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        婚前房產(chǎn)婚后出租,離婚時(shí)租金怎么分

        2022-12-05 21:21:56王秀全王丹丹
        婚姻與家庭·婚姻情感版 2022年12期
        關(guān)鍵詞:出租方王倩昌平區(qū)

        王秀全 王丹丹

        專款專用不失為一種好的理財(cái)方式,過日子時(shí)用錢方便,離婚時(shí)也能不為財(cái)產(chǎn)分割分神。

        2019年3月,在一場業(yè)務(wù)交流會(huì)上,張揚(yáng)和王倩一見傾心。王倩喜歡張揚(yáng)陽光帥氣、不抽煙不酗酒,張揚(yáng)喜歡王倩活潑可愛、性格開朗。兩人還有很多共同話題,特別聊得來,很快確立了戀愛關(guān)系。

        2020年2月14日,張揚(yáng)和王倩登記結(jié)婚?;楹?,小兩口本打算住張揚(yáng)婚前所買的房子,可房子在昌平區(qū),而兩人都在海淀區(qū)工作,每天通勤時(shí)間太長。無奈之下,夫妻倆只好成為“雙租族”:把昌平區(qū)房產(chǎn)租出去,再在單位附近租房住。因?yàn)橥踬槐葟垞P(yáng)細(xì)心,租房的一切事宜由她一手操辦。

        住房問題解決后,婚姻問題卻不期而至。王倩受不了張揚(yáng)總打游戲,尤其一到周末,他能窩在家打一天。張揚(yáng)受不了王倩長不大,動(dòng)不動(dòng)就往娘家跑。更要命的是,王倩覺得自己結(jié)了個(gè)假婚。人家結(jié)婚都是兩口子一起忙這忙那,而她卻是一個(gè)人承擔(dān),忙完工作忙家務(wù),連出去旅游都成了奢侈。

        吵過也鬧過,但一切都是徒勞,張揚(yáng)覺得自己沒問題,婆婆更是護(hù)著他,夫妻問題沒解決,婆媳矛盾倒是噌噌升級。王倩心灰意冷,準(zhǔn)備和張揚(yáng)離婚。父母支持女兒的決定,為保障她的權(quán)益,還特意向律師咨詢了財(cái)產(chǎn)分割的問題。

        2022年9月,王倩向張揚(yáng)提出離婚,同時(shí)提出分割昌平區(qū)房產(chǎn)租金的要求。對此,張揚(yáng)明確表示,婚可以離,但租金不能分。由于雙方未達(dá)成一致,王倩向法院起訴離婚,并明確提出要求分割昌平區(qū)房屋在婚后收取的租金16.1萬元。

        庭審中,張揚(yáng)表示:“昌平區(qū)房屋是我爸媽婚前為我全款購買的,登記在我個(gè)人名下,婚后不用還一分貸款。房屋的租金就好比我婚前的銀行存款在婚后產(chǎn)生的利息,應(yīng)該歸我個(gè)人,與王倩無關(guān)。退一萬步講,即使分割,也要考慮房子是我婚前買的,租金至少要分給我80%。”王倩則表示:“房子雖然是張揚(yáng)在結(jié)婚前買的,但婚后的出租事宜都是我一個(gè)人完成的,租金理應(yīng)被當(dāng)作共同財(cái)產(chǎn)。而且請法院考慮我是女方,70%歸我,30%歸張揚(yáng)。”

        法院經(jīng)審理后認(rèn)為,雖然租金一共收了16.1萬元,但有些錢已經(jīng)在兩個(gè)人的日常生活中花掉了,目前張揚(yáng)手頭只有10萬元左右??紤]到租金來源于張揚(yáng)的婚前房產(chǎn),同時(shí)兼顧租金的取得王倩付出較多,結(jié)合《中華人民共和國民法典》第一千零八十七條規(guī)定,本著照顧女方的原則,法院最終判決:準(zhǔn)予兩人離婚,張揚(yáng)一次性支付昌平區(qū)房屋租金收益的5萬元給王倩。

        律師分析:

        (一)婚前房產(chǎn)婚后出租所獲租金如何認(rèn)定?

        關(guān)于一方的婚前房屋在婚后進(jìn)行出租,獲得的租金收入應(yīng)如何認(rèn)定的問題,存在以下兩種意見:

        第一種意見認(rèn)為,對于一方個(gè)人所有的房屋婚后出租取得的租金收入,應(yīng)確立一個(gè)推定原則,即一方婚前所有的房屋在婚后所得的租金首先推定為夫妻共同所有。但如果房屋所有人有證據(jù)證明房屋出租的經(jīng)營管理僅由一方進(jìn)行的,則該租金收入應(yīng)歸房產(chǎn)所有人個(gè)人所有。比如發(fā)布租賃信息、尋找租戶、聯(lián)系中介、帶人看房、簽訂房屋租賃合同、催收租金等均由房屋所有人負(fù)責(zé),另一方從始至終沒有參與,對于經(jīng)營出租房屋并無任何貢獻(xiàn),那么,就應(yīng)該認(rèn)定房屋租金歸屬房屋產(chǎn)權(quán)人個(gè)人所有。

        第二種意見則認(rèn)為,雖然房屋租金在民法理論上被認(rèn)定屬于法定孳息,僅從法律定義的角度分析,房屋租金是依據(jù)租賃合同收取的法定孳息,應(yīng)當(dāng)歸租賃物的所有人所有。但是,租賃行為本身也是一種經(jīng)營活動(dòng),需要付出時(shí)間、精力和勞動(dòng)??紤]到租金和單純的銀行存款利息不同,出租方對房屋還有維修等義務(wù),租金的獲取與房屋本身的管理狀況密切相連,需要投入一定的管理或勞務(wù),所以,將租金認(rèn)定為經(jīng)營性收益比較適宜。尤其對夫妻一方依靠房租收益維持生計(jì)的情形,如果將一方所有的房屋婚后出租的租金收益認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn),而另一方的工資、獎(jiǎng)金收入認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),顯然是極不公平的。

        (二)婚前房產(chǎn)婚后出租,離婚時(shí)租金收益如何分配?

        《民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》第二十六條規(guī)定,夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益,除孳息和自然增值外,應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

        而對租金在離婚訴訟中如何分割之所以引起一些爭議,根源在于對“孳息”的解釋不盡相同,而且,我國法律對“孳息”的概念未作規(guī)定。

        一般來講,“收益”是“孳息”的上位概念,收益包括孳息但遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出孳息的范圍?!睹穹ǖ浠橐黾彝ゾ幩痉ń忉專ㄒ唬返诙鶙l中的“孳息”一詞應(yīng)作限縮解釋,專指非投資性、非經(jīng)營性的收益。投資、經(jīng)營收益與孳息收益的不同之處在于具有風(fēng)險(xiǎn)性、不確定性和主觀性的特點(diǎn)。

        司法實(shí)踐中,婚前房產(chǎn)在婚后出租,租金是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,主要考慮的因素是租金的獲取是否需要夫妻一方或者雙方的協(xié)力。昌平區(qū)房產(chǎn)購買于張揚(yáng)和王倩結(jié)婚之前,屬于張揚(yáng)的個(gè)人財(cái)產(chǎn),但該房產(chǎn)是在婚后出租,由王倩作為出租人簽訂租賃協(xié)議,無論是租金收取還是房屋維修都牽扯著她的精力。面對這種情況,大多數(shù)法院會(huì)將租金作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

        需要注意的是,承租人一般通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付租金,而租金進(jìn)入銀行賬戶后表現(xiàn)形式為銀行存款。如果夫妻一方能夠舉證證明租金已經(jīng)實(shí)際用于家庭共同生活,在離婚訴訟中法院分割的往往是租金余額。本案中,在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,張揚(yáng)收取租金16.1萬元,但在日常生活中已經(jīng)消費(fèi)了一部分,有轉(zhuǎn)賬記錄、購物小票等佐證。截至雙方離婚時(shí),租金余額只有10萬元左右,因此,法院在判決雙方離婚時(shí)也僅將剩余10萬元的一半分給了王倩。

        (三)從財(cái)富傳承的角度來講,如果婚前一方房產(chǎn)面積較大或租金價(jià)值較高,如何避免婚后作為共同財(cái)產(chǎn)被分割?

        從財(cái)富傳承角度講,財(cái)富所有者可以做好以下風(fēng)險(xiǎn)防范:

        第一,將房屋委托給父母或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行出租管理。

        前面我們多次提到,租金是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割,其核心是考慮是否需要夫妻一方或雙方的協(xié)力。如果夫妻一方以自己的名義出租房屋,那么,租賃合同的簽訂、租金的收取、房屋的維修無一不牽扯著出租方的精力,租金被法院認(rèn)定夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的可能性非常大。如果出租方簽訂書面協(xié)議,委托自己的父母或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行出租管理,房屋的修繕、租金收取等都由父母或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé),租金被分割的可能性較小。如果擁有房屋的一方在婚前即與租戶簽訂長期租賃協(xié)議,約定以低租金為代價(jià)(或直接約定)而不負(fù)管理、修繕、維修等義務(wù),并對婚后取得的租金進(jìn)行專戶管理,那么,離婚時(shí)如另一方主張權(quán)利,被法院分割的可能性也不大。

        第二,租金轉(zhuǎn)入單獨(dú)的銀行賬戶,不要與其他銀行存款混同。

        建議出租方單獨(dú)設(shè)置一張銀行卡用于收取租金,避免租金進(jìn)入其他銀行賬戶。同時(shí)要注意,專設(shè)的銀行賬戶中的款項(xiàng)不要與其他賬戶的錢有進(jìn)出關(guān)聯(lián),很容易導(dǎo)致無法區(qū)分出哪些是租金,哪些是婚后共同財(cái)產(chǎn)??傊?,保持賬戶的足夠清晰,可有效避免租金作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)被分割。

        第三,轉(zhuǎn)賬時(shí)別忘了備注“租金”。

        如果房產(chǎn)在婚前即委托父母或?qū)I(yè)的機(jī)構(gòu)來出租,那么,受托方在收到租金后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬時(shí),應(yīng)在附言或用途一欄注明“租金”。如果由承租方直接將房租轉(zhuǎn)給房屋所有權(quán)人,轉(zhuǎn)賬時(shí)也應(yīng)備注“租金”。這樣,通過委托代理合同、與承租方簽訂的租賃合同、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等證據(jù)就能夠形成完整的證據(jù)鏈,證明出租方收到的款項(xiàng)為租金性質(zhì),并非其他存款性質(zhì),如此,就可以將租金與其他夫妻共同財(cái)產(chǎn)區(qū)分開。

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