文｜ 劉洪玉

攝影/寧穎

可持續(xù)發(fā)展是“既滿足當(dāng)代人的需要，又不損害后代人滿足其自身需要的能力的發(fā)展”，目前討論較多的是經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)環(huán)境三個(gè)方面的可持續(xù)問題。2015年聯(lián)合國大會通過的《2030年可持續(xù)發(fā)展議程》提出了17項(xiàng)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)和169個(gè)具體目標(biāo)，其中關(guān)于住房發(fā)展的目標(biāo)，是目標(biāo)11“建設(shè)包容、安全、有抵御災(zāi)害能力和可持續(xù)的城市和人類住區(qū)”下的第一個(gè)子目標(biāo)，即“到2030年，確保人人獲得適當(dāng)、安全和負(fù)擔(dān)得起的住房和基本服務(wù)，并改造貧民窟”。我國“十三五”期間基本完成了城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，目前正在實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和綜合整治，建成了世界上規(guī)模最大的住房保障體系，是世界上住房領(lǐng)域落實(shí)聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的典范。

樓市是人們對住房市場或房地產(chǎn)市場的通俗稱呼，如果向樓市中相關(guān)主體及其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)延伸，還可以拓展到房地產(chǎn)業(yè)甚至是房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。過去討論比較多的，是樓市平穩(wěn)健康發(fā)展問題，這也是國家房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的主要目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，需要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場內(nèi)部若干關(guān)系的均衡，包括新開工、竣工和銷售的均衡，土地成本、建造成本、商品房價(jià)格和租金的均衡，土地儲備、土地購置和住房供應(yīng)數(shù)量的均衡，地價(jià)和房價(jià)的均衡，居住和商用、商品房和保障房的均衡等。還需要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場與外部關(guān)系的協(xié)調(diào)，包括住房供應(yīng)與家庭生成、房價(jià)與收入、開發(fā)投資與資金來源的協(xié)調(diào)，地價(jià)、房價(jià)和租金漲跌與GDP和CPI變化的協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)在GDP中貢獻(xiàn)率的協(xié)調(diào)等。上述均衡和協(xié)調(diào)關(guān)系的發(fā)展規(guī)律，就是我國房地產(chǎn)長效機(jī)制工具箱設(shè)計(jì)的重要基礎(chǔ)。

所以當(dāng)人們談到樓市可持續(xù)發(fā)展這個(gè)話題時(shí)，就需要從可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)要求出發(fā)看住房市場或房地產(chǎn)市場，其關(guān)注的因素顯然更為廣泛和復(fù)雜。歐洲有學(xué)者對各國住房市場的可持續(xù)性進(jìn)行分析評價(jià)時(shí)，綜合采用了宏觀經(jīng)濟(jì)、住房存量、住房可支付性、人口與社會因素、住房質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量共六個(gè)方面的33個(gè)指標(biāo)。

總的來看，討論樓市可持續(xù)發(fā)展時(shí)，至少應(yīng)該從三個(gè)方面入手：一是住房市場本身的可持續(xù)發(fā)展，二是各市場主體及產(chǎn)業(yè)生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展，三是住房市場和經(jīng)濟(jì)社會的良性互動(dòng)。很顯然，市場主體和產(chǎn)業(yè)生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展，是市場本身可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

正確認(rèn)識住房與住房市場

討論住房市場的可持續(xù)發(fā)展問題，首先要認(rèn)識住房和住房市場，把握其主要特點(diǎn)。

住房是一種特殊商品，具有位置不可移動(dòng)、建設(shè)周期和壽命周期長、價(jià)值量大、可自住和租住、是投資品也是消費(fèi)品、是商品也是公共品等特征，其供求數(shù)量和價(jià)格除了受生產(chǎn)成本、支付能力和供求關(guān)系等一般市場因素影響外，還會受到經(jīng)濟(jì)、社會、政治、金融、法律制度、技術(shù)、資源、國際等外部環(huán)境因素的影響，尤其會受政府政策、土地供應(yīng)和未來預(yù)期的影響。

因此，住房市場除具有一般市場特征外，也有自身獨(dú)特的特征。比如既具有長期趨勢也有短期波動(dòng)。長期趨勢變化反映了住房價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系，要求住房價(jià)格應(yīng)得到城市經(jīng)濟(jì)、社會、資源等基本面因素的支撐，不能持續(xù)單方向的背離基本面因素；短期波動(dòng)則主要反映了預(yù)期因素的影響，包括非理性預(yù)期推動(dòng)的價(jià)格發(fā)散過程或泡沫生成過程（價(jià)格偏離基本面），以及供給調(diào)整和套利行為推動(dòng)的均值回歸過程或泡沫消除過程（價(jià)格向基本面回歸）。

住房市場還具有周期性景氣循環(huán)特征。住房市場除了受宏觀經(jīng)濟(jì)周期的影響外，還有自身的小周期，這是因?yàn)樽》可a(chǎn)周期長，為了更好滿足需求需要預(yù)先生產(chǎn)，但預(yù)先生產(chǎn)可能會出現(xiàn)判斷失誤導(dǎo)致過量供應(yīng)，這樣就需要減緩供應(yīng)等待下一個(gè)供應(yīng)機(jī)會的到來。從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模逐年上升，只是供應(yīng)短缺時(shí)期的特殊現(xiàn)象。當(dāng)總體供應(yīng)不再短缺，市場上更多的只是更新需求和結(jié)構(gòu)性機(jī)會時(shí)，新開發(fā)規(guī)模的增加或減少，都是正常的市場現(xiàn)象。如果一直持續(xù)上漲，就應(yīng)該關(guān)注其可持續(xù)性問題了。

此外，住房市場還容易產(chǎn)生價(jià)格泡沫和過熱現(xiàn)象。價(jià)格泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離基本面支撐的持續(xù)急劇上漲；過熱現(xiàn)象則是指當(dāng)市場需求增長趕不上新增供給增長速度時(shí)，出現(xiàn)的空置率上升、價(jià)格和租金下降的情景。很顯然，投資和投機(jī)需求既催生價(jià)格泡沫，也會給開發(fā)商帶來需求旺盛錯(cuò)覺而導(dǎo)致缺乏實(shí)質(zhì)使用需求支撐的過量供應(yīng)。為此，住房市場還有另外一個(gè)很重要的特點(diǎn)，就是需要政府對市場的干預(yù)，或者至少是有效的政策引導(dǎo)，以確保市場穩(wěn)定，確保住房市場能持續(xù)貢獻(xiàn)于經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和社會和諧穩(wěn)定。

住房市場可持續(xù)發(fā)展的四大問題

接下來的一個(gè)問題是，樓市可持續(xù)發(fā)展有哪些標(biāo)志，或存在哪些可持續(xù)發(fā)展問題呢？限于篇幅，筆者僅從住房市場價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、制度與政策和綠色低碳四個(gè)方面做些簡要的分析。雖然是掛一漏萬，但基本上涉及了這個(gè)問題的主要方面。

首先是從住房市場價(jià)格角度考察。住房市場的許多指標(biāo)，都對住房市場的可持續(xù)發(fā)展有著重要影響。其中住房價(jià)格最重要也綜合，從某種程度上也反映了空置率、租售比等指標(biāo)的影響。

一是要保持與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展基本面因素的協(xié)調(diào)，尤其是與居民可支配收入相協(xié)調(diào)。這個(gè)協(xié)調(diào)關(guān)系的主要指標(biāo)，主要是房價(jià)收入比或住房支出占可支配收入的比重。從國內(nèi)外學(xué)者研究結(jié)論來看，當(dāng)前住房水平和融資條件下的房價(jià)收入比合理范圍是7～9倍，特大城市適當(dāng)高于上限、中小城市適當(dāng)?shù)陀谙孪蓿捕颊J(rèn)為是處在合理范疇，但如果有些城市成倍地高于這個(gè)范圍，顯然是不可持續(xù)的，就需要大規(guī)模地提供政策性或保障性住房來緩解住房矛盾。居民住房支出占可支配收入的比重，既是估算合理房價(jià)收入比的基礎(chǔ)，也是判斷租賃住房租金的可支付性的一個(gè)指標(biāo)，其合理取值范圍是25%～30%。比如當(dāng)前為鼓勵(lì)住房消費(fèi)降低貸款利率、降低首付款比例，前者有利于提高購房人可負(fù)擔(dān)的房價(jià)收入比，后者則是降低了購房門檻但可能讓月還款負(fù)擔(dān)超出購房人可支付水平。也有學(xué)者通過估算市場房價(jià)被高估或偏離經(jīng)濟(jì)基本面決定的價(jià)值的程度，來構(gòu)造“房價(jià)可持續(xù)指數(shù)”，并據(jù)此來判斷不同城市的住房市場是不是一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的住房市場（高估或低估不超過10%被認(rèn)為是可持續(xù)的）。

特殊重任 地方政府在住房市場上的角色，除了制定政策、規(guī)制市場、提供住房保障外，還是壟斷的土地供應(yīng)者，這就使得政府在住房市場可持續(xù)發(fā)展這個(gè)目標(biāo)上，承擔(dān)特殊重任。攝影/寧穎

二是住房價(jià)格要保持基本穩(wěn)定不能大起大落。住房是重要的社會財(cái)富，也是社會信用的一個(gè)重要價(jià)值之錨，房價(jià)大起大落很顯然會影響到宏觀經(jīng)濟(jì)尤其是金融體系的穩(wěn)定，誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。從另一個(gè)角度看，房價(jià)短期快速上漲，通常伴隨著住房投機(jī)，是非理性預(yù)期下的繁榮，肯定不可持續(xù)；房價(jià)短期大幅下跌，往往意味著樂觀預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，除危及房地產(chǎn)市場本身外還會將風(fēng)險(xiǎn)外溢到相關(guān)市場和領(lǐng)域，肯定也是不可持續(xù)的。

從上述分析中就不難理解，為什么我國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。雖然這三個(gè)目標(biāo)相互關(guān)聯(lián)、相互影響，但核心是穩(wěn)房價(jià)。而為了穩(wěn)房價(jià)必須要先努力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因?yàn)檎诜€(wěn)地價(jià)和穩(wěn)預(yù)期方面具有特殊的責(zé)任和能力。

其次是從房地產(chǎn)企業(yè)角度考察。住房市場的可持續(xù)發(fā)展，離不開住房市場主要參與者的可持續(xù)發(fā)展，不論是房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，還是物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營和服務(wù)管理企業(yè)，其可持續(xù)發(fā)展的水平，都對房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展有著重要的影響。

以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，目前有許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在遭遇嚴(yán)重的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)了債務(wù)違約、信用受損、融資困難、銷售不暢、延期交付等情況，部分企業(yè)甚至進(jìn)入破產(chǎn)清償階段。雖然這些企業(yè)走到今天這一步有各種各樣的原因，但是其經(jīng)營的理念和模式不可持續(xù)是一個(gè)主要原因。比如從理念上講，這些企業(yè)普遍對未來市場過分樂觀，認(rèn)為市場房價(jià)一直會上漲、別人的房子不漲自己開發(fā)的房子也會上漲，因此在土地獲取過程中即便是面粉（地價(jià)）比面包（房價(jià)）貴也無所畏懼。從商業(yè)模式上來看就更加不可持續(xù)，這些企業(yè)普遍采用了高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“三高模式”，并借助“預(yù)售制度”和“小股操盤”等經(jīng)營杠桿進(jìn)一步提高企業(yè)總體杠桿水平，使企業(yè)對市場和政策環(huán)境的變化非常敏感，沒有任何安全儲備，經(jīng)不起任何風(fēng)吹草動(dòng)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高自身的可持續(xù)發(fā)展水平，一定要充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場周期及其影響，一定要穩(wěn)中求進(jìn)，為企業(yè)應(yīng)對市場周期變化和特別重大事件的沖擊留出安全儲備。

中介服務(wù)機(jī)構(gòu)同樣對住房市場的可持續(xù)發(fā)展有著重要的影響。以美國2008年次貸危機(jī)為例，表面上看，房價(jià)迅速下跌、利率持續(xù)上漲是次貸危機(jī)爆發(fā)的誘因，但實(shí)際上在住房抵押貸款發(fā)起過程中已經(jīng)埋下了重大風(fēng)險(xiǎn)隱患。因?yàn)榻杩钊?、?jīng)紀(jì)人、貸款公司、評估師實(shí)際上成了利益共同體，只要貸款成功，經(jīng)紀(jì)人和評估師就能獲得傭金，貸款公司就能獲得發(fā)行費(fèi)用和服務(wù)費(fèi)用，借款人就能獲得所需貸款購得住房，罔顧職業(yè)倫理、劣幣驅(qū)逐良幣。有關(guān)研究顯示，2003年有55%的評估師承受了貸款公司、經(jīng)紀(jì)人、客戶和房地產(chǎn)代理等要求高估房價(jià)的壓力，2008年該比例大幅升至90%，使美國住房抵押貸款中有50%的押品被高估了。此外，華爾街的證券投資評級機(jī)構(gòu)也沒有客觀充分地披露次貸證券及其衍生品的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

其次從制度與政策角度考察。由于住房具有重要的社會屬性，與住房相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)存在許多外部效應(yīng)，以及住房市場與國民經(jīng)濟(jì)之間聯(lián)系緊密等原因，通過制定住房政策以穩(wěn)定住房市場、公平住房機(jī)會、改善住房質(zhì)量就顯得非常必要。

一個(gè)清晰透明、長期穩(wěn)定、公平包容的住房產(chǎn)業(yè)政策，對于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。一個(gè)好的、符合可持續(xù)發(fā)展原則的政策，一要鼓勵(lì)住房消費(fèi)先于資產(chǎn)積累；二要普遍提升購房能力，減少房價(jià)上漲導(dǎo)致的財(cái)富占有差距；三要綜合考慮房屋建筑和區(qū)位，不能忽視鄰里環(huán)境和區(qū)位的重要性；四要致力于產(chǎn)權(quán)中立和穩(wěn)健的租賃市場，不能僅鼓勵(lì)住房所有權(quán)。

地方政府在住房市場上的角色，除了制定政策、規(guī)制市場、提供住房保障外，還是壟斷的土地供應(yīng)者，這就使得政府在住房市場可持續(xù)發(fā)展這個(gè)目標(biāo)上，承擔(dān)特殊重任。比如從開發(fā)成本構(gòu)成的角度考察，土地成本在商品房開發(fā)成本中的比重越來越高。行業(yè)中有個(gè)地貨比的概念，即地價(jià)占房價(jià)的比重，在一線城市的熱點(diǎn)地塊，該地貨比指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到了80%，此時(shí)土地成本占總開發(fā)成本的比重會更高。雖然這是公開市場競爭的結(jié)果，但并非就是合理的、符合可持續(xù)發(fā)展原則的。換句話說，如果把政府、房企、購房人、金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等看作是一個(gè)住房市場生態(tài)圈的話，這個(gè)生態(tài)圈中的核心角色發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)生態(tài)圈的鏈條就可能會斷裂，其他所有的主體也會面臨損失和不確定性。從這個(gè)意義上來說，土地供應(yīng)政策，還有必要增加一個(gè)促進(jìn)住房市場可持續(xù)發(fā)展的思考維度。

為此，要?jiǎng)?chuàng)建綜合性住房政策框架，把住房和住房市場放到經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和民生福祉的大背景下，從土地、規(guī)劃、金融、財(cái)稅、規(guī)制等多個(gè)維度，制訂綜合協(xié)調(diào)互補(bǔ)的住房政策。

另外還要從產(chǎn)品和服務(wù)綠色化、低碳化水平角度進(jìn)行考察。為應(yīng)對氣候變化，實(shí)現(xiàn)全球范圍的可持續(xù)發(fā)展，我國提出了2030年實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰和2060年實(shí)現(xiàn)碳中和的發(fā)展目標(biāo)。

有關(guān)研究表明，隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的提高，生產(chǎn)領(lǐng)域碳排放的增速逐漸放緩，生活領(lǐng)域碳排放的增速逐漸提高，而生活領(lǐng)域的碳排放主要發(fā)生在建筑空間范圍內(nèi)。為此，提高新建住房的綠色低碳發(fā)展水平，改造存量住房使其滿足綠色低碳發(fā)展要求，實(shí)現(xiàn)住房市場的高質(zhì)量發(fā)展，就成為考察住房市場可持續(xù)發(fā)展水平一個(gè)重要維度。

筆者曾基于中指研究院2015—2017年“中國城市居民居住滿意度調(diào)查”數(shù)據(jù)的實(shí)證分析結(jié)果表明，相比于非綠色住宅，綠色住宅居民的總體滿意度顯著提升，并且對開發(fā)商的信賴程度增強(qiáng)，再次購買此開發(fā)商樓盤的意愿顯著提高，而且在綠色住宅較為稀缺的住房市場中，這種效應(yīng)更加顯著。進(jìn)一步對企業(yè)開發(fā)綠色住宅和居民購買綠色住宅的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)：（1）對于開發(fā)企業(yè)而言，獲得綠標(biāo)認(rèn)證的住宅所享有的溢價(jià)足以補(bǔ)償房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綠色增量成本；（2）對于居民而言，若只考慮運(yùn)行費(fèi)用節(jié)約，尚不足以收回購買綠色住宅時(shí)所支付的溢價(jià)，但如果考慮綠色住宅所提供的舒適健康居住環(huán)境的價(jià)值的話，則購房者的綠色增量投資也是經(jīng)濟(jì)可行的。因此建議政府改變對綠色建筑的財(cái)政補(bǔ)貼方式，從補(bǔ)貼開發(fā)商的增量成本轉(zhuǎn)向補(bǔ)貼消費(fèi)者購買使用綠色住宅、補(bǔ)貼綠色住宅技術(shù)研發(fā)和成套技術(shù)推廣應(yīng)用，從直接的財(cái)政資金補(bǔ)貼轉(zhuǎn)向間接的稅收減免和綠色金融支持，以提升政府補(bǔ)貼的效率和有效性。此外，還要解決商品住宅限價(jià)等調(diào)控政策對綠色住宅發(fā)展的制約作用，給綠色住宅設(shè)置更寬松的價(jià)格浮動(dòng)空間，以提高開發(fā)商供應(yīng)綠色住宅的積極性，促進(jìn)住房產(chǎn)品和服務(wù)的綠色化、低碳化高質(zhì)量發(fā)展。

深入落實(shí)黨的二十大精神，促進(jìn)住房市場可持續(xù)發(fā)展

黨的二十大報(bào)告中，客觀總結(jié)了過去五年我國在住有所居方面取得的重大成就，也指出必須清醒看到群眾在住房等方面還面臨不少難題，需要繼續(xù)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，為中國式現(xiàn)代化不斷夯實(shí)人民幸福生活的人居環(huán)境基礎(chǔ)。

黨的二十大報(bào)告，實(shí)際上為我國住房市場可持續(xù)發(fā)展指明了方向，需要認(rèn)真學(xué)習(xí)思考，并將之付諸實(shí)踐。

首先是“房住不炒”，要求住房市場的參與者，尤其是開發(fā)商和購房人，要把住房的使用功能作為首要關(guān)注點(diǎn)，引導(dǎo)社會摒棄“炒”的思維，因?yàn)椤俺础北旧砭筒豢沙掷m(xù)，還會引發(fā)一系列不可持續(xù)問題。

二是“多主體供給”，單一主體供給、單一類型的供給，顯然不利于市場穩(wěn)定，且可能因路徑依賴而導(dǎo)致規(guī)模受限、成本上升、效率下降，因此需從土地供應(yīng)開始，探索多主體供給問題，探索除開發(fā)商供應(yīng)外，非營利組織參與住房供應(yīng)的可能性。

三是“多渠道保障”，政府獨(dú)立承擔(dān)住房保障責(zé)任，其一是供應(yīng)規(guī)模受限，其二是管理效率不高，其三是管理負(fù)擔(dān)不斷增加，是不可持續(xù)的，應(yīng)該從融資、建設(shè)、持有和運(yùn)營管理等多維度，吸引社會力量參與，提高住房保障體系的韌性和可持續(xù)發(fā)展水平。

四是“租購并舉”，租和買都是居民獲取住房、滿足居住需要的有效方式，發(fā)展和完善住房租賃市場，增加保障性租賃住房的供給，可以有效改善住房的可支付性，為居民實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)提供更多的選擇，也有利于住房市場的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。