柯娟

概括的闡述了我國商業(yè)綜合體來源及發(fā)展，并對現(xiàn)有大中型城市內(nèi)出現(xiàn)的商業(yè)格局進行分析；通過典型的商業(yè)綜合體案例，分析其集約性和綜合性的優(yōu)點及缺點；針對現(xiàn)有同質(zhì)化商業(yè)綜合體提出“去同質(zhì)化”策略，并展望商業(yè)綜合體未來的設計方法和發(fā)展方向。

一、商業(yè)綜合體的來源及發(fā)展

當代我國建筑綜合體的發(fā)展，來源于“城市綜合體”的出現(xiàn)。二十世紀中葉歐美國家出現(xiàn)了“Mixeduse-Center”的概念，可以理解為“混合使用中心”，城市綜合體通常由城市中不同性質(zhì)的、不同用途的社會生活空間組成，它具有現(xiàn)代城市內(nèi)主要區(qū)域社會生活功能的全部屬性。與城市綜合體具備現(xiàn)代城市社會功能所展現(xiàn)的“城中城”性質(zhì)不同的是，建筑綜合體的體量更集中，更傾向展示的是建筑本身多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的功能空間關系。

目前，商業(yè)綜合體在此基礎上不斷發(fā)展，形成以建筑群為基礎，融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟聚集體。

在大中型城市，根據(jù)功能和地區(qū)的發(fā)展需要，其核心的政治經(jīng)濟中心往往更多地出現(xiàn)商業(yè)綜合體建筑的規(guī)劃和設計，也因其多功能空間的聚合性質(zhì)和城市土地利用的集約原則，決定了商務綜合體建筑的大型體量呈現(xiàn)出更加緊湊、集約性的設計趨勢。

二、商業(yè)綜合體的選址及定位

通過對現(xiàn)有大中型城市內(nèi)出現(xiàn)的商業(yè)格局分析，城市商業(yè)以商業(yè)綜合體單體建筑或建筑群為核心形成商圈的輻射力有不同的層級定位。

首先，城市級商圈，其地理位于中心城區(qū)，以具有城市歷史文化傳統(tǒng)為特色，是大眾潮流消費高度的聚集地。在此，商業(yè)綜合體本身的商業(yè)格局涵蓋高端商業(yè)品類，引導高端消費的商業(yè)模式，其形成的城市級商圈影響力不僅輻射所處城市區(qū)域，進而會輻射省級區(qū)域。其次，次城市級商圈，可以在政策的支持引導下通過文化旅游資源和大眾娛樂項目新潮理念產(chǎn)生聚集效應，打造名片式商業(yè)綜合體，其輻射影響力僅次于城市級商圈。第三，重點區(qū)域級商圈，主要是依托于城市現(xiàn)有空間的發(fā)展，以城市主要交通為劃分，居住區(qū)域為圍繞，滿足區(qū)域地緣性人群的日常且高頻的生活消費需求。

隨著社會發(fā)展，城市與城市之間聯(lián)系加強，各大中型城市在城市周邊市郊區(qū)域新建大型交通樞紐，尤其是新建的大型城際鐵路系統(tǒng)，帶來了以城市交通樞紐為核心的新興樞紐區(qū)域商圈。其所處的城市功能正處于不斷完善及改造升級的過程，未來居住人口將不斷增加，帶來生活消費、客運流動的商機，區(qū)域輻射范圍可控制在3～8公里的城市新興區(qū)域。

三、集約型的利與弊

從市場大環(huán)境看，在我國北京、上海等一線城市，商業(yè)綜合體發(fā)展日趨成熟。例如北京華貿(mào)中心、上海恒隆廣場等地標項目已經(jīng)成為所處地區(qū)的城市名片，良好的商業(yè)運作、優(yōu)秀的建筑空間設計、緊湊豐富的空間體驗等，帶動了區(qū)域經(jīng)濟，提升了城市價值。

但是，綜合體項目作為一種城市價值系統(tǒng)運營模式的體現(xiàn)，由于綜合資源配置的綜合性，其開發(fā)投資及技術的復雜性遠高于房地產(chǎn)類項目開發(fā)，意味著對其區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境把握、行業(yè)市場環(huán)境分析、項目規(guī)劃定位、資金鏈供給、開發(fā)商操盤能力等多方面需承擔各種風險。

從建筑設計方面看，在有限的用地范圍內(nèi)綜合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大功能板塊，其建筑的內(nèi)外部空間形態(tài)必然是豐富有趣、集約高效的，因此提供了更多的建筑造型和流線組織設計的想象空間，對于打造城市區(qū)域性標志是有利的一方面。例如武漢的恒隆廣場位于武漢市中心城區(qū)，大多數(shù)在漢外資企業(yè)及多國使館在此區(qū)域，加上項目周邊開發(fā)建設新興高檔社區(qū)，其地理位置條件優(yōu)質(zhì)。項目本身“無限之環(huán)”的設計理念，跨城市街區(qū)的大型建筑空間體量，建成了集成式的環(huán)形商業(yè)空間，項目獲得了多個公共建筑設計獎項。但是，同樣是因為大面積高度的集約性、綜合性，建筑內(nèi)部動線復雜，商業(yè)多業(yè)態(tài)呈現(xiàn)堆積性，人流在其中的漫步性增強，目標通達性不佳。

四、未來城市商業(yè)綜合體展望

在我國，多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的商業(yè)綜合體從迅猛復制發(fā)展階段逐漸進入“去同質(zhì)化”階段，我們越來越認識到不同城市的優(yōu)秀案例不能完全的等同復制，要考慮不同城市的當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，不同的文化環(huán)境、歷史傳統(tǒng)的區(qū)別，更重要的是考慮不同消費者的需求，打造屬于符合當?shù)貤l件的商業(yè)綜合體。通過總結發(fā)現(xiàn)不管是定位規(guī)劃，還是運營管理，良好的綜合性服務應該成為集約性和綜合性的輔助。

站在商業(yè)業(yè)態(tài)策劃的角度，在傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)、餐飲業(yè)態(tài)、休閑娛樂業(yè)態(tài)、服務業(yè)態(tài)及酒店公寓、商務辦公的基礎上，目前，兒童的課外教育低齡化和日常生活網(wǎng)絡普及化是城市生活普遍現(xiàn)狀，打造針對兒童人群的教育、玩?？臻g以滿足親子活動的需求；打造個性化醫(yī)療、健身、文化創(chuàng)意商業(yè)以滿足成年人群運動、網(wǎng)紅打卡的新鮮體驗感需求，是“去同質(zhì)化”的重要策略。

站在建筑設計的角度，從廣義商業(yè)綜合體僅僅討論建筑單體設計，發(fā)展到考慮前期策劃乃至后期評價，是一種站在使用者立場的建筑創(chuàng)作過程。商業(yè)綜合體建筑的集約性、公共功能性和建成后的明確體驗性可以充分體現(xiàn)前期策劃后期評價的閉環(huán)設計理念。

即將不同人群在建筑空間內(nèi)得到的功能體驗貫穿整個設計之中，從單純的考慮建筑單體的空間組成，到思考誰在這里使用這個空間，他們的感受會是什么？反過來，他們的使用對建筑帶來了哪些影響？將這些問題引入到商業(yè)綜合體建筑前期的策劃及后期評價層面，是研究商業(yè)建筑的集約性、商業(yè)環(huán)境的綜合性、使用人的體驗感的重要課題。