鄒炎炎

（仙桃職業(yè)學(xué)院，湖北 仙桃 433000）

在全球新冠疫情的影響下，新興經(jīng)濟體面臨的金融脆弱性風險加劇。在這種環(huán)境背景下，我國加強了對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度，銀行等金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)的貸款偏好呈現(xiàn)下降趨勢，出現(xiàn)了一系列的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速有所下滑。基于此，強化銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)授信風險管理，是當前國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)該通過分析房地產(chǎn)周期性波動、資產(chǎn)價格波動、信息不對稱等因素，制定適宜的風險控制策略。

一、銀行授信風險概述

授信風險是商業(yè)銀行經(jīng)營過程必然面臨的主要風險種類，有的學(xué)者認為，授信風險也可以稱之為信貸風險[1]。實際上，要準確理解授信風險的概念，首先必須正確地認識風險的內(nèi)涵。風險指的是遭受損失、傷害、不利或毀滅的可能性，其是一種概率事件，既可能發(fā)生，也可能不發(fā)生?；诖?，授信風險指的是商業(yè)銀行在辦理貸款、擔保、貼現(xiàn)、信用證、押匯等授信業(yè)務(wù)過程中出現(xiàn)本金損失、利息損失的可能性。授信風險產(chǎn)生的原因在于，接受授信的主體在生產(chǎn)或經(jīng)營活動過程中，面臨著一定的不確定性，這種不確定性容易產(chǎn)生履約風險，進而給銀行的授信業(yè)務(wù)帶來影響。具體來看，商業(yè)銀行授信風險具有以下特征。

1.授信風險具有客觀性

授信風險客觀性指的是授信風險作為一種客觀存在，其風險的產(chǎn)生不以人的意志為轉(zhuǎn)移，只要商業(yè)銀行開展信貸業(yè)務(wù)，該風險就可能產(chǎn)生。授信風險的客觀性要求商業(yè)銀行正視授信風險的存在，采取積極的措施防范授信風險。

2.授信風險具有不穩(wěn)定性

授信對象的來源較為復(fù)雜，既有組織機構(gòu)，也有個人，而且不同授信對象，其經(jīng)濟條件、經(jīng)營狀況、信用狀況都有明顯的差異，這使商業(yè)銀行實際上很難使用同一類標準對授信風險對象進行控制，導(dǎo)致授信風險呈現(xiàn)出不穩(wěn)定性的特征。

3.授信風險具有可控性

通過構(gòu)建科學(xué)的風險管理機制，銀行可以強化對授信風險的控制力度，例如，銀行可以通過對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信風險進行識別、評估以及控制，削弱風險的不穩(wěn)定性，從而實現(xiàn)對授信風險的人為控制。

4.授信風險具有隱蔽性

授信風險的產(chǎn)生并非一蹴而就，而是多方面因素共同作用的結(jié)果，這就意味著授信風險的不確定損失，可能被表象所掩蓋，只有風險因子積累足夠多，或者在特定的時間與場景下，風險才會最終出現(xiàn)，并引起關(guān)聯(lián)的鏈式反應(yīng)。

二、銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信風險的影響因素

基于上述分析可知，授信風險具有多方面的特征。對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，經(jīng)濟周期波動容易引發(fā)房地產(chǎn)價格波動，并進一步影響房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信對象的履約能力。與此同時，在信息不對稱的背景下，授信對象可能隱瞞真實的資產(chǎn)狀況和履約能力，這些都會引發(fā)授信風險。具體來看，銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信風險的影響因素主要包括以下幾個方面。

1.經(jīng)濟周期性波動的影響

經(jīng)濟周期中出現(xiàn)的上升和下降的波動過程如實地反映了宏觀經(jīng)濟的動態(tài)變化過程。因此，從經(jīng)濟周期必然出現(xiàn)的有規(guī)律的上升或下降的過程來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期也必然會出現(xiàn)峰頂和谷底的交替更迭，呈現(xiàn)出有規(guī)律可循的經(jīng)濟發(fā)展周期[3]。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期可以劃分為擴張和收縮兩個階段，在擴張和收縮的過程中又可以分為“復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條”四個環(huán)節(jié)。衰退這個環(huán)節(jié)是經(jīng)濟發(fā)展周期中的收縮階段，當衰退持續(xù)到一定的時間到達谷底就是經(jīng)濟周期下降的終結(jié)點，也就是房地產(chǎn)經(jīng)濟的最低點。最低點之后就進入上升階段，從最低點向最高點上升的過程就是擴張階段，峰頂是上升階段的終點，達到峰頂后又會下降，一個峰頂和下一個峰頂之間就是一個完整的經(jīng)濟周期。對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)而言，衰退期對信貸風險有著一連串的反應(yīng)，當房產(chǎn)價格下跌時會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的收入縮減，資金回籠速度變慢，企業(yè)的收入降低作用于個人就體現(xiàn)為薪酬降低，居民收入減少后償還房貸的能力就會下降，且房產(chǎn)價格下降會導(dǎo)致投資房產(chǎn)者的資產(chǎn)總值縮水。因此，房產(chǎn)經(jīng)濟的下跌會引發(fā)各方主體情緒從看漲到看衰的變化，而這個大趨勢一旦開始就無法快速逆轉(zhuǎn)，會持續(xù)較長的時間，一旦投資者對房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出悲觀狀態(tài)時，就會出現(xiàn)一定的違約狀況，從而增加違約風險。

2.資產(chǎn)價格內(nèi)在波動性的影響

一般情況下，每個房地產(chǎn)經(jīng)濟周期環(huán)節(jié)中都會出現(xiàn)房產(chǎn)價格的波動。通俗地講，當房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)過幾輪發(fā)展，房產(chǎn)的價格可能已經(jīng)遠遠超過了其本身的價格，在一定時期內(nèi)出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟繁榮昌盛的假象，這種假象的背后就是房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫[2]。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫是缺乏現(xiàn)實資本的支撐造成的，其狀態(tài)十分不穩(wěn)定，很容易破滅，當房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破裂時就會發(fā)生房產(chǎn)價格的大幅下跌。房產(chǎn)價格大幅下跌后會導(dǎo)致其抵押價值下跌，進而引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價值迅速縮減，造成資不抵債，從而引發(fā)房地產(chǎn)信貸難以償還。與此同時，一方面，由于房產(chǎn)價格的下跌會引起房產(chǎn)滯銷，企業(yè)投入的資金難以收回，產(chǎn)生一系列的連鎖反應(yīng)。由于金融危機的發(fā)生，導(dǎo)致工人失業(yè)、收入減少、經(jīng)濟停滯不前，原本有能力按時還貸的家庭無力償還貸款，使得銀行的呆賬壞賬增多；另一方面，由于購買住房的居民數(shù)量減少，銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)量將會大幅下降，會直接增加銀行的業(yè)務(wù)損失。

3.信息不對稱的影響

根據(jù)信息經(jīng)濟學(xué)理論，在市場經(jīng)濟活動中，信息不對稱是普遍存在的，市場交易中的各個主體所掌握的信息不可能完全對等或相同。信息不對稱也是銀行信貸風險產(chǎn)生的一個關(guān)鍵因素。當前，我國的征信系統(tǒng)還不完善，在審批貸款時，銀行和申請貸款的客戶都必須掌握對方足夠數(shù)量的真實的信用信息和風險信息。然而，事實情況是，客戶對自身風險級別和資產(chǎn)狀況及經(jīng)營狀況了如指掌，而銀行由于難以掌握貸款者全面、真實、有效的信息，這就給銀行信貸風險的產(chǎn)生埋下了隱患。

為了減少由于信息不對稱造成的經(jīng)濟收益的損失，銀行可以運用信貸業(yè)務(wù)定價的方法對不同級別的信貸客戶制定不同的貸款利率。因此，銀行為了彌補信用級別較低的客戶可能造成的經(jīng)濟損失，只能根據(jù)每個申請貸款的項目的平均風險程度計算出一個偏高的貸款利率，希望能通過這種方法補償高風險融資主體可能帶來的風險[4]。然而，實際情況是，信用級別較高的低風險貸款主體會因為銀行的貸款利率超出預(yù)期而不在銀行進行融資；真正進行融資的主體是那些風險偏高的貸款人，違約風險自然會隨之上升，銀行的經(jīng)濟收益反而變低，本金收回的風險變高，甚至會出現(xiàn)呆賬和壞賬。如果用來抵押的抵押物的價值受到市場的影響變低，一旦資金無法收回，抵押物就無法彌補資金損失，銀行的經(jīng)濟損失會更大。

三、銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信風險的應(yīng)對策略

當前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場環(huán)境越發(fā)復(fù)雜，一些房地產(chǎn)公司相繼出現(xiàn)項目停工、資金鏈斷裂等現(xiàn)象，這表明當前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風險不可低估?；诖?，作為銀行金融機構(gòu)，對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的授信更應(yīng)慎重，并積極采取有針對性的策略防范風險。

1.注重信貸信息的真實性

房地產(chǎn)行業(yè)具有關(guān)聯(lián)性較強的特點，信息不對稱會導(dǎo)致銀行難以掌握貸款企業(yè)的真實財務(wù)狀況，為此，銀行必須提高所收集的信息的準確性，以規(guī)避風險的發(fā)生。（1）銀行應(yīng)調(diào)整現(xiàn)有盡職調(diào)查工作要求，負責收集房地產(chǎn)企業(yè)客戶的信息的工作人員要進入房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部做深入調(diào)查，把握信息的源頭，考查客戶的公司營運狀況、財務(wù)狀況、銷售狀況、管理水平和經(jīng)營能力，并在考核體系層面上加大對于被考核營銷人員風險管理工作評價的力度；（2）房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)在一定程度上有著過度放貸的風險，為了獲得最可靠的信息，銀行應(yīng)當加強同其他銀行的合作和信息共享，借助信息共享獲得客戶最準確的信息[5]；（3）我國目前現(xiàn)有的銀行信貸等級系統(tǒng)中有記錄房地產(chǎn)企業(yè)的信用等級、擔保信息，銀行應(yīng)當充分利用已有的資源，將采集到的信息和系統(tǒng)中的信息進行比較，以保證所采集信息的準確性；（4）與擁有良好信譽的會計師事務(wù)所建立長期、穩(wěn)定的咨詢合作關(guān)系，參考獨立機構(gòu)的客觀專業(yè)觀點，提升銀行對于財務(wù)信息真實性的評價能力；（5）銀行營銷人員要對房地產(chǎn)行業(yè)融資主體的企業(yè)資產(chǎn)、個人資產(chǎn)以及信用情況進行全面調(diào)查，特別是法人代表的個人素質(zhì)直接影響企業(yè)的發(fā)展前景，當法人代表的自身出現(xiàn)問題時，在對企業(yè)的信用等級評估時應(yīng)持保守態(tài)度。

2.改進授信標準評價方法

為了評估房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，銀行使用流動比率指標衡量企業(yè)在較短時間內(nèi)的償債能力。流動比率越大說明房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力越高，一些銀行將流動比率的最高值設(shè)為2。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)的存貨多以房產(chǎn)、商鋪、工廠為主，存貨價值被估計得低于市場價值，以此計算出來的流動比率偏低；再加上房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款不需要企業(yè)當期用現(xiàn)金來償付，所以，在計算流動負債時應(yīng)當把預(yù)收賬款排除在外。由于房地產(chǎn)企業(yè)存貨的價值被估計得偏低，評分標準應(yīng)當相應(yīng)地降低，這樣才能更準確地評價房地產(chǎn)企業(yè)的真實短期償債能力[6]。將預(yù)收賬款從分母中扣除使得計算出的流動比率變大，這樣得出的流動比率更接近房地產(chǎn)企業(yè)的真實流動比率值。通過上述兩個方面的調(diào)整使銀行對房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力的評估更準確。

3.完善信息跟蹤反饋機制

信息不對稱是市場經(jīng)濟中不可避免的問題，銀行要想應(yīng)對市場經(jīng)濟中的“信息鴻溝”，必須不斷完善信息的跟蹤與反饋機制，這樣才能做好風險的預(yù)測與評估工作。（1）銀行可以依托互聯(lián)網(wǎng)與大數(shù)據(jù)平臺，完善信息跟蹤機制。銀行在開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的過程中，可以發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)與大數(shù)據(jù)平臺的作用，對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營狀況展開及時的跟蹤，以提升銀行的信息收集能力；（2）積極構(gòu)建客戶信用信息數(shù)據(jù)庫。銀行可以對跨區(qū)域的房地產(chǎn)公司經(jīng)營數(shù)據(jù)進行篩選，采取線下人員跟蹤、線上信息篩選相結(jié)合的方式，構(gòu)建信用信息數(shù)據(jù)庫，探索“線上+線下”相結(jié)合的信息共享與反饋機制，逐步減少與房地產(chǎn)公司之間信息不對稱的問題；（3）構(gòu)建銀行間的信息共享機制。在解決信息不對稱問題時，不同規(guī)模、不同類別的銀行最終所采取的方案可能有所差異，因此，其對于信息采集與管理的重點會呈現(xiàn)出一定的不同。通過加強不同銀行之間的信息共享，可以減少銀行對于房地產(chǎn)公司信息的收集與認識偏差，有助于銀行全面地了解授信對象的真實經(jīng)營狀況，給授信風險預(yù)測提供更全面的數(shù)據(jù)支持。

四、結(jié)語

當前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場形勢較為嚴峻，甚至一些大型房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著巨大的資金壓力。這就要求銀行金融機構(gòu)更加注重房地產(chǎn)業(yè)務(wù)信貸信息真實性的審查，制定與當前國家政策相符的授信評價方法，并及時跟蹤房地產(chǎn)企業(yè)的具體運營狀況，從而做好房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風險控制，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康、有序發(fā)展。