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        婚前房產(chǎn)婚后出租,離婚時租金怎么分

        2022-12-05 21:21:56王秀全王丹丹
        婚姻與家庭·婚姻情感版 2022年12期
        關鍵詞:出租方王倩昌平區(qū)

        王秀全 王丹丹

        ??顚S貌皇橐环N好的理財方式,過日子時用錢方便,離婚時也能不為財產(chǎn)分割分神。

        2019年3月,在一場業(yè)務交流會上,張揚和王倩一見傾心。王倩喜歡張揚陽光帥氣、不抽煙不酗酒,張揚喜歡王倩活潑可愛、性格開朗。兩人還有很多共同話題,特別聊得來,很快確立了戀愛關系。

        2020年2月14日,張揚和王倩登記結婚?;楹?,小兩口本打算住張揚婚前所買的房子,可房子在昌平區(qū),而兩人都在海淀區(qū)工作,每天通勤時間太長。無奈之下,夫妻倆只好成為“雙租族”:把昌平區(qū)房產(chǎn)租出去,再在單位附近租房住。因為王倩比張揚細心,租房的一切事宜由她一手操辦。

        住房問題解決后,婚姻問題卻不期而至。王倩受不了張揚總打游戲,尤其一到周末,他能窩在家打一天。張揚受不了王倩長不大,動不動就往娘家跑。更要命的是,王倩覺得自己結了個假婚。人家結婚都是兩口子一起忙這忙那,而她卻是一個人承擔,忙完工作忙家務,連出去旅游都成了奢侈。

        吵過也鬧過,但一切都是徒勞,張揚覺得自己沒問題,婆婆更是護著他,夫妻問題沒解決,婆媳矛盾倒是噌噌升級。王倩心灰意冷,準備和張揚離婚。父母支持女兒的決定,為保障她的權益,還特意向律師咨詢了財產(chǎn)分割的問題。

        2022年9月,王倩向張揚提出離婚,同時提出分割昌平區(qū)房產(chǎn)租金的要求。對此,張揚明確表示,婚可以離,但租金不能分。由于雙方未達成一致,王倩向法院起訴離婚,并明確提出要求分割昌平區(qū)房屋在婚后收取的租金16.1萬元。

        庭審中,張揚表示:“昌平區(qū)房屋是我爸媽婚前為我全款購買的,登記在我個人名下,婚后不用還一分貸款。房屋的租金就好比我婚前的銀行存款在婚后產(chǎn)生的利息,應該歸我個人,與王倩無關。退一萬步講,即使分割,也要考慮房子是我婚前買的,租金至少要分給我80%?!蓖踬粍t表示:“房子雖然是張揚在結婚前買的,但婚后的出租事宜都是我一個人完成的,租金理應被當作共同財產(chǎn)。而且請法院考慮我是女方,70%歸我,30%歸張揚?!?/p>

        法院經(jīng)審理后認為,雖然租金一共收了16.1萬元,但有些錢已經(jīng)在兩個人的日常生活中花掉了,目前張揚手頭只有10萬元左右。考慮到租金來源于張揚的婚前房產(chǎn),同時兼顧租金的取得王倩付出較多,結合《中華人民共和國民法典》第一千零八十七條規(guī)定,本著照顧女方的原則,法院最終判決:準予兩人離婚,張揚一次性支付昌平區(qū)房屋租金收益的5萬元給王倩。

        律師分析:

        (一)婚前房產(chǎn)婚后出租所獲租金如何認定?

        關于一方的婚前房屋在婚后進行出租,獲得的租金收入應如何認定的問題,存在以下兩種意見:

        第一種意見認為,對于一方個人所有的房屋婚后出租取得的租金收入,應確立一個推定原則,即一方婚前所有的房屋在婚后所得的租金首先推定為夫妻共同所有。但如果房屋所有人有證據(jù)證明房屋出租的經(jīng)營管理僅由一方進行的,則該租金收入應歸房產(chǎn)所有人個人所有。比如發(fā)布租賃信息、尋找租戶、聯(lián)系中介、帶人看房、簽訂房屋租賃合同、催收租金等均由房屋所有人負責,另一方從始至終沒有參與,對于經(jīng)營出租房屋并無任何貢獻,那么,就應該認定房屋租金歸屬房屋產(chǎn)權人個人所有。

        第二種意見則認為,雖然房屋租金在民法理論上被認定屬于法定孳息,僅從法律定義的角度分析,房屋租金是依據(jù)租賃合同收取的法定孳息,應當歸租賃物的所有人所有。但是,租賃行為本身也是一種經(jīng)營活動,需要付出時間、精力和勞動??紤]到租金和單純的銀行存款利息不同,出租方對房屋還有維修等義務,租金的獲取與房屋本身的管理狀況密切相連,需要投入一定的管理或勞務,所以,將租金認定為經(jīng)營性收益比較適宜。尤其對夫妻一方依靠房租收益維持生計的情形,如果將一方所有的房屋婚后出租的租金收益認定為個人財產(chǎn),而另一方的工資、獎金收入認定為夫妻共同財產(chǎn),顯然是極不公平的。

        (二)婚前房產(chǎn)婚后出租,離婚時租金收益如何分配?

        《民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》第二十六條規(guī)定,夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益,除孳息和自然增值外,應認定為夫妻共同財產(chǎn)。

        而對租金在離婚訴訟中如何分割之所以引起一些爭議,根源在于對“孳息”的解釋不盡相同,而且,我國法律對“孳息”的概念未作規(guī)定。

        一般來講,“收益”是“孳息”的上位概念,收益包括孳息但遠遠超出孳息的范圍?!睹穹ǖ浠橐黾彝ゾ幩痉ń忉專ㄒ唬返诙鶙l中的“孳息”一詞應作限縮解釋,專指非投資性、非經(jīng)營性的收益。投資、經(jīng)營收益與孳息收益的不同之處在于具有風險性、不確定性和主觀性的特點。

        司法實踐中,婚前房產(chǎn)在婚后出租,租金是否作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割,主要考慮的因素是租金的獲取是否需要夫妻一方或者雙方的協(xié)力。昌平區(qū)房產(chǎn)購買于張揚和王倩結婚之前,屬于張揚的個人財產(chǎn),但該房產(chǎn)是在婚后出租,由王倩作為出租人簽訂租賃協(xié)議,無論是租金收取還是房屋維修都牽扯著她的精力。面對這種情況,大多數(shù)法院會將租金作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

        需要注意的是,承租人一般通過銀行轉賬的方式支付租金,而租金進入銀行賬戶后表現(xiàn)形式為銀行存款。如果夫妻一方能夠舉證證明租金已經(jīng)實際用于家庭共同生活,在離婚訴訟中法院分割的往往是租金余額。本案中,在婚姻關系存續(xù)期間,張揚收取租金16.1萬元,但在日常生活中已經(jīng)消費了一部分,有轉賬記錄、購物小票等佐證。截至雙方離婚時,租金余額只有10萬元左右,因此,法院在判決雙方離婚時也僅將剩余10萬元的一半分給了王倩。

        (三)從財富傳承的角度來講,如果婚前一方房產(chǎn)面積較大或租金價值較高,如何避免婚后作為共同財產(chǎn)被分割?

        從財富傳承角度講,財富所有者可以做好以下風險防范:

        第一,將房屋委托給父母或專業(yè)機構進行出租管理。

        前面我們多次提到,租金是否作為夫妻共同財產(chǎn)分割,其核心是考慮是否需要夫妻一方或雙方的協(xié)力。如果夫妻一方以自己的名義出租房屋,那么,租賃合同的簽訂、租金的收取、房屋的維修無一不牽扯著出租方的精力,租金被法院認定夫妻共同財產(chǎn)分割的可能性非常大。如果出租方簽訂書面協(xié)議,委托自己的父母或專業(yè)機構進行出租管理,房屋的修繕、租金收取等都由父母或專業(yè)機構負責,租金被分割的可能性較小。如果擁有房屋的一方在婚前即與租戶簽訂長期租賃協(xié)議,約定以低租金為代價(或直接約定)而不負管理、修繕、維修等義務,并對婚后取得的租金進行專戶管理,那么,離婚時如另一方主張權利,被法院分割的可能性也不大。

        第二,租金轉入單獨的銀行賬戶,不要與其他銀行存款混同。

        建議出租方單獨設置一張銀行卡用于收取租金,避免租金進入其他銀行賬戶。同時要注意,專設的銀行賬戶中的款項不要與其他賬戶的錢有進出關聯(lián),很容易導致無法區(qū)分出哪些是租金,哪些是婚后共同財產(chǎn)??傊?,保持賬戶的足夠清晰,可有效避免租金作為夫妻共同財產(chǎn)被分割。

        第三,轉賬時別忘了備注“租金”。

        如果房產(chǎn)在婚前即委托父母或專業(yè)的機構來出租,那么,受托方在收到租金后進行轉賬時,應在附言或用途一欄注明“租金”。如果由承租方直接將房租轉給房屋所有權人,轉賬時也應備注“租金”。這樣,通過委托代理合同、與承租方簽訂的租賃合同、銀行轉賬記錄等證據(jù)就能夠形成完整的證據(jù)鏈,證明出租方收到的款項為租金性質(zhì),并非其他存款性質(zhì),如此,就可以將租金與其他夫妻共同財產(chǎn)區(qū)分開。

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