張有凡

廣東凡立（東莞）律師事務(wù)所，廣東 東莞 523000

當(dāng)前各行各業(yè)的工作開(kāi)展要與國(guó)家的稅收工作保持步調(diào)的一致，方向的統(tǒng)一，而納稅籌劃近年來(lái)又越來(lái)越受到各行各業(yè)的重視，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言也是如此。面對(duì)當(dāng)前的政策趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合經(jīng)營(yíng)狀況，結(jié)合資金管理情況，開(kāi)展相應(yīng)的納稅籌劃工作，既嚴(yán)格按照國(guó)家對(duì)于企業(yè)的相關(guān)納稅要求，開(kāi)展相應(yīng)的工作，也對(duì)于納稅籌劃中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)提高思想認(rèn)識(shí)，通過(guò)積極控制、優(yōu)化協(xié)調(diào)的方式保障納稅工作的順利開(kāi)展，也保障企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的開(kāi)展要先把握該行業(yè)基礎(chǔ)的納稅籌劃工作特征，在對(duì)整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作協(xié)調(diào)安排、統(tǒng)一籌劃、統(tǒng)一組織的基礎(chǔ)上，也把握房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的特點(diǎn)，指導(dǎo)其相關(guān)工作的順利落實(shí)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃首先有著收益與風(fēng)險(xiǎn)相平衡的特點(diǎn)，納稅工作的開(kāi)展要在法律法規(guī)的要求內(nèi)合法合規(guī)地開(kāi)展，而企業(yè)在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)工作，獲取利潤(rùn)時(shí)也要考慮所應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于納稅工作而言也是如此，企業(yè)在考慮采用不同的納稅政策時(shí)，也要考慮到政策使用所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。［1］企業(yè)的納稅籌劃要時(shí)刻把握風(fēng)險(xiǎn)與收益之間的關(guān)系，既保障納稅工作的有序開(kāi)展，同時(shí)也保障財(cái)務(wù)整體的安全組織，在把握收益風(fēng)險(xiǎn)平衡的基礎(chǔ)上，更好地保障房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的開(kāi)展要關(guān)注成本效益，納稅必然涉及到成本的投入，而如何在企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)范圍之內(nèi)對(duì)于成本進(jìn)行管控，更好地保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益則是納稅籌劃落實(shí)中所需考慮的問(wèn)題。成本效益是納稅籌劃的主要導(dǎo)向，而納稅籌劃要在綜合考慮多方因素、多個(gè)要素的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)建設(shè)情況，制定最優(yōu)的納稅籌劃方案，從而更好地落實(shí)納稅籌劃的目標(biāo)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作也要把握事先籌劃的基本原則，由于房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與管理時(shí)刻在動(dòng)態(tài)地發(fā)展，而針對(duì)可能存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在納稅籌劃階段就要綜合考慮企業(yè)發(fā)展納稅相關(guān)的多個(gè)要求，結(jié)合稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合企業(yè)發(fā)展實(shí)際，在納稅籌劃之前全方位系統(tǒng)地對(duì)于工作進(jìn)行事先的安排，進(jìn)行目標(biāo)的制定與方案的確定，從而在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可以結(jié)合實(shí)際的情況，結(jié)合政策的調(diào)整，有效地選擇恰當(dāng)?shù)姆桨?，保障良好的管理效果?/p>

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)存問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)雖然按照相關(guān)規(guī)范在開(kāi)展納稅工作，但在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，納稅籌劃仍然存在著一定的問(wèn)題。

（一）信息不夠暢通

企業(yè)的納稅與稅務(wù)局之間有著密切的關(guān)系，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中企業(yè)所選擇的納稅籌劃方式對(duì)于企業(yè)的資金支出、資金管控效果有著極大的影響。因此為了更好地幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，要積極與納稅部門(mén)進(jìn)行溝通與配合，在有效掌握最新稅收政策的基礎(chǔ)上，也結(jié)合相關(guān)的政策，統(tǒng)籌考慮最佳的納稅方案。

在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，卻存在著與納稅部門(mén)溝通不及時(shí)信息交流不夠暢通的問(wèn)題，企業(yè)要以稅務(wù)局的相關(guān)政策為導(dǎo)向開(kāi)展納稅工作，而企業(yè)與稅務(wù)局認(rèn)知上的不一致、評(píng)價(jià)上的不統(tǒng)一都可能導(dǎo)致納稅工作不符合規(guī)范，都可能增加稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。［2］

（二）缺乏對(duì)政策的有效分析

我國(guó)經(jīng)濟(jì)在快速地發(fā)展，社會(huì)也在不斷地變化，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著激烈的內(nèi)外部市場(chǎng)變化環(huán)境。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在開(kāi)展相應(yīng)的納稅工作時(shí)，要考慮到國(guó)家最新的政策要求，我國(guó)稅收政策根據(jù)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況在不斷地調(diào)整，整體的稅收也有著與時(shí)俱進(jìn)的特點(diǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃也要對(duì)最新的政策有著清晰的認(rèn)知，對(duì)于相應(yīng)的調(diào)整與改變有著全面的了解。

為了更好地使房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合經(jīng)營(yíng)情況，享受稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要結(jié)合政策制定最優(yōu)的方案，保障資金使用的合理性。但當(dāng)前我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅工作時(shí)，缺乏對(duì)最新政策的全面了解，其根據(jù)原有的政策，原有的工作辦法，機(jī)械化盲目化地開(kāi)展稅收籌劃導(dǎo)致了工作落實(shí)效果不佳的問(wèn)題，而籌劃的方案無(wú)法指導(dǎo)稅收工作的開(kāi)展也影響了財(cái)務(wù)管理的工作效率，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期稅收籌劃目標(biāo)的問(wèn)題。

（三）缺乏思想重視

稅收籌劃作為開(kāi)展稅收工作的前期準(zhǔn)備性工作，籌劃方案的合理性、考慮因素的全面性都影響著后續(xù)財(cái)務(wù)管理工作的落實(shí)效果，但從當(dāng)前的管理實(shí)踐進(jìn)行分析，部分企業(yè)管理者缺乏對(duì)于納稅籌劃的思想重視，其將稅收籌劃片面地放在前期的目標(biāo)制定，而忽視了該種籌劃工作對(duì)于整個(gè)稅收工作的指導(dǎo)意義。

企業(yè)的資金管理財(cái)務(wù)管理工作有著極為關(guān)鍵的作用，而由于房地產(chǎn)企業(yè)重視日常銷(xiāo)售，重視業(yè)務(wù)部門(mén)的各項(xiàng)工作，在企業(yè)整體更看重銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的環(huán)境下，存在著各個(gè)部門(mén)對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作的忽視，而財(cái)務(wù)管理在稅收籌劃時(shí)所投入人力、物力、精力的不足也會(huì)影響到籌劃的效果。［3］領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于籌劃的錯(cuò)誤認(rèn)知導(dǎo)致了在工作落實(shí)時(shí)，相關(guān)人員缺乏熱情，缺乏工作動(dòng)力的問(wèn)題，而在工作開(kāi)展時(shí)，納稅籌劃難以順利推進(jìn)，難以以可靠的數(shù)據(jù)支撐工作落實(shí)，則影響了后續(xù)工作的順利推進(jìn)。

（四）人才建設(shè)不到位

專(zhuān)業(yè)的人才隊(duì)伍是保障納稅籌劃有效的根本，而在當(dāng)前的納稅籌劃中卻存在著納稅直接參與人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)技能不過(guò)關(guān)的情況。由于稅收政策在不斷地更新，同時(shí)企業(yè)所開(kāi)展的納稅管理辦法也要實(shí)時(shí)地調(diào)整，但部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)卻缺乏思想意識(shí)更新、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與時(shí)俱進(jìn)的能力，其在新的政策下沿用舊的管理辦法，在新的要求下采用機(jī)械落后的稅收方式都影響了企業(yè)納稅工作的有序開(kāi)展，導(dǎo)致了納稅籌劃工作難以發(fā)揮積極作用。

納稅人員擁有良好的專(zhuān)業(yè)技能、扎實(shí)的綜合素質(zhì)，既可以完成納稅籌劃，也可以形成切實(shí)有效的籌劃方案來(lái)指導(dǎo)納稅工作的開(kāi)展。但當(dāng)前由于管理人員思想上的不重視、工作人員意識(shí)上的落后，以及在工作組織時(shí)專(zhuān)業(yè)的高素質(zhì)人才的缺乏，都在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的效果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃及風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)化策略

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃中存在的多樣化問(wèn)題必然會(huì)帶來(lái)財(cái)務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)，而為了更好地以高質(zhì)量的財(cái)務(wù)管理工作為其他的管理決策提供數(shù)據(jù)參考，企業(yè)要重視納稅籌劃工作，也要認(rèn)識(shí)到由于不恰當(dāng)納稅籌劃可能帶來(lái)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，在提高思想認(rèn)識(shí)的同時(shí)也針對(duì)現(xiàn)存問(wèn)題進(jìn)行優(yōu)化措施的構(gòu)建。

（一）選擇合理組織形式

房地產(chǎn)企業(yè)的組織形式對(duì)于其納稅的落實(shí)有著直接的影響，而為了更好地保障納稅工作的順利實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇合理的組織形式。原來(lái)大部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用的獨(dú)立核算原則與當(dāng)前新的稅收政策、新的企業(yè)發(fā)展方向并不適應(yīng)。因此房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合最新的企業(yè)所得稅核算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)組織形式的選擇。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于其獨(dú)立形式進(jìn)行選擇主要是子公司與分公司兩種，而不同的公司形態(tài)組織形式又有著不同的納稅辦法。一般而言，子公司作為能夠承擔(dān)民事法律責(zé)任與義務(wù)的實(shí)體，與分公司存在著較多的差距，分公司責(zé)任主要由公司來(lái)承擔(dān)，而子公司又有著獨(dú)立承擔(dān)的責(zé)任。因此隨著企業(yè)組織形式的變化，帶來(lái)了納稅承擔(dān)問(wèn)題的改變，在納稅籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要從成立初期就開(kāi)始考慮納稅問(wèn)題，通過(guò)結(jié)合具體的企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)、企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)實(shí)，選擇確定合理的組織形式，指導(dǎo)后續(xù)納稅籌劃工作的開(kāi)展。［4］

（二）與其他部門(mén)進(jìn)行數(shù)據(jù)共享

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于納稅籌劃進(jìn)行組織與安排，與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、銷(xiāo)售狀況密不可分，因此房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃，要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行明確，企業(yè)的應(yīng)繳稅款與企業(yè)收入密切相關(guān)，而企業(yè)的銷(xiāo)售行為作為收入的重要來(lái)源，納稅籌劃工作要掌握大量的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，從而根據(jù)具體的情況來(lái)選擇合適的納稅方案。

面對(duì)法定收入確認(rèn)時(shí)間與實(shí)際收入時(shí)間存在出入的情況，可以結(jié)合具體的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，選擇有利于納稅工作組織的交房時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，通過(guò)交房將交房時(shí)間確定在年初既可以為企業(yè)納稅提供足夠的資金，同時(shí)也可以借助資金的時(shí)間差來(lái)更好地獲取經(jīng)濟(jì)收益。

納稅籌劃工作的開(kāi)展要對(duì)企業(yè)的發(fā)展方向、資金周轉(zhuǎn)要求、企業(yè)的收入、實(shí)際的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售情況進(jìn)行整合的分析與系統(tǒng)的考慮。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅工作是較大的經(jīng)濟(jì)支出，因此企業(yè)為了合理避稅，為了盡可能在法律法規(guī)的許可范圍之內(nèi)減少應(yīng)繳稅款，企業(yè)要結(jié)合銷(xiāo)售過(guò)程，通過(guò)確認(rèn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)、明確銷(xiāo)售流程、把握銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的方式，通過(guò)銷(xiāo)售這一行為的數(shù)據(jù)把控來(lái)指導(dǎo)納稅籌劃的落實(shí)與組織。推動(dòng)納稅籌劃工作的進(jìn)一步落實(shí)與優(yōu)化。［5］

（三）加強(qiáng)土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)稅收籌劃中根據(jù)實(shí)際的企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，可以選擇有利于納稅組織的部分進(jìn)行合適的籌劃安排以及恰當(dāng)?shù)哪繕?biāo)確定，土地增值稅籌劃作為房地產(chǎn)稅收籌劃中活動(dòng)空間較大的部分，企業(yè)可以結(jié)合事先籌劃、提前計(jì)算項(xiàng)目規(guī)劃、成本規(guī)范等多樣化的方式，盡可能在企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況許可范圍內(nèi)對(duì)于企業(yè)土地增值稅進(jìn)行降低，結(jié)合稅收政策，在符合住建部門(mén)基本的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)組織要求的基礎(chǔ)上，以按照不同年份的不同數(shù)據(jù)，對(duì)于差異化的建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型進(jìn)行成本的預(yù)測(cè)與納稅籌劃的安排。［6］

由于企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的情況并不一致，因此在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，也要考慮到整個(gè)項(xiàng)目的特殊性，不同的設(shè)施設(shè)備資產(chǎn)類(lèi)型納稅的方式并不一致，因此在土地增值稅的籌劃中，可以根據(jù)地區(qū)的政策，對(duì)于其中的公共配套設(shè)施、其中的建安成本進(jìn)行把控，通過(guò)加強(qiáng)管理理念、加強(qiáng)認(rèn)知、合理籌劃、細(xì)化管理的方式，既有效地對(duì)于土地增值稅進(jìn)行管理，同時(shí)也從系統(tǒng)的角度思考財(cái)務(wù)管理工作的進(jìn)一步優(yōu)化方案。

（四）協(xié)調(diào)內(nèi)外部關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)并不是孤立地存在于市場(chǎng)之中，其一切的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要與其他企業(yè)相配合，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作也要關(guān)注內(nèi)外部環(huán)境的協(xié)調(diào)，關(guān)注信息的批量掌握與數(shù)據(jù)的高效處理，財(cái)務(wù)管理工作的開(kāi)展與內(nèi)外部環(huán)境密切相關(guān)，而財(cái)務(wù)管理中納稅籌劃工作，也主要是通過(guò)對(duì)于內(nèi)外部所產(chǎn)生信息的合理利用，來(lái)構(gòu)建恰當(dāng)?shù)募{稅關(guān)系。

因此房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)要保持良好的溝通，與納稅籌劃相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)持續(xù)動(dòng)態(tài)整合，通過(guò)真實(shí)有效的獲取收入與成本，結(jié)合企業(yè)的動(dòng)態(tài)發(fā)展變化，第一時(shí)間構(gòu)建出恰當(dāng)?shù)募{稅籌劃方法，盡可能節(jié)約企業(yè)在納稅方面的成本。［7］

而面對(duì)納稅籌劃要統(tǒng)籌思考的稅收政策，工作人員除了對(duì)內(nèi)要與公司其他部門(mén)進(jìn)行緊密溝通之外，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外也要加強(qiáng)與稅務(wù)局的良好交流，通過(guò)與稅務(wù)局保持穩(wěn)定關(guān)系，對(duì)稅務(wù)局的相關(guān)政策進(jìn)行積極的學(xué)習(xí)，對(duì)最新政策持續(xù)地關(guān)注與了解，結(jié)合最新的情況構(gòu)建出符合最新各方要求的納稅籌劃方案，通過(guò)結(jié)合情況及時(shí)調(diào)整，在納稅籌劃階段與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通尋求意見(jiàn)的方式，既保障納稅籌劃的合理性，也避免由于信息收集不夠具體而帶來(lái)納稅籌劃失效的問(wèn)題。

四、結(jié)束語(yǔ)

由于納稅籌劃必然存在著風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管控也存在著不可控因素，因此房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化為目標(biāo)進(jìn)行工作組織時(shí)要考慮到納稅籌劃工作的長(zhǎng)期持續(xù)動(dòng)態(tài)組織，面對(duì)納稅籌劃中存在的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要通過(guò)安全預(yù)警機(jī)制的構(gòu)建，對(duì)于納稅籌劃所可能達(dá)到的效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，通過(guò)落實(shí)環(huán)節(jié)實(shí)時(shí)地追蹤，有效地監(jiān)督，在發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)情況與預(yù)期效果存在偏離時(shí)及時(shí)地進(jìn)行政策的調(diào)整，通過(guò)行之有效的納稅管控方案來(lái)更好地保障企業(yè)納稅工作的順利開(kāi)展，降低納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，也通過(guò)各個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)納稅籌劃工作的高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量開(kāi)展來(lái)為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。