王光宇

（深圳市興海物聯(lián)科技有限公司）

1 城市綜合體行業(yè)洞察

1.1 城市綜合體的發(fā)展趨勢(shì)

城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購(gòu)物、酒店、文化、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合、互為作用、互為價(jià)值鏈的高度集中的建筑群體。面對(duì)城市化進(jìn)程中日益突出的人口、土地、通勤等問題，城市綜合體成為現(xiàn)代城市發(fā)展的趨勢(shì)，多個(gè)綜合體的建設(shè)有利于突破“單中心”的城市發(fā)展模式，另外，地標(biāo)級(jí)城市綜合體對(duì)于加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、扭轉(zhuǎn)城市商業(yè)格局、推動(dòng)城市化有著巨大作用。

1.2 城市綜合體智慧化建設(shè)的特點(diǎn)

近年來，隨著物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、云計(jì)算、5G等智慧技術(shù)持續(xù)應(yīng)用于建筑智能化領(lǐng)域，建筑的智慧化水平越來越高，打造智慧建筑已經(jīng)成為行業(yè)的共識(shí)和標(biāo)準(zhǔn)。城市綜合體作為社會(huì)效應(yīng)巨大的地標(biāo)性建筑，其投資建設(shè)方都希望通過智慧化建設(shè)增加項(xiàng)目的科技含量，提升整個(gè)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)和盈利水平。但城市綜合體因其復(fù)雜的特點(diǎn)，智慧化建設(shè)也有別于傳統(tǒng)的建筑智能化，需要充分理解其特點(diǎn)才能打造出高質(zhì)量的智慧綜合體。

1.2.1 業(yè)態(tài)和客群復(fù)雜

綜合體是多個(gè)業(yè)態(tài)的融合，可以有10余類客戶群體工作和生活在其中，需求各不相同，綜合體的智慧化設(shè)計(jì)與單業(yè)態(tài)建筑相比不僅要梳理不同客群的需求，還要充分考慮客群間的互動(dòng)和身份轉(zhuǎn)換。

1.2.2 城區(qū)級(jí)規(guī)劃

綜合體面積廣、業(yè)態(tài)多、公共配套多，已經(jīng)從建筑上升為城區(qū)的范疇，智慧化需求也產(chǎn)生較大差異，比如需要統(tǒng)籌規(guī)劃整個(gè)區(qū)域的交通、ICT基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)應(yīng)用等。

1.2.3 軟硬結(jié)合

“軟件定義硬件”是未來的發(fā)展趨勢(shì)，軟件在智慧建筑中的重要性越來越高。綜合體的智慧化建設(shè)需要將硬件設(shè)計(jì)和軟件設(shè)計(jì)完善地結(jié)合在一起，實(shí)現(xiàn)各類用戶的交互體驗(yàn)和智慧功能。

1.2.4 管理運(yùn)營(yíng)智慧化

綜合體投入多、盈利難度大，后期的管理和運(yùn)營(yíng)復(fù)雜，建設(shè)好一整套智慧化管理工具不僅能夠較好地幫助管理運(yùn)營(yíng)方升級(jí)運(yùn)作模式，實(shí)現(xiàn)減員增效，還能夠提升綜合體的服務(wù)水平和盈利能力，提升區(qū)域集約化管理、跨業(yè)態(tài)融合、數(shù)字化運(yùn)營(yíng)等能力。

1.2.5 可持續(xù)發(fā)展

綜合體后期的經(jīng)營(yíng)通常是長(zhǎng)期持續(xù)的，身處科技高速發(fā)展的時(shí)代，需要在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮后續(xù)的升級(jí)擴(kuò)展能力以保持競(jìng)爭(zhēng)力，不能只考慮眼前的建設(shè)和驗(yàn)收，而要提前設(shè)計(jì)好項(xiàng)目后期的持續(xù)升級(jí)能力和運(yùn)維成本控制。

1.3 基于物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的智慧化方案

針對(duì)以上城市綜合體智慧化建設(shè)的特點(diǎn)和需求，傳統(tǒng)的智能化設(shè)計(jì)方案已經(jīng)無(wú)法滿足，因此本文提出基于物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的城市綜合體智慧化建設(shè)方案，基于物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)為綜合體打造“智能操作系統(tǒng)”，建立一個(gè)統(tǒng)籌綜合體軟硬件功能的智慧管理平臺(tái)，打破系統(tǒng)和數(shù)據(jù)孤島，將業(yè)務(wù)和數(shù)據(jù)連接和匯聚，從而實(shí)現(xiàn)各系統(tǒng)之間的資源共享和協(xié)同聯(lián)動(dòng)，最終打造安全綠色的工作和生活環(huán)境。作為綜合體智慧化最核心的“操作系統(tǒng)”，物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)應(yīng)具備一些能力。

1.3.1 物聯(lián)連接能力

綜合體應(yīng)該通過各類智能化設(shè)備的協(xié)同以實(shí)現(xiàn)智能運(yùn)行，降低人為操作比例，這就需要眾多通信協(xié)議、數(shù)據(jù)格式各不相同的設(shè)備相互“認(rèn)識(shí)”和“交流”。因此，智慧綜合體需要海量設(shè)備的接入和管理能力，負(fù)責(zé)各類終端的連接和設(shè)備全生命周期管理。

1.3.2 數(shù)據(jù)集成能力

對(duì)數(shù)據(jù)的管理和應(yīng)用水平?jīng)Q定了綜合體智慧化的程度，一個(gè)綜合體通常要使用數(shù)十個(gè)不同供應(yīng)商開發(fā)的軟件系統(tǒng)，因此需要打破各個(gè)系統(tǒng)的孤島界限，統(tǒng)一建筑、設(shè)備等數(shù)據(jù)源，將客戶、消費(fèi)行為等數(shù)據(jù)在系統(tǒng)間共享，提升跨業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)能力。

1.3.3 快速開發(fā)能力

綜合體的智慧化建設(shè)需要基于自身需求進(jìn)行大量的定制化開發(fā)，且在長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)過程中也要持續(xù)進(jìn)行升級(jí)迭代和新功能開發(fā)。因此，為了提升開發(fā)效率和降低開發(fā)成本，項(xiàng)目可以將高復(fù)用性的功能模塊封裝為微服務(wù)，新系統(tǒng)開發(fā)時(shí)直接調(diào)用無(wú)需重復(fù)開發(fā)。

1.3.4 數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)能力

“數(shù)據(jù)資產(chǎn)”是綜合體未來的寶貴資產(chǎn)，需要長(zhǎng)期持續(xù)的積累和管理。項(xiàng)目需要建立數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)的意識(shí)，盡可能實(shí)現(xiàn)全域數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)湖，能夠從多角度、多層次、多粒度挖掘數(shù)據(jù)價(jià)值，打通數(shù)據(jù)從資源到資產(chǎn)的通路，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的數(shù)字化管理運(yùn)營(yíng)。

2 基于物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的綜合體智慧化場(chǎng)景

過去的功能型手機(jī)有了IOS、安卓等操作系統(tǒng)后就變成了智能手機(jī)，開啟了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。城市綜合體應(yīng)用了物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)也就有了“智能操作系統(tǒng)”，進(jìn)入智慧化時(shí)代，項(xiàng)目不再像過去僅追求單一系統(tǒng)的功能疊加，而是基于物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)及生態(tài)鏈，為綜合體按需選擇越來越豐富的智慧場(chǎng)景應(yīng)用，且具備強(qiáng)大靈活的配置和擴(kuò)展能力，以下列舉了部分相對(duì)成熟的智慧場(chǎng)景。

1）運(yùn)營(yíng)智能化

在設(shè)計(jì)時(shí)就分析后期運(yùn)營(yíng)需要，提前設(shè)計(jì)和建設(shè)客流分析、停車場(chǎng)分類、能效管理、信息發(fā)布、室內(nèi)導(dǎo)航導(dǎo)購(gòu)等，提升運(yùn)營(yíng)智能化水平，避免后期改造或重復(fù)建設(shè)。

2）城區(qū)級(jí)統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)

站在整個(gè)城區(qū)的高度統(tǒng)籌策劃可運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，提升資源利用率?？梢栽O(shè)計(jì)共享車位實(shí)現(xiàn)居住區(qū)與辦公區(qū)的錯(cuò)時(shí)停車；統(tǒng)籌設(shè)計(jì)智能廣告設(shè)備提升租金談判競(jìng)爭(zhēng)力；規(guī)劃共享辦公、會(huì)議區(qū)等面向社會(huì)開放靈活運(yùn)營(yíng)。

3）統(tǒng)一會(huì)員體系

通過物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)打通綜合體的商業(yè)會(huì)員系統(tǒng)與物管、租賃、酒管等系統(tǒng)，提供統(tǒng)一的大會(huì)員數(shù)據(jù)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)可以從其他系統(tǒng)持續(xù)獲取精準(zhǔn)的客戶信息，客戶也可以在整個(gè)城區(qū)范圍內(nèi)獲得統(tǒng)一的VIP會(huì)員服務(wù)。

4）數(shù)字化運(yùn)營(yíng)

通過物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)整合CRM、銷售經(jīng)營(yíng)、客流車流等系統(tǒng)數(shù)據(jù)，建立大數(shù)據(jù)分析平臺(tái)，能夠根據(jù)運(yùn)營(yíng)需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行靈活鉆取和分析，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷、服務(wù)、決策。

5）智慧安防

為綜合體設(shè)計(jì)整體的智慧安防體系，通過制高點(diǎn)全景監(jiān)控及無(wú)人機(jī)等進(jìn)行全面監(jiān)測(cè)；合理設(shè)計(jì)越界監(jiān)測(cè)、違停監(jiān)測(cè)、高空拋物、人臉識(shí)別等視頻智能分析功能升級(jí)傳統(tǒng)人防，基于統(tǒng)一安防平臺(tái)進(jìn)行管理和操作。

6）智慧運(yùn)維

對(duì)機(jī)電、照明、電梯、智能化、消防等設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)通過傳感器進(jìn)行集中的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，超出設(shè)置閾值告警，并與工單系統(tǒng)、設(shè)備臺(tái)賬等打通聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)所有設(shè)備運(yùn)維的智能閉環(huán)管理。

7）智慧交通

將停車場(chǎng)管理升級(jí)為智慧交通，統(tǒng)籌管理區(qū)域內(nèi)停車位資源、收費(fèi)規(guī)則；設(shè)置集中坐席實(shí)現(xiàn)更多停車場(chǎng)無(wú)人值守；且引入違停監(jiān)測(cè)、交通信息屏等維護(hù)交通秩序。

8）綜合管理平臺(tái)

為綜合體的現(xiàn)場(chǎng)管理提供統(tǒng)一高效的管理工具，通過物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)將各個(gè)孤立的智能化子系統(tǒng)按需接入集成，管理方能夠在管理平臺(tái)上統(tǒng)一監(jiān)測(cè)、設(shè)置所有設(shè)備的運(yùn)行，讓整個(gè)綜合體按預(yù)設(shè)智能運(yùn)行，并智能調(diào)度處理報(bào)警等異常事件。

9）IOC智能運(yùn)行中心

為綜合體建設(shè)集中的IOC智能運(yùn)行中心，將項(xiàng)目各類數(shù)據(jù)和操作基于GIS+BIM進(jìn)行直觀簡(jiǎn)潔的可視化處理；精簡(jiǎn)人員，組建IOC管理團(tuán)隊(duì)集中辦公，并配套相應(yīng)的集約化管理模式升級(jí)。一屏掌握項(xiàng)目運(yùn)行，一鍵快速調(diào)度處置，擴(kuò)大人均管理范圍和效率。

10）信息查詢

用戶通過服務(wù)手機(jī)端能夠隨時(shí)查詢綜合體的通知公告，會(huì)員積分信息、賬單和繳費(fèi)記錄、租售信息等。

11）物聯(lián)服務(wù)

通過物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)打通停車系統(tǒng)、會(huì)員系統(tǒng)、導(dǎo)航系統(tǒng)等，用戶能夠通過服務(wù)手機(jī)端，查看剩余車位分布、預(yù)訂車位、尋找車輛，并基于統(tǒng)一會(huì)員體系享受停車優(yōu)惠；還能夠進(jìn)行訪客預(yù)約、室內(nèi)導(dǎo)航等功能。

12）線上經(jīng)營(yíng)

運(yùn)營(yíng)方整合內(nèi)外部的服務(wù)資源為用戶提供豐富實(shí)用的增值服務(wù)，用戶通過服務(wù)手機(jī)端即可快速下單、支付、查看進(jìn)度、評(píng)價(jià)等，并基于統(tǒng)一會(huì)員體系享受相應(yīng)優(yōu)惠。

3 智慧綜合體的實(shí)踐

某未來城項(xiàng)目是當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的地標(biāo)項(xiàng)目，包含住宅、公寓、寫字樓、商場(chǎng)、酒店以及配套學(xué)校、公園等多種業(yè)態(tài)，總建筑面積超過200萬(wàn)㎡，是一座典型的大型城市綜合體。項(xiàng)目建成后可承載2.2萬(wàn)人辦公和1.7萬(wàn)人居住，為未來入駐新區(qū)的金融、科技、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及用戶提供生活居住、商務(wù)辦公、休閑購(gòu)物，打造一座未來生態(tài)綜合體。

經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目的調(diào)研和理解后，我們提出了基于物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)為整個(gè)項(xiàng)目打造智能操作系統(tǒng)，以此為基礎(chǔ)構(gòu)建城區(qū)級(jí)的智慧化設(shè)計(jì)方案。以智慧化重構(gòu)人、服務(wù)、空間全新的交互方式，通過多彩生活體驗(yàn)、高效商務(wù)體驗(yàn)、極致商業(yè)體驗(yàn)、高效服務(wù)體驗(yàn)的4大服務(wù)主題，著力打造28類智慧場(chǎng)景，傳遞給7類重點(diǎn)目標(biāo)客戶，最終打造多端互通、多身份互認(rèn)，靈活配置和擴(kuò)展的智慧生態(tài)綜合體。

經(jīng)評(píng)估，預(yù)計(jì)可為項(xiàng)目帶來以下價(jià)值：①智慧化建設(shè)提供的安全、便捷、健康體驗(yàn)?zāi)軌蜃寙T工的工作更高效、愉悅，吸引更優(yōu)秀的企業(yè)入駐；②通過智慧化和數(shù)字化工具進(jìn)行精細(xì)化和集約化管理；③以用戶為核心、以數(shù)據(jù)為紐帶，打通綜合體各業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)為運(yùn)營(yíng)賦能；④基于物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的設(shè)計(jì)具備高度的開放性和擴(kuò)展性，能夠持續(xù)生長(zhǎng)和保持先進(jìn)。

4 未來研究展望

城市綜合體智慧化的建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，要求規(guī)劃設(shè)計(jì)單位不僅要同時(shí)精通智能化設(shè)計(jì)和軟件開發(fā)，還要深刻理解地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理，將技術(shù)和業(yè)務(wù)相融合，這樣才能夠設(shè)計(jì)出一個(gè)智慧、友好并且可持續(xù)發(fā)展的標(biāo)桿項(xiàng)目。隨著技術(shù)的發(fā)展和實(shí)踐的積累，綜合體的智慧化場(chǎng)景將越來越豐富，數(shù)字化運(yùn)營(yíng)將越來越高效。