文｜《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)記者 劉彥華

攝影/寧穎

住房事關(guān)百姓福祉，樓市走向更是全民聚焦的熱門(mén)話題。一面是黨的二十大報(bào)告提出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，一面是房企爆雷、成交腰斬、土地流拍等負(fù)面新聞?lì)l出。人們紛紛在問(wèn)：中國(guó)樓市怎么了？

持續(xù)探底

“金九銀十”落幕，全國(guó)樓市復(fù)蘇回暖進(jìn)程備受關(guān)注。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前10月，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交面積約3109萬(wàn)平方米，同比下降超30%。金九銀十期間樓市亦未出現(xiàn)明顯復(fù)蘇。9月百城商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)6.1%，同比下降19.1%；10月受多地疫情反復(fù)等因素影響，百城成交面積環(huán)比下降約10%，同比降幅仍在兩成左右。成交量下降的同時(shí)，房?jī)r(jià)也有所松動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有54個(gè)和61個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和5個(gè)。其中，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為下降0.1%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

土地市場(chǎng)表現(xiàn)同樣低迷。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，今年前10月，全國(guó)300城推出住宅用地5.5億平方米，絕對(duì)規(guī)模為近十年同期最低水平，同比下降39.8%；成交3.9億平方米，同比下降40.8%；土地出讓金2.4萬(wàn)億元，同比下降36.3%。

“整體來(lái)看，我國(guó)樓市仍在觸底中慢慢復(fù)蘇，整個(gè)樓市相對(duì)比較疲軟?！痹诮邮堋缎】怠冯s志、中國(guó)小康網(wǎng)記者采訪時(shí)，縱觀全國(guó)樓市今年的表現(xiàn)，景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉給出了這樣的評(píng)價(jià)。

不過(guò)也并非完全悲觀。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，進(jìn)入10月第二周以來(lái)市場(chǎng)成交規(guī)模連續(xù)回升，10月24日至30日重點(diǎn)50城商品住宅總成交面積約633萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)13.8%。9月居民中長(zhǎng)期貸款新增3456億元，同比少增1211億元，少增幅度環(huán)比收窄，居民中長(zhǎng)期貸款繼續(xù)修復(fù)。

“1至4月下行、5至6月回升、6至7月回落、8至9月回升，10月以來(lái)是有點(diǎn)壓力，但同比跌幅略有收窄，今年基本上是一個(gè)W型的走勢(shì)?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)樓市表現(xiàn)進(jìn)行分析時(shí)稱，W型走勢(shì)說(shuō)明它其實(shí)是一種擠牙膏式的數(shù)據(jù)走勢(shì)?！罢哚尫乓徊?，數(shù)據(jù)拉升一波。政策不放，它又不行，說(shuō)明了當(dāng)前行業(yè)在市場(chǎng)的一個(gè)基本面是有所壓力、有所惡化的。長(zhǎng)期我們依然看好，但就今年來(lái)看，壓力挑戰(zhàn)是空前大?！绷硗?，嚴(yán)躍進(jìn)還特別強(qiáng)調(diào)，短期數(shù)據(jù)比較悲觀，但如果拉長(zhǎng)時(shí)間軸，人們便會(huì)發(fā)現(xiàn)，如今的市場(chǎng)行情還是超過(guò)了2015、2016年的情況?！耙虼藴?zhǔn)確地說(shuō)，市場(chǎng)在深度調(diào)整，但絕對(duì)不能說(shuō)是一個(gè)非常大的斷崖式下跌?！?/p>

分化加劇

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)承壓和樓市緊縮面前，雖然看起來(lái)全國(guó)各地樓市的局勢(shì)都相似，但實(shí)際上，各個(gè)城市的實(shí)際情況卻是完全不同。它們大致分為三個(gè)層次：北上廣深等一線大城市和成都、杭州、南京等新一線城市，重慶、西安、寧波等二線城市，以及鶴崗、鄂爾多斯等三四線城市。

一線和新一線城市的樓市相對(duì)比較堅(jiān)挺。中指研究院報(bào)告顯示，一線城市樓市復(fù)蘇較快，三季度商品住宅成交面積同比下降1.6%，但降幅較二季度收窄了超30個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)在9月份實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)增。

在接受《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者采訪時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)特別提到了上海樓市。

由于受到疫情反復(fù)的影響，上海樓市經(jīng)歷了4月、5月份停擺期，隨后，6月上海市全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，7月“三價(jià)就低”政策逐步松動(dòng)，房貸審批、放款速度加快，政策效果逐漸顯現(xiàn)，從目前的情況看，上海新房市場(chǎng)仍保持不錯(cuò)的熱度。上海中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)亦顯示，僅10月10日至10月16日一周，上海新房住宅市場(chǎng)成交面積就達(dá)到10.53萬(wàn)平方米，環(huán)比增加216.11%；全市新房成交均價(jià)為63994元/平方米，環(huán)比上漲47.64%。從成交產(chǎn)品表現(xiàn)來(lái)看，各類(lèi)型產(chǎn)品均有銷(xiāo)路，成交前十榜單中，不同價(jià)格段的產(chǎn)品齊全，既有單價(jià)低于3萬(wàn)元的剛需項(xiàng)目，也有每平方米單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的項(xiàng)目。其中中高端市場(chǎng)最旺的東方悅瀾，僅一周時(shí)間就成交了180套，均價(jià)為11.93萬(wàn)元/平方米。

更多的城市在下行。其中，重慶樓市的表現(xiàn)也引起了嚴(yán)躍進(jìn)的高度關(guān)注，他甚至直言，“今年重慶樓市表現(xiàn)非常不好?！?/p>

如果要問(wèn)今年全國(guó)哪個(gè)省市的樓市最低迷？答案恐怕是重慶！

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，今年1至9月新商品住宅交易，全國(guó)房?jī)r(jià)下跌4%，重慶下跌16%；全國(guó)成交面積跌26%，重慶跌36%；全國(guó)成交金額跌29%，重慶跌46%。

重慶樓市為什么會(huì)這樣？據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這不僅僅是房地產(chǎn)本身的問(wèn)題，更多的還是城市發(fā)展的基本面和經(jīng)濟(jì)要素出了問(wèn)題。第一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是樓市的重要支撐，在經(jīng)歷了2008—2017年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展后，從2018年開(kāi)始，重慶經(jīng)濟(jì)驟然失速，連續(xù)4年與全國(guó)基本持平，今年前三季度的增幅也只有3.1%，僅高于全國(guó)0.1個(gè)百分點(diǎn)。第二，2021年重慶人口出生率為6.49‰，死亡率為8.04‰，即人口自然增長(zhǎng)率為-1.55‰，重慶人口規(guī)模擴(kuò)張出現(xiàn)停滯。第三，重慶屬于工業(yè)化城市，但在近年來(lái)工業(yè)轉(zhuǎn)向高科技、新能源的過(guò)程中慢了一步，至今還沒(méi)有一家新興產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，更沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模。第四，從高等教育評(píng)價(jià)專業(yè)機(jī)構(gòu)軟科發(fā)布的學(xué)科排名來(lái)看，重慶處于全國(guó)的中下游水平，在人才培養(yǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展上略顯后勁不足。

“行情好的時(shí)候，一二線城市先漲，行情差的時(shí)候，三四線城市先跌?！?022年樓市的表現(xiàn)再次驗(yàn)證了這句“真理”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份，與一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.7%、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.2%，以及二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降1.2%和3.0%相比，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降明顯，分別下降3.8%和4.5%，并且降幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)，比上月分別擴(kuò)大0.1和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

政策松綁

8月24日，國(guó)常會(huì)指出，要抓住當(dāng)前緊要關(guān)口，及時(shí)果斷施策，保持合理政策規(guī)模，用好工具箱中可用工具，加力鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展基礎(chǔ)，但不搞大水漫灌、不透支未來(lái)。允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

市場(chǎng)下行壓力增大，各地樓市調(diào)控也在不斷刷新歷史紀(jì)錄。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月，今年年內(nèi)樓市調(diào)控已經(jīng)超過(guò)700次，同比上漲接近67%。

限購(gòu)限貸政策取消范圍越來(lái)越大。上海、西安和濟(jì)南等城市放松限購(gòu)政策，主要涵蓋對(duì)本地戶籍和非本地戶籍放寬購(gòu)房條件，對(duì)住房被納入保障性租賃住房管理的家庭新增購(gòu)房資格，對(duì)國(guó)企員工、相關(guān)人才提供購(gòu)房支持等政策。無(wú)錫、蘇州、福州等城市限貸政策逐步寬松，主要涵蓋降低商貸首付比例、降低個(gè)人住房貸款利率下限、開(kāi)展組合貸款、允許商貸轉(zhuǎn)公積金貸、第二套貸款認(rèn)貸不認(rèn)房等相關(guān)措施。

從一二線到三四線都開(kāi)始發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。年內(nèi)已有200多個(gè)城市推出了各種購(gòu)房補(bǔ)貼。多孩家庭成為定向放松的主要對(duì)象，全國(guó)超過(guò)50個(gè)城市，包括武漢、瀘州、杭州、東莞等在內(nèi)的多個(gè)二線三線城市在發(fā)布的樓市調(diào)控政策中特別提及多孩家庭住房需求。杭州等熱點(diǎn)城市針對(duì)多孩家庭搖號(hào)也開(kāi)了綠燈。

公積金政策成為市場(chǎng)寬松最集中的政策方向。去年，首套按揭利率一般在5.5%以上，現(xiàn)在最低降至3.7%。貸款購(gòu)房的利息成本可以節(jié)省數(shù)十萬(wàn)元。并且除了首套貸款利率的下降外，個(gè)人公積金抵押貸款今年也迎來(lái)了前所未有的調(diào)整。10月份，個(gè)人公積金住房貸款利率從3.25%降至3.1%。同時(shí)，公積金使用條件更加寬松，杭州、濟(jì)南等多城放松公積金貸款。例如杭州，三孩家庭購(gòu)買(mǎi)首套普通自住住房且首次申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當(dāng)期最高貸款限額上浮20%確定。

樓市政策松綁成為今年的絕對(duì)主流，所有房地產(chǎn)政策都是寬松救市政策。

松綁城市級(jí)別越來(lái)越高，從一季度的三四線城市松綁為主，逐漸到了4至8月份二線城市成為松綁城市主力，其中包括成都、杭州、廈門(mén)、南京等熱點(diǎn)樓市城市也加入穩(wěn)樓市救樓市行列。近30個(gè)二線城市最近兩個(gè)多月發(fā)布了超過(guò)100次穩(wěn)樓市政策，成為最近樓市調(diào)控主力。

政策內(nèi)容不斷升級(jí)。一季度的各種針對(duì)限購(gòu)政策，二季度全面升級(jí)到針對(duì)信貸寬松的政策，包括房貸首付和房貸利息降息的政策越來(lái)越多，公積金政策已經(jīng)成為穩(wěn)樓市標(biāo)配，前期的限售政策取消也越來(lái)越多，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也在變化，疊加各種人才政策，稅費(fèi)減免。

“現(xiàn)在這些政策更多的是一種切香腸式的政策，市場(chǎng)一旦出現(xiàn)下行，簡(jiǎn)單地提高公積金貸款比例、降一些稅費(fèi)，實(shí)際上很難把市場(chǎng)拉起來(lái)?！闭哳l出，但胡景暉對(duì)其效果并不十分看好，仍在期待更大力度的政策舉措。

“房地產(chǎn)目前還是在下滑當(dāng)中，還在尋底的過(guò)程中?！比缡墙鹑谘芯吭涸洪L(zhǎng)管清友分析認(rèn)為，按照目前這個(gè)狀態(tài)，如果沒(méi)有總體上的信心恢復(fù)，很難再有2014年9·30新政以后全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

向左還是向右

“不認(rèn)同中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)像日本那樣陷入20年衰退，也不認(rèn)同中國(guó)會(huì)出現(xiàn)所謂的房地產(chǎn)大崩盤(pán)，但是也要看到，這輪房地產(chǎn)企穩(wěn)復(fù)蘇所需要的時(shí)間可能比預(yù)想的時(shí)間要長(zhǎng)。”

“今年樓市將呈現(xiàn)‘低開(kāi)—觸底—向好’的態(tài)勢(shì)，2022年全年房地產(chǎn)成交規(guī)模與去年相比預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)30%左右的降幅，但整體市場(chǎng)往向好的方向走?！?/p>

“今年和明年還是會(huì)比較困難的?！?/p>

……

長(zhǎng)期向好，短期深度調(diào)整，這幾乎已成業(yè)界共識(shí)。

綜合來(lái)看，人們長(zhǎng)期看好我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理由基本一致。一是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還有較大空間，目前我們的城鎮(zhèn)化率是64.7%；根據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，到2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率會(huì)達(dá)到71%，城鎮(zhèn)人口將再增加約1.3億。二是與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積較小。隨著居民收入增長(zhǎng)和家庭規(guī)模迅速小型化等，我們的人均住房面積未來(lái)存在至少13%的提升空間。三是我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房成套率僅85%，還有20%的家庭居住在條件較差的平房，存在住房更新需求。

但是目前市場(chǎng)下行壓力增大的現(xiàn)實(shí)以及隱憂也不容小覷。

除了債務(wù)違約、房企爆雷等風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)躍進(jìn)提醒人們要特別注意房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向居民家庭風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)，要避免房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿演化成一個(gè)民生問(wèn)題。

對(duì)于這一問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平和其研究團(tuán)隊(duì)同樣高度重視，并在個(gè)人公眾號(hào)發(fā)文。在他們看來(lái)，在過(guò)去幾十年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、快速城鎮(zhèn)化、流動(dòng)性充裕、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期等支撐下，房地產(chǎn)曾經(jīng)長(zhǎng)期過(guò)度擠占金融資源。近年在“房住不炒”的指引下，房地產(chǎn)去金融化取得顯著成效。當(dāng)前要讓房地產(chǎn)回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)和居住屬性，恢復(fù)房地產(chǎn)合理融資渠道，防止硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)軟著陸，促進(jìn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。但是，當(dāng)前并不是簡(jiǎn)單傳統(tǒng)意義上的救房市，而是在穩(wěn)房市的同時(shí)，要發(fā)揮其實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性，避免其金融屬性死灰復(fù)燃；實(shí)現(xiàn)既能通過(guò)短期措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，又能通過(guò)長(zhǎng)期制度建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

政策調(diào)整 從一二線到三四線都開(kāi)始發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。據(jù)悉，年內(nèi)已有200多個(gè)城市推出了各種購(gòu)房補(bǔ)貼。攝影/寧穎

為此，他們提出了一系列建議：

從短期來(lái)看，在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，各城市應(yīng)因城施策對(duì)前期偏緊的調(diào)控政策進(jìn)行適度松綁，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸。一是適當(dāng)降低人口流入地區(qū)限購(gòu)門(mén)檻，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。二是適度松綁二手房限價(jià)政策。三是下調(diào)首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購(gòu)房人群的首付壓力，實(shí)現(xiàn)居民“住有所居”“住有宜居”。四是下調(diào)房貸利率，加快貸款審批。五是提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計(jì)算的公積金余額付首付。六是北上廣深等應(yīng)適當(dāng)降低落戶和購(gòu)房門(mén)檻，充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律。七是通過(guò)貸款展期、債務(wù)重組、并購(gòu)等方式化解風(fēng)險(xiǎn)。

從長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅為四大支柱構(gòu)建長(zhǎng)期住房制度。一是推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。二是以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。三是實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，支持剛需和改善型購(gòu)房需求，同時(shí)抑制投機(jī)性需求。四是穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。

11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布《“第二支箭”延期并擴(kuò)容 支持民營(yíng)企業(yè)債券融資再加力》，此次政策從覆蓋民營(yíng)房企融資、支持方式與規(guī)模等層面闡述了相關(guān)內(nèi)容。

“‘第二支箭’政策創(chuàng)始于2018年，當(dāng)時(shí)針對(duì)民企的融資創(chuàng)設(shè)了三支箭，包括信貸、債券和股權(quán)三方面的融資。而當(dāng)時(shí)在債券融資支持方面，顯然和房地產(chǎn)沒(méi)關(guān)系，更多是支持其他非房地產(chǎn)的企業(yè)。而此次交易商協(xié)會(huì)明確擴(kuò)展到房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)域，則是一個(gè)較好的表態(tài)?！睂?duì)于近日最新政策，嚴(yán)躍進(jìn)予以了高度肯定，稱其具有非常好的信號(hào)意義，也體現(xiàn)了房企融資層面重要的變化，說(shuō)明對(duì)于房企的融資，正從救急進(jìn)入到常態(tài)化的模式?！按饲耙恍﹤谫Y，顯然是屬于應(yīng)急性的，主要是針對(duì)一些處于違約邊緣的房企或基本面尚好的企業(yè)。而此次政策則比較系統(tǒng)地從行業(yè)健康的角度入手，也有比較充足的資金準(zhǔn)備。同時(shí)此次政策也把此前中債增信的相關(guān)支持工作也納入其中，更加成體系?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，當(dāng)前融資環(huán)境上的一些數(shù)據(jù)有轉(zhuǎn)好的表現(xiàn)，但是一些房企依然感覺(jué)資金壓力大，這種資金壓力甚至開(kāi)始沖擊到職工的工資發(fā)放等層面。所以目前對(duì)于融資工作依然要積極宣傳和落實(shí)，要充分理解融資工具的使用，主動(dòng)改善債務(wù)壓力和其他經(jīng)營(yíng)方面的壓力。