練周琪

一、緒論

（一）研究背景

隨著元宇宙概念的快速落地，許多科技行業(yè)將對基于數(shù)字空間的虛擬場景的內容布局和用戶感受的真實度提出新的需求。

1.從本地硬件接收虛擬場景需要提供更好的圖像，并以合理的價格提供數(shù)據(jù)處理能力：從用戶體驗的角度來看，改進的元體驗熵要求用戶使用本地設備提供更逼真的圖像，本地設備還需要更高的環(huán)境意識（例如，檢測用戶的身體運動），這在現(xiàn)有設備中尤其有用，或者可以使用移動設備來改善磨損的CPU和GPU的性能。

2.用戶需要通過模擬和沉浸式媒體接觸虛擬場景的內容：目前，用戶需要提高媒體接觸虛擬場景內容的能力（如移動終端）。因為虛擬現(xiàn)實設備已成為提高用戶沉浸感的重要手段。在未來的研究中，我們相信具有強烈沉浸感和舒適感的媒體（如腦電接口的力反饋涂層）可以與虛擬現(xiàn)實技術和AR技術相結合，進一步提高用戶的沉浸感。

為了滿足用戶的新需求，在元宇宙環(huán)境中，結合新的商業(yè)形式和新的工具，對傳統(tǒng)的房地產形式進行數(shù)字化改造，使用戶能夠使用更多模擬沉浸式媒體和觸覺內容的虛擬場景。

（二）國內外研究現(xiàn)狀

本課題主要涉及元宇宙、房地產數(shù)字化與數(shù)字技術的關系這三方面。從目前的研究現(xiàn)狀來看，研究房地產的文獻較多，但是專門對房地產數(shù)字化，甚至元宇宙環(huán)境下的房地產數(shù)字化進行研究的卻相對較少。筆者通過中國知網(wǎng)進行了檢索，一次輸入關鍵詞“房地產”后得到文獻30萬條，二次輸入關鍵詞“房地產數(shù)字化”在結果中進行檢索，僅得文獻9000條。而從“房地產、數(shù)字化、元宇宙”這一角度進行研究的文獻暫時還沒有。由此可見，對于元宇宙環(huán)境下房地產數(shù)字化的研究嚴重缺乏。

1.關于元宇宙方面的研究

國內有關元宇宙的研究成果相對豐富。我國關于元宇宙研究最早的論著是2021年8月郭春寧教授的《元宇宙的藝術生成:追溯NFT藝術的源頭》，作者認為近十年來，NFT藝術與從科幻小說文本到現(xiàn)實建構的“元宇宙”概念形成了深刻的互文關系,作者通過對數(shù)字身份、公平貿易和游戲的討論，將NFT藝術視為一個指向未來的元宇宙，并從藝術世界的革命中討論NFT作為數(shù)字機制的產生和演變［1］。

薛靜宜的《元宇宙在廣電行業(yè)的探索與應用》，展望了元宇宙未來的發(fā)展路線，并闡述了廣播電視元宇宙應用規(guī)劃布局的重要性［2］。

陳姝元在《媒介演化視域下“元宇宙”概念的解讀》中指出，元宇宙不僅是精神世界的思維模式，也是人類轉向內在精神世界的現(xiàn)實投射［3］。車致新的《電影、游戲、元宇宙：交互界面的媒介譜系》指出，電子游戲的出現(xiàn)，通過游戲過程中玩家與手柄或按鍵與鼠標的互動，首次將觸覺反饋引入敘事機制［4］。

國外學者Bolger Ryan K.在他的《Finding Wholes in the Metaverse:Posthuman Mystics as Agents of Evolutionary Contextualization》中認為元宇宙是技術文化的普遍表達，其影響將是全球性的。通過知識，然后通過社會，現(xiàn)在通過地理空間，AI（元語言的基礎）將通過數(shù)字手段連接地球上的所有實體，從而在被稱為元宇宙的世界上創(chuàng)建一個三維信息和體驗層。

2.關于房地產數(shù)字化方面的研究

國內對于房地產數(shù)字化方面的研究非常豐富，早在2001年，劉道桐就在其《建立數(shù)字化的房地產交易中心》中開始論證有關房地產數(shù)字化的相關內容［5］。2020年，崔霽、李曉玲、發(fā)表了《房地產數(shù)字化發(fā)展的新階段：房企的路徑與選擇》，文章認為目前已進入房地產交易數(shù)字化規(guī)模發(fā)展的時代，并在其文中探討了房地產數(shù)字化的應用、存在問題及路徑選擇［6］。

2021年，黃博文的《房企數(shù)字化,未來發(fā)展的必選題》認為，今天的房地產業(yè)已經跨過了野蠻粗放的發(fā)展階段，騙取紅利的時代已經結束，房地產企業(yè)從房地產開發(fā)商到城市經營者的新一輪角色轉變也逐漸清晰。要有效推進數(shù)字化，房地產企業(yè)應正確認識數(shù)字化，有效整合技術和業(yè)務，學會平衡自主研發(fā)以及與第三方公司的合作［7］。

2019年，有學者在《數(shù)字化轉型釋放發(fā)展新動能》中指出，房地產業(yè)已經從快速擴張階段步入優(yōu)質發(fā)展階段，從發(fā)展時代步入后發(fā)展時代。如今，房地產開發(fā)不再關注單一產品——住房，而是涵蓋整個產品線、整個價值鏈和整個商業(yè)模式。此時，房地產與數(shù)字化的關系越來越密切?；ヂ?lián)網(wǎng)、云計算、5G人工智能、區(qū)塊鏈等數(shù)字技術在房地產領域的應用不斷加快，為房地產發(fā)展帶來更多的可能性［8］。

2021年，中國房地產報刊文指出，當房地產企業(yè)的銷售密度和增長幅度迅速膨脹之后，管理的準確性、管理的數(shù)量、管理的半徑和管理的效率都越來越具有挑戰(zhàn)性。面對瞬息萬變的市場環(huán)境，一線銷售人員運用他們的大腦來識別和理解競爭環(huán)境中的客戶群差異和變化。只有設計和開發(fā)基于專業(yè)算法和未來銷售場景的數(shù)字營銷系統(tǒng)，我們才能真正消除營銷痛點［9］。

2021年9月，國外學者Irina Vladimirova;Galina Kallaur;Kseniia Bareshenkova在他的《Digital methods of real estate assetlifecyclemanagement》中確認國際知名軟件生產商、科學界和建筑行業(yè)的一些代表承認當前相關信息建模技術（BIM）的有效性；因此，我們可以看出，房地產數(shù)字化在國內外均得到了技術或者理論方面的成果。但是，中國的元宇宙仍在發(fā)展中，相關理論和實踐成果的積累仍需要長期的探究。它們?yōu)楸敬握n題研究提供了研究方向和視角［10］。

二、利用以元宇宙為首的下一代產業(yè)互聯(lián)網(wǎng)進行數(shù)字化房產的開發(fā)實踐

（一）基于元宇宙視域的房產數(shù)字開發(fā)概述

隨著元宇宙時代的來臨，對房產進行數(shù)字化改造，使其完全線上化成為可能。以往的房產數(shù)字化多為設計和銷售環(huán)節(jié)，通過模擬建模來輔助現(xiàn)實房產的開發(fā)與銷售，其本質仍是現(xiàn)實的輔助，不是一個徹底的數(shù)字化房產。而在元宇宙時代，通過利用下一代產業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，人們終于可以將房產徹底的轉移到線上，而不是作為現(xiàn)實房產的附庸。

本次基于元宇宙視域的房產數(shù)字開發(fā)包括以下兩個部分，一個是數(shù)字化房地產的設計、建造，其次是數(shù)字房地產交易和銷售。本文希望通過這兩個方面來總結出一些發(fā)展現(xiàn)狀和一般規(guī)律。

（二）數(shù)字房地產的設計與建造——基于MineCraft環(huán)境

1.數(shù)字房地產的設計

在元宇宙世界中，建筑建造逐步走向了兩個方向，一個是寫實方向，通過盡可能地還原真實環(huán)境，在元宇宙中復現(xiàn)我們熟悉的場景。由于脫離了現(xiàn)實世界的束縛，想要達成目標自然比現(xiàn)實世界更快，成本更低，因此也廣受喜愛；另一種是建造現(xiàn)實世界并不存在的建筑，在元宇宙世界中，用戶可以天馬行空地構造自己在現(xiàn)實世界中難以想象的建筑，并輕易地將其在元宇宙世界中展現(xiàn)。本次示例的展現(xiàn)方式將會是一種方向的房屋。

2.現(xiàn)實世界的房屋設計

在開始建造數(shù)字地產之前，筆者學習和參考了其他數(shù)字房地產及現(xiàn)實房地產的相關設計和建造，從而提高在數(shù)字房地產設計和建造方面的可行性。

歐式別墅特點表現(xiàn)為古典風格、精致的中世紀風格、濃郁的文藝復興風格、浪漫的巴洛克和洛可可風格，甚至是龐貝新古典主義的皇家風格。其特點表現(xiàn)為：簡潔、線條清晰、講究對稱，具有光色視覺藝術感知效果，使人感受到奢華典雅的浪漫歐式建筑風格具有無限的向往和力量。并且各個地區(qū)都有各式各樣的特點，這是歐式別墅不可分割的一部分。參考相關資料，歐式別墅在建筑設計風格上的特點是：簡潔、線條清晰、講究對稱，很強的光影和視覺藝術感知，從而使人感受到奢華典雅的浪漫歐式建筑風格。

以法式建筑為例，其一般有寬廣的斜坡房頂，并且內飾奢華繁雜，配以五花八門的器物和欄桿作為點綴。在墻體和屋檐等地方，還有精美的花吻裝飾，展現(xiàn)出非常大氣豪華的設計風格。在設計布局上通常較為堆成，并且一般含有老虎窗。

3.設計方法

一方面，房屋風格要與環(huán)境風格相一致。房屋是環(huán)境中的房屋，必須要與環(huán)境相搭配才能產生美觀，突兀的風格變化則會顯得異常怪異。本次數(shù)字房地產的房屋設計充分考量了該虛擬地塊的自然風貌，選擇了木質材質作為主體，并搭配了多種植物和豐富的光照，使其與環(huán)境充分融合，達到風格一致的目的。

另一方面，房屋功能要能滿足使用者的需求。商品首先要有使用價值，才有價值，因此滿足使用者的需求是房屋設計和建造的第一要務。本次數(shù)字房地產的房屋設計在滿足美觀性的基礎上，通過雙層結構的設計，有效提升了房屋內部空間，提高了房屋功能的靈活性和多樣性，同時在周邊布置了眾多功能性物品，從而顯著增強了使用者的使用體驗。

4.數(shù)字房地產的建造

相比現(xiàn)實世界，元宇宙房屋的建造門檻更低，流程更簡便，有時還以一種玩游戲的形式展現(xiàn)在房屋的建造上。為了提高房屋建設的效率，可以選取參考現(xiàn)實房屋建造方法，使用成熟可靠的建造方式來完成。

（三）數(shù)字房地產的功能

如前所述，使用功能是數(shù)字房地產的重要屬性。數(shù)字房地產可以擁有以下幾項主要功能：

1.經濟功能

一些數(shù)字房產帶有豐富的經濟功能，可以持續(xù)產出農業(yè)作物，從而獲得經濟報酬。它包括一定范圍內的適宜耕作的土地，以及一間畜欄和對應的牲畜。利用耕地，使用者可以播種包括小麥、胡蘿卜、馬鈴薯、甜菜在內的多種作物，在耕種的選擇上具有多樣性和靈活性。而在畜欄內，也有包括牛、羊在內的牲畜可供選擇。利用數(shù)字房產的農業(yè)功能，使用者可以靈活安排自己的產出組合，適應不同市場環(huán)境的需要，從而獲得更多的經濟利益。

除此之外，這些土地的使用范圍并不局限于農業(yè)，所有者可以靈活地更改土地的使用用途，包括擴建房屋、改建商業(yè)建筑等。在操作方式上，也有自購材料自主建造和利用QF Coin(一種虛擬貨幣）購買和雇傭等多種選擇。

與現(xiàn)實世界相比，在元宇宙環(huán)境中進行經濟活動會發(fā)生多種變化，其主要體現(xiàn)為門檻降低和靈活性提高。例如，在由于成熟期縮短，玩家可以更快速地切換種植種類，同時也降低了對農業(yè)技能的要求，可修改性也明顯提高，讓玩家可以更快速、更便捷地體驗耕種。

2.娛樂與社交功能

在經濟功能之外，數(shù)字房地產還可以具有娛樂與社交功能。在娛樂功能上，一些建筑配備了一座碼頭以及兩條雙人木船，玩家可以在湖邊劃船，或在船上釣魚，可以結伴劃船，也可以一人一條船。玩家還可以登上屋頂與同伴一起欣賞太陽的東升西落，從而培養(yǎng)感情，放松心情，提升玩家在數(shù)字地產中的居住體驗。

圖1 在元宇宙中進行娛樂和社交

在元宇宙環(huán)境中進行娛樂和社交相比現(xiàn)實世界中也會產生一定變化。在元宇宙環(huán)境中，玩家的交流會更加便捷，他們可以自由地穿梭在世界的每一個角落（如果服務器允許），同時也可以便捷地更換自己的外觀，從而傳達各種不同的感情。

3.休息休假的功能

作為房屋的基礎功能，元宇宙房產也應同樣有休息休假的功能。在元宇宙并不是一個簡單的游戲，他是現(xiàn)實世界在網(wǎng)絡世界中的映射，玩家不可避免地在元宇宙中從事一些非娛樂的活動，因此及時進行休息休假就變得極為重要。在數(shù)字地產中，玩家可以從事一些低強度的休息活動，例如閱讀、散步、睡眠。在擁有以上功能后，這棟數(shù)字地產才能被稱為是一座完整的房屋。

（四）數(shù)字房地產的交易和銷售

交易是資產的重要屬性，不能交易的資產不能稱之為商品，因此也就不存在價值。因此，銷售和交易對于數(shù)字化房地產來說意義重大。

1.數(shù)字化房地產的地塊與身份證

元宇宙作為現(xiàn)實世界在虛擬世界中的映射，擁有一個經濟體系是至關重要的一環(huán)。因此，對于一個元宇宙房產來說，其大部分特征也與現(xiàn)實世界類似。首先，他擁有一塊獨占的地皮，其類似于現(xiàn)實世界中的海拔與經緯度，在元宇宙世界中他可以XYZ軸來表示，或以一個浮點數(shù)來表示。

在圖2中，地圖上會顯示當前位置的地形，并通過不同顏色的字符來代表當前地塊待建造、正出售等狀態(tài)。比如地圖中最左邊的庇護山莊，字符代表這塊地皮已經有主人，并正在公開掛牌出售，點擊后則可以跳出交易界面。而在庇護山莊東邊的紅火箭加油站的字符則表明這塊地皮已經有主人，但沒有掛牌出售，因此詳細界面中將不會出現(xiàn)交易界面。當?shù)貕K沒有被標注時則說明其處于無主狀態(tài)，在其上方并不會有箭頭提示，玩家可以通過聯(lián)系區(qū)塊管理員或參與公開招標等方式獲取。

圖2 一塊典型的元宇宙地皮

在元宇宙中，每個地塊都將具有一個獨一無二的身份證，這身份證以代碼的形式表現(xiàn)，并在該區(qū)塊被分割或創(chuàng)建的時候生成。利用這個獨一無二的身份證，玩家可以快速地找到地塊的位置和獲取詳細信息，并且這會比輸入XYZ坐標更方便。

2.數(shù)字房地產的交易與銷售

在一個典型的元宇宙環(huán)境中，玩家可以通過與其他玩家進行虛擬資產交易，或使用現(xiàn)實貨幣按一定比例兌換的方式獲得虛擬貨幣，在這個案例中，這種虛擬貨幣被稱為QF Coin。利用QF Coin，玩家可以購買其他玩家所建造的虛擬數(shù)字資產，或雇傭其他玩家來建造、升級已有的數(shù)字資產。

圖3 元宇宙房產的詳情和交易界面

若玩家取得了一塊地塊的所有權，那么這所有權將是絕對和不可剝奪的。當然，作為建立在網(wǎng)絡上的虛擬世界，其仍會受物理設備管理員的限制和黑客手段的威脅，不過，玩家在自由交易上仍有很大的自主權。

用戶可在平臺內部進行數(shù)字資產的交易，其中就包括數(shù)字房地產。在交易界面，用戶可以看到該房產的ID、建筑類型、坐標、所有者等參數(shù)，并可以便捷地聯(lián)系房產所有者進行交易商討。同時，用戶還將可以看到該地區(qū)數(shù)字房地產的交易均價，從而為購買提供有力的參考。

三、總結

作為下一代產業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，元宇宙無疑將會對各行各業(yè)和人們的生活產生影響，而且可能絕不亞于智能手機。本文以房產數(shù)字化為抓手，嘗試探究了元宇宙環(huán)境下房地產的開發(fā)、建設以及交易，并參考現(xiàn)有的相關平臺，對未來元宇宙的相關交易系統(tǒng)及流程的建設做了一些設想，為數(shù)字化房地產的落地和壯大開辟了一條嶄新的路徑。

在數(shù)字化房產的建設中，創(chuàng)新性地利用MineCraft的方式并結合現(xiàn)實世界中已有的房產開發(fā)實踐，從而有效提升了項目的落地難度和可行性，在豐富元宇宙開發(fā)實踐的同時，也增強了大眾對元宇宙和數(shù)字房地產的認識。