文/王永敏（安陽市建源房地產開發(fā)有限責任公司）

房地產開發(fā)行業(yè)是國家的重要產業(yè)，與人們的日常生活緊密相關，其穩(wěn)定發(fā)展能夠為國內經濟的發(fā)展提供保障。近些年來，國家為了限制房價的增長，避免過度開發(fā)問題，出臺了一系列的政策對房地產行業(yè)進行調控，對企業(yè)發(fā)展帶來了巨大的影響。金融放貸監(jiān)管的加強、融資成本的增加、宏觀流動性的收緊等市場環(huán)境的變化，使許多房地產企業(yè)面臨資金緊張問題，所以，房地產企業(yè)需要加強對資金管理工作的重視，對企業(yè)資金活動的運行進行全面的監(jiān)督和動態(tài)的調控，從而保證企業(yè)資金可以良好運行，避免因為資金不足發(fā)生風險問題。

一、房地產企業(yè)資金管理的特征

（一）資金缺口大

眾所周知，房地產屬于大宗商品，其體積和面積較大，且價值較高，不管是在開發(fā)還是流動過程中，對于資金都具有較大的需求。因此，房地產開發(fā)企業(yè)需要獲得銀行等金融機構的貸款支持，只有金融機構為房地產開發(fā)企業(yè)提供開發(fā)、流通、并購、消費、按揭等各種貸款，才能保證企業(yè)具有穩(wěn)定的資金來源，從而為項目開發(fā)穩(wěn)定進行提供保障。

（二）資金投入項目時間長

由于房地產開發(fā)涉及較多的環(huán)節(jié)，包括土地征收、項目施工、竣工驗收等，通常至少需要兩到三年，如果周期長的話，可能需要五到十年。與其他商品的生產時間相比，房地產開發(fā)產品需要較長的周期，所以購買者通常無法一次性支付房款，并且項目開發(fā)也需要長期的資金投入作為保障。

（三）資金變現(xiàn)難度大

由于房地產開發(fā)項目的土地和房產是緊密相連的物質形態(tài)，土地無法進行移動，所以房地產產品都固定在某個位置，是無法移動的，所以屬于不動產。在進行交易的過程中，房地產無法在空間位置方面進行移動，所以也不需要物流，只需要進行權屬關系的更改。房地產開發(fā)項目的建設、流動和消費通常都在相同的地域位置實現(xiàn)，而房地產企業(yè)商品的變現(xiàn)水平跟區(qū)域內的人口數(shù)量、經濟水平等都存在直接的聯(lián)系，使得許多房地產企業(yè)商品的變現(xiàn)難度較大，容易受到當?shù)厝丝谙M水平和政策方針的影響。

（四）外部監(jiān)管主體多

房地產開發(fā)企業(yè)在經營管理中需要面對各種不確定性因素，包括國家發(fā)布的調控政策方針以及實際收益跟前期測算存在較大偏差等，都會給企業(yè)帶來經濟損失。房地產經營中所依靠的金融機構貸款、私募基金、信托基金等都會受到外部監(jiān)管部門的監(jiān)督，資金使用需要在中央銀行、證監(jiān)會和銀保監(jiān)會等機構的監(jiān)督下進行，國家經常出臺政策對金融市場和房地產市場進行調控，使得房地產商品銷售情況以及實際收益情況經常與預期存在偏差[1]。因此，面對復雜多變的政策環(huán)境，房地產企業(yè)需要積極提高自身資金管理水平，即使前期籌集到了長期資金，也可能因為國家政策調控的要求被金融機構收回，企業(yè)針對這些情況都要制定出處理預案或者應對策略。

二、房地產企業(yè)資金管理面臨的主要風險

（一）融資渠道單一，融資成本高

房地產企業(yè)在進行項目開發(fā)過程中，需要大量的資金，財務杠桿大，自有資金所占的比例較小，通常需要利用金融機構尤其是銀行為其項目作業(yè)施工的穩(wěn)定提供必要的資金支持。我們國家房地產市場缺乏科學的金融創(chuàng)新力，沒有構建起長期穩(wěn)定的資金籌集渠道。企業(yè)經營資金主要的來源是股東注資、銷售回款、承建企業(yè)墊資以及金融機構貸款等，籌資模式相對單一，容易出現(xiàn)資金短缺問題。企業(yè)通過銀行進行資金籌集采用的形式包括兩種，分別是項目開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)客戶的按揭貸款，許多企業(yè)對于小額信貸公司或者銀行具有較強的依賴性，提高了企業(yè)債務償還負擔，容易發(fā)生風險問題。同時，房地產企業(yè)項目開發(fā)周期較長，銀行為其提供貸款時較為謹慎，不但會全面考察項目所處區(qū)域、項目總支出、運營前景等，而且會對企業(yè)股東和管理層的綜合實力進行評估。近些年來，國家對房地產企業(yè)的貸款額度進行了限制，使得許多企業(yè)通過小額信貸公司進行資金籌集，不但增加了融資成本，而且存在較大的風險隱患。

（二）企業(yè)擴張速度過快，資金需求量大

房地產企業(yè)盲目擴張風險指的是企業(yè)沒有對市場環(huán)境變化進行科學系統(tǒng)分析的情況下，就開始進行新項目的投資，從而容易引起資金短缺或者過度融資風險問題。國家近些年來在企業(yè)留存開發(fā)和土地購置方面出臺了一系列的限制政策，使得土地價格不斷提升，企業(yè)購置土地需要花費大量的貨幣資金。但是，部分企業(yè)通過銀行和小額信貸公司進行資金籌集大量囤積土地，利息成本的增加使企業(yè)面臨嚴重的資金壓力，加上受到各種因素的影響，土地無法及時得到開發(fā)或者項目會因為資金問題出現(xiàn)開發(fā)周期的延長，都會引發(fā)企業(yè)資金流動性風險。

（三）資金回收難度大，企業(yè)盈利能力不足

一方面，房地產企業(yè)項目資金需求量大，負債比例高，假如庫存商品無法及時出售換取現(xiàn)金，就會使得商品出現(xiàn)積壓，占據(jù)企業(yè)大量的資金，嚴重影響資金流的正常循環(huán)。房地產市場變化速度快、企業(yè)商品定位不準確、定價方案不合理等都會影響后期的資金回收。商品積壓不但會占用企業(yè)大量的流動資金和機會成本，而且還會消耗維護保養(yǎng)費用，使得企業(yè)資金風險問題不斷增多。一些企業(yè)沒有建立自己的銷售團隊，過分依賴中介機構，在銷售過程中沒有制定科學的銷售策略，也沒有依據(jù)市場調研和分析結果確定商品的合理價格，影響了企業(yè)資金的及時回收，增加了財務風險[2]。另一方面，作為企業(yè)資金來源的重要體現(xiàn)，盈利水平是企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力，企業(yè)需要通過利潤的獲取進行債務和利息的償還，盈利能力的改變會對企業(yè)資金鏈的安全產生直接的影響。目前許多企業(yè)盈利水平下降，不但影響企業(yè)債務償還能力，也會影響后期融資水平，使得企業(yè)資金風險加劇。企業(yè)無法通過盈利獲取更多的現(xiàn)金，自有資金無法償還到期債務，債務無法償還會增加融資難度，這種惡性循環(huán)使得企業(yè)資金風險不斷增加。

（四）資金營運水平與存貨周轉率較差

營運資金的周轉率是對企業(yè)資金管理能力進行評估的重要指標，其周轉情況可以直接體現(xiàn)資產運營的質量。通過對營運資金的科學管理，企業(yè)能夠有效地節(jié)約資金使用成本，實現(xiàn)風險的控制和利潤的提高，為企業(yè)高效良性發(fā)展提供保障。存貨周轉率是對企業(yè)存貨的管理質量和運營效率進行評價的指標，這一參數(shù)的質量能直接體現(xiàn)出企業(yè)的經營管理特征，存貨周轉率越高，則企業(yè)商品變成資金的速度也就越快，表明企業(yè)的管理效率和存貨營運能力越高。當前許多企業(yè)營運資金周轉率和存貨周轉率都較低，主要原因是商品房積壓使得存貨在流動資產中的比例不斷增加，存貨周轉速度變慢。加上銷售不順暢，使得企業(yè)資金回收速度較慢，造成企業(yè)運營水平的下降。存貨周轉率低、存貨占比高使得企業(yè)資金大量沉淀，影響了企業(yè)資金流的正常運轉。

三、房地產企業(yè)基于資金管理提高企業(yè)收益的策略

（一）改善融資渠道，控制融資成本

當前行業(yè)信用貸款規(guī)模和調控政策不斷緊縮，房地產開發(fā)企業(yè)在進行項目開發(fā)的過程中要擺脫對金融機構借款的依賴模式，積極拓展資金籌集渠道。在融資過程中，企業(yè)盡量不要利用民間借貸或者小額貸等資金籌集渠道，因為這些貸款相較于銀行同期貸款在利率方面顯著更高，面對經濟下行壓力企業(yè)應當保持穩(wěn)健的投資戰(zhàn)略，降低對利息較高資本的需求，實現(xiàn)融資成本的節(jié)約和資金壓力的緩解。許多中小房地產開發(fā)企業(yè)缺乏自己的知名品牌，無法充分利用品牌聲譽，資本實力不夠雄厚，嚴重增加了企業(yè)向銀行貸款的難度，所以企業(yè)可以積極與其他企業(yè)合作進行項目的運營，共同建設項目開發(fā)平臺，使協(xié)同效應得到最大化地發(fā)揮，起到風險分擔和轉移的效果[3]。

通過這種合作模式，不但可以使企業(yè)獲得項目開發(fā)所需的無息資金，企業(yè)只需依據(jù)投資收益按照注資比例給予合作企業(yè)分紅，不需要支付固定的利息，有效拓展了資金籌集渠道，而且能夠有效緩解企業(yè)資金壓力，在資金量不充足的情況下撬動了更大的項目投資。企業(yè)在拓展資金籌集渠道的同時，要科學比較不同資金籌集方案之間的優(yōu)劣勢，選擇與企業(yè)業(yè)務特點匹配度最高的融資方案，從而有效節(jié)約融資成本。

（二）重視項目投資前期的調研與預測工作

房地產開發(fā)企業(yè)的項目周期較長，需要大量的資金投入，累計的資金成本不斷增加，使得企業(yè)需要面對的運營風險也在增加。所以企業(yè)在完成開發(fā)項目投資立項以后，要選擇專業(yè)人員對項目開發(fā)的可行性進行全面分析，實現(xiàn)項目投資風險的管控。一方面，企業(yè)要做好項目盡職調查。針對房地產開發(fā)項目來說，跟土地具有緊密關聯(lián)的產權和訴訟問題是盡職調查的重心，政府規(guī)劃、土地用途、是否牽扯訴訟等都會對項目開發(fā)的質量和進度存在直接影響。項目投資前期盡職調查是可行性分析的基礎，假如項目本身存在問題就會埋下投資風險隱患，造成投入資金無法及時回收，最終導致項目投資的失敗。另一方面，要安排專業(yè)人員對項目的預期利潤進行估算，主要針對房地產開發(fā)項目的最終受益情況進行判斷，從而為項目的順利進行提供保障。企業(yè)要挑選高水平的財務人員組成項目利潤分析團隊，針對各種財務指標進行估算，包括項目開發(fā)成本、資本籌集成本、稅務成本、投資收益率等，判斷分析結果是否與項目預期一致。在對項目進行投資以前要制定出科學規(guī)范的資金計劃表，對資金支付的節(jié)點和額度進行預測，明確項目開發(fā)所使用資金的來源，避免出現(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂造成項目開發(fā)中斷的情況。

（三）利用工程造價控制成本，減少資金損失

房地產開發(fā)企業(yè)要想獲得科學合理的工程造價，就要對項目建設的各個環(huán)節(jié)進行嚴格的管控，成本管理人員要對項目開發(fā)的成本進行全面的預估、分解和核算，計算出項目整體開發(fā)所需要的資金投入。財務人員要依據(jù)編制的工程預算嚴格控制項目資金的支出，加強對施工企業(yè)的交流與管理，以免因為工程進度的延誤造成項目整體投入的增加。項目施工過程中，要確定關鍵的工程節(jié)點，在與承包企業(yè)共同確定工程進度時，要全面分析和詳細研究項目成本和完工時間，從而保證項目開發(fā)工作的有序進行，提高企業(yè)項目建設的工作效率，使項目依據(jù)各個節(jié)點按期完成[4]。企業(yè)在進行施工隊伍的選擇時，要充分考慮其信用資質、開發(fā)經驗、施工質量等情況，篩選出高水平的項目開發(fā)團隊，從而在保證項目建設質量的前提下，使工程建設可以按照預期的進度完成。企業(yè)所有員工都要樹立成本管理意識，加強對資金支出的監(jiān)控，從而實現(xiàn)降本增效，為企業(yè)經濟效益最大化目標的實現(xiàn)而努力。

（四）基于預算合理安排資金支出計劃

資金是房地產開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的血液，涉及施工、銷售、融資等企業(yè)經營的所有流程，所以企業(yè)要加強對資金管理工作的重視，積極利用預算管理機制合理安排資金支出計劃，有效規(guī)避資金占用成本過高問題，提高資金周轉效率，為企業(yè)經營效益最大化目標的實現(xiàn)提供保障。企業(yè)要建立科學完善的資金預算管理制度，包括資金使用計劃的擬定、落實、控制和監(jiān)督考核等。在進行預算編制的過程中，企業(yè)要全面考量自身業(yè)務特點和發(fā)展需求，以資金流作為管理核心，對未來一段時間資金的收入和支出情況進行科學的預測。資金預算表應當覆蓋企業(yè)經營的各個環(huán)節(jié)，通過預算管理落實科學的成本管控措施。在預算執(zhí)行過程中，要嚴格依據(jù)預算計劃對業(yè)務活動進行控制，針對超預算支出或者未納入預算的項目，要依據(jù)規(guī)范化的審批流程進行上報核準。企業(yè)預算管理人員要對經濟活動中的關鍵環(huán)節(jié)進行動態(tài)監(jiān)控和科學調整，積極與各個部門進行溝通與交流，全面對所有業(yè)務環(huán)節(jié)的預算落實情況進行跟進和管控，依據(jù)具體需求進行預算偏差的調整，從而為預算目標的實現(xiàn)提供保障[5]。

此外，預算管理人員要對預算執(zhí)行結果進行考核評價，要依據(jù)實際情況制定科學完善的指標體系，以預算落實情況和客觀事實作為依據(jù)，結合考核結果對有關部門和人員進行懲罰和獎勵，針對預算執(zhí)行結果與預算目標存在較大偏差的情況，要及時對問題成因進行分析，制定出科學有效的調整方案進行修正，使預算整個過程都依據(jù)規(guī)范化的流程落實，通過不斷總結經驗，構建起科學完善的預算管理體系，為企業(yè)資金的合理使用提供保障。

（五）制定有效的營銷方案，加快資金回流

作為房地產開發(fā)企業(yè)資金管理的重點環(huán)節(jié)，銷售是企業(yè)項目開發(fā)的最后一個步驟。資金回流是資金循環(huán)的基礎，是投資收回和利潤獲取的保障。當商品房變成庫存房時，不但會占用企業(yè)大量的營運資金，而且會造成資金運轉效率的下降。當前房地產市場整體形勢不景氣，資金回流難度不斷提高，回流時間不斷延長，只有制定科學有效的營銷策略，才能使商品房的銷售期得到縮減，使資金快速回流，實現(xiàn)財務風險的規(guī)避和經營效益的提高。

一方面，企業(yè)要選擇合適的銷售時機。房地產企業(yè)要對周邊經濟環(huán)境和國家政策方針等信息進行全面的收集和分析，對行業(yè)發(fā)展趨勢進行精準把控，選擇合適的時機進行房產的銷售。在制定營銷方案時，要充分考慮數(shù)量、類型、具體位置、周邊環(huán)境等因素，制定出各種優(yōu)惠方案吸引客戶，從而快速回籠資金，保證資金鏈能夠順暢循環(huán)。

當房產價格處于高點時，企業(yè)可以通過配套設施的完善、面積的贈送等措施進行房產預售，避免房價下降帶來的損失[6]。同時，在獲取房屋買賣許可證以后，可以對建成房產進行銷售，使消費者能夠直觀看到房產的實際情況，提高合同簽訂的概率。另一方面，企業(yè)要合理確定銷售價格。企業(yè)需要對房地產市場發(fā)展趨勢、產品定位、目標客戶等情況進行準確分析，結合項目開發(fā)的成本確定合理的銷售價格，避免因為定價錯誤引起銷售不暢問題。此外，企業(yè)要拓展銷售模式，利用銷售中介企業(yè)，雖然可以快速地向全國客戶進行銷售，短期內就可以達到銷售高潮，但是渠道費用較高，客戶資源都掌握在中介機構手中，不利于企業(yè)的長期發(fā)展，所以，企業(yè)要積極打造屬于自己的銷售團隊。

四、結語

房地產開發(fā)行業(yè)在我國經濟社會發(fā)展中具有非常重要的作用，具有投入資金大、銷售不確定因素多、項目開發(fā)周期長等特點，增加了企業(yè)資金管理的難度。

房地產企業(yè)要通過融資渠道的拓展、項目投資的調研、預算管理體系的構建、營銷策略的優(yōu)化等措施，提高企業(yè)資金的周轉效率，從而創(chuàng)造出更多的經濟效益。