文｜《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)記者 郭煦

攝影/寧穎

“盼了九年，今天終于交房了，這下心里踏實(shí)了！”10月31日，在河南省洛陽(yáng)市宜陽(yáng)縣龍灣盛景“保交樓”項(xiàng)目交付儀式現(xiàn)場(chǎng)，業(yè)主王備戰(zhàn)拿著房屋鑰匙和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，難掩激動(dòng)之情。

龍灣盛景項(xiàng)目位于宜陽(yáng)縣錦龍大橋橋北，于2013年開(kāi)建，后因資金短缺在2017年停工，一停就長(zhǎng)達(dá)數(shù)年之久。今年9月，該項(xiàng)目被列入洛陽(yáng)市“保交樓”項(xiàng)目，獲得2500萬(wàn)元紓困資金后，項(xiàng)目建設(shè)速度大幅提升。此次龍灣盛景項(xiàng)目首批共交付使用3棟樓、117套房，這也是河南省“保交樓”項(xiàng)目中首個(gè)交付使用、首個(gè)交房即辦證的項(xiàng)目，今年年底前該項(xiàng)目還將進(jìn)行第二批交付，共計(jì)3棟樓、398套房。

除龍灣盛景項(xiàng)目外，近日，洛陽(yáng)市洛龍區(qū)開(kāi)元壹號(hào)項(xiàng)目的5棟樓950套“保交樓”、老城區(qū)建業(yè)定鼎府項(xiàng)目的2棟樓100套“保交樓”也將陸續(xù)交付使用，洛陽(yáng)“保交樓”工作取得初步成績(jī)。

“保交樓”是2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)繞不開(kāi)的關(guān)鍵詞。7月28日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，明確提出“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。

8月，住建部、銀保監(jiān)會(huì)和央行提出將通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，提振了市場(chǎng)的信心。

緊接著地方開(kāi)始迅速行動(dòng)起來(lái)。有數(shù)據(jù)顯示，7月以來(lái)，已有近30個(gè)省份出臺(tái)“保交樓”舉措，包括對(duì)問(wèn)題項(xiàng)目“一盤一策”及時(shí)協(xié)調(diào)處置、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國(guó)企和金融機(jī)構(gòu)來(lái)盤活項(xiàng)目、成立紓困基金等。

據(jù)了解，為妥善化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、切實(shí)解決樓盤項(xiàng)目逾期交付問(wèn)題、維護(hù)人民群眾合法權(quán)益，今年8月，國(guó)家安排了2000億元全國(guó)性紓困基金，服務(wù)保交樓、穩(wěn)民生。

為保證國(guó)家專項(xiàng)借款落到實(shí)處、取得實(shí)效，各地相繼出臺(tái)了詳細(xì)的專項(xiàng)借款撥付辦法，進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)專項(xiàng)資金的監(jiān)管，推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)緊張有序開(kāi)展，確保不誤工期、按期交房。

政企聯(lián)動(dòng)多措并舉“保交樓”

作為“保交樓”進(jìn)展備受關(guān)注的城市之一，哈爾濱市“保交樓”專項(xiàng)資金陸續(xù)到位，數(shù)個(gè)此前停工的房地產(chǎn)項(xiàng)目正在有序推進(jìn)施工?！缎】怠冯s志、中國(guó)小康網(wǎng)記者獲悉，截至目前，哈爾濱市已有約28個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目收到“保交樓”專項(xiàng)資金，有力地推動(dòng)了施工及交付進(jìn)度。

記者經(jīng)過(guò)多方核實(shí)了解到，近期，獲得專項(xiàng)資金支持的華鴻金色紐約項(xiàng)目、哈爾濱寶能城、融創(chuàng)旗下4個(gè)項(xiàng)目（融創(chuàng)公園壹號(hào)、融創(chuàng)四季印像、融創(chuàng)文旅城、融創(chuàng)冰雪影都）均實(shí)現(xiàn)復(fù)工。另外，部分項(xiàng)目也相繼舉行工地開(kāi)放日活動(dòng)，向外界傳遞“保交付”信心。

根據(jù)哈爾濱市人民政府官網(wǎng)于9月16日發(fā)布的消息，今年5月至8月期間，該市啟動(dòng)了城鄉(xiāng)房屋安全排查百日攻堅(jiān)戰(zhàn)，除檢查自建、違建房外，還對(duì)爛尾樓進(jìn)行了摸排，排查爛尾樓項(xiàng)目13個(gè)、94棟，其中68棟已啟動(dòng)復(fù)工。當(dāng)前，哈爾濱保交樓行動(dòng)仍在進(jìn)行中，而且專項(xiàng)基金也在持續(xù)發(fā)揮重要作用。

據(jù)洛陽(yáng)市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前該市27個(gè)“保交樓”項(xiàng)目也正按計(jì)劃緊張施工，確保2023年3月31日前1.55萬(wàn)套“保交樓”按期交付。下一步，洛陽(yáng)將深入貫徹落實(shí)黨的二十大精神，進(jìn)一步強(qiáng)化日常服務(wù)和監(jiān)管工作，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、資金撥付等情況進(jìn)行督察，督促施工方在確保工程質(zhì)量和施工安全的前提下，倒排工期、加班加點(diǎn)，確保項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利、資金合規(guī)使用、保交樓按期交付、購(gòu)房群眾按時(shí)收房、專項(xiàng)借款足額償還，推動(dòng)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期，貴陽(yáng)、紹興等多地“保交樓”相關(guān)舉措也在陸續(xù)出臺(tái)。

8月以來(lái)，長(zhǎng)沙、東莞等多地出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，要求將購(gòu)房款直接存入監(jiān)管賬戶，保證資金“留在項(xiàng)目”，優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。9月17日，貴陽(yáng)發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行新規(guī)，提出對(duì)新建商品房預(yù)售資金實(shí)行全額監(jiān)管，對(duì)用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限為自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至預(yù)售許可證范圍內(nèi)商品房全部建設(shè)完成并取得現(xiàn)房銷售備案后止。

繼鄭州、寧波、咸陽(yáng)等地出臺(tái)“一樓一策”全面落實(shí)“保交樓”后，9月19日，據(jù)“紹興發(fā)布”公眾號(hào)消息，紹興已成立房地產(chǎn)專班，定期對(duì)全市所有住宅項(xiàng)目全面排查，針對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目，制定風(fēng)險(xiǎn)化解“一樓一策”，通過(guò)指導(dǎo)督促屬地成立風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目處置專班、設(shè)立項(xiàng)目資金安全賬戶、統(tǒng)籌項(xiàng)目資金使用、盤活存量資產(chǎn)等措施，全力落實(shí)“保交樓、穩(wěn)民生”目標(biāo)任務(wù)。

值得注意的是，鄭州市落實(shí)“保交樓”的政策最全、力度最大。在9月6日召開(kāi)了強(qiáng)力攻堅(jiān)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)動(dòng)員會(huì)后，鄭州市9月7日印發(fā)了《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》的通知。通知要求，10月6日前，實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問(wèn)題樓盤項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工，并提出5個(gè)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)方案，包括壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任、政府全力紓困、做好破產(chǎn)重整、嚴(yán)肅追究責(zé)任、確保全面復(fù)工。鄭州市市長(zhǎng)何雄此前在會(huì)上特別指出，要用足用好政策工具箱，“一樓一策一專班一銀行”制定細(xì)化實(shí)施方案，打好打贏“保交樓”攻堅(jiān)戰(zhàn)。

資金缺口亟待解決

10月6日，距鄭州市印發(fā)《“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》整30天的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，鄭州全市已排查出的147個(gè)已售停工、半停工商品住宅項(xiàng)目中，有145個(gè)實(shí)現(xiàn)全面、實(shí)質(zhì)性復(fù)工，鄭州“保交樓、穩(wěn)民生、促發(fā)展”專項(xiàng)行動(dòng)取得重要階段性成果。

30天來(lái)，鄭州“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)打出一個(gè)個(gè)解決實(shí)際問(wèn)題的組合拳。

在鄭州市的統(tǒng)籌布局下，鄭州公安系統(tǒng)圍繞非法集資、偷逃稅款、挪用資金、騙貸等常見(jiàn)涉房領(lǐng)域犯罪開(kāi)展調(diào)查取證，共約談147家停工項(xiàng)目企業(yè)562家次，累計(jì)受理房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪案件50起，立案?jìng)赊k31起，對(duì)37人采取強(qiáng)制措施，限制出境人數(shù)250人，促成資金回?cái)n85.06億元。

鄭州法院系統(tǒng)構(gòu)建“一樓盤一法官”工作模式，共解封相關(guān)項(xiàng)目37個(gè)；解封土地21宗、36.6萬(wàn)平方米；解封房產(chǎn)379套、3.08萬(wàn)平方米；解封賬戶380個(gè)，解封資金8.62億元等。

鄭州財(cái)政金融系統(tǒng)已落地4個(gè)項(xiàng)目18.7億元銀行配資，批復(fù)7個(gè)項(xiàng)目13.24億元銀行配資；同時(shí)爭(zhēng)取中原銀行“保交樓”專項(xiàng)貸款授信額度50.1億元，撥付平臺(tái)公司32.6億元，推動(dòng)鄭州銀行專項(xiàng)借款配資已過(guò)會(huì)審批56.92億元，投放18.42億元；市地產(chǎn)紓困基金已確定落地項(xiàng)目8個(gè)，涉及總投資27億元；首批購(gòu)買人才公寓2萬(wàn)間，涉及金額57億元，正在按建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)陸續(xù)撥款。

鄭州住房保障系統(tǒng)積極申請(qǐng)國(guó)家專項(xiàng)借款，獲得首批70億元專項(xiàng)借款資金支持，目前70億元專項(xiàng)借款已經(jīng)足額撥付至具體項(xiàng)目的政府監(jiān)管賬戶。

同時(shí)，鄭州市全面壓實(shí)房企自救主體責(zé)任，督促企業(yè)通過(guò)處置未開(kāi)發(fā)土地、在建項(xiàng)目和資產(chǎn)、公司股權(quán)等方式瘦身自救、斷臂求生，籌集資金125億元，涉及78個(gè)項(xiàng)目。其中，通過(guò)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押借款21.86億元，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)2.4億元，通過(guò)退還土地變現(xiàn)1.2億元，其他渠道獲取資金92.4億元。

作為保交樓的責(zé)任主體，房企也積極應(yīng)對(duì)。9月12日，備受關(guān)注的恒大集團(tuán)召開(kāi)復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓周例會(huì)。會(huì)上，許家印立下軍令狀，要求未復(fù)工的地區(qū)公司在9月30日前必須全面復(fù)工；未達(dá)到正常施工水平的地區(qū)公司在9月30日前必須全部達(dá)到正常施工水平。

隨著“保交樓”政策的推進(jìn)，房地產(chǎn)竣工面積降幅收窄。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，8月，全國(guó)房地產(chǎn)竣工面積為4833.38萬(wàn)平方米，同比下降2.49%，降幅較上月收窄33個(gè)百分點(diǎn)。

要完成“保交樓”任務(wù)，資金問(wèn)題是關(guān)鍵。在監(jiān)管部門的推動(dòng)下，金融資產(chǎn)管理公司（簡(jiǎn)稱“AMC”）紓困房企的速度加快，中國(guó)華融、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)、中國(guó)信達(dá)等全國(guó)性AMC相繼與房企進(jìn)行戰(zhàn)略合作，對(duì)接紓困項(xiàng)目并進(jìn)行出資。

與此同時(shí)，地方AMC也在積極行動(dòng)，如河南資產(chǎn)和鄭州地產(chǎn)宣布聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金。據(jù)了解，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金規(guī)模為100億元，紓困項(xiàng)目限定為未來(lái)銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，明確了紓困項(xiàng)目的四種開(kāi)發(fā)模式，即棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購(gòu)、破產(chǎn)重組和保租房模式。

此外，中央多部門著手解決“保交樓”的資金來(lái)源問(wèn)題。8月19日，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。據(jù)了解，專項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)2000億元，9月22日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。

在各方共同努力下，目前各地“保交樓”工作取得積極進(jìn)展。不過(guò)，仍有分析認(rèn)為“保交樓”存在一定規(guī)模的資金缺口。近期，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)公司預(yù)測(cè)，要保證開(kāi)發(fā)商出險(xiǎn)之后預(yù)售住宅能夠完工交付，全行業(yè)需要獲得7000億～8000億元人民幣的資金。

標(biāo)普全球評(píng)級(jí)信用分析師陳令華認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)要恢復(fù)正常，保交樓是必不可少的環(huán)節(jié)。專項(xiàng)借款初期規(guī)模尚不足以解決問(wèn)題，但具有重要的信號(hào)意義，向消費(fèi)者和投資者表明，國(guó)家是愿意拿出真金白銀來(lái)解決樓市問(wèn)題的。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從沈陽(yáng)“保交樓”專項(xiàng)借款來(lái)看，其承接主體應(yīng)該是沈陽(yáng)市地方國(guó)企或城投平臺(tái)，這筆錢納入地方債務(wù)統(tǒng)借統(tǒng)還，要確保這筆專項(xiàng)借款能夠安全退出，并獲得一定的收益。這種情況下，專項(xiàng)借款進(jìn)入的項(xiàng)目一定是資金能夠平衡的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。而對(duì)于存在資金硬缺口的項(xiàng)目，還需要做多方資金平衡過(guò)程中的機(jī)制搭建，包括項(xiàng)目自身的啟動(dòng)，以及項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的平衡，這些都需要在壓實(shí)地方主體責(zé)任后才能落實(shí)創(chuàng)新性的政策工具。

行業(yè)良性循環(huán)是長(zhǎng)久之計(jì)

10月11日，祥生控股集團(tuán)公告稱，紹興市人民政府主導(dǎo)成立的房地產(chǎn)紓困穩(wěn)保產(chǎn)業(yè)基金已落地，公司位于諸暨市的城市之光項(xiàng)目或成為穩(wěn)?；痦?xiàng)下潛在受益人之一，基金注入總額為7億元。這也是浙江首個(gè)房地產(chǎn)紓困基金的落地項(xiàng)目。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自8月份以來(lái)，包括昆明、紹興、南寧、深圳、鄭州、廣州等地紛紛傳出通過(guò)引入國(guó)企央企、信托介入、設(shè)立紓困基金等方式盤活當(dāng)?shù)赝９ろ?xiàng)目的消息。如恒大位于深圳龍崗的4個(gè)項(xiàng)目已與當(dāng)?shù)貒?guó)企達(dá)成合作，助力“保交樓”；位于昆明的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，引入中鐵諾德成為該項(xiàng)目代建商等。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)行業(yè)大變局背景下，“交付力”正成為最能檢驗(yàn)房企自身是否穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵指標(biāo)。

8月30日，中南建設(shè)董事兼總經(jīng)理陳昱含在2022年半年度業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，盡管面臨著銷售簽約額下滑、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入減少等問(wèn)題，但中南建設(shè)正圍繞“保交樓、穩(wěn)民生”的政策導(dǎo)向，全力推進(jìn)保交付工作，承擔(dān)市場(chǎng)主體責(zé)任。

在房企“保交樓”攻堅(jiān)破局、不斷提升“交付力”之時(shí)，政策層面亦在持續(xù)發(fā)力，千方百計(jì)“保交樓、穩(wěn)民生”，房企“保交樓”進(jìn)度正在提速。

以湖南省長(zhǎng)沙新力鉑園項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目最終得以復(fù)工復(fù)產(chǎn)，就是政府牽頭、多方協(xié)同、全力推進(jìn)的結(jié)果。

在路上 在各方共同努力下，各地“保交樓”工作取得積極進(jìn)展，問(wèn)題項(xiàng)目不斷傳來(lái)復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)展。然而，目前各地“保交樓”還存在一些阻礙，其中最突出的問(wèn)題是資金壓力較大。攝影/寧穎

據(jù)了解，8月8日，長(zhǎng)沙市天心區(qū)赤嶺路街道辦事處發(fā)布《致新力鉑園全體業(yè)主的公開(kāi)信》稱，長(zhǎng)沙新力鉑園于今年5月中旬啟動(dòng)復(fù)工，由于多種原因，進(jìn)度緩慢。7月份，當(dāng)?shù)爻闪⒘恕靶铝︺K園項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作專班”領(lǐng)導(dǎo)小組，明確由三位區(qū)領(lǐng)導(dǎo)牽頭負(fù)責(zé)推進(jìn)項(xiàng)目確保交樓。

與此同時(shí)，安徽省合肥市、蕪湖市南陵縣，江西省萍鄉(xiāng)市和浙江省湖州市吳興區(qū)等多地亦在千方百計(jì)推進(jìn)“保交樓”工作。

以合肥市為例。在8月13日召開(kāi)全市房地產(chǎn)問(wèn)題治理專題會(huì)議，提出千方百計(jì)“保交樓、穩(wěn)民生”后，合肥市8月17日再次召開(kāi)相關(guān)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要千方百計(jì)“保交樓、穩(wěn)民生”，依法合規(guī)“治亂象、防風(fēng)險(xiǎn)”。

湖州市吳興區(qū)則要求，牢牢按照“保交樓、保穩(wěn)定、保民生”的要求,持續(xù)落實(shí)“一樓一策一專班”機(jī)制,確保項(xiàng)目平穩(wěn)交付。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，本次政策的出臺(tái)將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到積極作用，疊加央行降息預(yù)期以及各地加大因城施策力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒有望好轉(zhuǎn)。

李宇嘉認(rèn)為，對(duì)于“保交樓”，一般是地方政府承擔(dān)屬地責(zé)任，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)主體責(zé)任。地方政府將這個(gè)工作統(tǒng)籌起來(lái)，必須要把“保交樓”政策落實(shí)到位，具體工作形式可以“一城一策”。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也不能因?yàn)橛姓恼邘椭疤善健?，因?yàn)槌霈F(xiàn)不能交房問(wèn)題的原因還是在開(kāi)發(fā)商，比如有些項(xiàng)目挪動(dòng)資金造成了施工困難等現(xiàn)象。

多位業(yè)內(nèi)專家表示，在各方共同努力下，各地“保交樓”工作取得積極進(jìn)展，問(wèn)題項(xiàng)目不斷傳來(lái)復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)展。然而，目前各地“保交樓”還存在一些阻礙，其中最突出的問(wèn)題是資金壓力較大。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，房地產(chǎn)銷售下降，企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有所聚集，再加上個(gè)別房企爆雷，各種不利因素疊加，導(dǎo)致銀行等金融機(jī)構(gòu)收緊了房地產(chǎn)項(xiàng)目融資端。一些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)微循環(huán)出現(xiàn)流動(dòng)性“梗阻”，“保交樓”工作因此受到影響。“保交樓”是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，此次推出專項(xiàng)借款政策，意味著各地問(wèn)題項(xiàng)目將進(jìn)入規(guī)?；瘡?fù)工復(fù)產(chǎn)，全國(guó)“保交樓”工作有望加速推進(jìn)。多部門聯(lián)手推動(dòng)“保交樓”，有助于管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，緩解市場(chǎng)觀望情緒，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。各地各部門聯(lián)手穩(wěn)步推進(jìn)“保交樓”工作，有利于“穩(wěn)民生”，有利于實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，同時(shí)也是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)步入良性循環(huán)健康發(fā)展的關(guān)鍵一步。