孟勐

（合肥蜀新園投資有限公司，安徽 合肥 230000）

0 引言

隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人們不斷努力改善經(jīng)濟(jì)的同時(shí)也對(duì)改善生活質(zhì)量和環(huán)境加強(qiáng)了關(guān)注，景觀將在改善人們的居住環(huán)境方面發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)通常需要進(jìn)行景觀美化，包括室內(nèi)和室外景觀設(shè)計(jì)。景觀設(shè)計(jì)的全過(guò)程管理是物業(yè)管理的一部分，將對(duì)物業(yè)質(zhì)量起到非常重要的作用。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須加強(qiáng)全過(guò)程景觀管理，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量。

1 房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)全程化管理的現(xiàn)狀

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多投資者只是單純看到了房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，并沒(méi)有在房地產(chǎn)本身投入更多的心血和精力便涉足房地產(chǎn)行業(yè)。這種現(xiàn)象可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)管理不善，房地產(chǎn)企業(yè)在景觀設(shè)計(jì)的全過(guò)程管理中往往會(huì)外包給園林綠化企業(yè)進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有過(guò)多參與，這導(dǎo)致其在參與景觀設(shè)計(jì)管理方面并未完全擁有房地產(chǎn)領(lǐng)域的所有權(quán)，建筑單位是交給商戶的，商戶是交給私人進(jìn)行的，在整個(gè)過(guò)程中責(zé)任被分散，這阻止了房地產(chǎn)公司在景觀方面的主導(dǎo)地位，而私人設(shè)計(jì)的景觀的概念也很難被房地產(chǎn)公司認(rèn)可[1]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)立專(zhuān)門(mén)的景觀設(shè)計(jì)管理部門(mén)，對(duì)社區(qū)、商場(chǎng)進(jìn)行景觀綠化，并將設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峤粚徟?，這樣的方式雖然比較花費(fèi)時(shí)間，但是景觀設(shè)計(jì)質(zhì)量可以得到保證。

2 房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)及基本原則

2.1 設(shè)計(jì)要點(diǎn)

2.1.1 設(shè)計(jì)師需要在項(xiàng)目的早期階段進(jìn)行干預(yù)

在規(guī)劃景觀時(shí)，設(shè)計(jì)師必須參與規(guī)劃的初步階段。在這個(gè)階段，設(shè)計(jì)師應(yīng)該了解業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的需求以及建筑環(huán)境，并提出專(zhuān)業(yè)的景觀美化建議。首先要了解業(yè)主的有用需求，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，確定業(yè)主對(duì)景觀的敏感度作為設(shè)計(jì)點(diǎn)。其次，為了了解開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目有效性的需求，景觀設(shè)計(jì)旨在提高項(xiàng)目的整體有效性。在規(guī)劃的初始階段，通過(guò)提供專(zhuān)業(yè)的景觀美化，從開(kāi)發(fā)商的角度，設(shè)計(jì)師應(yīng)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查分析，分析項(xiàng)目景觀的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)要分析項(xiàng)目的現(xiàn)狀，包括自然條件：了解周邊建筑的特點(diǎn)；文化條件：捕捉人們的生活習(xí)慣、社會(huì)習(xí)慣等。此外，要了解現(xiàn)有的項(xiàng)目建筑，具體的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)考慮相關(guān)的約束條件，包括結(jié)構(gòu)荷載、防火規(guī)劃等。簡(jiǎn)而言之，景觀設(shè)計(jì)師的最終目標(biāo)是使企業(yè)利潤(rùn)最大化，因此景觀設(shè)計(jì)的管理應(yīng)從前期規(guī)劃入手，綜合考慮各種因素，保證景觀設(shè)計(jì)的科學(xué)性。合理、符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃的要求，為居民提供優(yōu)質(zhì)的景觀，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體價(jià)值。

2.1.2 根據(jù)當(dāng)前項(xiàng)目情況進(jìn)行設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)師必須了解設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，充分了解當(dāng)前項(xiàng)目情況，包括地形、環(huán)境條件、資源條件等。在設(shè)計(jì)上，在規(guī)劃為居民提供更好的照明和通風(fēng)時(shí)，應(yīng)考慮到陽(yáng)光和多風(fēng)的條件。此外，規(guī)劃需要對(duì)當(dāng)前區(qū)塊進(jìn)行深入分析，全面了解土地利用率、地塊綠化率，以及當(dāng)?shù)厝嗣竦奈幕?xí)俗和生活習(xí)慣，所以要改進(jìn)景觀設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)項(xiàng)目的融合程度，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的潛在附加值。

2.2 現(xiàn)代房地產(chǎn)景觀規(guī)劃的基本原則

2.2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)要因地制宜

現(xiàn)代地產(chǎn)的景觀，結(jié)合小區(qū)的地質(zhì)特點(diǎn)，充分利用現(xiàn)有的地理?xiàng)l件，經(jīng)濟(jì)投資，然后是最合適的服務(wù)，與當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情緊密結(jié)合，營(yíng)造出非常溫馨的氛圍，親近自然，能夠滿足居民對(duì)現(xiàn)代生活環(huán)境的需求。因此，在規(guī)劃現(xiàn)代社區(qū)的居住環(huán)境之前，需要對(duì)社區(qū)居民進(jìn)行深入的調(diào)查分析，聽(tīng)取居民意見(jiàn)，將其融入設(shè)計(jì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)理念，提煉居民的思想和理念，設(shè)計(jì)相關(guān)元素并將它們?nèi)谌刖用竦纳睢?/p>

2.2.2 突出房地產(chǎn)的具體特點(diǎn)

規(guī)劃是一個(gè)不斷設(shè)計(jì)創(chuàng)新的過(guò)程，對(duì)設(shè)計(jì)師和規(guī)劃師提出了更高的要求。如果每個(gè)房地產(chǎn)都想突出自己的特色，就需要從不同方面對(duì)各個(gè)層面的小區(qū)特點(diǎn)進(jìn)行本地化分析。這個(gè)過(guò)程往往非常困難和復(fù)雜，需要考慮的因素很多。充分分析研究小區(qū)的主要特點(diǎn)、社區(qū)居民的性質(zhì)與和諧程度。而且，必須充分關(guān)注環(huán)境保護(hù)，不能只追求建設(shè)特點(diǎn)而忽視最基本的環(huán)境問(wèn)題。

2.2.3 以人為本

現(xiàn)代地產(chǎn)營(yíng)造居住環(huán)境的終極目標(biāo)是做到最好，休閑交流空間應(yīng)該是溫馨舒適的，即所有社區(qū)設(shè)計(jì)的目標(biāo)都是為社區(qū)居民服務(wù)。以人為本，充分利用社區(qū)的環(huán)境景觀，為居民創(chuàng)造充滿生活氣息的景觀，實(shí)現(xiàn)任何景觀設(shè)計(jì)、人文需求和服務(wù)。另外，根據(jù)人們的年齡和性別，放置符合人們需要的景觀，不要過(guò)分強(qiáng)調(diào)崇高，也不能過(guò)多吹噓和強(qiáng)調(diào)太多的虛擬概念。現(xiàn)代地產(chǎn)景觀規(guī)劃的一切工作都是為了一個(gè)目的，就是為小區(qū)居民提供一個(gè)交流休閑、運(yùn)動(dòng)和生活的場(chǎng)所。小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，還需要結(jié)合小區(qū)景觀結(jié)構(gòu)的工作人員的實(shí)地調(diào)研，比如根據(jù)當(dāng)?shù)厝说拇蟛糠志幼^(qū)，盡量選擇當(dāng)?shù)厝耸熘闹参?，比較符合本土品味，讓設(shè)計(jì)更人性化、更溫暖。

3 房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)全過(guò)程管理措施

目前，房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)在很大程度上仍未受到監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)也未能完全把控景觀設(shè)計(jì)的質(zhì)量。這就需要加強(qiáng)景觀設(shè)計(jì)全過(guò)程的管理。整個(gè)房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理過(guò)程的實(shí)現(xiàn)主要分為3 個(gè)方面：景觀設(shè)計(jì)初步規(guī)劃、景觀綠化優(yōu)化與景觀綠化成本控制。

3.1 景觀設(shè)計(jì)初步規(guī)劃

房地產(chǎn)公司在進(jìn)行住宅小區(qū)或商場(chǎng)的景觀設(shè)計(jì)之前，需要綜合考慮所有因素的規(guī)模規(guī)劃，提高景觀設(shè)計(jì)的質(zhì)量。初步規(guī)劃的價(jià)值在于“確保所有工程設(shè)計(jì)工作的方向性決策”。在景觀設(shè)計(jì)的初期，景觀管理者應(yīng)該從業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的角度進(jìn)行規(guī)劃。

3.1.1 業(yè)主視角的住宅景觀規(guī)劃分析

15-LOX-1在炎癥性腸病患者外周血和組織中的表達(dá)及其臨床意義………………………… 周玉玲，王 歡，屠 強(qiáng)（5·335）

業(yè)主是房地產(chǎn)景觀的最終用戶，業(yè)主的需求直接影響產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。住宅景觀規(guī)劃主要基于目標(biāo)客戶及其需求，通過(guò)分析客戶對(duì)景觀的敏感性，總結(jié)項(xiàng)目的品牌、產(chǎn)品和景觀設(shè)計(jì)的優(yōu)先事項(xiàng)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的分類(lèi)目前可分為四類(lèi)首次置業(yè)、首次改善、改善并重新激活空巢（目前不考慮豪華和商業(yè)住宅）。不同類(lèi)型的市場(chǎng)針對(duì)不同的客戶群，進(jìn)一步分析人口比例，評(píng)估業(yè)主景觀的需求分類(lèi)。

3.1.2 開(kāi)發(fā)商視角的住宅景觀規(guī)劃分析

開(kāi)發(fā)商是住宅區(qū)的建設(shè)者，旨在最大化綜合性利益。景觀工程包括開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、成本核算、營(yíng)銷(xiāo)、建設(shè)、房地產(chǎn)管理、客戶服務(wù)等。不同部門(mén)的工作是一體化的，各個(gè)行業(yè)都是景觀的消費(fèi)者和用戶。開(kāi)發(fā)商的景觀規(guī)劃分析包括以下內(nèi)容。

（1）項(xiàng)目環(huán)境分析。通過(guò)調(diào)查周邊環(huán)境、同類(lèi)項(xiàng)目、資源情況、陽(yáng)光照射程度與方向、風(fēng)向等現(xiàn)狀，分析選址優(yōu)劣，比較項(xiàng)目環(huán)境的優(yōu)劣勢(shì)，充分挖掘附加值上升的可能性。

（2）項(xiàng)目情況分析。基本分析人道主義學(xué)科自然條件、歷史文化和現(xiàn)狀。通過(guò)分析土地利用規(guī)模、地塊比例和項(xiàng)目綠化規(guī)模，了解景觀空間，產(chǎn)品影響分析，考察該地區(qū)的歷史聯(lián)系、文化背景和生活特征，同時(shí)考慮歷史文化的設(shè)計(jì)、文化內(nèi)容展示和項(xiàng)目的個(gè)性化特點(diǎn)。

（3）工程方案分析。研究紅線范圍，道路清潔、地形規(guī)劃差異、地下室方位、防火設(shè)計(jì)、產(chǎn)品計(jì)劃、結(jié)構(gòu)荷載、設(shè)施綜合體等，提出優(yōu)化規(guī)劃的可能建議，并設(shè)計(jì)以擴(kuò)大景觀游樂(lè)空間。

（4）物業(yè)管理分析。主要是交通分析，停車(chē)模式分析、無(wú)障礙設(shè)計(jì)和鎖定系統(tǒng)。實(shí)現(xiàn)人車(chē)的合理分隔，兼顧尊重行人和司機(jī)；除消防設(shè)計(jì)外，還要滿足殘疾人、老人等特殊人群無(wú)障礙設(shè)計(jì)；落實(shí)封閉式社區(qū)管理，強(qiáng)調(diào)質(zhì)量安全意識(shí)。

3.2 優(yōu)化景觀設(shè)計(jì)的品質(zhì)

景觀設(shè)計(jì)管理的縱向階段，最重要的是景觀設(shè)計(jì)的質(zhì)量設(shè)計(jì)階段。一個(gè)好的景觀設(shè)計(jì)將極大地促進(jìn)后續(xù)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。通常，設(shè)計(jì)成本約占總建設(shè)投資的1%，但對(duì)建設(shè)成本的影響可能高達(dá)75%或更多[2]。景觀設(shè)計(jì)的質(zhì)量直接決定了企業(yè)的產(chǎn)品是否滿足客戶的需求和產(chǎn)品的附加值。優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目效率的主要保證，如何在整個(gè)景觀管理過(guò)程中檢查設(shè)計(jì)質(zhì)量，筆者在根據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為景觀設(shè)計(jì)全過(guò)程管理應(yīng)該強(qiáng)調(diào)了以下5 個(gè)要點(diǎn)。

3.2.1 優(yōu)選設(shè)計(jì)單位

要想尋找一家好的設(shè)計(jì)公司，公司需要有景觀設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和技能的人來(lái)領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可以要求設(shè)計(jì)單位擔(dān)任項(xiàng)目合同的首席設(shè)計(jì)師。

3.2.2 檢查景觀設(shè)計(jì)干預(yù)的時(shí)機(jī)

一般來(lái)說(shuō)，景觀設(shè)計(jì)公司應(yīng)該參與概念交流項(xiàng)目的規(guī)劃階段。在規(guī)劃過(guò)程中，例如路網(wǎng)、建筑平面測(cè)量等，景觀專(zhuān)業(yè)人士應(yīng)從景觀結(jié)構(gòu)和景觀組織的角度為規(guī)劃建設(shè)提供建議，提升景觀價(jià)值。

3.2.3 制定清晰的設(shè)計(jì)總結(jié)

設(shè)計(jì)的任務(wù)是介紹設(shè)計(jì)，要想有好的設(shè)計(jì)效果，就必須有足夠的設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)。景觀綠化設(shè)計(jì)不僅包含明確的背景、范圍、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、規(guī)劃建議、成果要求，還應(yīng)明確并包括以下內(nèi)容：高層管理公司的規(guī)劃建議、市場(chǎng)部提供的產(chǎn)品定位部門(mén)、物業(yè)公司、客服部門(mén)提供客戶建議、開(kāi)發(fā)部門(mén)提供政府咨詢、預(yù)算部門(mén)提供初步造價(jià)建議、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦事處提供調(diào)查報(bào)告等。這樣，設(shè)計(jì)師可以避免重復(fù)工作，基本上確保開(kāi)發(fā)商認(rèn)可景觀的最終效果。

3.2.4 設(shè)計(jì)過(guò)程的及時(shí)有效控制

首先是主節(jié)點(diǎn)的控制。設(shè)計(jì)實(shí)施前，設(shè)計(jì)部門(mén)制定設(shè)計(jì)項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的方案；在主要節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)部門(mén)應(yīng)安排檢查，必要時(shí)安排各部門(mén)參與項(xiàng)目調(diào)度，并與規(guī)劃部門(mén)協(xié)商。遇到不確定的問(wèn)題時(shí)，及時(shí)解決。其次是日常跟蹤工作進(jìn)度與實(shí)施質(zhì)量，在規(guī)劃過(guò)程中，專(zhuān)業(yè)的景觀設(shè)計(jì)師必須及時(shí)監(jiān)控規(guī)劃動(dòng)態(tài)并進(jìn)行研究，以免偏離目標(biāo)而造成項(xiàng)目重返。最后，與項(xiàng)目部溝通，記錄過(guò)程應(yīng)在項(xiàng)目完成后隨時(shí)提供現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)報(bào)告，為了避免在以后的統(tǒng)計(jì)分析中重復(fù)這些問(wèn)題，更容易評(píng)估和管理項(xiàng)目單元。

3.2.5 設(shè)計(jì)結(jié)果審核

設(shè)計(jì)評(píng)估是確定設(shè)計(jì)目的的另一個(gè)重要工具，設(shè)計(jì)公司的最終分析結(jié)果在很大程度上決定了項(xiàng)目簽證的規(guī)劃和簽發(fā)的進(jìn)一步變化。

3.3 景觀設(shè)計(jì)成本控制

園林綠化成本可以理解為單邊景觀成本，即為每塊地的實(shí)際成本。包括景觀綠化成本、環(huán)境保護(hù)或資源恢復(fù)成本及后續(xù)維護(hù)成本，這是項(xiàng)目景觀周期的成本。在景觀規(guī)劃階段，定價(jià)部門(mén)將根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行定價(jià)、市場(chǎng)地位和平均售價(jià)的分析，提供景觀定額設(shè)計(jì)指標(biāo)，景觀設(shè)計(jì)公司按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)符合技術(shù)要求的設(shè)計(jì)項(xiàng)目。景觀控制的目的是提高景觀建設(shè)的效率，滿足有限成本的目標(biāo)需求，增加景觀帶來(lái)的附加值。主要方法是確定客戶的敏感景觀區(qū)域并評(píng)估不同區(qū)域的大小，并根據(jù)客戶的景觀敏感度重新分配成本，分配后的單邊成本以及整體預(yù)算滿足整個(gè)區(qū)域的配額要求。景觀造價(jià)控制包括景觀比例控制、低成本景觀面積控制、大樹(shù)數(shù)控制、水生景觀形態(tài)和水面控制、小地塊數(shù)量、基礎(chǔ)材料選擇、種植密度等。以3:7 的比例控制硬軟景觀的比例，并根據(jù)此原則管理景觀設(shè)計(jì)[3]?？刂撇莸?、地被和硬景非石材的面積超過(guò)53%；單株植被覆蓋面積＜40m2，確保特大喬木數(shù)、大喬木數(shù)、中小喬木數(shù)比例為1:2:7，常綠、落葉喬木根據(jù)不同季節(jié)的觀賞效果劃分比例為1:3 或1:4[4]。

3.4 房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)全過(guò)程管理中的注意事項(xiàng)

管理人員應(yīng)定期檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，組織協(xié)調(diào)施工設(shè)計(jì)工作。需要為緊急情況做好準(zhǔn)備。在設(shè)計(jì)工作期間，需要妥善保管物品和材料。確保保護(hù)各種材料，例如防止材料受潮，做好防雨工作，防止某些可能對(duì)公司造成重大損害的貴重材料的盜竊行為出現(xiàn)。規(guī)劃建設(shè)注意安全，特別是居民區(qū)行人以及兒童的影響，盡量不要在夜間在光線不足的地方進(jìn)行規(guī)劃和建造。同時(shí)，強(qiáng)制相關(guān)工作人員佩戴好安全頭盔，防止事故發(fā)生。注意消防安全，確保一些易燃物品遠(yuǎn)離火源。做好設(shè)計(jì)監(jiān)督工作，確保管理受控，施工必須遵循相應(yīng)的規(guī)則和計(jì)劃，防止人員偷工減料和誤用材料。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，人們對(duì)生活質(zhì)量的需求也在不斷增長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)也必須特別重視環(huán)境的建設(shè)，加強(qiáng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)景觀設(shè)計(jì)的統(tǒng)籌管理，提高房地產(chǎn)質(zhì)量。在景觀設(shè)計(jì)全過(guò)程管理過(guò)程中，重點(diǎn)應(yīng)放在景觀設(shè)計(jì)初期規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)質(zhì)量和景觀設(shè)計(jì)成本控制上，綜合各方面提高景觀設(shè)計(jì)質(zhì)量，加強(qiáng)對(duì)管理中的各項(xiàng)控制。房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)全過(guò)程管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)步的基礎(chǔ)，只有有效貫徹管理理念，才能保證房地產(chǎn)景觀的質(zhì)量。