履行并完成過(guò)戶手續(xù)，使購(gòu)房者取得房屋所有權(quán)。

（2）支付大部分購(gòu)房款之情形

支付大部分購(gòu)房款之情形在解釋上應(yīng)屬于“雙方均未履行完畢”。在文義上，破產(chǎn)管理人有權(quán)選擇解除房屋買賣合同，但最終能否解除還需回到《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條的規(guī)范目的進(jìn)行解釋?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第18條的規(guī)范目的在于使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化，破產(chǎn)管理人解除權(quán)的行使受此規(guī)范目的的限制，即考量解除是否影響破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的最大化?！?8〕參見(jiàn)王欣新：《破產(chǎn)法》（第4版），中國(guó)人民大學(xué)出版社2019年版，第70頁(yè)以下；韓長(zhǎng)印：《破產(chǎn)法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2016年版，第68頁(yè)?！堵?lián)合國(guó)貿(mào)易法委員會(huì)破產(chǎn)法立法指南》第109條也指出：“使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值達(dá)到最大化和減少負(fù)債，以及在重整的情況下，使債務(wù)人能夠盡可能不中斷地繼續(xù)生存和營(yíng)業(yè)下去，這些目標(biāo)如果要實(shí)現(xiàn)，將可能涉及利用那些有利于和有助于提高破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值的合同（包括有利于繼續(xù)使用可由第三方擁有的關(guān)鍵財(cái)產(chǎn)的合同），而拒絕那些造成負(fù)擔(dān)的合同或持續(xù)履約成本超過(guò)可從合同取得的收益的合同?！盨ee UNCITRAL, Legislative Guide on Insolvency Law, Parts One and Two, Article 109, United Nations,New York, 2006, p. 120.由于支付大部分購(gòu)房款的購(gòu)房者債權(quán)也具有優(yōu)先性，其本就能以房屋價(jià)值獲得優(yōu)先清償，而購(gòu)房者的優(yōu)先債權(quán)除了購(gòu)房款外，還包括利息和履行利益賠償，按市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，相當(dāng)于所購(gòu)房屋價(jià)值。兩相比較，履行合同與違約責(zé)任承擔(dān)之間并無(wú)差異，承擔(dān)違約債權(quán)還可能增加拍賣、評(píng)估等費(fèi)用，履行合同還能獲得剩余購(gòu)房款。因此，履行合同通常并不會(huì)給破產(chǎn)企業(yè)造成損失，不影響破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的最大化，可以繼續(xù)履行合同?！?9〕參見(jiàn)王欣新、張思明：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的房屋產(chǎn)權(quán)界定與合同履行》，載《人民司法（應(yīng)用）》2016年第7期，第7-8頁(yè)；許德風(fēng)：《論破產(chǎn)中尚未履行完畢的合同》，載《法學(xué)家》2009年第6期，第97頁(yè)。當(dāng)然，具體的情形仍需要破產(chǎn)管理人進(jìn)行測(cè)算，即房屋的價(jià)值與解除后的返還與損害賠償之間孰優(yōu)孰劣。

此處特別需要明確的問(wèn)題是“支付大部分購(gòu)房款”中的“大部分”即支付比例該如何判斷。原《建設(shè)工程款批復(fù)》對(duì)此并無(wú)清晰規(guī)定，但可參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的規(guī)定。該條以“已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。其背后保護(hù)購(gòu)房者的利益衡量思維與原《建設(shè)工程款批復(fù)》中的規(guī)定一致，因此可將“百分之五十”作為“支付大部分購(gòu)房款”的判斷標(biāo)準(zhǔn)。若支付購(gòu)房款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給破產(chǎn)管理人，亦可認(rèn)為符合“支付大部分購(gòu)房款”之要件。但《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條第2項(xiàng)中“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”與原《建設(shè)工程款批復(fù)》中“消費(fèi)型購(gòu)房者”的關(guān)系有待進(jìn)一步說(shuō)明。對(duì)此不能機(jī)械地以房屋套數(shù)理解“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”。若原有住房不能滿足現(xiàn)有家庭成員的居住要求，再購(gòu)買房屋是為了對(duì)居住環(huán)境進(jìn)行必要的改善，其仍屬于滿足生存權(quán)的合理消費(fèi)范疇，也應(yīng)屬于“消費(fèi)型購(gòu)房者”。〔50〕參見(jiàn)2019年《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第125條；最高人民法院（2018）民申1972號(hào)民事裁定書。

（二）房企以建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行抵押之情形

在房企僅抵押建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，新增建筑物一般不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，但受制于房地一體原則，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)將新增建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。由于購(gòu)房者并未進(jìn)行預(yù)告登記，因而一并處分并無(wú)法律上的限制，但新增建筑物處分所得不能優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人，而應(yīng)優(yōu)先清償購(gòu)房者的債權(quán)。有疑問(wèn)的是，已支付大部分或全部購(gòu)房款的購(gòu)房者能否基于其生存權(quán)保障的法政策考量，而要求對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的處分所得也享有優(yōu)先受償權(quán)。

對(duì)此，不能依據(jù)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的通常邏輯，認(rèn)為購(gòu)房者優(yōu)先受償?shù)目腕w不及于建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值部分。依原《建設(shè)工程款批復(fù)》的規(guī)定，購(gòu)房者得對(duì)抗的是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，因而購(gòu)房者也僅獲得就房屋等建筑物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。但該批復(fù)已失效，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的規(guī)定使購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)的邏輯發(fā)生改變，不再基于可對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)而優(yōu)先，而是直接可對(duì)抗其他所有具有優(yōu)先性的債權(quán)。

同時(shí)，購(gòu)房者實(shí)際上與建設(shè)工程承包人之間仍然有差異，購(gòu)房者的購(gòu)房款包含了房屋等建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，如果其僅能獲得就房屋等建筑物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，將無(wú)法滿足其債權(quán)，也與其支付的對(duì)價(jià)不對(duì)等。此時(shí)，依據(jù)法政策的現(xiàn)實(shí)利益衡量，涉及眾多不特定消費(fèi)型購(gòu)房者的生存利益應(yīng)優(yōu)先于作為強(qiáng)勢(shì)抵押權(quán)人的銀行等融資機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)利益。因此，購(gòu)房者的優(yōu)先權(quán)應(yīng)及于房屋等建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)。在優(yōu)先受償上，基于房地一體原則下的一并處分，購(gòu)房者可就房屋等建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)款優(yōu)先受償。同理，在房企破產(chǎn)情形下，已支付全部或大部分購(gòu)房款的購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，仍可參照上述繼續(xù)履行路徑，在符合條件且房屋建造完畢后可完成過(guò)戶登記。但同樣地，銀行等抵押權(quán)人以及建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人對(duì)購(gòu)房款可依照上述購(gòu)房款取得時(shí)間以及是否特定化區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)與房屋價(jià)值的比例決定如何清償。

五、結(jié)論

房企破產(chǎn)中購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)涉及諸多利益面向，牽扯眾多法律條文。面對(duì)繁蕪的規(guī)則和問(wèn)題，需明確分析問(wèn)題的基點(diǎn)，即以購(gòu)房者權(quán)益的物權(quán)化層級(jí)為脈絡(luò)，區(qū)分預(yù)告登記、“網(wǎng)簽”、支付全部或大部分購(gòu)房款等類型，并將“非購(gòu)房者權(quán)益”嵌入權(quán)利優(yōu)先與否及其實(shí)現(xiàn)的制度框架中，區(qū)分其與購(gòu)房者權(quán)益進(jìn)行衡量的層級(jí)，具體的利益衡量和實(shí)務(wù)操作如下。

首先，當(dāng)購(gòu)房者已預(yù)告登記而房企以房屋抵押時(shí)，即使購(gòu)房者未支付完購(gòu)房款，其也可基于預(yù)告登記而獲得物權(quán)期待權(quán)。此時(shí)購(gòu)房者權(quán)益物權(quán)化程度較高，因而其可對(duì)抗抵押權(quán)人。同時(shí)，對(duì)于經(jīng)預(yù)告登記的消費(fèi)型購(gòu)房者，在符合過(guò)戶登記條件時(shí)可對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)并最終取得房屋所有權(quán)。若在期房買賣中，房企以在建建筑物進(jìn)行抵押的，除非在房屋建造完畢前房企已陷入破產(chǎn)而無(wú)法完成建造，否則，購(gòu)房者同樣可通過(guò)預(yù)告登記保護(hù)自身權(quán)益而取得房屋所有權(quán)。當(dāng)購(gòu)房者已預(yù)告登記而房企以建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)需進(jìn)行一并處分的，可考慮購(gòu)房者擁有特別優(yōu)先權(quán)，其支付全部購(gòu)房款即可獲得房屋所有權(quán)。此時(shí)，抵押權(quán)人就購(gòu)房款中的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值部分享有優(yōu)先受償權(quán)，而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人就購(gòu)房款中房屋價(jià)值部分享有優(yōu)先受償權(quán)。在具體操作上，應(yīng)根據(jù)購(gòu)房者支付購(gòu)房款在破產(chǎn)程序開(kāi)始之前還是之后以及是否可特定化而作不同處理。

其次，購(gòu)房者未辦理預(yù)告登記而僅“網(wǎng)簽”時(shí)，其并未獲得物權(quán)期待權(quán)，權(quán)益物權(quán)化程度較低。但考慮到“網(wǎng)簽”也具有公示性，能在一定程度上發(fā)揮與預(yù)告登記相似的功效，可在加上其他履行要素，例如已交付（移轉(zhuǎn)占有、實(shí)際入住等）、支付全部或大部分購(gòu)房款等，以及符合一般購(gòu)房者條件時(shí)，參照購(gòu)房者已預(yù)告登記的情形區(qū)分不同影響因素進(jìn)行處理。

最后，當(dāng)購(gòu)房者未預(yù)告登記亦未“網(wǎng)簽”而房企以房屋抵押時(shí)，支付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)型購(gòu)房者，其權(quán)益物權(quán)化程度最低，僅作為能對(duì)抗其他強(qiáng)制執(zhí)行的債權(quán)。但考慮到購(gòu)房者債權(quán)的優(yōu)先性，在個(gè)別清償不損害其他債權(quán)人利益時(shí)，購(gòu)房者仍可依據(jù)測(cè)算決定是否通過(guò)繼續(xù)履行路徑最終取得房屋所有權(quán)。當(dāng)購(gòu)房者未預(yù)告登記亦未“網(wǎng)簽”，而房企以建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條，支付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)型購(gòu)房者的優(yōu)先權(quán)及于房屋等建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)。在房企破產(chǎn)時(shí)，仍可參照上述繼續(xù)履行路徑的分析決定購(gòu)房者可否最終取得房屋所有權(quán)。抵押權(quán)人以及建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人也可依據(jù)購(gòu)房款取得的時(shí)間及是否特定化等作出不同處理。